HUD slashes FHA cash-out refinance LTV limit. What you should do now

FHA cash-out LTV limits reduced

FHA cash-out refinancing rules will change starting September 1, 2019.

Uusi sääntö rajoittaa cash-out refinances to 80% of a property’s fair market value. Tämä on vähemmän kuin vanha 85 prosentin standardi.

Monille potentiaalisille lainanottajille uudella FHA-säännöllä on merkittävä vaikutus. Jos kyseessä on 300 000 dollarin kiinteistö, jonka nykyinen asuntolainan saldo on 150 000 dollaria, muutos näyttää seuraavalta:

Vanhan ja uuden käteisrajan ero on tässä esimerkissä 15 000 dollaria. Jos yrität saada mahdollisimman suuren shekin omasta pääomastasi, tämä on erittäin suuri asia.

Jos tarvitset FHA cash-out -lainaa 85 %:n LTV:llä, hae sitä viimeistään 30. elokuuta 2019 (elokuun viimeinen pankkipäivä).

Aloita FHA cash-out -rahoitushakemus nyt. (25.3.2021)

Cash-out-rahoitus vaikeutuu niille, joilla on vähemmän omaa pääomaa

Uusi LTV-raja on vieläkin suurempi asia, jos sinulla on vain noin 20 % omaa pääomaa kotona.

Aiemmin saattoi saada toteutuskelpoisesti FHA:n cash-out-lainan. Sinulla olisi ollut esimerkiksi 5 % omasta pääomastasi käytettävissä, jos sinulla olisi ollut 20 % omaa pääomaa.

Nyt FHA ei ole vaihtoehto. Eivätkä myöskään Fannie Maen tai Freddie Macin tavanomaiset lainat, jotka myös maksimissaan ovat 80 %:n LTV:ssä.

Tältä näyttää vanha vs. uusi skenaario pienemmän oman pääoman lainanottajille.

Aloita FHA-cash-out-rahoitushakemus ennen LTV-rajojen muuttumista. (25.3.2021)

Miten voin hakea ennen määräaikaa?

Uusi sääntö tulee voimaan kaikkien uusien FHA-tapausnumeroiden osalta 1. syyskuuta 2019 alkaen.

Tapausnumero on FHA-kohtainen tunniste, joka luodaan yleensä sinä päivänä, kun haet uutta FHA-lainaa.

Asiassa sinun on siis haettava viimeistään 30. elokuuta 2019 eli elokuun viimeisenä pankkipäivänä.

Mutta et ehkä halua odottaa niin kauan. Lainanantajilla on varmasti kiire tuottaa FHA-hakemuksia tuona päivänä. Lisäksi kuukauden viimeinen päivä on muutenkin kiireinen lainanantajille.

Paras neuvo on hakea lainanantajalta heti, kun luet tätä, jos on vielä elokuu 2019.

Hae heti ennen kuin FHA cash-out LTV -muutokset astuvat voimaan. (25.3.2021)

Harkitse henkilökohtaista lainaa 30.8.2019 jälkeen

Lue tätä elokuun 2019 jälkeen? Onko sinulla vähän omaa pääomaa? Saatat haluta harkita henkilökohtaista lainaa.

Henkilökohtainen laina ei edellytä omaa pääomaa asunnossa, kuten FHA:n käteisrahoitteiset jälleenrahoitukset edellyttävät. Ja saat varat nopeammin. Mahdolliset sulkemiskustannukset ovat vain murto-osa FHA-lainan kuluista.

Henkilölainoista on tulossa yleinen tapa saada nopeasti hyvä määrä käteistä rahaa ilman viikkoja kestävää prosessia, joka liittyy käteislainahyväksynnän saamiseen.

FHA-käteislainauudelleenrahoitus

Suurena kysymyksenä on se, miksi hallitus muuttaa FHA-käteislainauudelleenrahoituskäytäntöä. Loppujen lopuksi, mitä suurempi laina, sitä suuremmat kiinnitysvakuutusmaksut FHA kerää lainanottajilta.

Jos saat FHA-asuntolainan, joudut maksamaan kahdenlaista vakuutusta.

Ensiksi on etupainotteinen kiinnitysvakuutusmaksu (upfront MIP). Se on 1,75 % asuntolainan määrästä. Sinun ei tarvitse maksaa tätä summaa käteisenä. Se voidaan lisätä lainasaldoon.

Toiseksi, on olemassa vuotuinen kiinnitysvakuutusmaksu (annual mortgage insurance premium, annual MIP). Tällä hetkellä se on 0,85 % lainasummasta. Tämä maksu sisältyy kuukausimaksuun.

FHA:n keräämät rahat sijoitetaan vararahastoon. Sitä kutsutaan keskinäiseksi kiinnitysvakuutusrahastoksi (Mutual Mortgage Insurance Fund, MMI Fund). Jos joku ei maksa FHA-lainaansa takaisin, lainanantajalle maksetaan rahaa MMI-rahastosta.

FHA-ohjelma on ollut erittäin menestyksekäs. Verovuonna 2018 FHA:n termiinilainojen varauksilla oli 46,8 miljardin dollarin positiivinen taloudellinen nettovarallisuus. FHA:n käänteisten asuntolainojen tilanne oli hyvin erilainen. Niiden negatiivinen taloudellinen nettovarallisuus oli 13,63 miljardia dollaria.

Cash-out-refinanssihuolet lisääntyvät HUD:ssa

Jos FHA:n varannot ovat niin vahvat, miksi muuttaa FHA:n käteisrahoituksen standardeja? Vastaus on, että FHA on vakuutusohjelma. On tarkasteltava, miten FHA:lla menee nyt ja miten se voi näyttää tulevaisuudessa.

HUD:n mukaan FHA:n käteisrahoituksia oli 43 052 vuonna 2013. Viisi vuotta myöhemmin määrä nousi 150 883 FHA:n cash-out-uudelleenrahoitukseen. Se on 250 prosentin kasvu.

Jos olet liike-elämässä, haluat yleensä nähdä myynnin kasvavan. Jos olet vakuutusbisneksessä, hermostut. Kaikki tuo lisävakuutus edustaa mahdollisia korvausvaatimuksia. Juuri nyt on mukavaa, että FHA-rahoitus kiinnostaa niin paljon, mutta entä jos talous heikkenee? Pystyykö valtio maksamaan kaikki lainanantajien saatavat? Ehkä on hyvä ajatus vähentää käteisrahoitteisten jälleenrahoitusten määrää.

”Tutkimukset”, sanoi HUD, ”ovat osoittaneet, että pakkohuutokauppojen merkittävä lisääntyminen on saattanut johtua suuresta määrästä käteisrahoitteisia jälleenrahoituksia, jotka saatiin päätökseen ennen asuntomarkkinoiden romahtamista.”

Oman pääoman määrä

HUD sanoo käytännössä, että FHA-ohjelmaan liittyy vähemmän riskejä, jos lainanottajilla on enemmän omaa pääomaa.

HUD:n mukaan käteisrajan alentaminen on ”varovainen toimenpide, jolla vahvistetaan käteisrahoitteisten jälleenrahoitusten oman pääoman asemaa ja vähennetään tappioiden vakavuutta maksukyvyttömyystilanteessa, pysytään edellä mahdollisia tulevia muutoksia asuntomarkkinoilla ja tuetaan paremmin FHA:n tehtävää, joka on tarjota mahdollisuus kestävään, omaa pääomaa kasvattavaan asunnonomistukseen.”

Tämä on järkevää, mutta herättää myös kysymyksen. FHA-lainanottajat voivat nyt saada rahoitusta jopa 3,5 prosentin käsirahalla. Käyttämällä FHA:n käteisrahoitukseen sovellettavaa logiikkaa, entä käsirahat? Nostetaanko FHA:n käsirahastandardia?

Va-vaihtoehto

Jos HUD aikoo väittää, että tutkimukset oikeuttavat korkeammat oman pääoman tasot käteisrahoituksen jälleenrahoituksessa, sen kannattaisi ehkä tarkastella VA:n käteisrahoitusohjelmaa. VA-lainoja on saatavilla ilman käsirahaa. Nolla. Samalla VA-lainoilla on alhaisempi maksuhäiriöaste kuin FHA-rahoituksella. Paljon alhaisemmat. Mortgage Bankers Associationin mukaan FHA:n maksuhäiriöprosentti ensimmäisellä neljänneksellä oli 8,93 % verrattuna VA-ohjelman 4,37 %:iin.

Jos sinulla on sotilaskokemusta, hae FHA:n sijasta VA cash-out -lainaa. (25. maaliskuuta 2021)

Miten VA tekee sen? Siitä voidaan kiistellä, mutta tässä on yksi ero näiden kahden ohjelman välillä. VA:lla on ”jäännöstulostandardi”, kun taas FHA:lla ei ole. Se tarkoittaa, että saadaksesi VA-lainan tarvitset tietyn määrän vapaata käteistä, joka jää jäljelle kulujen jälkeen. Tarvittava määrä riippuu perheen koosta, lainasummasta ja maantieteellisestä sijainnista.
Miksi FHA-lainoihin ei sovelleta velan ja tulojen välisen suhdeluvun (DTI) lisäksi jäännöstulostandardia? Se on riskin vähentäjä, joka toimii.

Hae FHA-cash-out-lainaa

Uusista LTV-vaatimuksista huolimatta FHA-cash-out-lainat ovat edelleen edullisia, varsinkin jos sinulla on heikommat luottokelpoisuusvaatimukset.

Aloita FHA-cash-out-lainan hakeminen alla, vaikka uudet säännöt astuisivat voimaan.

Varmista uusi korkosi (25.3.2021).