Tabla de ingresos residuales VA y directrices de ingresos para préstamos VA

Durante aproximadamente una década, el porcentaje de préstamos VA en ejecución hipotecaria ha sido constantemente el más bajo entre todos los tipos de hipotecas. Es una historia de éxito que ha llegado a los titulares varios y no ve ninguna señal de disminución.

Para los prestamistas, las hipotecas VA son las más seguras. Sin preguntas.

Esto parece ser una anomalía, pero realmente no lo es. Los préstamos VA no requieren ningún pago inicial, lo que parece ir en contra de la sabiduría convencional de que un menor capital equivale a una mayor tasa de incumplimiento. Además, los requisitos crediticios son menos estrictos que en otros tipos de hipotecas.

Pero estas características no son las responsables de la estabilidad y seguridad del programa VA. Una amalgama de factores astutos es la razón. Uno de los factores más conocidos y que son bastante exclusivos del programa de la VA, por cierto, es su servicio de retención de viviendas.

Se trata de un plan de intervención fuertemente impulsado por los funcionarios de la VA en las hipotecas en riesgo al borde de las ejecuciones hipotecarias. Desde el colapso hipotecario, estos esfuerzos han salvado a más de 500.000 propietarios de viviendas de la VA de la ejecución hipotecaria. Sólo en 2015, más de 90.000 evitaron la ejecución hipotecaria gracias a estos especialistas de la VA.

Otro factor importante es asegurarse desde el principio de que un prestatario militar sea capaz de pagar la hipoteca con el tiempo. Esta fuerte toma en la asequibilidad tiene un enfoque multifacético, holístico, que este artículo expondrá pedantemente.

Por supuesto, gira en torno a la cantidad de ingresos, pero también es relativa al tipo de ingresos, las deudas pendientes, y las perspectivas de ingresos futuros.

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Por qué son necesarias las comprobaciones de los ingresos de la VA

La respuesta corta es que los prestamistas se hagan una idea completa de la capacidad de un prestatario para hacer frente a los pagos de la hipoteca.

Es tanto una protección para los prestamistas contra las altas tasas de morosidad que impactarían negativamente en su negocio, como una protección para los prestatarios contra las hipotecas costosas que no pueden permitirse pagar en el largo plazo, que de otro modo se establecen para los dolores de la ejecución hipotecaria y un fuerte golpe en su crédito.

Una comprobación exhaustiva de los ingresos es efectivamente una directriz de ganar-ganar.

Qué requisitos de ingresos de los préstamos VA implican

La variedad de tipos de ingresos que los prestamistas VA aceptan es diversa. Sin embargo, un requisito importante es que los ingresos DEBEN provenir de un empleo a tiempo completo.

Por empleo a tiempo completo, los prestamistas estipulan un mínimo de 30 horas de trabajo por semana.

Este requisito no apunta explícitamente a los empleados de empleadores tradicionales. Los individuos que trabajan por cuenta propia también califican siempre y cuando los ingresos de su trabajo por cuenta propia tengan un historial de al menos DOS (2) años.

Los prestamistas mirarían sus declaraciones de impuestos federales más recientes para determinar los ingresos calificados. Además, los prestamistas en su mayoría desean ingresos de autoempleo que muestren un aumento sustancial sobre una base anual.

¿Pero qué sucede cuando usted no tiene un empleo a tiempo completo con un empleador tradicional o autoempleo a tiempo completo? Un prestamista puede utilizar los ingresos a tiempo parcial si son «consistentes».

Los prestamistas quieren estar seguros de que los ingresos a tiempo parcial tienen un historial de DOS (2) años, y es probable que continúe ganando durante al menos los próximos TRES (3) años.

Además de los ingresos a tiempo parcial, los prestamistas pueden aceptar otras fuentes de ingresos como una pensión, dividendos o intereses, siempre y cuando se apliquen las mismas reglas de consistencia a ellos.

Tipos de ingresos que reúnen los requisitos

Salario/Ingresos W-2
Ingresos militares estipulados por la Ley
Ingresos por cuenta propia; se definen como los ingresos procedentes de empresas en las que el prestatario tiene al menos un 25% de participación. Se utiliza sólo cuando sigue la regla de coherencia indicada. El prestatario DEBE proporcionar:
- Declaraciones de impuestos personales que se remonten a DOS (2) años atrás (incluya todos los anexos)
- K-1, 1120 o 1120S cuando corresponda
- Balance y declaración de pérdidas y ganancias del año hasta la fecha
- Formularios 8821 o 4506 firmados; para ayudar al prestamista a solicitar copias de sus declaraciones de impuestos al IRS.
Segundo empleo; sólo se utiliza cuando sigue la regla de coherencia indicada
Ingresos por primas u horas extras; sólo se utiliza cuando sigue la regla de coherencia indicada. Los prestamistas utilizan la media de los últimos DOS años de ingresos percibidos.
Ingresos a tiempo parcial; sólo se utiliza cuando sigue la regla de consistencia declarada.
Empleo estacional; regla de consistencia declarada relajada a DOS (2) años de historia y simplemente demostrando la fuerte probabilidad de volver a trabajar después de cada lapso de empleo.
Ingresos por alquiler; sujeto a las siguientes directrices
- Los ingresos de los huéspedes o compañeros de habitación en una propiedad unifamiliar que el prestatario ocupará no cuenta.
- El contrato de alquiler de la propiedad alquilada; o
- Las declaraciones de impuestos que muestren los alquileres reales que se remontan a DOS (2) años
- Se puede requerir que el prestatario proporcione una prueba de experiencia como propietario y una reserva que contenga tres meses de pago de la hipoteca de la propiedad alquilada mostrada a través de extractos bancarios.
Comisión; los prestamistas utilizan la media de los últimos DOS años de la comisión recibida. El prestatario debe restar los gastos empresariales no reembolsados de los ingresos brutos.
Intereses y dividendos; regla de coherencia declarada relajada a sólo demostrar DOS (2) años de historia de la recepción. Se excluyen los planes de reinversión de dividendos y DEBEN ir acompañados de una demostración de una reserva sustancial de activos disponible tras el cierre de la hipoteca.
Pagarés; regla de coherencia declarada relajada a un mínimo de 12 meses de historial y NO DEBEN caducar en un plazo de TRES (3) años. Los prestamistas lo utilizarán como factor de compensación si vence en un plazo de TRES (3) años.
Manutención de los hijos, pensión alimenticia o manutención por separado; los prestamistas no exigen a los prestatarios que revelen este tipo de ingresos. Sin embargo, los prestatarios tienen la libertad de utilizar estos ingresos con las siguientes directrices:
- Provea una copia de la sentencia de divorcio y de la orden de manutención de los hijos, cuando corresponda
- Demuestre el pago puntual durante los últimos DOCE (12) meses
- Demuestre que el pago puntual continuará durante un mínimo de TRES (3) años
Ingresos por jubilación/seguridad social; la regla de coherencia establecida se ha relajado para garantizar únicamente que los ingresos NO DEBEN caducar en un plazo de TRES (3) años.

Tipos de ingresos que no califican para la VA

Ganancias de juegos de azar o de lotería
Indemnización por desempleo
Bonificaciones de rendimiento únicas
Pago aislado de un empleador
Ingresos de coprestatarios
Cualquier ingreso que no tenga un historial consistente ni una probabilidad verificada de continuidad

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Límite de ingresos de los préstamos de la VA

El programa hipotecario del USDA que se dirige específicamente a los ingresos moderados-, bajos y muy bajos ingresos en las zonas rurales lógicamente tiene un límite de ingresos, más allá del cual un prestatario no califica.

El programa de préstamos VA no tiene un techo de este tipo (igual que el programa de préstamos FHA). El VA sólo considera sus ingresos en el sentido de que es un factor determinante de su capacidad para pagar una hipoteca, y nada más.

Relación entre deudas e ingresos (DTI)

Usted puede tener un gran ingreso. Pero si tienes muchas deudas pendientes, entonces no te quedarían suficientes ingresos para pagar nuevas deudas. Ésta es la premisa básica por la que los prestamistas valoran la relación entre deudas e ingresos de un prestatario.

La relación DTI es, como su nombre indica, una comparación entre sus deudas y sus ingresos brutos mensuales.

Tipos de relación DTI

Relación entre deudas

Otra variación del nombre es la relación entre hipotecas e ingresos. Para calcular este ratio, el prestamista divide el pago mensual previsto de la hipoteca entre sus ingresos brutos mensuales. Este pago hipotecario proyectado suele incluir el capital, los intereses, el seguro y los impuestos.

Por ejemplo, si usted gana 4.000 dólares y tiene la intención de pedir un préstamo con un pago mensual acumulado de 1.000 dólares, el ratio MTI es del 25% (1.000 dólares/ 4.000 dólares*100).

Relación de endeudamiento

Esta relación reúne todas sus obligaciones de deuda actuales (como préstamos personales, préstamos para automóviles y deudas de tarjetas de crédito), las suma a su hipoteca proyectada y, a continuación, divide los pagos mensuales acumulados de la deuda entre sus ingresos mensuales brutos.

Tenga en cuenta que los gastos del hogar, los seguros y los pagos de servicios públicos no suelen contar como deuda.

Mientras que la mayoría de las principales vías de préstamo, como la FHA y el USDA, utilizan tanto la relación frontal como la posterior, la VA sólo utiliza la relación posterior.

En general, cuanto menor sea su relación DTI, mayor será su capacidad para pagar una hipoteca. Por lo tanto, los prestamistas interpretan una alta relación DTI como una bandera roja.

Relación DTI aceptable en los préstamos VA

Técnicamente no hay una relación DTI máxima de los préstamos VA. Sin embargo, los prestamistas establecen sus propios requisitos máximos de DTI. En general, los prestamistas VA estipulan un límite máximo de relación DTI del 41%. Sin embargo, esto no es un límite absoluto. En ese sentido, una relación DTI más alta sólo desencadena capas adicionales de escrutinio fiscal. Por lo tanto, es concebible que los prestatarios con una mayor relación DTI pueden acceder a la hipoteca VA en casos seleccionados.

Esto es sobre una base de caso por caso. Y estos prestatarios a menudo poseerían compensar una mayor relación DTI con factores más fuertes, tales como un excelente crédito o más dinero en reserva.

Por lo tanto, si bien existe un límite teórico, los prestamistas basan las decisiones de aprobación en revisiones exhaustivas de la situación financiera completa de cada prestatario.

Ingresos residuales del VA

La relación DTI calcula el porcentaje de los ingresos brutos, que el prestatario utilizaría para los pagos mensuales de la deuda. El ingreso residual se refiere a la cantidad de dinero que queda de los ingresos brutos mensuales de un prestatario después de que el prestatario ha pagado los pagos mensuales de la deuda, los impuestos y los gastos de la vivienda, los servicios públicos y otras obligaciones (como la manutención de los hijos).

La cantidad que queda es su ingreso residual, disponible o discrecional. Este ingreso disponible lo utilizaría para las necesidades típicas de la familia, como ropa, comida, gasolina, etc.

No tener un ingreso residual sustancial puede dificultar el cumplimiento de todas las obligaciones financieras. Un ingreso residual sustancial puede servir de colchón contra la morosidad en caso de crisis. En consecuencia, los prestamistas ponen un límite mínimo en el ingreso residual que un prestatario DEBE tener para calificar para una hipoteca VA. Sin embargo, a diferencia del límite de la relación DTI, este límite no es uniforme.

El requisito de ingresos residuales para un prestatario depende de:

La ubicación de la casa que el prestatario tiene la intención de comprar
El número de personas que vivirían en la casa
El tamaño del préstamo

Tabla de ingresos residuales del VA

Regiones

Noroeste: Connecticut, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvania, Rhode Island, Vermont

Medio Oeste: Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Dakota del Norte, Ohio, Dakota del Sur, Wisconsin

Sur: Alabama, Arkansas, Delaware, D.C., Florida, Georgia, Kentucky, Luisiana, Maryland, Mississippi, Carolina del Norte, Oklahoma, Puerto Rico, Carolina del Sur, Tennessee, Texas, Virginia, Virginia Occidental

Oeste: Alaska, Arizona, California, Colorado, Hawai, Idaho, Montana, Nevada, Nuevo México, Oregón, Utah, Washington, Wyoming

Tabla de ingresos residuales del VA por región
Para montos de préstamos de $79,999 y menos
Tamaño de la familia	Noroeste	Medio Oeste	Sur	Oeste




				$1,004
más de 5	Agrega $75 por cada miembro adicional hasta una familia de 7.

Tabla de ingresos residuales VA por región
Para montos de préstamos de $80,000 y más
Tamaño de la familia	Noroeste	Medio Oeste	Sur	Oeste



	$1,025	$1,003	$1,003	$1,117
	$1,062	$1,039	1.039	1.158
más de 5	Añada 80$ por cada miembro adicional hasta una familia de 7.

Ingresos residuales y ratio DTI

El método de cálculo, así como la naturaleza de los límites de los ingresos residuales y el ratio DTI, pueden diferir. Sin embargo, los prestamistas los consideran conjuntamente y no de forma aislada. Así, los límites de ingresos residuales del cuadro anterior son para prestatarios cuyo DTI no supera el 41%.

Los prestamistas exigen que los prestatarios con DTI superior al 41% tengan un 20% más de ingresos residuales. Por ejemplo, si el ratio DTI de una familia de tres miembros en Oklahoma (Sur) es del 44% (superior al 41%), el requisito de ingresos residuales será un 20% superior al requisito estándar (889 $), que es de 1.067 $.

Tenga en cuenta que el requisito de ingresos disponibles para los miembros del servicio activo es un 5% menos que el requisito estándar para algunos prestamistas.

Comprobaciones de empleo

Sus ingresos son considerables, sus deudas y sus ingresos residuales están dentro de los límites aceptables, pero los prestamistas todavía tienen que comprobar una casilla más en lo que respecta a los ingresos. Se trata de la estabilidad.

Unos ingresos estables garantizan que usted es capaz de realizar pagos puntuales de forma continuada. Para determinar la probabilidad de la continuidad de los ingresos, los prestamistas solicitarían la verificación del empleo que se remonta a dos años atrás. Los prestamistas exigirían una explicación razonable para cualquier brecha de empleo que se observe.

En algunos casos, el prestamista puede contabilizar el tiempo dedicado a estudiar la profesión del prestatario (como la escuela de enfermería) como parte de la directriz de dos años.

Además, el prestamista tratará de comprobar que usted seguiría recibiendo ingresos de su trabajo estipulado durante al menos los tres años siguientes al cierre del préstamo.

Sin embargo, si un prestatario tiene previsto jubilarse en los tres primeros años, el prestamista realizará comprobaciones de ingresos utilizando los ingresos previstos tras la jubilación, las prestaciones de la seguridad social y otros tipos de ingresos similares. En algunos casos, los prestamistas también pueden utilizar las asignaciones para el empleo estacional como fuentes de ingresos legítimas.

Cuando se queda corto: ajustando los números

En algunas situaciones, los prestatarios pueden tener métricas que no cumplen con las directrices aceptables, como una alta relación DTI sin el correspondiente ingreso residual alto. En estos casos, los gestores de préstamos pueden aconsejarle que modifique los números hasta que identifique un número óptimo que pueda permitirse pagar, al tiempo que se asegura de que cumple con los ingresos y las comprobaciones crediticias necesarias.

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