Noin vuosikymmenen ajan VA-lainojen prosentuaalinen osuus suljetuista lainoista on ollut tasaisesti alhaisin kaikkien asuntolainatyyppien joukossa. Se on menestystarina, joka on noussut useaan otteeseen otsikoihin, eikä se näytä laantumisen merkkejä.
Lainanantajille VA-kiinnitykset ovat turvallisimpia. Ei kysymyksiä.
Tämä vaikuttaa poikkeavalta, mutta ei todellakaan ole. VA-lainat eivät vaadi käsirahaa, mikä näyttää olevan ristiriidassa sen perinteisen käsityksen kanssa, jonka mukaan pienempi oma pääoma tarkoittaa korkeampaa maksuhäiriöprosenttia. Luottovaatimukset eivät myöskään ole yhtä tiukat kuin vaihtoehtoisissa asuntolainatyypeissä.
Mutta nämä ominaisuudet eivät ole vastuussa VA-ohjelman vakaudesta ja turvallisuudesta. Älykkäiden tekijöiden yhdistelmä on syy siihen. Yksi tunnetuimmista tekijöistä, jotka ovat muuten melko ainutlaatuisia VA-ohjelmassa, on sen kodin säilyttämispalvelu.
Se on VA:n virkamiesten jyrkästi ajama puuttumissuunnitelma ulosoton partaalla oleviin riskialttiisiin asuntolainoihin. Asuntolainojen romahduksen jälkeen nämä toimet ovat pelastaneet yli 500 000 VA-kodinomistajaa omaisuutensa ulosmittaukselta. Pelkästään vuonna 2015 yli 90 000 välttyi ulosmittaukselta näiden VA-asiantuntijoiden ansiosta.
Toinen tärkeä tekijä on varmistaa alusta alkaen, että sotilaallisella lainanottajalla on varaa maksaa asuntolaina ajan mittaan. Tämä raskas suhtautuminen kohtuuhintaisuuteen vaatii monitahoisen, kokonaisvaltaisen lähestymistavan, jota tässä artikkelissa selvitetään pedanttisesti.
Tietysti se pyörii tulojen määrän ympärillä, mutta se on myös suhteessa tulotyyppiin, maksamattomiin velkoihin ja tuleviin tulonäkymiin.
Keskustele VA-lainanantajien kanssa ja hanki nykyiset hinnat
Miksi VA-tulotarkastukset ovat välttämättömiä
Lyhyt vastaus on, että lainanantajat saavat kokonaiskuvan lainanottajan kyvystä selviytyä asuntolainan maksuista.
Se suojaa lainanantajia yhtä paljon korkeilta maksuhäiriöprosenteilta, jotka vaikuttaisivat kielteisesti heidän liiketoimintaansa, kuin se suojaa lainanottajia kalliilta asuntolainoilta, joita heillä ei ole varaa maksaa pois pitkällä aikavälillä, mikä muutoin asettaisi heidät pakkohuutokaupan aiheuttamiin sydämentykytyksiin ja raskaisiin luottotappioihin.
Huolellinen tulojen tarkistus on käytännössä win-win -ohje.
Mitä VA-lainojen tulovaatimukset tarkoittavat
Va-lainanantajat hyväksyvät VA-lainojen tulotyyppejä monipuolisesti. Tärkein vaatimus on kuitenkin se, että tulojen PITÄÄ olla peräisin kokopäivätyöstä.
Kokopäivätyöllä lainanantajat tarkoittavat vähintään 30 työtuntia viikossa.
Tämä vaatimus ei nimenomaisesti kohdistu perinteisten työnantajien työntekijöihin. Myös itsenäiset ammatinharjoittajat täyttävät vaatimukset, kunhan heidän itsenäisestä ammatinharjoittamisestaan saadut tulot ovat olleet vähintään KAKSI (2) vuotta.
Lainanantajat tarkastelevat viimeisimpiä liittovaltion tuloveroilmoituksiasi pätevien tulojen selvittämiseksi. Lisäksi lainanantajat haluavat useimmiten itsenäisen ammatinharjoittamisen tuloja, jotka osoittavat huomattavaa kasvua vuodesta toiseen.
Mutta mitä tapahtuu, jos sinulla ei ole kokoaikaista työsuhdetta perinteisen työnantajan palveluksessa tai et ole itsenäinen ammatinharjoittaja kokoaikaisesti? Lainanantaja voi käyttää osa-aikatuloja, jos ne ovat ”johdonmukaisia”.
Lainanantajat haluavat olla varmoja siitä, että osa-aikatuloilla on KAKSI (2) vuotta historiaa ja että olet todennäköisesti jatkossakin ansainnut niitä vähintään seuraavat KOLME (3) vuotta.
Lainanantajat voivat hyväksyä osa-aikatulojen lisäksi muita tulonlähteitä, kuten eläkettä, osinkoja tai korkoja, kunhan niihin sovelletaan samoja johdonmukaisuutta koskevia sääntöjä.
VA Qualifying Income Types
- Salary/W-2 Income
- LES:n määrittelemät sotilastulot
- Itsensätyöllistäjätulot; määritellään tuloiksi, jotka ovat peräisin sellaisista yrityksistä, joissa lainanottajalla on vähintään 25 prosentin omistusosuus. Käytetään vain silloin, kun se noudattaa ilmoitettua johdonmukaisuussääntöä. Lainanottajan PITÄÄ toimittaa:
- Henkilökohtaiset veroilmoitukset KAHDEN (2) vuoden ajalta (mukaan lukien kaikki taulukot)
- K-1, 1120 tai 1120S tarvittaessa
- Tase ja tuloslaskelma edelliseltä vuodelta
- Allekirjoitetut 8821- tai 4506-lomakkeet; avuksi lainanmyöntäjälle, kun tämä pyytää kopioita veroilmoituksestasi IRS:ltä.
Vuokratulot; seuraavien ohjeiden mukaisesti
- Tuloja, jotka saadaan vuokralaisilta tai kämppiksiltä omakotitalossa, jossa lainanottaja asuu, ei lasketa.
- Vuokrattua kiinteistöä koskeva vuokrasopimus; tai
- Veroilmoitukset, joista käyvät ilmi todelliset vuokrat KAHDEN (2) vuoden ajalta
- Lainanottajaa voidaan vaatia toimittamaan todiste kokemuksesta vuokranantajana ja varanto, joka sisältää kolmen kuukauden vuokra-asuntolainan maksun pankkitiliotteiden perusteella.
Tulotyypit, jotka eivät täytä VA:n vaatimuksia
- Lotto- tai rahapelivoitot
- Työttömyyskorvaus
- Kertaluonteiset tulospalkkiot
- Työnantajalta saatu yksittäinen korvaus
- Tulot muusta kuin asumisesta saadusta os.borrowers
- A any income which has no consistent history nor verified likelihood of continuance
Speak to VA lenders and get current rates
VA Loan Income Limit
The USDA mortgage program that specifically targets moderate-, pieni- ja erittäin pienituloisille perheille maaseutualueilla on loogisesti tuloraja, jonka ylittyessä lainanottaja ei ole oikeutettu.
VA-lainaohjelmassa ei ole tällaista ylärajaa (sama kuin FHA-lainaohjelmassa). VA ottaa tulosi huomioon vain siinä mielessä, että ne ovat määräävä tekijä sen suhteen, onko sinulla varaa asuntolainaan, eikä mitään muuta.
Velka suhteessa tuloihin (DTI)
Sinulla voi olla suuret tulot. Mutta jos sinulla on paljon maksamattomia velkoja, sinulle ei jäisi tarpeeksi tuloja uusien velkojen maksuun. Tämä on peruslähtökohta sille, että lainanantajat arvostavat lainanottajan velkojen ja tulojen suhdetta.
DTI-suhde on nimensä mukaisesti velkojesi ja kuukausittaisten bruttotulojesi vertailu.
DTI-suhteen tyypit
-
Frontti-suhde
Muutama nimitysmuunnos on asuntolainan ja tulojen välinen suhde. Tämän suhdeluvun laskemiseksi lainanantaja jakaa ennakoidun kuukausittaisen asuntolainamaksun bruttokuukausituloillasi. Tämä ennakoitu asuntolainan maksu sisältää yleensä pääoman, korot, vakuutukset ja verot.
Jos esimerkiksi ansaitset 4000 dollaria ja aiot ottaa lainan, jonka kumulatiivinen kuukausimaksu on 1000 dollaria, MTI-suhde on 25 % (1000 dollaria/ 4000 dollaria*100).
-
Takaisinmaksusuhde
Tässä suhdeluvussa keskitytään kaikkiin nykyisiin velkavelvoitteisiisi (kuten henkilökohtaisiin lainoihin, autolainoihin ja luottokorttivelkoihin), lasketaan ne yhteen suunnitellun asuntolainan kanssa ja ja jaetaan sitten kumulatiiviset kuukausittaiset velkamaksut bruttokuukausituloillasi.
Huomaa, että kotitalouskuluja, vakuutuksia ja yleishyödyllisten palvelujen maksuja ei yleensä lasketa velaksi.
Vaikka useimmat suuret luotonantoväylät, kuten FHA ja USDA, käyttävät sekä etu- että takapuolen suhdelukuja, VA käyttää vain takapuolen suhdelukua.
Yleisesti mitä alhaisempi DTI-suhteesi on, sitä paremmat on mahdollisuutesi varautua asuntolainaan. Näin ollen lainanantajat tulkitsevat korkean DTI-suhteen punaisena lippuna.
Acceptable DTI Ratio on VA Loans
Technically there is no maximum VA loans DTI ratio. Lainanantajat asettavat kuitenkin omat enimmäis-DTI-vaatimuksensa. Yleensä VA-lainanantajat määräävät DTI-suhteen enimmäisrajaksi 41 %. Tämä ei kuitenkaan ole ehdoton raja. Korkeampi DTI-suhde aiheuttaa vain lisää verotuksellisia tarkastuksia. Näin ollen on mahdollista, että lainanottajat, joilla on korkeampi DTI-suhde, voivat tietyissä tapauksissa saada VA-asuntolainan.
Tämä on tapauskohtaista. Ja näillä lainanottajilla olisi usein hallussaan kompensoida korkeampi DTI-suhde vahvemmilla tekijöillä, kuten erinomaisella luottokelpoisuudella tai suuremmalla rahavarannolla.
Sen vuoksi, vaikka teoreettinen raja on olemassa, lainanantajat perustavat hyväksymispäätökset perusteellisiin tarkasteluihin kunkin lainanottajan koko taloudellisesta tilanteesta.
VA-varainhankinnan jäännöstulot
Suhde DTI:n perusteella lasketaan prosenttiosuus bruttotuloista, jonka lainanottaja käyttäisi kuukausittaisiin velan maksuihin. Jäännöstuloilla tarkoitetaan sitä, kuinka paljon rahaa lainanottajan kuukausittaisista bruttotuloista jää jäljelle sen jälkeen, kun lainanottaja on maksanut kuukausittaiset velanmaksut, verot ja asumismenot, yleishyödylliset palvelut ja muut velvoitteet (kuten elatusmaksut).
Jäljelle jäävä rahamäärä on jäännöstulosi, käytettävissä oleva tulosi tai harkinnanvarainen tulosi. Käytät tämän käytettävissä olevan tulon perheen tyypillisiin tarpeisiin, kuten vaatteisiin, ruokaan, bensaan ja niin edelleen.
Jos sinulla ei ole huomattavia jäännöstuloja, kaikkien taloudellisten velvoitteiden täyttäminen voi olla vaikeaa. Huomattava jäännöstulo voi toimia pehmusteena maksuviivästyksiä vastaan kriisitilanteessa. Näin ollen lainanantajat asettavat vähimmäisrajan jäännöstuloille, jotka lainanottajalla PITÄÄ olla, jotta hän voi saada VA-asuntolainan. Toisin kuin DTI-suhteen raja, tämä raja ei kuitenkaan ole yhdenmukainen.
Lainanottajan jäännöstulovaatimus riippuu:
- Talon sijaintipaikasta, jonka lainanottaja aikoo ostaa
- Kodissa asuvien henkilöiden lukumäärä
- Lainan suuruus
VA:n jäännöstuloja koskeva taulukko
Alueet
koill: Connecticut, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvania, Rhode Island, Vermont
Keskilänsi: Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, North Dakota, Ohio, South Dakota, Wisconsin
Lounas: Etelä-Carolina, Alabama, Arkansas, Delaware, D.C., Florida, Georgia, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, Pohjois-Carolina, Oklahoma, Puerto Rico, Etelä-Carolina, Tennessee, Texas, Virginia, Länsi-Virginia, Länsi-Virginia: Alaska, Arizona, Kalifornia, Colorado, Havaiji, Idaho, Montana, Nevada, New Mexico, Oregon, Utah, Washington, Wyoming
|
Taulukko VA:n jäännöstuloista alueittain |
||||
|
Lainasummille 79 dollaria,999 ja alle |
||||
|
PERHEEN KOKO |
Koillinen |
Keskilänsi |
Etelä |
Länsi |
|
$1,004 |
||||
|
yli 5 |
Lisää 75 dollaria jokaiselta lisäjäseneltä 7-henkiseen perheeseen asti. |
|||
|
Taulukko VA:n jäännöstuloista alueittain |
||||||
|
Lainamäärille 80 dollaria,000 ja sitä suuremmat |
||||||
|
PERHEEN KOKO |
Koillis |
Keskilänsi |
Lounas |
Lounas |
Etelä |
Länsi |
|
$1,025 |
$1,003 |
$1,003 |
$1,117 |
|||
|
$1,062 |
$1,039 |
$1,039 |
$1,158 |
|||
|
yli 5 |
Lisää $80 jokaiselta muulta jäseneltä 7-henkiseen perheeseen asti. |
|||||
VA jäännöstulo ja DTI-suhde
Laskentamenetelmä sekä jäännöstulon ja DTI-suhteen rajojen luonne voivat vaihdella. Lainanantajat tarkastelevat niitä kuitenkin yhdessä eivätkä erikseen. Näin ollen yllä olevassa taulukossa esitetyt jäännöstulorajat koskevat lainanottajia, joiden DTI-suhde ei ole yli 41 %.
Lainanantajat edellyttävät, että lainanottajilta, joiden DTI-suhde on yli 41 %, edellytetään 20 % korkeampaa jäännöstuloa. Jos esimerkiksi kolmihenkisen perheen DTI-suhde Oklahomassa (South) on 44 % (korkeampi kuin 41 %), jäännöstulovaatimus on 20 % korkeampi kuin vakiovaatimus (889 dollaria), joka on 1067 dollaria.
Huomaa, että aktiivipalveluksessa olevien varusmiesten käytettävissä olevia tuloja koskeva vaatimus on joidenkin lainanantajien mukaan 5 % pienempi kuin vakiovaatimus.
Työllisyystarkastukset
Tulosi ovat huomattavat, velkasi ja jäännöstulosi ovat hyväksyttävissä rajoissa, mutta lainanantajien on silti tarkistettava vielä yksi ruutu tulojen osalta. Se on vakaus.
Vakaat tulot takaavat, että pystyt jatkuvasti maksamaan ajallaan. Tulojen jatkuvuuden todennäköisyyden määrittämiseksi lainanantajat pyytävät kahden vuoden takaista työtodistusta. Lainanantajat vaativat kohtuullisen selityksen kaikille havaituille työsuhdeaukoille.
Tietyissä tapauksissa lainanantaja voi laskea lainanottajan ammattiin kouluttautumiseen käytetyn ajan (kuten sairaanhoitajakoulutuksen) osaksi kahden vuoden ohjearvoa.
Lainanantaja pyrkii lisäksi varmistamaan, että saisit edelleen tuloja sovitusta työstäsi vähintään seuraavat kolme vuotta lainan myöntämisen jälkeen.
Jos lainanottaja kuitenkin suunnittelee jäävänsä eläkkeelle kolmen ensimmäisen vuoden aikana, lainanantaja suorittaisi tulotarkastuksia käyttämällä odotettuja eläkkeelle jäämisen jälkeisiä tuloja, sosiaaliturvaetuuksia ja vastaavia tulotyyppejä. Lainanantajat voivat myös käyttää kausiluonteista työskentelyä oikeutettuina tulolähteinä joissakin tapauksissa.
When You Fall Short: Tweaking the Numbers
Jossain tilanteissa lainanottajien tunnusluvut voivat olla sellaisia, että ne eivät täytä hyväksyttäviä ohjearvoja, kuten korkea DTI-suhde ilman vastaavaa korkeaa jäännöstuloa. Näissä tilanteissa lainavirkailijat voivat neuvoa sinua s
Lainavirkailija muokkaa lukuja, kunnes hän löytää sopivan luvun, jonka takaisinmaksuun sinulla on varaa, ja varmistaa samalla, että täytät tarvittavat tulo- ja luottotarkistukset/ohjeet.
Keskustele VA-lainanantajien kanssa ja hanki nykyiset korot.