Posséder une résidence secondaire peut être un investissement financier judicieux. Elle peut également constituer une retraite bienvenue pour la famille lorsque vous avez besoin d’une pause de la ville. Cependant, le financement d’une résidence secondaire est souvent plus compliqué que ce à quoi s’attendent les primo-accédants.
Les prêteurs ont des exigences de financement plus strictes lorsqu’il s’agit de l’achat d’une résidence secondaire ou d’une propriété de vacances, et cela peut rendre plus difficile pour les acheteurs potentiels de se qualifier pour un prêt hypothécaire.
Au delà des questions de financement, il y a aussi des implications fiscales à prendre en compte ainsi qu’une variété de coûts annexes qui sont uniques à l’achat et à la propriété d’une résidence secondaire.
Qu’est-ce qui est qualifié de résidence secondaire ?
Les premiers acheteurs confondent souvent l’idée de résidence de vacances avec les propriétés d’investissement. Mais pour les besoins du financement, les deux termes ne sont pas interchangeables.
Par définition, une résidence secondaire est un logement que l’acheteur a l’intention d’occuper à différents moments de l’année. Il peut s’agir d’une cabane de vacances dans les bois, ou même d’un condo en ville, mais pendant au moins 30 jours dans l’année, elle est occupée par le propriétaire.
Pour être considérée comme une résidence secondaire, une propriété doit répondre aux critères suivants :
- La propriété doit être occupée par le propriétaire pendant au moins 30 jours sur l’année
- La propriété doit être un logement individuel
- La propriété doit être maintenue convenable pour une occupation à l’année
- La propriété doit être exclusivement sous le contrôle du propriétaire et ne pas faire l’objet d’une location, de multipropriété ou d’accords de gestion immobilière
Comment une hypothèque primaire diffère-t-elle d’une hypothèque secondaire ?
Le financement d’une résidence secondaire n’est pas totalement différent du financement de votre résidence principale.
Pour le prêteur, il s’agit d’évaluer votre risque en tant qu’emprunteur. Les mêmes critères s’appliquent, que la maison soit une résidence principale ou secondaire. Cela dit, si les critères de base en examen sont les mêmes, le résultat peut souvent être très différent pour un effort secondaire.
Pour votre commodité, voici une liste de prêteurs offrant des taux compétitifs dans votre région locale.
Les prêteurs ont tendance à être plus conservateurs lorsqu’il s’agit de financer des résidences secondaires, ils s’attendent donc à ce que les emprunteurs atteignent ou dépassent certains seuils financiers spécifiques avant d’envisager d’approuver la demande de prêt hypothécaire.
Score de crédit – Les acheteurs qui cherchent à financer une résidence secondaire doivent avoir un score de crédit particulièrement élevé pour que leur prêt hypothécaire soit approuvé à un taux favorable. En règle générale, 25 à 50 points au-dessus de la norme nécessaire pour obtenir un prêt hypothécaire pour une première maison est la norme ici.
Versements initiaux – Selon le prêteur, le financement d’une deuxième maison exige généralement un versement initial plus élevé de l’acheteur. Contrairement à un prêt hypothécaire pour une première maison où l’acheteur peut souvent obtenir un financement avec aussi peu que 3% d’acompte, les prêteurs voudront voir au moins 10% d’acompte sur une propriété secondaire ou de vacances. Plus élevé encore, si le score de crédit du demandeur est contesté ou endommagé. Si l’acheteur ne dispose pas des réserves de liquidités suffisantes pour atteindre ce seuil, les prêteurs permettront parfois aux emprunteurs d’utiliser la valeur nette de leur résidence principale pour combler le manque à gagner.
Stabilité du revenu – Acheter une résidence secondaire signifie assumer une deuxième hypothèque, ce qui place l’acheteur dans une catégorie de risque plus élevée. Les prêteurs seront plus particuliers quant aux antécédents professionnels du demandeur et s’attendront à ce que l’acheteur démontre un revenu compatible avec le fardeau accru d’une deuxième hypothèque.
Réserves de trésorerie – Encore une fois, une deuxième hypothèque signifie un risque plus élevé pour le prêteur et il s’attendra à ce que des réserves de trésorerie plus importantes soient disponibles pour compenser ce risque. Dans le cas d’un prêt hypothécaire pour une résidence secondaire, les emprunteurs doivent s’attendre à disposer de 3 à 5 mois de réserves de trésorerie pour garantir leur prêt. Certains prêteurs peuvent exiger encore plus en fonction du score de crédit et de la mise de fonds du demandeur.
Ratio dette-revenu – Le ratio dette-revenu (DTI) d’un acheteur de maison est toujours un facteur critique lors d’une demande de prêt hypothécaire, et les prêteurs lui accorderont encore plus d’importance lorsque l’acheteur finance une résidence secondaire. Si la première maison de l’acheteur n’est pas remboursée, il devra gérer deux prêts hypothécaires en même temps, ce qui pèsera encore plus sur ses revenus. La plupart des prêteurs voudront voir un DTI combiné de moins de 36% avant d’approuver le financement de l’achat d’une résidence secondaire.
Dans l’ensemble, les acheteurs doivent s’attendre à ce que leur banquier ait des normes de prêt beaucoup plus strictes lorsqu’il s’agit d’approuver et de souscrire un prêt pour une résidence secondaire.
Intérêts et taxes sur un prêt hypothécaire pour une résidence secondaire
Au fil des ans, les propriétaires ont compté sur les déductions fiscales pour aider à réduire le coût réel de l’achat d’une maison. Ces mêmes déductions étaient souvent applicables aux résidences secondaires également. Avec l’adoption du Tax Cuts and Jobs Act de 2018, de nouvelles modifications des codes fiscaux ont changé la façon dont les résidences primaires et secondaires sont imposées. Certaines déductions ont été éliminées tandis que d’autres n’ont été que légèrement modifiées.
Si une propriété secondaire est utilisée strictement comme une résidence personnelle alternative, le propriétaire peut profiter de la déduction standard des intérêts hypothécaires. En vertu des nouvelles lois fiscales, les propriétaires peuvent déduire les intérêts de tout prêt immobilier admissible, jusqu’à concurrence de 750 000 $. Pour bénéficier de cette déduction, l’hypothèque doit être classée comme une dette garantie.
La location d’une résidence secondaire a un impact sur la façon dont les intérêts et les taxes sont abordés. Si un propriétaire loue sa résidence secondaire pendant 14 jours ou moins, elle est toujours considérée comme une résidence personnelle et donne droit aux déductions hypothécaires standard pour résidence secondaire.
En revanche, si le propriétaire loue la propriété pendant plus de 14 jours par an et y réside pendant moins de 10% du temps total loué à d’autres locataires, alors la maison est considérée comme une propriété locative et est soumise à des obligations fiscales très différentes.
Gains en capital et résidences secondaires
Les impôts deviennent une fois de plus une considération importante lorsque les propriétaires décident de vendre leurs propriétés. Selon la loi fiscale actuelle, les propriétaires peuvent réaliser jusqu’à 500 000 dollars de bénéfices, en franchise d’impôt, lors de la vente de leur résidence principale. Connue sous le nom d’exclusion de la résidence principale, elle ne peut pas être appliquée à la vente de la résidence secondaire.
La vente standard d’une résidence secondaire entraîne l’obligation de payer des impôts sur la totalité du profit réalisé lors de la transaction. Cependant, il existe des moyens légaux de manœuvrer pour contourner l’impôt sur les plus-values des résidences secondaires.
Si le propriétaire adopte sa résidence secondaire comme résidence principale pendant au moins deux ans avant de décider de vendre la propriété, il peut être en mesure de bénéficier des déductions standard. Communément appelée « règle des 2/5 ans », cette exception peut offrir aux propriétaires un moyen de vendre leurs résidences secondaires tout en évitant de payer le poids total de l’impôt sur les plus-values la même année.
Veuillez consulter un professionnel de confiance avant de prendre une décision financière.
L’appréciation de l’immobilier et les résidences secondaires
L’immobilier a toujours été considéré comme un bon investissement et un moyen d’accroître constamment la richesse. Cela vaut à la fois pour les résidences principales et les propriétés locatives de travail. Alors que le marché immobilier est toujours sujet à des fluctuations, les investissements immobiliers solides ont tendance à rester des actifs précieux pour leurs propriétaires sur presque n’importe quelle mesure de temps.
Soyez prêt pour la volatilité
Lorsqu’il s’agit de résidences secondaires ou, plus particulièrement, de propriétés de vacances, le terrain de jeu change.
L’emplacement, toujours un mot d’ordre pour l’immobilier, prend une importance encore plus grande. Les propriétés de vacances sont des biens immobiliers de luxe, leur valeur a donc tendance à fluctuer davantage qu’une résidence principale dans un quartier recherché. Pendant un boom, la valeur des propriétés peut monter en flèche, mais ces mêmes valeurs peuvent s’effondrer tout aussi rapidement en cas de ralentissement économique.
En définitive, les acheteurs qui envisagent une résidence secondaire comme un actif d’investissement doivent procéder avec prudence. Si le bien est bien situé pour une résidence principale, ou même un bien locatif, il a plus de chances de se maintenir ou peut-être d’augmenter sa valeur.
Si sa valeur est au contraire plus imprévisible en raison de l’emplacement, alors finalement réaliser les coûts initiaux lors de la vente peut s’avérer plus difficile. La prudence, c’est la clé.
Maison de vacances contre multipropriété ou Airbnb ?
La plupart des acheteurs intéressés par les résidences secondaires sont à la recherche du lieu de vacances parfait. Il peut s’agir de la montagne ou de la plage, mais la majorité des acheteurs recherchent essentiellement une « maison loin de la maison » où ils peuvent passer des vacances avec leur famille.
Alors, est-il judicieux d’acheter une résidence secondaire ou l’investissement dans une multipropriété est-il une meilleure option ? En fin de compte, cela revient à un choix individuel. L’une ou l’autre option a ses points positifs et négatifs, et aucune réponse facile ne conviendra à tous les acheteurs.
Si vous recherchez une véritable maison loin de chez vous, où vous fixez les règles et où tout est toujours comme vous l’aimez, alors l’achat d’une propriété de vacances est probablement le meilleur choix. En tant que résidence secondaire, la propriété vous appartiendra, et vous aurez un contrôle total sur la façon dont elle est entretenue et qui y a accès.
Bien sûr, vous avez également la responsabilité totale de son entretien ainsi que de toutes les dépenses liées à la possession et à l’entretien de la propriété. Pourtant, une résidence secondaire peut être un atout précieux et si l’appréciation naturelle de l’immobilier joue en votre faveur, posséder une propriété de vacances peut certainement vous aider à constituer votre patrimoine personnel.
En revanche, si vous recherchez simplement une escapade occasionnelle dans une ville de villégiature détendue, une multipropriété ou l’utilisation régulière d’Airbnb pourrait être plus appropriée. Avec une multipropriété, vous payez vos frais annuels et respectez les règles du contrat, et tout est réglé. Il y a moins de choses dont vous devez vous soucier et votre propriété de vacances sera prête et vous attendra, vous et votre famille, pendant le temps qui vous est imparti. De nombreuses multipropriétés offrent l’accès à une variété d’opportunités connectées dans le réseau.
Bien sûr, vous serez limité dans le temps que vous pouvez y passer, et les dates du calendrier peuvent ne pas toujours coïncider avec les plans souhaités de votre famille, mais il est encore, beaucoup moins d’un investissement financier et émotionnel que l’achat d’une résidence secondaire.
Il y a d’autres risques à considérer dans les investissements en multipropriété, alors assurez-vous de parler à un conseiller financier qualifié avant de prendre une décision finale. Financièrement, ils ne sont généralement pas la meilleure option pour les vacances, à terme. Pourtant, si la décision est entre une multipropriété et la possession d’une résidence secondaire, la multipropriété peut être l’option la plus attrayante à coup sûr, pour une variété de circonstances spécifiques.
Et si vous voulez une flexibilité ultime, il suffit de réserver un Airbnb à votre guise lorsque vous avez du temps libre est facile – bien que l’hospitalité peut varier considérablement par propriété. Certaines maisons pourraient être dans un sous-sol sans thermostat en hiver, tandis que d’autres sont des séjours parfaits immaculés.
Finding the Right Fit
Il y a beaucoup à considérer avant d’acheter une résidence secondaire ou une propriété de vacances. Si l’immobilier est presque toujours un bon investissement, les propriétés de vacances sont loin d’être une valeur sûre.
La demande de biens immobiliers dans les marchés urbains centraux peut rester relativement forte même pendant les récessions parce que les gens ont toujours besoin de vivre près de leur lieu de travail, tandis que les biens immobiliers dans les marchés d’escapade peuvent être plus volatils dans les marchés baissiers.
Si vous envisagez l’achat comme un investissement financier, il est préférable de marcher prudemment et de faire des recherches complètes sur la propriété avant de prendre ce qui pourrait être une deuxième hypothèque coûteuse. Soyez conscient qu’un marché chaud aujourd’hui, peut ne pas le rester demain.
Considérez les risques politiques – surtout si vous êtes un acheteur étranger
Les vents politiques changent et dans les périodes troublées, l’immobilier peut être un actif attrayant à taxer agressivement étant donné son manque de mobilité. En 2020, les Californiens votent sur une abrogation partielle de la proposition 13 de 1978, bien qu’initialement l’abrogation ne s’applique qu’aux propriétés industrielles et commerciales.
Lorsque les marchés sont en surchauffe, les politiciens locaux peuvent également décider d’imposer des taxes supplémentaires sur les transactions ou sur les logements vacants aux propriétaires étrangers, il est donc généralement préférable d’investir dans votre pays d’origine, à moins que vous n’achetiez explicitement un lieu de bug out.
Cela étant dit, une résidence secondaire ou une propriété locative vraiment solide constitue un investissement financier sûr, à condition que vous disposiez des liquidités nécessaires pour survivre aux turbulences du marché.
Si vous recherchez une maison loin de chez vous, ou si vous envisagez peut-être la propriété comme une destination de retraite pour vos années d’or, l’achat devient encore plus qu’un simple signe de bonne planification financière. Votre résidence secondaire pourrait marquer l’emplacement de l’avenir de votre famille, et inspirer ses propres souvenirs durables.
L’important, comme tout type d’investisseur, est de considérer la seconde hypothèque avec des attentes réalistes, et d’assumer seulement ce que vous pouvez vous permettre. En faisant cela, vous ouvrirez un monde d’opportunités, et augmenterez vos chances de trouver le bon ajustement pour faire croître votre portefeuille.
Les propriétaires peuvent vouloir refinancer pendant que les taux sont bas
Les taux du Trésor américain à 10 ans sont récemment tombés à des niveaux historiquement bas en raison de la propagation du coronavirus entraînant un sentiment d’absence de risque, les autres taux financiers baissant en tandem. Les propriétaires qui achètent ou refinancent aux taux bas d’aujourd’hui peuvent bénéficier de la récente volatilité des taux.
Vous payez trop cher pour votre hypothèque ?
Découvrez à quoi vous êtes admissible
Vérifiez vos options de refinancement avec un prêteur de confiance.
Réponds à quelques questions ci-dessous et mets-toi en relation avec un prêteur qui peut t’aider à refinancer et à économiser dès aujourd’hui !
.