Débuter une carrière dans l’immobilier est plein de défis. Après avoir travaillé dur pour obtenir votre licence, votre prochaine étape consiste à trouver le bon courtier parrain pour lequel travailler. Comme les courtiers varient largement par les types de modèles et les structures de partage des commissions, il est important de déterminer d’abord ce qui sera le mieux pour vous en tant que nouvel agent.
Pour vous aider dans votre recherche, l’équipe de Real Estate Bees a demandé à Kristina Morales – un agent immobilier expérimenté et un chef d’équipe – de partager son expertise avec les nouveaux agents qui font leurs premiers pas dans la construction de leur carrière immobilière.
From the Author
Hi, je m’appelle Kristina Morales et je suis un agent immobilier agréé dans les États de l’Ohio, de la Californie et du Texas. Aujourd’hui, je vais répondre à des questions importantes qu’un nouvel agent immobilier peut avoir lors du choix du bon courtier de parrainage pour travailler.
Note : Je parle sur la base de ma propre expérience et comme il se rapporte aux États pour lesquels je détiens une licence. Vous voudrez être sûr de rechercher tous les détails spécifiques à l’État avant de prendre une décision finale.
Comment fonctionnent les sociétés immobilières?
Dans les sociétés de courtage immobilier, il y a des courtiers principaux et il y a des agents (également appelés vendeurs ou titulaires de permis).
Typiquement, un courtier engagera des agents en tant qu’entrepreneurs indépendants (ils ne sont donc pas des employés et ne sont pas payés un salaire ou un salaire horaire) pour agir en son nom lorsqu’ils traitent avec des clients.
Une exception à cette règle est une société comme RedFin qui engage ses agents en tant qu’employés.
Le courtier/la maison de courtage est le seul qui peut légalement conclure un contrat avec un consommateur. Tous les contrats sont conclus entre le courtier et l’acheteur ou le courtier et le vendeur.
Les contrats ne sont PAS conclus entre l’agent immobilier/vendeur et le client.
Rappellez-vous la relation d’agence que vous avez apprise dans vos cours d’immobilier-le vendeur (l’agent) travaille au nom du courtier commanditaire (le mandant).
Un autre point important est que l’agent/vendeur ne peut pas recevoir de commission directement. La commission est due au courtier et le courtier verse ensuite à l’agent sa part.
Tous les titulaires d’une licence de vendeur doivent accrocher leur licence à une maison de courtage pour pouvoir exercer des fonctions immobilières. Chaque société immobilière (grande et petite) fonctionne différemment.
Elles doivent toutes respecter les lois de l’État. Cependant, la façon dont elles choisissent de fonctionner et ce qu’elles offrent à leurs agents et à leurs clients diffèrent grandement.
Types de courtiers immobiliers
Il existe plusieurs types de modèles de courtage immobilier à prendre en compte pour choisir la société qui vous conviendrait le mieux. Je vais passer en revue certains des plus courants.
Courtiers à service complet contre courtiers à rabais
Les courtiers sont soit un courtage à service complet, soit un courtage à rabais.
Un courtage à service complet fournit aux clients un éventail de services lors de la commercialisation de leur maison et facture des taux de commission plus élevés pour leur service.
Un courtage à rabais fournit des services de commercialisation limités, mais facture des commissions beaucoup moins élevées. Par exemple, une maison de courtage à service complet peut facturer 6 %, tandis qu’une maison de courtage à escompte peut facturer 2 à 3 % ou simplement un montant forfaitaire.
Courtiers traditionnels contre courtiers virtuels
Lorsque les gens pensent aux maisons de courtage immobilier, ils pensent probablement aux courtiers traditionnels. Les courtiers traditionnels offrent un service complet avec des bureaux » briques et mortier » où les agents peuvent travailler et rencontrer leurs clients.
Les agents auront à leur disposition un espace de bureau, des photocopieurs, des imprimantes, du personnel administratif, des salles de conférence, des séances de formation et les autres agents avec lesquels ils doivent interagir au quotidien.
Certains exemples de courtiers traditionnels sont Keller Williams, Coldwell Banker, ReMax, Howard Hanna et Berkshire Hathaway.
Un courtage virtuel n’a pas de bureaux, ou un espace physique très limité, où les agents peuvent se rendre. Il s’agit d’une organisation basée sur le cloud.
Certaines maisons de courtage virtuelles ou basées sur le cloud auront des accords avec des entreprises d’espace partagé, comme Regus, où les agents peuvent utiliser ces installations pour travailler, tenir des réunions, faire livrer leur courrier, etc.
L’avantage d’être avec une maison de courtage virtuelle est qu’ils n’ont pas autant de frais généraux. Par conséquent, vous pouvez vous attendre à voir de meilleurs splits et des économies sur les frais. L’exemple le plus connu d’un courtage virtuel est eXp Realty.
Privé vs public
Les maisons de courtage sont de toutes tailles – d’extrêmement petites à extrêmement grandes. Elles ont également des structures de propriété différentes.
Certaines maisons de courtage sont publiques et d’autres sont privées. Si la maison de courtage est publique, alors les actions de la société sont mises à la disposition du public et négociées sur une bourse.
Le contraire est vrai pour une privée. Les actions d’une société privée sont négociées de manière privée et entre quelques investisseurs. Voici quelques exemples de sociétés de courtage cotées en bourse : ReMax, RedFin, eXp Realty et Realogy qui possède Coldwell Banker, Better Homes and Garden, Sotheby’s International, Century 21 et bien d’autres.
Certains exemples de sociétés privées sont First Team Real Estate et Howard Hanna, et beaucoup, beaucoup d’autres.
Franchise vs. indépendant
Une façon de développer une entreprise est par le biais de la franchise. Une entreprise qui cherche à se développer accordera une licence pour son modèle d’affaires, sa marque, sa technologie, etc. à d’autres en échange d’une redevance de franchise.
En conséquence, chaque bureau individuel peut avoir des propriétaires différents même s’ils sont de la même marque. Beaucoup des plus grandes maisons de courtage telles que Keller Williams, Coldwell Banker et ReMax sont des organisations de franchise.
Les propriétaires de franchise peuvent posséder plusieurs bureaux ou un seul bureau. Chaque bureau fonctionne dans le cadre des directives de la franchise, mais sont indépendants des autres bureaux.
Avec un courtage de franchise, vous pouvez vous attendre à voir une redevance de franchise – généralement autour de 5-6% de votre commission.
De plus, dans ces types de courtiers, un agent est seulement autorisé à utiliser le bureau auquel il appartient ou les bureaux qui sont sous la même propriété.
Par exemple, il pourrait y avoir 25 bureaux Keller Williams dans votre région, mais vous ne pouvez pas utiliser les autres bureaux car ils sont sous une propriété distincte.
Une agence immobilière indépendante aura généralement un propriétaire ou un groupe de propriétaires et tous les emplacements de bureaux sont régis par cette seule structure de propriété.
Donc, si vous êtes avec une agence de courtage indépendante, vous êtes généralement autorisé à utiliser n’importe lequel de leurs bureaux, quel que soit l’endroit où se trouve votre bureau « maison ».
Par exemple, lorsque j’étais avec First Team Real Estate à Newport Beach, en Californie, si j’avais un client dans les collines d’Anaheim, je pouvais utiliser le bureau d’Anaheim Hills pour y rencontrer mes clients.
Je pouvais même travailler à partir de ce bureau si j’avais besoin d’être de ce côté de la ville pour la journée.
Quels sont les différents types de structures de commission ?
Comme pour la plupart des choses, les différents types de structure de commission varieront selon le courtage. Voici quelques-unes des plus courantes :
Commission fractionnée
Vous verrez souvent des structures de commission utilisant le modèle fractionné. Ce que cela signifie, c’est que vous, en tant qu’agent, recevrez un certain pourcentage et que la maison de courtage recevra un certain pourcentage.
Certains fractionnements courants sont : 50/50, 60/40, 70/30 ou 80/20. Souvent, le partage dépendra de l’expérience et des antécédents de l’agent.
Un agent paiera ce partage sur chaque commission gagnée jusqu’à l’infini. Il n’y a pas de plafond. Une fois qu’un agent a de solides antécédents, il peut renégocier ce partage en demandant un meilleur partage.
Commissions plafonnées
Une autre structure implique un plafond. La façon dont un plafond fonctionne est que chaque année il y a un montant maximum que la maison de courtage prendra en commissions.
Après que l’agent paie la commission maximale à la société, l’agent gagnera 100% de la commission pour le reste de l’année.
Par exemple, supposons un partage 70/30 et un plafond de 21K $. Dans ce cas, lorsqu’un agent gagne une commission, il en conserve 70 % et la maison de courtage en reçoit 30 %.
L’agent continuera à verser au courtier 30 % de toutes les commissions gagnées jusqu’à ce qu’il verse à la société 21 000 $ en commissions.
Une fois qu’il aura atteint son plafond de 21 000 $, il gagnera 100 % de la commission pour le reste de l’année. Le plafond est réinitialisé chaque année (généralement en fonction d’une année anniversaire).
Frais de franchise
Si vous rejoignez une franchise, il y a généralement des frais de franchise de 5 à 6 % payés. Cette redevance de franchise vient du dessus et avant le partage.
La redevance de franchise ne disparaît jamais. En utilisant le même exemple d’un partage 70/30 et d’un plafond de 21K $, mais ajoutons maintenant une redevance de franchise de 6%.
Dans ce cas, lorsqu’une commission est gagnée, l’agent paiera 6% de sa commission à la compagnie et ensuite le reste est divisé 70/30 jusqu’à ce qu’elle atteigne son plafond de 21K $.
Après que le plafond soit atteint, toute commission gagnée sera 6% du dessus et le reste est 100% de leur commission.
S’il n’y a pas de plafond, alors les 6% et le partage négocié seront toujours versés à l’entreprise.
Frais fixes ou ‘commission à 100%’
De nombreuses agences immobilières s’annoncent comme des ‘courtiers à 100% de commission’, disant que leurs agents reçoivent le montant total de leur commission sur chaque clôture.
Cependant, ils auront des frais fixes et/ou des frais par transaction. Ces arrangements peuvent varier considérablement.
Un exemple pourrait être que l’agent paie 3 000 $ par an. Cela peut être payé à l’avance ou payé mensuellement. La chose importante à noter dans cet exemple, est que les 3 000 $ sont payés indépendamment du fait que quelque chose se ferme.
Puis, lorsqu’une transaction se ferme, l’agent paiera 250 $ supplémentaires par transaction et 50 $ pour l’assurance E&O.
E&O Insurance
E&O signifie Erreurs et omissions. Il s’agit d’un type de police d’assurance qui protège le courtier et l’agent contre les réclamations faites contre eux pour toute erreur ou négligence.
La maison de courtage est tenue d’avoir une assurance E&O et les agents cotisent à la police chaque année.
Il variera d’un courtier à l’autre le montant du paiement requis de l’agent et la façon dont ils doivent le payer à la compagnie.
Par exemple, certains peuvent exiger qu’il soit payé à l’avance chaque année. D’autres peuvent vous permettre de faire des paiements mensuels.
Enfin, d’autres peuvent en faire des frais par transaction. Vous voudrez vous assurer de demander au courtier comment l’assurance E&O est gérée dans son entreprise.
Combien les agents immobiliers paient-ils leur courtier ?
Le montant que les agents immobiliers paient à leur courtier varie considérablement. Il dépendra avant tout de la structure de commission qu’ils ont convenue.
En plus de la commission, les agents paient une assurance E&O – le montant exact est spécifique au courtier.
Il peut également y avoir des frais supplémentaires tels que :
- frais de transaction
- frais d’administration
- frais de franchise
- frais de bureau
- frais d’imprimante
- etc.
Puisque cela dépend vraiment du courtier que vous choisissez et du marché que vous négociez, il n’y a pas de réponse unique à la question « combien les agents immobiliers paient-ils leur courtier ? ».
Lorsque vous interrogez des courtiers, assurez-vous de demander tous les frais et coûts que vous devez vous attendre à payer.
Y a-t-il des sociétés immobilières qui paient un salaire de base ou qui embauchent à temps partiel ?
Si normalement les agents immobiliers ne sont pas payés à l’heure, il y a des sociétés immobilières qui paient un salaire de base. Il y a même des équipes au sein d’une société de courtage qui paient un salaire.
Par exemple, RedFin emploie ses agents – donc l’agent RedFin reçoit un salaire de base plus une commission.
Pour les équipes, un exemple serait si un agent choisit d’être un agent de vente interne (ISA) – ce qui signifie qu’ils font des appels pour fixer des rendez-vous pour d’autres agents.
Un ISA peut recevoir un salaire de base plus un certain pourcentage de la commission pour tous les rendez-vous qu’ils ont fait qui ont conduit à une fermeture.
Il y a aussi beaucoup de sociétés immobilières qui embauchent des agents à temps partiel. Cependant, la majorité des agents sont à 100% de commission.
Les sociétés immobilières offrent-elles une assurance maladie et d’autres avantages ?
Puisque les agents immobiliers sont généralement des entrepreneurs indépendants, les sociétés immobilières n’offrent généralement pas d’avantages ou d’assurance maladie.
Cependant, par l’intermédiaire de la National Association of Realtors (NAR), il existe le REALTORS® Insurance Marketplace qui fournit aux membres de la NAR une liste de plans et de produits d’assurance santé et bien-être.
Une société immobilière paiera-t-elle pour votre licence ?
Typiquement, vous paierez vos propres frais de licence. Cependant, certaines sociétés de courtage qui recrutent activement de nouveaux agents peuvent participer aux frais de licence ou parfois même les couvrir entièrement.
Les sociétés immobilières vous donnent-elles des prospects?
De nombreux courtiers vous diront pendant l’entretien qu’ils fournissent des prospects à leurs agents. Cependant, plus souvent qu’autrement, c’est loin de la vérité, surtout pour les plus grands courtiers qui se composent de centaines d’agents.
Ils pourraient fournir leurs leads, et ils le font souvent, à un petit groupe de top performers dans leur bureau afin de garder leur livre d’affaires au sein du courtage.
En tant que nouvel agent, vous ne devriez PAS vous attendre à recevoir des leads de votre courtier.
Cependant, de nombreux courtiers vous ENSEIGNERont comment générer vos PROPRES leads. Rappelez-vous, vous devrez vous démener pour obtenir des pistes en tant que nouvel agent immobilier.
Cela étant dit, il existe des opportunités alternatives de génération de pistes qui existent au sein des courtiers.
Un exemple est le « temps de plancher » où vous êtes placé en rotation pour répondre aux appels entrants de clients potentiels.
Un autre exemple est d’organiser des journées portes ouvertes pour d’autres agents au sein du courtage. Cela permet aux nouveaux agents de récupérer potentiellement des clients acheteurs.
Si votre plan est d’être un agent solo, ne vous lancez pas dans cette activité en vous attendant à ce que les courtiers vous fournissent des prospects. Si obtenir des prospects dès le départ est important pour vous, alors je vous suggère fortement de rejoindre une équipe.
Les sociétés immobilières vous forment-elles ?
Oui, il y a de nombreuses sociétés de courtage immobilier qui vous formeront, mais il y en a d’autres qui ne le font pas. C’est une considération très importante lorsque vous commencez votre carrière immobilière en tant que nouvel agent.
Vous voudrez vous assurer que vous sélectionnez un courtier immobilier avec un programme de formation complet OU que vous rejoignez une équipe qui vous formera.
D’une manière ou d’une autre, la formation est SUPER importante pour réussir dans l’immobilier.
Quoi que soit le niveau de formation que votre maison de courtage choisie vous fournira, je vous suggère fortement de ne pas vous arrêter là. Efforcez-vous toujours de vous perfectionner continuellement avec des études, des formations et un coaching supplémentaires.
Il existe de nombreux programmes de formation et de coaching, des événements et des livres qui vous aideront à améliorer constamment vos compétences. Consultez ces ressources pour votre auto-amélioration continue :
- Liste des coachs immobiliers les mieux notés
- Liste des livres immobiliers les mieux notés
Les sociétés immobilières vérifient-elles les antécédents ?
Non, les sociétés immobilières ne vérifient généralement pas les antécédents. La vérification des antécédents se fait au niveau de l’État au moment où vous demandez votre licence de vendeur immobilier.
Conseil : S’il y a quelque chose dans vos antécédents qui pourrait soulever un drapeau rouge, veuillez le divulguer. Cela apparaîtra dans la vérification des antécédents et vous aurez alors l’air malhonnête.
Il est préférable de le divulguer et de l’expliquer. En étant sincère, vous montrez à l’État que, indépendamment des erreurs que vous avez pu commettre dans votre passé, vous êtes une personne intègre en étant honnête à ce sujet.
Les courtiers immobiliers font-ils des tests de dépistage de drogues ?
Non, les courtiers immobiliers ne font pas de tests de dépistage de drogues.
Quelles sociétés immobilières sont les meilleures pour les nouveaux agents ?
Pour les nouveaux agents, ma recommandation serait de rejoindre une agence immobilière avec un programme de formation complet.
Keller Williams, First Team Real Estate, Coldwell Banker sont quelques exemples de sociétés avec de bons programmes de formation.
Il y en a certainement d’autres, alors vous voudrez vous renseigner sur la formation lorsque vous parlez avec une maison de courtage.
Les sociétés auront généralement une formation initiale obligatoire de 4 à 12 semaines pour les nouveaux agents. Rappelez-vous, si vous, en tant qu’agent, faites une erreur, le courtier est responsable. Donc, ils voudront que les agents soient bien formés.
Plusieurs d’entre eux auront un programme de mentorat pendant un an ou un certain nombre de transactions pour vous donner une ressource pendant que vous apprenez à gérer les clients et les transactions.
Le mentor recevra généralement un pourcentage de votre commission.
Une autre option pour choisir le bon courtage pour vous est de rechercher les équipes immobilières locales. Un nouvel agent peut bénéficier d’une tonne de rejoindre une équipe dès le début.
Dans ce cas, vous effectuerez une recherche tout comme vous l’avez fait pour les courtiers, mais au lieu de cela, vous recherchez des équipes immobilières.
Les équipes sont généralement dirigées par un ou deux agents à succès. Comme les maisons de courtage, chaque équipe fonctionne différemment. Voici quelques-uns des avantages à rejoindre une équipe :
- Elles vous fournissent des pistes;
- Vous avez une marque établie que vous pouvez exploiter;
- Les coûts de marketing sont couverts;
- Vous serez formé et entraîné via des activités quotidiennes réelles;
- Vous aurez d’autres personnes avec qui travailler étroitement;
- Cela peut servir de tremplin avant de devenir un agent autonome.
Interviewez les chefs d’équipe et voyez s’il y a une bonne adéquation. Ensuite, une fois que vous avez choisi l’équipe, votre courtage est choisi pour vous.
Vous irez avec le courtage avec lequel votre chef d’équipe est. Il y a de nombreux avantages pour un nouvel agent à rejoindre une équipe.
Comment trouver le bon courtier de parrainage immobilier pour lequel travailler ?
Voici quelques façons de vous aider à choisir un courtier immobilier. Ce sont les moyens que j’ai personnellement utilisés en tant qu’agent immobilier.
Faites vos recherches
Prenez le temps de vous asseoir et de faire des recherches sur diverses entreprises dans votre région. L’internet a une tonne d’informations – utilisez-le ! Lisez, lisez, lisez!
Demandez à votre famille et à vos amis
- À qui avez-vous fait appel ou à qui feriez-vous appel pour vendre votre maison ?
- Quelle a été votre expérience ?
- Feriez-vous à nouveau appel à cette société de courtage ?
Demandez à d’autres agents immobiliers de vous parler de leurs expériences
- Avec quelles sociétés avez-vous fait affaire ?
- Quelles sont les principales différences ?
- Quelles recommanderiez-vous à un nouvel agent ?
Faites le tour de votre quartier et regardez les enseignes dans la cour
Quelles sont les sociétés immobilières que vous voyez le plus ? C’est super important parce qu’en tant que nouvel agent, vous voudrez organiser des portes ouvertes pour d’autres agents afin de générer vos propres prospects.
Si vous rejoignez une société avec une faible part de marché, il sera difficile d’obtenir des opportunités de portes ouvertes.
Utiliser le Real Estate Bees Directory
Commencez par choisir quelques courtiers immobiliers locaux dans votre région à partir du RealEstateBees.com.
Il présente les courtiers immobiliers locaux les mieux notés à travers les États-Unis dont la note est calculée sur la base de l’algorithme propriétaire de la plateforme RealEstateBees.com.
Interroger plusieurs courtiers
C’est un MUST. En fait, s’il s’agit d’une franchise, vous voudrez interroger plusieurs bureaux de la même marque.
Les bureaux de la franchise appartenant à différents propriétaires fonctionnent différemment. Par exemple, vous pourriez finir par interviewer 3 bureaux ReMax différents.
Prenez votre temps et apprenez à connaître les différentes entreprises. Il est important de comprendre comment elles fonctionnent et ce qu’elles offrent d’un point de vue financier et de soutien.
À propos de l’auteur
Kristina Morales est une REALTOR® avec plus de 20 ans d’expérience professionnelle. Elle a obtenu son baccalauréat en gestion des affaires et son MBA avec une concentration en banque et finance. Avant de se lancer dans l’immobilier, Kristina a eu une longue carrière dans la banque et la trésorerie. Elle a terminé sa carrière financière en tant que trésorière adjointe dans une société pétrolière & gazière cotée en bourse à Houston, TX. Kristina tire parti de ses diverses expériences pour négocier les meilleures affaires pour ses clients et apporte à la table non seulement ses plus de 20 ans d’expérience dans le domaine bancaire et financier, mais aussi une forte éthique de travail et une énergie positive.
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