Tietokone kertoi yritykselle, mitä tarjota ja kuinka paljon pyytää. Esittelyä ei tarvinnut sopia kiinteistönvälittäjän kanssa. Opendoor-kotien ostajaehdokkaat voivat ladata sovelluksen, jolla ovi avataan.
Asuntokiinteistöt ovat pitkään olleet pirstaloitunut ala. Talon vuokraaminen, ostaminen ja myyminen tarkoittaa yleensä sitä, että on tekemisissä useiden paikallisten kiinteistönvälittäjien ja vuokranantajien kanssa, ja kaikkien asianosaisten aikataulujen kanssa.
Nyt yritykset, kuten Opendoor, joka kuuluu San Franciscon vilkkaimpiin startup-yrityksiin, pyrkivät tuomaan Wall Street -tyylistä tehokkuutta ja Piilaakson ohjelmistoja asuntobisnekseen.
Koti myynnissä Offerpadin kautta Chandlerissa, Ariz.
Tollesonissa sijaitseva talo on yksi useista tuhansista eri puolilla kaupunkia sijaitsevista taloista, jotka Opendoor ja kaksi kilpailijaa – listausjätti Zillow Group Inc. ja Offerpad Inc. – ovat ostaneet vuodesta 2014 lähtien yrittäessään täydellistää ohjelmallista talojen välitystä. Viime vuonna ne ostivat lähes 5 000 taloa metropolialueella, mikä vastaa noin jokaista 20 myytyä asuntoa. Ne tavoittelevat kiinteistökauppapalkkioita ja kaikkea, mitä ne voivat tienata kiinteistön jälleenmyynnistä. Marginaalit ovat alhaiset, joten volyymien on oltava suuria.
He kulkevat polkua, jota kulki eräs toinen ryhmä syvien kukkaroiden sijoittajia ulosottokriisin jälkeen: Wall Streetin yritykset, jotka ostavat lähiötaloja ja muuttavat ne vuokralle. Korkean teknologian flipperit seuraavat usein vuokrafirmoja lähiöihin siinä toivossa, että se antaa heille viimeiset ostajat, jos asuntomarkkinat happamoituvat.
Parin korttelin päässä Opendoorin myynnistä Tollesonissa on ensimmäinen talo, jonka Blackstone Group LP osti vuonna 2012 matkalla luodakseen Invitation Homes Inc:n, maan suurimman omakotitalon vuokranantajan. Kolmen makuuhuoneen talo on vuokrattu noin 1200 dollarilla kuukaudessa. Verotietojen mukaan yli 40 osa-alueen 520 talosta on joko Invitationin tai kolmen sen kilpailijan omistuksessa.
Suursijoittajat omistavat nyt yli 22 000 vuokrataloa Phoenixin metropolialueella ja käyttävät tarpeeksi kehittyneitä algoritmeja löytääkseen aurinkoisen keittiön hyvällä koulualueella nopeammin kuin myytävänä-kyltin voi laittaa pihalle.
Lupaus kuluttajille on, että asunnon löytäminen ei ole yhtä vaivalloista. Invitationin vuokralaisehdokkaat ja Opendoorin asuntojen potentiaaliset ostajat voivat yleensä piipahtaa vierailulla omatoimisesti ja hakea tai tehdä tarjouksen verkossa.
Myyjät voivat pyytää tarjousta täyttämällä lomakkeen ja lataamalla muutamia kuvia, minkä jälkeen he saavat tarjouksen. He voivat aikatauluttaa muuttonsa ilman, että heidän tarvitsee työskennellä ihmisen ostajan tarpeiden mukaan, eikä heidän tarvitse huolehtia siitä, että ostaja saa asuntolainan.
Koska Opendoor, Offerpad ja Zillow siistivät talot itse ennen kuin laittavat ne takaisin markkinoille, myyjien ei tarvitse korjata tippuvia hanoja tai yrittää vedota ostajien makuun.
Kuluttajat saattavat myös huomata, että muutamat suuret toimijat voivat saada ylivoimaisen vaikutusvallan hintoihin ja yliotteen ostettaessa halutuimmilla asuinalueilla. Phoenixissa asuntomarkkinat viilenivät vuonna 2013, kun vuokra-asuntosijoittajat vetäytyivät. Samoihin aikoihin, kun asuntosijoittajat alkoivat vuosi myöhemmin vilkastua, asuntojen hinnat jatkoivat nousuaan. Kiinnelainaa tarvitsevan ostajaehdokkaan voi olla vaikea kilpailla suurta sijoittajaa vastaan, joka tekee talosta käteistarjouksen.
Flippareilla on mukana inhimillisiä välikäsiä – Zillow lähettää henkilön tarkastamaan asunnon, ennen kuin se viimeistelee asunnon oston, ja kolme yhtiötä työskentelee meklareiden kanssa antaen heille osuuden transaktiopalkkioista. Nämä toiminnot voivat kuitenkin lopulta viedä osan työstä myyntiedustajilta, arvioijilta, kiinnitysvälittäjiltä ja omistusoikeusyhtiöiltä.
Ne saattavat ammattimaistaa myös muita töitä, joissa säännöllinen palkka on harvinaista. Offerpadilla, jolla on taipumus ryhtyä kilpailijoitaan monimutkaisempiin remontteihin, on HGTV:ssä nähtyjen kaltaisia kodin kunnostusasiantuntijoita ja ammattilaisia, kuten maalareita, kokopäiväisellä palkkalistoillaan.
Siltikin, jos asuntojen hinnat laskevat laskusuhdanteessa, korkean teknologian flipperit voivat joutua vaikeuksiin velkojien kanssa ja joutua luopumaan varastostaan tappiolla.
Arizonan pääkaupunki on ihanteellinen koekenttä. Se on yksi maan nopeimmin kasvavista metropolialueista. Talot ovat suhteellisen edullisia ja yleensä hiljattain rakennettuja ja melko homogeenisia, mikä auttaa algoritmisia arvioita, jotka ohjaavat sekä isoja vuokranantajia että asuntojen välitysfirmoja.
Arizonan laki toivottaa tervetulleeksi riskinottajat. Lainanottajat voivat kävellä pois ilman oikeussuojakeinoja, mikä lisää ryöstöjä. Asuntolainanantajat voivat ottaa asunnon haltuunsa jopa 120 päivän kuluessa maksujen laiminlyönnistä ilman tuomioistuinkäsittelyä. Maaliskuussa Arizonan kuvernööri allekirjoitti lain, jolla vähennetään byrokratiaa ja maksuja niin sanotuille proptech-yrityksille, jotka voivat vaihdella yrityksistä, jotka yrittävät muuttaa talojen omistajavaihdon tapaa, huipputeknisiä kodin ominaisuuksia suunnitteleviin yrityksiin.
Massojen ostaminen voi osoittautua kohtuuttoman kalliiksi muualla New Yorkin ja Bostonin kaltaisissa kaupungeissa. Suurten järvien ympärillä olevat talot voivat vaihdella dramaattisesti vuosikerran ja muotoilun suhteen ja saattavat hämmentää hinnoittelualgoritmeja.
Suuret vuokrasijoittajat ovat jo siirtyneet Phoenixin ulkopuolelle ja keränneet yli 300 000 vuokra-asuntoa eri puolilla maata, muun muassa Atlantassa ja Dallasissa. Koska valituilla markkinoilla on pulaa taloista, jotkin suuret vuokra-asuntoyhtiöt tekevät sopimuksia talonrakentajien kanssa uusien asuntojen rakentamisesta vain niitä varten.
Opendoor, joka toimii nyt 23 kaupungissa, aikoo aloittaa 27 kaupungissa vuoteen 2020 mennessä. Zillow pyrkii ostamaan 5 000 taloa kuukaudessa eri puolilta maata ja tuottamaan viiden vuoden kuluessa 20 miljardin dollarin vuositulot soveltamalla Arizonassa oppimiaan oppeja.
”Tämä on kiinteistöjen sähköisen kaupankäynnin aamunkoitto”, sanoi Zillow’n toimitusjohtaja Rich Barton. ”Phoenix on nollapiste.”
Opendoorin Scottsdalen, Ariz…, toimisto.
Wall Streetin sijoittajat saapuivat paikalle noin seitsemän vuotta sitten, kun sijoitusyhtiöt alkoivat asunto-omaisuuden romahduksen jälkeen ostaa pakkohuutokaupattuja asuntoja alhaiseen hintaan ja halusivat muuttaa ne vuokrakohteiksi.
Phoenix oli yksi ensimmäisistä paikoista, joissa hinnat laskivat. Vain muutamaa vuotta aiemmin rakennuttajat olivat järjestäneet arpajaisia, joiden tarkoituksena oli karsia ostajia vielä rakentamattomille kerrostaloasunnoille. Vuoteen 2011 mennessä ulosmitattujen asuntojen ylitarjonta laski hintoja keskimäärin lähes 60 prosenttia kriisiä edeltävästä huipputasosta. Salakuljettajat muuttivat taloihin harvaan asutuille asuinalueille, jotta he voisivat kätkeä kidnappausuhreja rajan toiselta puolelta huolehtimatta naapureista.
Wall Street -yhtiöt lähettivät ostajia huutokauppoihin käteistä mukanaan. Blackstone, maailman suurin kiinteistösijoittaja, lyöttäytyi yhteen ryhmän paikallisten kanssa, jotka olivat sijoittaneet asuntovaunualueisiin ennen romahdusta.
Huhtikuussa 2012 vastaperustettu Invitation Homes maksoi huutokaupassa 100 700 dollaria ensimmäisestä talostaan – 1 200 dollarin vuokra-asunnosta Tollesonissa.
Invitationilla on nyt yli 80 000 taloa 17 markkina-alueella, joista 7 600 Phoenixissa, ja sen arvo on yli 24 miljardia dollaria, mukaan lukien velka, jonka vakuutena sen talot ovat.
Self-storage-magnaatti B. Wayne Hughes aloitti oman talojahtinsa Phoenixissa samoihin aikoihin, kun Invitation aloitti, ja fuusioitui lopulta paikallisen kilpailijan kanssa, jolloin hänen American Homes 4 Rent -yhtiönsä sai laaksossa noin 3 100 taloa.
Vuoteen 2014 mennessä Eric Wu, sanfranciscolainen teknologiayrittäjä, joka auttoi maksamaan opintonsa Arizonassa ostamalla ja vuokraamalla taloja, valitsi kotikaupunkinsa testatakseen, oliko mahdollista käyttää tietokoneita asuntojen ostamiseen ja myymiseen.
Herra Wu nimesi digitaalisen asuntokauppansa Opendooriksi. Sijoittajiin kuuluu Invitationin perustajia sekä itse kodinvuokrausjätti. Opendoorin ensimmäinen koti sijaitsi lähellä matofarmia Phoenixin eteläisellä laitamilla. Omistaja, joka oli maksanut 117 500 dollaria kaksi vuotta aiemmin, hyväksyi Opendoorin 165 000 dollarin tarjouksen.
Opendoor siisti kiinteistön ja laittoi sen takaisin myyntiin 200 000 dollarilla. Muutamaa viikkoa myöhemmin se hyväksyi 193 000 dollarin tarjouksen, mikä merkitsee 28 000 dollarin voittoa ilman veroja ja kunnostuskuluja, joita se ei paljasta.
Ensimmäinen talo, jonka Opendoor myi Phoenixin alueella.
Kun kodinomistaja pyytää tarjousta Opendoorilta, sen algoritmit lähtevät liikkeelle tyypillisistä tiedoista, joita kiinteistövälittäjät käyttävät kaikkialla: neliömetreistä ja vertailukelpoisista myynnistä. Niihin sisällytetään myös omalaatuisempia tekijöitä, jotka voivat vaikuttaa kodin arvoon, kuten golfkenttien, ilmajohtojen ja meluisten risteysten läheisyys.
Opendoor maksaa käteisellä, josta vähennetään sen palkkio, joka vaihtelee 6 prosentista 13 prosenttiin, riippuen osittain siitä, kuinka kauan se odottaa joutuvansa pitämään asuntoa hallussaan ennen toisen ostajan löytämistä. Yhtiö osti viime vuonna yli 3 100 taloa Phoenixin ympäristössä, ilmenee julkisten myyntitietojen analyysistä, jonka on tehnyt Mike DelPrete, joka johtaa kiinteistöteknologiaohjelmaa Coloradon yliopistossa Boulderissa.
Jaa ajatuksesi
Myisitkö kotisi korkean teknologian flipperille, jos se tarkoittaisi alhaisemman hinnan ottamista? Osallistu keskusteluun alla.
Sijoittajat ovat sijoittaneet Opendooriin 1,3 miljardia dollaria, mikä antaa yritykselle 3,8 miljardin dollarin arvon.
Kun Opendoor oli käynnistymässä, Brian Bairilla oli samanlainen idea. Hän oli muuttanut Phoenixiin vuonna 2005 myytyään perheensä lahjakkuustoimiston ja etsi auringonpaistetta ja läheisyyttä Arizonan maasijoituksiinsa. Hän hankki kiinteistönvälitysluvan, kun markkinat kääntyivät, ja toivoi voivansa tehdä romahduksesta uuden uran.
Hän auttoi vuokrataloyhtiöitä, kuten Invitationia, hankkimaan ulosmitattuja asuntoja ja neuvoi myyjiä käyttämään rahaa graniittisiin työtasoihin ja ruostumattomasta teräksestä valmistettuihin kodinkoneisiin myyntihintojen nostamiseksi. Jotkut ehdottivat, että hän ostaisi heidän talonsa ja tekisi sen itse. Hän näki tilaisuuden ja perusti Offerpadin vuonna 2015 yhdessä yhden Invitation Homesin perustajan kanssa.
Opendoorin tavoin Offerpad käyttää elektronisia lukkoja ja kodin hinnoittelualgoritmeja, mutta käyttää enemmän aikaa ja rahaa ostamiensa talojen kunnostamiseen. Yritys, joka on myös suuri riskipääomapanos, ostaa koteja noin 13 metropolialueella, vaikka sen suurin markkina-alue on edelleen Phoenix, josta se sanoo ostaneensa viime vuonna 1215 taloa.
Opendoor ja Offerpad ovat osoittautuneet suurten vuokranantajien inventaarion lähteeksi. Noin 10 prosenttia näiden kahden yrityksen vuonna 2018 myymistä tuhansista asunnoista meni suurille vuokrasijoittajille, kiinteistötietoyritys Attom Data Solutionsin mukaan.
Listausjätti Zillow tuli Phoenixiin viime keväänä testaamaan omaa tietokonepohjaista flippausstrategiaansa.
Seattlelaisyritys, jolla on verkkosivustoillaan ja -sovelluksissaan yli 180 miljoonaa kuukausittaista kävijää, tekee noin kaksi kolmasosaa tuloistaan myymällä mainoksiaan ja asiakaspäätöksiään kiinteistönvälittäjille. Toukokuussa 2018 Zillow osti ensimmäisen talonsa, neljän makuuhuoneen ranchin kaakkoisessa esikaupungissa 410 000 dollarilla.
Ensimmäinen talo, jonka Zillow osti ja flippasi Arizonassa.
Remontin jälkeen Zillow listasi sen 11 päivää myöhemmin 425 000 dollarilla – ja myi sen lopulta 403 000 dollarilla, noin 2 % vähemmän kuin maksoi.
Zillow on jatkanut, kouluttanut tietokonemallejaan ja hiillostanut strategiaansa. Se osti Phoenixista noin 400 taloa vuonna 2018 ja Delpreten mukaan vielä 348 taloa vuoden 2019 kolmen ensimmäisen kuukauden aikana.
Loppujen lopuksi Zillow pyrkii integroimaan instant-osto-ohjelmansa viime vuonna ostamaansa puhelinpalveluihin perustuvaan asuntolainanantajaan ja suuntaamaan sen uudelleen tekemään lainoja verkossa. Ajatuksena on, että yksityishenkilö voisi myydä kotinsa, etsiä uutta asuntoa ja saada lainan sen ostamiseen Zillow’n digitaalisilta alustoilta.
Sam Miller, 10 000 jäsenen Phoenixin kiinteistönvälittäjäyhdistyksen puheenjohtaja, sanoi, että tietokoneohjattujen talojen flippaajien esiinmarssi on vain viimeisin haaste, jonka välittäjät kohtaavat tällä alueella. Kun hinnat nousivat huimasti nousuvuosina, monet päättivät myydä koteja ilman kiinteistönvälittäjiä. Romahduksen aikana pankit jakoivat takavarikoitujen asuntojen listoja muutamille valituille välittäjille. Nyt välittäjät menettävät listoja myyjiltä, jotka ovat valmiita ottamaan talostaan alhaisemman hinnan kuin mitä he saattaisivat saada vapailta markkinoilta vastineeksi helpotuksesta.
”Zillow ja Opendoor tarjoavat valtavia mukavuuksia, mutta niillä on hintansa”, Miller sanoi. ”Sanon, että tuokaa ne tänne.”
Christine Abbott tutki maaliskuussa kiinteistöjä Zillow’ssa, kun näyttöön ilmestyi ilmoitus, jossa kysyttiin, haluaisiko hän myydä yritykselle kotinsa.
Itse asiassa hän oli halunnut myydä omistusasuntonsa Scottsdalen golfkeskuksessa siitä lähtien, kun hänen työnsä yksityisetsivänä vei hänet Las Vegasiin. Hän oli jo pyytänyt tarjouksia Opendoorilta ja Offerpadilta, mutta hylkäsi ne liian alhaisina.
Zillow teki tarjouksen noin puolitoista päivää sen jälkeen, kun hän oli ladannut kuvia kodistaan ja vastannut edustajan jatkokysymyksiin. Se oli 319 000 dollaria ja kymmeniä tuhansia dollareita korkeampi kuin aiemmat tarjoukset. Hän hyväksyi tarjouksen, saattoi kaupan päätökseen kahdessa viikossa ja muutti Nevadaan.
Neiti Abbott oli iloinen voidessaan välttyä siltä vaivalta, että hänen talonsa olisi pitänyt pitää esittelyvalmiina. ”Muutto on yksi elämän suurimmista stressitekijöistä”, hän sanoi. ”Jos voi tehdä jotakin säästääkseen pahennukselta, voi yhtä hyvin.”
Näkymä Phoenixin suuralueelle.
Kirjoita Ryan Dezemberille osoitteeseen [email protected] ja Peter Rudegeairille osoitteeseen [email protected]
.