Omistaa toinen koti voi olla järkevä taloudellinen investointi. Se voi myös tarjota tervetulleen pakopaikan perheelle, kun tarvitset taukoa kaupungista. Toissijaisen asunnon rahoittaminen on kuitenkin usein monimutkaisempaa kuin ensikertalaiset ostajat odottavat.
Lainanantajilla on tiukemmat rahoitusvaatimukset kakkosasunnon tai loma-asunnon oston yhteydessä, mikä voi vaikeuttaa mahdollisten ostajien asuntolainan saamista.
Rahoituskysymysten lisäksi on otettava huomioon myös veroseuraamukset sekä erilaiset liitännäiskustannukset, jotka ovat ominaisia toissijaisen asunnon ostolle ja omistamiselle.
Mitä kelpaa toissijaiseksi asunnoksi?
Ensimmäiset ostajat sekoittavat usein ajatuksen loma-asunnoista sijoitusasuntoihin. Rahoituksen kannalta nämä kaksi termiä eivät kuitenkaan ole keskenään vaihdettavissa.
Määritelmän mukaan toissijainen asunto on koti, jota ostaja aikoo käyttää eri aikoina vuoden aikana. Se voi olla lomamökki metsässä tai jopa omistusasunto kaupungissa, mutta vähintään 30 päivää vuoden aikana se on omistusasunto.
Kelpuuttuakseen kakkosasunnoksi kiinteistön on täytettävä seuraavat kriteerit:
- Kiinteistön on oltava omistajan käytössä vähintään 30 päivää vuodessa
- Kiinteistön on oltava yksiasunto
- Kiinteistö on pidettävä sopivana ympärivuotiseen asumiseen
- Kiinteistön on oltava yksinomaan omistajan hallinnassa eikä sitä saa vuokrata, time-share- tai kiinteistönhoitosopimuksia
Miten ensisijainen asuntolaina eroaa toissijaisesta asuntolainasta?
Kakkosasunnon rahoittaminen ei ole täysin erilainen kuin ensiasunnon rahoittaminen.
Lainanantajan kannalta kyse on riskien arvioinnista lainanottajana. Samat kriteerit pätevät riippumatta siitä, onko asunto ensisijainen vai toissijainen asunto. Tästä huolimatta, vaikka peruskriteerit tarkastelussa ovat samat, lopputulos voi usein olla hyvin erilainen toissijaisen ponnistuksen osalta.
Luettelo lainanantajista, jotka tarjoavat kilpailukykyisiä korkoja paikallisella alueellasi, on tässä.
Lainanantajat ovat yleensä konservatiivisempia rahoittaessaan kakkosasuntoja, joten ne odottavat lainanottajien täyttävän tai ylittävän tietyt taloudelliset raja-arvot, ennen kuin ne harkitsevat asuntolainahakemuksen hyväksymistä.
Luottopisteet – Toisen asunnon rahoitusta hakevilla ostajilla on oltava erityisen hyvät luottopisteet, jotta heidän asuntolainansa voidaan hyväksyä edulliseen korkoon. Yleissääntönä on, että luottoluokitus on 25-50 pistettä korkeampi kuin ensimmäisen asunnon asuntolainan saamiseksi tarvittava luottoluokitus.
Asiakasmaksu – Lainanantajasta riippuen toisen asunnon rahoittaminen edellyttää ostajalta yleensä suurempaa käsirahaa. Toisin kuin ensimmäisen asunnon asuntolainan kohdalla, jossa ostaja voi usein saada rahoitusta vain 3 prosentin käsirahalla, lainanantajat haluavat nähdä vähintään 10 prosentin käsirahan toissijaisen tai loma-asunnon osalta. Vielä korkeampi, jos hakijan luottotiedot ovat kiistanalaiset tai vahingoittuneet. Jos ostajalla ei ole riittäviä käteisvaroja tämän kynnyksen täyttämiseksi, lainanantajat sallivat joskus lainanottajien käyttää ensisijaisen asuntonsa omaa pääomaa täyttääkseen vajeen.
Tulojen vakaus – Toisen asunnon ostaminen merkitsee toisen asuntolainan ottamista, ja se asettaa ostajan korkeampaan riskiluokkaan. Lainanantajat ovat tarkempia hakijan työhistorian suhteen ja odottavat, että ostaja osoittaa tulot, jotka vastaavat toisen asuntolainan lisääntynyttä rasitusta.
Kassavarannot – Toisen asuntolainan ottaminen merkitsee jälleen suurempaa riskiä lainanantajalle, ja lainanantajat odottavat, että käytettävissä on kattavammat käteisvarannot riskin tasaamiseksi. Toissijaisen asunnon asuntolainan tapauksessa lainanottajien tulisi odottaa, että heillä on 3-5 kuukauden käteisvarat lainan vakuudeksi. Jotkut lainanantajat saattavat vaatia vielä enemmän riippuen hakijan luottotiedoista ja käsirahasta.
Velkaantumisaste – Asunnonostajan velkaantumisaste (DTI) on aina kriittinen tekijä asuntolainaa haettaessa, ja lainanantajat antavat sille vieläkin suuremman merkityksen silloin, kun ostaja rahoittaa toista asuntoa. Jos ostajan ensimmäistä asuntoa ei ole maksettu pois, hänen on hoidettava kahta asuntolainaa samanaikaisesti, mikä rasittaa hänen tulojaan entisestään. Useimmat lainanantajat haluavat nähdä, että yhteenlaskettu DTI on alle 36 prosenttia, ennen kuin he hyväksyvät rahoituksen toisen asunnon ostoon.
Kaiken kaikkiaan ostajien on odotettava, että pankkiirilla on paljon tiukemmat luotonantostandardit, kun on kyse toisen asunnon lainan hyväksymisestä ja myöntämisestä.
Kakkosasunnon asuntolainan korot ja verot
Vuosien mittaan asunnonomistajat ovat turvautuneet verovähennyksiin, joiden avulla he ovat voineet vähentää asunnon hankinnan todellisia kustannuksia. Näitä samoja vähennyksiä on usein sovellettu myös toissijaisiin asuntoihin. Vuoden 2018 Tax Cuts and Jobs Actin hyväksymisen myötä uudet muutokset verokoodeihin ovat muuttaneet tapaa, jolla ensi- ja toissijaisia asuntoja verotetaan. Joitakin vähennyksiä on poistettu, kun taas toisia on muutettu vain hieman.
Jos toissijaista kiinteistöä käytetään pelkästään henkilökohtaisena asuinpaikkana, omistaja voi hyödyntää vakiomuotoista asuntolainan korkovähennystä. Uusien verolakien mukaan omistajat voivat vähentää enintään 750 000 dollarin suuruisen asuntolainan korot. Voidakseen saada tämän vähennyksen asuntolaina on luokiteltava vakuudelliseksi velaksi.
Kakkosasunnon vuokraaminen vaikuttaa siihen, miten korkoja ja veroja käsitellään. Jos omistaja vuokraa kakkosasuntonsa enintään 14 päiväksi, sitä pidetään edelleen henkilökohtaisena asuntona ja se on oikeutettu tavanomaisiin kakkosasunnon asuntolainavähennyksiin.
Jos omistaja kuitenkin vuokraa kiinteistöä yli 14 päiväksi vuodessa ja asuu siellä alle 10 prosenttia muille vuokralaisille vuokratusta kokonaisajasta, koti katsotaan vuokra-asunnoksi ja siihen sovelletaan hyvin erilaisia verovelvoitteita.
Pääomavoitot ja kakkosasunnot
Verot tulevat jälleen kerran tärkeäksi seikaksi, kun asunnonomistajat päättävät myydä kiinteistönsä. Nykyisen verolainsäädännön mukaan asunnonomistajat voivat realisoida enintään 500 000 dollarin voiton verovapaasti ensiasuntonsa myynnistä. Sitä kutsutaan ensiasunnon verovapaudeksi, eikä sitä voida soveltaa toisen asunnon myyntiin.
Vakiomuotoinen kakkosasunnon myynti johtaa siihen, että koko kaupasta saadusta voitosta on maksettava veroja. On kuitenkin olemassa joitakin laillisia tapoja kiertää kakkosasunnon myyntivoittovero.
Jos omistaja ottaa kakkosasuntonsa ensisijaiseksi asuinpaikakseen vähintään kahdeksi vuodeksi ennen kuin hän päättää myydä kiinteistön, hän voi olla oikeutettu vakiovähennyksiin. Tämä yleisesti ”2/5 vuoden sääntönä” tunnettu poikkeus voi tarjota asunnonomistajille keinon myydä kakkosasuntonsa ja silti välttää pääomavoittoveron maksaminen täysimääräisenä samana vuonna.
Konsultoi luotettavaa ammattilaista ennen taloudellisen päätöksen tekemistä.
Kiinteistöjen arvonnousu ja kakkosasunnot
Kiinteistöjä on aina pidetty hyvänä sijoituskohteena ja tapana kartuttaa jatkuvasti varallisuutta. Se pätee sekä ensiasuntoihin että toimiviin vuokrakiinteistöihin. Vaikka kiinteistömarkkinat ovat aina alttiita vaihteluille, terveillä kiinteistösijoituksilla on taipumus pysyä omistajilleen arvokkaana omaisuutena lähes minkä tahansa ajanjakson ajan.
Varautukaa heilahteluihin
Kakkosasuntojen tai erityisesti loma-asuntojen kohdalla pelikenttä muuttuu.
Lokaatio, joka on aina ollut kiinteistöjen avainsana, saa entistä suuremman merkityksen. Lomakiinteistöt ovat luksuskiinteistöjä, joten niiden arvo vaihtelee yleensä enemmän kuin ensiasunnon arvo halutulla alueella. Noususuhdanteen aikana kiinteistöjen arvot voivat nousta pilviin, mutta samat arvot voivat romahtaa yhtä nopeasti taloudellisen laskusuhdanteen aikana.
Ostajien, jotka harkitsevat kakkosasunnon hankkimista sijoitusomaisuudeksi, tulisi toimia varovaisesti. Jos kiinteistö on hyvällä sijainnilla ensiasunnoksi tai jopa vuokrakiinteistöksi, sillä on paremmat mahdollisuudet pitää arvonsa tai ehkä jopa kasvattaa sitä.
Jos sen arvo on sen sijaan sijainnin vuoksi arvaamattomampi, alkuperäisten kustannusten realisointi myynnin yhteydessä voi lopulta osoittautua vaikeammaksi. Varovaisuus, on avainasemassa.
Loma-asunto vs. Timeshare vai Airbnb?
Useimmat kakkosasunnoista kiinnostuneet ostajat etsivät täydellistä lomapaikkaa. Se voi olla vuoristo tai ranta, mutta suurin osa ostajista etsii pohjimmiltaan ”kotia kaukana kotoa”, jossa he voivat lomailla perheensä kanssa.
Onko siis järkevää ostaa kakkosasunto vai onko aikaosuuteen sijoittaminen parempi vaihtoehto? Viime kädessä kyse on yksilöllisestä valinnasta. Kummassakin vaihtoehdossa on hyvät ja huonot puolensa, eikä mikään helppo vastaus sovi kaikille ostajille.
Jos etsit todellista kotia kaukana kotoa, jossa sinä määrittelet säännöt ja kaikki on aina niin kuin haluat, loma-asunnon ostaminen on todennäköisesti parempi vaihtoehto. Toisena kotina kiinteistö kuuluu sinulle, ja sinulla on täysi kontrolli siitä, miten sitä ylläpidetään ja kenellä on pääsy siihen.
Tietenkin sinulla on myös täysi vastuu sen ylläpidosta sekä kaikista kiinteistön omistamiseen ja ylläpitoon liittyvistä kuluista. Silti kakkosasunto voi olla arvokas omaisuus, ja jos luonnollinen kiinteistöjen arvonnousu toimii eduksesi, loma-asunnon omistaminen voi varmasti auttaa sinua kartuttamaan henkilökohtaista varallisuuttasi.
Toisaalta, jos etsit vain satunnaista pakopaikkaa rennossa lomakohteessa, aikaosake tai Airbnb:n säännöllinen käyttäminen voi olla sopivampaa. Osa-aikaosuuden kanssa maksat vuosimaksut ja noudatat sopimuksen sääntöjä, ja olet valmis. Huolehdittavaa on vähemmän, ja loma-asuntosi on valmiina ja odottaa sinua ja perhettäsi sovittuna aikana. Monet aikaosuudet tarjoavat pääsyn erilaisiin yhdistettyihin verkostomahdollisuuksiin.
Voit tietysti viettää siellä rajoitetusti aikaa, ja kalenteripäivät eivät välttämättä aina sovi yhteen perheesi haluamien suunnitelmien kanssa, mutta kyseessä on silti paljon pienempi taloudellinen ja emotionaalinen investointi kuin kakkosasunnon hankkiminen.
Taikaisosakkeisiin liittyvissä investoinneissa on muitakin riskejä, jotka on syytä ottaa huomioon, joten puhu pätevän rahoitusneuvojan kanssa, ennen kuin teet lopullisen päätöksen. Taloudellisesti ne eivät yleensä ole paras vaihtoehto lomanviettoon, ajan mittaan. Jos päätös on kuitenkin aikaosuuden ja kakkosasunnon omistamisen välillä, aikaosuus voi olla varmasti houkuttelevampi vaihtoehto monissa erityisolosuhteissa.
Ja jos haluat äärimmäistä joustavuutta, yksinkertaisesti Airbnb:n varaaminen vapaa-aikanasi on helppoa – tosin vieraanvaraisuus voi vaihdella suuresti kohteittain. Jotkut kodit saattavat olla kellarissa ilman termostaattia talvella, kun taas toiset ovat koskemattomia täydellisiä yöpymispaikkoja.
Oikean sopivuuden löytäminen
On paljon pohdittavaa ennen kuin ostat toisen kodin tai loma-asunnon. Vaikka kiinteistöt ovat lähes aina hyvä sijoitus, loma-asunnot eivät ole läheskään varma valinta.
Kiinteistöjen kysyntä kaupunkien ydinmarkkinoilla voi pysyä suhteellisen vahvana jopa taantumien aikana, koska ihmisten on edelleen tarpeen asua lähellä työpaikkaansa, kun taas loma-asuntomarkkinoilla sijaitsevat kiinteistöt voivat olla epävakaampia laskusuhdanteissa.
Jos harkitset ostoa rahallisena investointina, on parasta toimia varovaisesti ja tutkia kiinteistö perusteellisesti, ennen kuin otat mahdollisesti kalliin toisen kiinnityksen. Ole tietoinen siitä, että kuumat markkinat tänään, eivät välttämättä pysy niin huomenna.
Huomioi poliittiset riskit – etenkin jos olet ulkomaalainen ostaja
Poliittiset tuulet muuttuvat, ja levottomina aikoina kiinteistöt voivat olla houkutteleva omaisuuserä, jota voi verottaa aggressiivisesti sen liikkumattomuuden vuoksi. Vuonna 2020 Kaliforniassa äänestetään vuoden 1978 Proposition 13:n osittaisesta kumoamisesta, vaikka aluksi kumoaminen koskisi vain teollisuus- ja liikekiinteistöjä.
Kun markkinat ylikuumenevat, paikalliset poliitikot voivat myös päättää asettaa ylimääräisiä transaktio- tai tyhjilläänoloveroja ulkomaisille omistajille, joten yleensä on parasta sijoittaa kotimaahan, ellei ole nimenomaisesti ostamassa bug out -paikkaa.
Tämän sanottuasi todella vankka kakkosasunto tai vuokra-asunto on turvallinen taloudellinen sijoitus edellyttäen, että sinulla on tarvittava likviditeetti selviytyäksesi markkinaturbulenssista.
Jos etsit kotia kaukana kotoa tai harkitset kenties kiinteistöä eläkekohteeksi kultaisiksi vuosiksesi, ostosta tulee jopa enemmän kuin pelkkä merkki hyvästä taloudellisesta suunnittelusta. Toinen kotisi voi merkitä perheesi tulevaisuuden sijainnin ja inspiroida omia pysyviä muistoja.
Tärkeää, kuten kaikenlaiset sijoittajat, on tarkastella toista asuntolainaa realistisin odotuksin ja olettaa vain se, mihin sinulla on varaa. Näin tehdessäsi avaat mahdollisuuksien maailman ja lisäät mahdollisuuksiasi löytää oikea sopiva vaihtoehto salkkusi kasvattamiseen.
Asunto-omistajat saattavat haluta jälleenrahoittaa, kun korot ovat alhaalla
Yhdysvaltain 10-vuotisen Treasury-korot ovat hiljattain laskeneet kaikkien aikojen ennätysalhaalle koronaviruksen leviämisen vuoksi, joka ajaa riskin pois tunne, muiden rahoituskorkojen laskiessa samassa tahdissa. Asunnonomistajat, jotka ostavat tai jälleenrahoittavat asuntonsa tämän päivän matalilla koroilla, voivat hyötyä viimeaikaisesta korkojen heilahtelusta.
Maksaako asuntolainasi liikaa?
Tule selville, mihin olet oikeutettu
Tarkista jälleenrahoitusvaihtoehtosi luotettavan lainanantajan kanssa.
Vastaamalla muutamaan alla olevaan kysymykseen saat yhteyden lainanantajaan, joka voi auttaa sinua jälleenrahoittamaan ja säästämään jo tänään!