Servidumbres preceptivas

¿Qué es una servidumbre preceptiva?

Una servidumbre prescriptiva permite que alguien que no sea el propietario original obtenga los derechos de uso de una propiedad. Las servidumbres preceptivas suelen surgir en terrenos rurales cuando los propietarios no se dan cuenta de que una parte de su terreno está siendo utilizada, quizás por un vecino.

Por ejemplo, las vallas construidas en lugares incorrectos suelen dar lugar a la creación de servidumbres preceptivas. Si una persona utiliza la propiedad inmobiliaria de otra durante más tiempo del permitido por las leyes estatales sobre la posesión adversa (lo que se llama el período de prescripción), esa persona puede ser capaz de «derivar una servidumbre por prescripción.» En otras palabras, tiene un derecho legal a usar el terreno.

Bajo las leyes de posesión adversa, el uso del terreno debe ser:

• Abierto y notorio: Es obvio que la posesión está teniendo lugar. Esto debería haber dado aviso al propietario de que su tierra está siendo utilizada.
• Real: La persona debe estar tratando físicamente la tierra como si fuera de su propiedad.
• Hostil: Esto no significa adversario. Por el contrario, un intruso cumple este requisito si está utilizando el terreno con o sin conocimiento. Pueden hacerlo intencionadamente o por error.
• Exclusivo y continuado: El intruso ha utilizado el terreno de forma exclusiva y continuada — durante un número determinado de años, tal y como exigen las leyes de su estado.

Requisitos de la servidumbre preceptiva

El período de tiempo para obtener una servidumbre por posesión adversa no comienza a correr hasta que el que busca la posesión adversa realmente invade el terreno. Así, una servidumbre negativa no puede ser adquirida por prescripción porque no hay un intruso.

El uso de la servidumbre debe ser realmente adverso a los derechos del propietario original del predio por el que se busca la servidumbre y debe ser sin el permiso del propietario. Si el propietario ha dado permiso para usar el terreno, la posesión no es adversa.

Debe haber una demostración de uso continuo e ininterrumpido durante el período de tiempo prescrito por la ley estatal. Si el uso es demasiado infrecuente para que un propietario razonable no se moleste en protestar, es probable que no se cumpla el requisito de continuidad.

«Tacking» el requisito de tiempo

Supongamos que usted compra una propiedad que tiene una entrada lateral. Para utilizar la entrada lateral, usted debe viajar a través de una parte de la propiedad de su vecino. El vecino nunca ha permitido el acceso a esa parte de la propiedad. Si sigue utilizando la entrada lateral como los propietarios anteriores, continuará el uso adverso.

En casos como éste -en el que las partes posteriores en la misma posición del terreno continúan utilizando el derecho de paso de forma adversa- el tiempo se suma para cumplir con el período de tiempo requerido para la posesión adversa.

Esta situación se conoce como «tacking». Así pues, una servidumbre preceptiva no tiene por qué ser exclusiva. Puede ser compartida entre varios usuarios a lo largo del tiempo.

Posesión adversa: Lo que no hay que hacer

Aunque puede estar tentado de empezar a poseer notoria y abiertamente el terreno de su vecino, quizá quiera pensárselo mejor. Sólo hay que preguntarle al hombre de 22 años de Albany que fue condenado a prisión por entrar en la casa de otra persona y luego presentar escrituras falsas en la oficina del secretario del condado. Intentó vender una propiedad que no era suya. ¿La moraleja de la historia? Hable siempre con un abogado antes de intentar crear su propia servidumbre o tomar la propiedad de otro.

Servidumbre preceptiva: Recursos adicionales

Si después de leer este artículo tiene más dudas o preguntas, puede continuar su investigación aquí mismo haciendo clic en los siguientes enlaces. Como siempre, es aconsejable hablar con un abogado en su estado para entender las leyes locales y cualquier actualización o cambio.

• Hoja de cálculo financiero para compradores de vivienda
• Lista de comprobación para ayudarle a decidir si está listo para comprar una casa
• Ser propietario de una vivienda: Obtenga ayuda ahora

Obtenga ayuda legal profesional con una servidumbre preceptiva

No hay nada más estresante que tratar de proteger sus derechos sobre su propiedad inmobiliaria. Usted tiene que seguir las leyes, regulaciones y restricciones de su estado. Aunque la idea de la posesión adversa puede sonar confusa, no tiene por qué serlo. Aprenda más sobre este antiguo concepto de bienes raíces hablando con un abogado local de bienes raíces hoy.