Kiinteistömarkkinat ovat yhtä kuumat kuin koskaan. Cap-korkojen puristuessa tuottohakuiset sijoittajat etsivät vaihtoehtoisia tapoja kasvattaa kiinteistösalkkujaan. Useat ovat kääntyneet kiinteistöjen joukkorahoituksen puoleen, joka on vasta viime vuosikymmenen aikana syntynyt kapea toimiala.
Kiinteistöjen joukkorahoitusalustoja on verkossa monenlaisia. Ne tarjoavat erityyppisiä tarjouksia, keräävät varoja eri tarkoituksiin ja niillä on hyvin erilaisia tavoitteita ja sijoitusstrategioita. Lähes kaikki mainostavat kokemustaan, tuovat esiin asiakkaiden suosituksia ja kehuskelevat niiden liiketoimintamalliin sijoittaneilla pääomasijoitusyhtiöillä. Loppujen lopuksi keskivertosijoittajan on vaikea erottaa yhtä verkkomarkkinapaikkaa toisesta. Siitä on tullut vieläkin vaikeampaa nyt, kun verkossa on nykyään yli 100 kiinteistöjen joukkorahoitusmarkkinapaikkaa.
Yksi näiden verkkoportaalien haasteista on, että niistä puuttuu läpinäkyvyys. Innokkaita sijoittajia on helppo taivutella tyylikkäillä verkkosivustoilla ja kunnianhimoisilla markkinointikampanjoilla. Nämä alustat houkuttelevat kaikenlaisia sijoittajia, niin aloittelijoita kuin kokeneitakin, ja joissakin tapauksissa ihmiset voivat sijoittaa jo 500 dollarilla. Kuitenkin vain harvat kykenevät näkemään, mitä pienellä präntättyjä tietoja heidän tekemiinsä sijoituksiin liittyy.
Kaikesta päätellen verkkojoukkorahoitusalustat ovat tulleet jäädäkseen. Tästä huolimatta nämä markkinapaikat eivät sovi kaikille. Tässä artikkelissa tarkastelemme, miten Fundrisen kaltaisia joukkorahoitusalustoja verrataan perinteisiin syndikaatioihin sijoittamiseen – ja miksi joillekin sijoittajille, erityisesti akkreditoiduille sijoittajille, on parempi sijoittaa perinteisiin syndikaatioihin.
Katsaus: How Online Crowdfunding Sites like Fundrise Work
On tärkeää ymmärtää, että jokainen online-joukkorahoitusalusta toimii hieman eri tavalla. Jotkut, kuten Patch of Land, on tarkoitettu keräämään velkaa kiinteistöhankkeisiin. Toiset, kuten ArborCrowd, rahoittavat joukkorahoituksella omaa pääomaa.
Sitten on Fundrisen kaltaisia verkkosivustoja, jotka toimivat ”eREITeinä” eli sähköisinä kiinteistösijoitusyhtiöinä.
eREIT:t ovat nousseet suosituimmaksi kiinteistöjen joukkorahoitusvälineeksi verkossa, ja siksi niihin keskitytään tässä artikkelissa. Käytämme Fundrisea esimerkkinä eREITistä, jotta voimme verrata sitä perinteisiin kiinteistösyndikaatioihin.
Fundrise mainostaa itseään ammattimaisesti hallinnoituna julkisena (mutta ei-kaupankäynnin kohteena olevana) kiinteistösijoitusyhtiönä (REIT), joka sijoittaa sekä vieraan että oman pääoman ehtoisia varoja erilaisiin kaupallisiin kiinteistötuotteisiin kunkin rahaston erityistavoitteista riippuen. Esimerkiksi tuottoa tuottava eREIT pyrkii sijoittamaan kiinteistöihin, jotka tuottavat sijoittajille jatkuvaa kassavirtaa.
Kuka tahansa voi sijoittaa Fundrisen eREIT-rahastoihin. Sinun ei tarvitse olla akkreditoitu sijoittaja. Itse asiassa voit sijoittaa niinkin pienellä summalla kuin 500 dollarilla, ja voit sitten kasvattaa sijoitustasi 100 dollarin erissä. Sijoittajat valitsevat sijoitustavoitteensa, kuten pitkän aikavälin kasvun tai tasapainoisen hajautuksen, ja saavat sitten erilaisia vaihtoehtoja (tai rahastoja), joihin sijoittaa. Voit sijoittaa yhteen tai useampaan salkkuun tavoitteidesi mukaan. Rahastot sijoitetaan sitten eri tuotetyyppeihin, kuten asuntoihin, hotelleihin, ostoskeskuksiin ja toimistorakennuksiin eri puolilla maata.
Sijoittajat ansaitsevat rahansa korkomaksuilla, kiinteistötuloilla sekä mahdollisella kiinteistöjen arvonnousulla. Kukin sijoittaja ansaitsee osuutensa tuloista suhteellisesti ennalta määritellyn jakojakson aikana. Rahastoilla on tuottotavoite (esimerkiksi 8-10 %), mutta todellinen tuotto voi vaihdella salkun tuoton mukaan.
Fundriseen liittyminen on helppoa. Kuka tahansa voi luoda tilin, ja jo 10 minuutissa voi aloittaa sijoittamisen. Rekisteröityminen edellyttää oikeastaan vain nimen, osoitteen, puhelinnumeron ja sosiaaliturvatunnuksen ilmoittamista. Tämän jälkeen yhdistät pankkitilisi alustaan, jota käytät ensimmäisen sijoituksesi rahoittamiseen. Kun olet valinnut sijoituskohteesi, rahasi sijoitetaan lähes välittömästi.
Fundrisen yksinkertaisuus houkuttelee varmasti monia sijoittajia. Liikekiinteistöillä on tunnetusti korkeat markkinoille pääsyn esteet, joten se, että ihmiset voivat sijoittaa niinkin pienellä summalla kuin 500 dollarilla, on houkuttelevaa niille, jotka ovat vasta aloittamassa. Sinun ei tarvitse olla akkreditoitu sijoittaja ollaksesi oikeutettu (mutta voit olla). Valtuutettu sijoittaja on henkilö, jonka nettovarallisuus on yli miljoona dollaria (lukuun ottamatta kodin arvoa) tai jonka vuositulot ovat vähintään 200 000 dollaria (tai 300 000 dollaria, jos kyseessä on aviopari). Monet kaupalliset kiinteistökaupat ovat saatavilla vain akkreditoiduille sijoittajille, mutta Fundrisen kanssa näin ei tarvitse olla.
Se avaa myös ovet sellaisiin tuotetyyppeihin, joihin sijoittajilla ei muuten olisi pääsyä, kuten suurempiin kaupallisiin kiinteistökauppoihin ja kehityshankkeisiin.
Fundrisen kaltaisten verkkojoukkorahoitusalustojen läpinäkyvyyden puute
Fundrisen kaltaisten alustojen yksinkertaisuudesta huolimatta on otettava huomioon myös muita todellisia haittoja. Erityisesti alustat tarjoavat sijoittajille vain vähän läpinäkyvyyttä. Kerrotaanpa tarkemmin.
- Et tiedä paljoakaan todellisesta omaisuudesta, johon sijoitat.
Tapa, jolla eREIT-rahastot on rakennettu, jättää sijoittajat suurelta osin pimentoon. Sinulle ei anneta mitään yksityiskohtia tietystä omaisuuserästä, omaisuusluokasta (A-luokka, B-luokka, C-luokka) tai sijoituksen tarkasta sijainnista. EREIT voi kohdistua omaisuusluokkaan yleisesti, kuten teollisuus- tai kerrostaloasuntoihin, tai se voi kohdistua tiettyyn alueeseen, kuten koillisosan kiinteistöihin, mutta muuten – ostamasi sijoituksen tyypistä tai laadusta ei ole yksityiskohtaisia tietoja. Ei myöskään ole mitään takeita siitä, että rahasto käyttää pääomaa näiden yleistavoitteiden mukaisesti.
Tämä on ongelma useista syistä, mutta erityisesti se estää sijoittajia tekemästä omaa due diligence -tarkastusta tai omaa merkintätoimeksiantoa, mikä rajoittaa heidän mahdollisuuksiaan tarkastaa tilaisuus ennen sijoittamista. Käytännössä luotat sokeasti Fundrisen sijoitustiimiin.
- Fundrisella ei ole erityisen pitkää kokemusta.
Sponsorin laatu voi tehdä tai rikkoa sopimuksen. Haluat olla varma, että sijoitat sellaisen tahon kanssa, joka on erittäin taitava, jolla on todistetusti kokemusta ja mieluiten sijoitustiimi, joka on selvinnyt useista kiinteistösykleistä. Fundrise ei voi sanoa näin. Fundrise on vielä suhteellisen uusi, sillä se perustettiin vuonna 2010. Yhtiö on saavuttanut hienoja tuottoja joillakin kaupoillaan, mutta yhtiö on sijoittanut vain noususuhdanteessa. Nähtäväksi jää, miten niiden salkut menestyvät markkinoiden laskusuhdanteen aikana.
Vastaavasti jää nähtäväksi, miten sijoittajat suhtautuvat joukkorahoitettuihin sijoituksiinsa laskusuhdanteessa. Sijoittajat saattavat todennäköisemmin yrittää myydä osakkeensa joukkorahoituksessa, jossa yksittäiset panokset ovat pienempiä, kuin kaupassa, johon he ovat henkilökohtaisesti sijoittaneet enemmän. Jos monet sijoittajat vetävät rahojaan pois näistä salkuista, koko salkku voi rampautua.
- On vaikea hahmottaa, mitä maksuja sinulta peritään.
Nopea vilkaisu tarjousmateriaaleihin on havainnollinen. Useimmissa tarjouspaketeissa mainitaan maksujen vaihteluväli (esim. 0-3 prosentin hankintapalkkio). Mitä se tarkoittaa? Todellisuudessa eREITit voivat määrätä minkä tahansa palkkion kauppaan, joka on edullisin alustalle – ei sen sijoittajille. Fundrisen kaltaisilla eREITeillä ei ole samanlaista painetta pyrkiä saavuttamaan sijoittajille lupaamaansa sisäistä tuottoprosenttia, koska sekin ilmaistaan yleensä vaihteluväliä käyttäen (siitä lisää jäljempänä).
Varsinaiseen kauppaan liittyvien palkkioiden lisäksi Fundrise perii myös palkkioita suoraan rahaston hallinnoinnista. Fundrise perii yleensä 0,85 prosentin omaisuudenhoitopalkkion 0,15 prosentin (tai sitä suuremman) neuvontapalkkion lisäksi.
- eREIT:n tuottoprosentti on oikeastaan vain arvaus.
Sijoittajille luvataan ennustettu tuottoprosentti, joka vaihtelee X prosentista Z prosenttiin, esimerkiksi 6 %:sta 8 %:iin – mutta se on vain arvaus, koska varsinaisia sijoituskohteita ei ole vielä yksilöity. Tämä on paljon erilaista kuin sijoittaminen perinteiseen syndikaattiin, jossa sijoittajille taataan tietty tuottoaste (joka on helpompi määrittää, koska he tietävät enemmän todellisesta sijoituksesta), ja sponsorille ei makseta voittoa ennen kuin sijoittajat saavat luvatun tuottoasteen.
- Fundrisen tarjoukset ovat monimutkaisia.
Kunkin Fundrisen yksittäisen tarjouksen on jätettävä Securities and Exchange Commissionille (SEC) selvitys, jossa kuvataan maksujen vaihteluväli ja muut asiaankuuluvat kauppatiedot. Nämä tarjoukset voivat olla yli 200 sivua pitkiä, ja maallikon on vaikea ymmärtää niitä.
- Tuloja verotetaan eri tavalla kuin perinteisessä syndikaatiossa.
Fundrisen kaltaisten online-kiinteistöjen joukkorahoitusalustojen kautta saatuja tuloja käsitellään tavanomaisena tulona. Tällä ei ehkä ole merkitystä pieni- tai keskituloiselle yksityishenkilölle, mutta kaikki suurituloiset ovat jo valmiiksi korkeassa veroluokassa, ja siksi heillä on poikkeuksellinen verorasitus kaikista rahaston tuottamista osingoista.
- Fundrisen kaltaiset eREIT-rahastot ovat erittäin epälikvidejä.
Koska eREIT-rahastot eivät ole julkisesti noteerattuja, sijoittajat eivät voi yksinkertaisesti ostaa ja myydä osakkeitaan kuten perinteisen REIT-rahaston tapauksessa. Fundrise tarjoaa lunastusmekanismin, jonka avulla sijoittajat voivat irtautua kaupasta ennen eräpäivää, mutta lunastukseen liittyy yleensä suuria maksuja ja seuraamuksia. Fundrisen mukaan sijoittajat voivat esimerkiksi nostaa rahansa minkä tahansa vuosineljänneksen aikana – saatavuuden mukaan. Oletetaan, että markkinat alkavat pehmentyä ja useat sijoittajat haluavat vetää rahansa pois. Fundrisella on mahdollisuus pysäyttää lunastus kokonaan. Siksi eREIT-rahastojen todellinen likviditeetti on edelleen kyseenalainen.
- Joukkorahoitusalustoja käytetään usein viimeisenä rahoitusvälineenä.
Periaatteessa parhailla kaupallisilla kiinteistösijoitusmahdollisuuksilla ei ole vaikeuksia houkutella velkaa tai omaa pääomaa. Ne, jotka pyrkivät rahoittamaan kiinteistökauppoja onlinejoukkorahoitusalustojen avulla, ovat yleensä vailla vaihtoehtoja. He etsivät satoja, ellei tuhansia ihmisiä, jotka kukin tekevät pieniä sijoituksia kootakseen kauppaan tarvitsemansa pääoman. Eikö sen pitäisi pelottaa sinua? Valtuutetuilla sijoittajilla on taloudelliset edellytykset sijoittaa laadukkaampiin hankkeisiin, jotka eivät muuten olisi massojen saatavilla; sinun pitäisi hyödyntää nämä mahdollisuudet!
Haitoista huolimatta se ei ole hidastanut Fundrisen suosiota.
Kun Fundrise avasi ensimmäisen eREIT-tarjouksensa vuonna 2015, ensimmäinen miljoona dollaria täyttyi kokonaan vain neljässä tunnissa. Tämä siitä huolimatta, että sijoittajilla ei ollut MITÄÄN tietoa siitä, miten eREIT sijoittaisi varat. Muutamaa päivää myöhemmin rahasto avattiin uudelleen lyhyeksi ajaksi keräämään toista miljoonaa dollaria. Jälleen kerran rahasto täyttyi vain muutamassa tunnissa.
Kiinteistösijoittaja ja sarjayrittäjä Ian Ippolito jakaa huolensa eREIT-mallista. ”Julkisesti ei-kaupattavilla REIT-rahastoilla (kuten eREIT) on perinteisesti niin poikkeukselliset maksut, että FINRA antoi varoituksen koko omaisuusluokasta”, hän kirjoittaa.
Esimerkkinä Ippolito sukelsi syvälle yhteen Fundrisen eREIT-tarjoukseen, jota hän kutsuu ”virheiden tahraamaksi”. Hän jatkaa:
Mua häiritsi se, mikä vaikuttaa kyseenalaiselta markkinointikikkailulta, jolla lakitetaan huomattavaa
sijoittajien laimentumista ja mammuttimaisia 1 miljoonan dollarin organisaatiokuluja…Taloudellinen läpinäkyvyys puuttuu, mikä tarkoittaa muun muassa tavoitteiden, rajojen ja yksityiskohtaisten taloudellisten tietojen puuttumista, jotka useimmat kilpailijat paljastavat vapaasti.
Miljoonan dollarin organisaatiokuluja ei voi jättää huomiotta. Jos rahasto kerää 10 miljoonaa dollaria, sen sijoittamien kiinteistöjen on saatava 10 prosentin tuotto, jotta rahasto pääsee juuri ja juuri katolleen. Asetus A+ rajoittaa rahastojen keräysmäärän 50 miljoonaan dollariin, joten eREIT voi parhaimmillaan tarjota 2 prosentin hallinnointipalkkiota.
Lyhyesti sanottuna: sijoittajilla on paremmat, halvemmat ja läpinäkyvämmät sijoitusmahdollisuudet.
Traditionaaliset syndikoinnit pysyvät ylivoimaisena vaihtoehtona
Traditionaaliset kiinteistöalan syndikoinnit pysyvät edelleen ylivoimaisempana vaihtoehtona sähköisiin sijoitusrahastoyhtiöihin nähden erityisesti varakkaiden yksityishenkilöiden tai muutoin akkreditoitujen sijoittajien keskuudessa. Syndikaatiot ovat paljon läpinäkyvämpiä kuin eREIT:t. Voit tutustua täysin sponsoriin, hänen ansioluetteloonsa ja yksittäisiin kauppoihin, joihin rahasi mahdollisesti sijoitetaan.
Tuottoja käsitellään myös eri tavalla, kun ne syntyvät syndikaatissa, ja siksi ne ovat paljon veroedullisempia kuin Fundrisen salkun voitonjako. Tämä on tärkeää kaikille korkeassa veroluokassa oleville, jotka muuten maksaisivat tähtitieteellisiä veroja eREIT-osingoista.
Syndikaatit vaativat tietysti kärsivällistä sijoittamista. Useimmilla syndikaatioilla on 5-7 vuoden sijoitushorisontti, ja pääoma on tänä aikana epälikvidi. Mutta jokainen sijoittaja, joka voi sietää tätä epälikviditeettiä, pääsee käsiksi laadukkaampiin sopimuksiin laadukkaampien sponsoreiden kanssa sijoittamalla suoraan syndikaatin kautta.
Pulling It All Together
Vaikka Fundrisen kaltaiset kiinteistöjen joukkorahoitusalustat houkuttelevat pääomaa huikealla vauhdilla, tämä toimialan markkinarako on vielä lapsenkengissä. On ollut kuultu mentaliteetti massojen keskuudessa, jotka ovat innokkaita sijoittamaan kiinteistöihin ensimmäistä kertaa. Tämä johtaa väistämättä verkossa saatavilla olevien tarjousten laimentumiseen, ja sijoittajia varoitetaan ottamaan tämä huomioon.
Me uskomme, että jokainen, jolla on varaa sijoittaa perinteisiin kiinteistösyndikaatioihin, jää paljon paremmin hyödyntämään tätä sijoitusvälinettä.
Jos sinulla on kysyttävää tästä artikkelista, ota yhteyttä minuun osoitteessa www.ryca.io.