Vuokra-asunnon edut ja haitat

Vuokra-asuntosopimukset ovat vaihtoehto perinteisille asuntolainoille. Sekä ostajat että myyjät voivat hyötyä näistä järjestelyistä, mutta on tärkeää, että kaikki ymmärtävät riskit. Tällaiset järjestelyt muistuttavat aluksi paljon perinteisiä vuokrasopimuksia, joita vuokranantajat ja vuokralaiset saattavat allekirjoittaa. Sopimus antaa kuitenkin myös vuokralaiselle yksinoikeuden ostaa asunto tiettynä ajankohtana tulevaisuudessa. Osa etukäteen ja osana vakiintunutta kuukausivuokraa maksetuista rahoista menee myös ostohintaan.

Kuka tahansa osapuoli voi tehdä tällaisen järjestelyn, mutta niitä käytetään joskus osana asunto-ohjelmia, joiden tarkoituksena on luoda kohtuuhintaisia asuntoja tai elvyttää asuinalueita.

Hinta-vuokrasuhde

Hinta-vuokrasuhde mittaa ostamisen suhteellista kohtuuhintaisuutta verrattuna vuokraamiseen asuntomarkkinoilla. Se lasketaan jakamalla tietyn ajanjakson aikana tietyillä markkinoilla myytyjen asuntojen keskihinta 12 kuukauden keskimääräisellä kuukausivuokralla samoilla markkinoilla.

Esimerkiksi Yhdysvalloissa myytyjen asuntojen keskihinta. vuoden 2019 kolmannen vuosineljänneksen aikana oli 382 700 dollaria, kun taas saman ajanjakson aikana maanlaajuisesti maksettu keskimääräinen kuukausivuokra oli 1 471 dollaria. Saadaksesi hinta-vuokrasuhteen, jaat siis 382 700:n luvulla 17 652 (1 471 kerrottuna 12:lla) ja saat tulokseksi 21,68. Mitä korkeampi suhdeluku on, sitä suotuisammat markkinat ovat vuokraamiselle. Mitä pienempi suhdeluku on, sitä suotuisammat markkinat ovat ostamiselle.

Asuntojen keskimääräiset hinnat ja vuokrat vaihtelevat tietysti eri markkinoilla, joten kansallinen keskiarvo antaa vain summittaisen yleiskuvan. Ollaksesi tarkka sinun on perustettava laskelmasi nykyisiin lukuihin siellä, missä aiot ostaa tai vuokrata. Olemme kartoittaneet 10 yhdysvaltalaista kaupunkia, joissa on korkein ja matalin hinta-vuokrasuhde.

Miksi ostaa vuokraamalla omistusasunto?

Rent-to-own-ohjelmat voivat olla houkuttelevia ostajille, erityisesti niille, jotka odottavat olevansa vahvemmassa taloudellisessa asemassa muutaman vuoden sisällä. Joitakin etuja ovat:

• Osta huonolla luottokelpoisuudella: Ostajat, jotka eivät voi saada asuntolainaa, voivat aloittaa asunnon ostamisen vuokra-asuntosopimuksella. Ajan myötä he voivat työskennellä luottopisteidensä uudelleenrakentamiseksi ja voivat saada lainan, kun on vihdoin aika ostaa talo.
• Lukitse ostohinta: Markkinoilla, joilla asuntojen hinnat nousevat, ostajat voivat tehdä ostosopimuksen tämänhetkiseen hintaan siten, että osto tapahtuu useiden vuosien kuluttua. Ostajilla on mahdollisuus perääntyä, jos asuntojen hinnat laskevat, vaikka se, onko se taloudellisesti järkevää, riippuu siitä, kuinka paljon he ovat maksaneet sopimuksen mukaisesti.
• Koeajo: Ostajat voivat asua asunnossa ennen kuin sitoutuvat ostamaan kiinteistön. Näin he voivat tutustua taloon liittyviin ongelmiin, painajaismaisiin naapureihin ja muihin ongelmiin ennen kuin on liian myöhäistä.
• Muuta vähemmän: Ostajat, jotka ovat sitoutuneet kotiin ja naapurustoon (mutta eivät pysty ostamaan), voivat päästä taloon, jonka he lopulta ostavat. Tämä vähentää muutosta muutaman vuoden kuluttua aiheutuvia kustannuksia ja hankaluuksia.
• Rakenna omaa pääomaa: Teknisesti ottaen vuokralaiset eivät rakenna omaa pääomaa samalla tavalla kuin asunnon omistajat. Maksut voivat kuitenkin kertyä ja tuottaa huomattavan summan, joka voidaan sijoittaa asunnon ostoon.

Miksi myydä vuokraamalla?

Myyjät voivat myös hyötyä vuokrausjärjestelyistä:

• Lisää ostajia: Jos sinulla on vaikeuksia houkutella ostajia, voit markkinoida vuokraajille, jotka toivovat ostavansa tulevaisuudessa.
• Ansaitse tuloja: Jos sinun ei tarvitse myydä heti ja voit käyttää rahat toiseen käsirahaan, voit ansaita vuokratuloja samalla kun etenet kohti kiinteistön myyntiä.
• Korkeampi hinta: Voit pyytää korkeampaa myyntihintaa tarjotessasi vuokrausta omistukseen. Ihmiset saattavat olla valmiita maksamaan ylimääräistä tästä mahdollisuudesta. Vuokralaiset saavat myös mahdollisuuden ostaa talon – jota he eivät ehkä koskaan käytä – mutta joustavuus maksaa aina enemmän.
• Sijoitettu vuokraaja: Mahdollinen ostaja huolehtii todennäköisemmin kiinteistöstä ja tulee toimeen naapureiden kanssa kuin vuokralainen, jolla ei ole mitään pelissä. Vuokralainen/ostaja on jo sijoittanut kiinteistöön ja on kiinnostunut sen ylläpidosta.

Miten se toimii

Kaikki on neuvoteltavissa vuokrauksesta omistukseen -kaupassa, joka tunnetaan myös nimellä vuokraoptio. Sekä ostaja että myyjä sopivat tietyistä ehdoista, ja kaikkia ehtoja voidaan muuttaa niin, että ne sopivat kaikkien tarpeisiin.

Omistaja ja myyjä määrittelevät sopimuksessaan asunnon ostohinnan. Jossain vaiheessa tulevaisuudessa ostaja voi ostaa asunnon kyseisellä hinnalla – riippumatta siitä, minkä arvoinen asunto todellisuudessa on. Hintaa määritettäessä ei ole harvinaista, että hinta on nykyistä hintaa korkeampi, jotta voidaan ottaa huomioon kotien arvojen ennustettu nousu. Jos kodin arvo on noussut ennakoitua nopeammin, asiat kääntyvät ostajan eduksi. Jos asunnon arvo laskee, vuokralainen voi perääntyä kaupasta. Ostajat hakevat yleensä asuntolainaa, kun on aika ostaa asunto.

Ostajat maksavat yleensä optiopalkkion etukäteen, usein noin 5 prosenttia lopullisesta ostohinnasta. Tämä maksu antaa ostajalle mahdollisuuden – mutta ei velvollisuutta – ostaa asunto jossain vaiheessa tulevaisuudessa. Maksua ei palauteta, mutta sitä voidaan soveltaa ostohintaan.

Sopimuksissa sovitaan myös kuukausittaisen vuokran määrä, mutta vuokralainen maksaa yleensä joka kuukausi hieman lisää. Lisäsumma hyvitetään yleensä lopulliseen kauppahintaan, joten se vähentää rahamäärää, joka ostajan on keksittävä asuntoa ostaessaan. Lisävuokraa ei palauteta. Se on korvaus siitä, että myyjä sitoutuu olemaan myymättä kiinteistöä kenellekään muulle, kunnes sopimus vuokralaisen kanssa päättyy. Sopimuksissa sovitaan myös siitä, kuka vastaa kunnossapidosta vuokra-aikana.

Vuokra-asunnon sudenkuopat

Mikään ei ole täydellistä, myös vuokra-asunto-ohjelmat. Nämä liiketoimet ovat monimutkaisia, ja sekä ostajat että myyjät voivat kokea epämiellyttäviä yllätyksiä.

Riskit ostajille

Joitakin asioita, joita kannattaa harkita ennen kuin solmii vuokra-omistussopimuksen, ovat:

• Rahojen menettäminen: Jos et osta asuntoa, menetät kaikki maksamasi ylimääräiset rahat. Myyjillä voi olla houkutus vaikeuttaa tai tehdä ostamisesta houkuttelevaa, jotta he voivat pussittaa sijoituksesi.
• Hidas eteneminen: Saatat suunnitella parantavasi luottotietojasi tai kasvattavasi tulojasi, jotta saat lainan, kun optio päättyy, mutta asiat eivät välttämättä suju suunnitellusti.
• Vähemmän kontrollia: Et vielä omista kiinteistöä, joten et voi hallita sitä täysin. Vuokranantajasi voi lopettaa asuntolainan maksamisen ja menettää kiinteistön ulosmittauksen kautta, tai et ehkä ole vastuussa päätöksiä tärkeistä huoltokohteista. Samoin vuokranantajasi voi menettää tuomion tai lopettaa kiinteistöverojen maksamisen, jolloin kiinteistöstä voi jäädä panttioikeuksia. Sopimuksessa olisi käsiteltävä kaikkia näitä tilanteita. Vuokranantaja ei saa myydä, kun sinulla on optio kiinteistöön, mutta oikeustaistelut ovat aina suuri päänsärky ja kuluerä.
• Laskevat hinnat: Asuntojen hinnat saattavat laskea, etkä ehkä pysty neuvottelemaan alempaa ostohintaa uudelleen. Silloin sinulle jää vaihtoehto, menetätkö kaikki optiorahasi vai ostatko talon. Jos lainanantajasi ei hyväksy ylisuurta lainaa, sinun on tuotava ylimääräistä rahaa kaupantekoon käsirahaa varten.
• Myöhästyneet maksut vahingoittavat: Sopimuksesta riippuen, jos et maksa vuokraa ajallaan, saatat menettää osto-oikeutesi ja kaikki ylimääräiset maksusi. Joissain tapauksissa saat pitää optiosi, mutta kuukauden lisämaksua ei lasketa mukaan, eikä sitä lisätä siihen summaan, jonka olet kerännyt mahdollista ostoa varten.
• Asuntoasiat: Kiinteistössä saattaa olla ongelmia, joista et tiedä ennen kuin yrität ostaa sen – kuten omistusoikeusongelmia. Käsittele vuokra-asunnon ostoa kuin oikeaa ostoa. Hanki tarkastus ja omistusoikeustutkimus ennen kuin sukellat siihen.

Myyjille aiheutuvat riskit

Joitakin riskejä, joita myyjät kohtaavat solmiessaan vuokra-asuntosopimuksia, ovat muun muassa:

• Ei varmuutta: Vuokralaisesi ei ehkä osta, mikä tarkoittaa, että sinun on aloitettava alusta ja etsittävä uusi ostaja tai vuokralainen – mutta ainakin saat pitää ylimääräiset rahat.
• Hitaasti rahaa: Et saa suurta kertasummaa, jota saatat tarvita seuraavan talon ostamiseen.
• Puuttuva arvonnousu: Lukitset yleensä myyntihinnan, kun allekirjoitat vuokra-asuntosopimuksen, mutta asuntojen hinnat saattavat nousta nopeammin kuin odotit. Sinun on hyväksyttävä tämä tai odotettava jonkin aikaa ja tarjottava osto-optiota.
• Asuntojen hintojen lasku: Asuntojen hinnat saattavat laskea, ja jos vuokralaisesi ei osta, sinun olisi kannattanut yksinkertaisesti myydä asunto.
• Virheiden löytyminen: Ostajat saattavat löytää puutteita, joista et tiennyt, ja he saattavat päättää olla ostamatta. Esimerkiksi putkistot saattavat olla riittävät pariskunnalle, mutta eivät viisihenkiselle perheelle. Vaikka tämä vika ei koskaan tullut esiin edellisessä asumisjärjestelyssä, se on nyt asia, joka sinun on korjattava tai ilmoitettava tuleville ostajille.