Pros y contras del alquiler con opción a compra

Los contratos de alquiler con opción a compra son una alternativa a los préstamos hipotecarios tradicionales. Tanto los compradores como los vendedores pueden beneficiarse de estos acuerdos, pero es esencial que todos entiendan los riesgos. Estos acuerdos, al principio, son muy parecidos a los contratos de alquiler tradicionales que pueden firmar los propietarios y los inquilinos. Sin embargo, el contrato también otorga al inquilino el derecho exclusivo a comprar la vivienda en un momento determinado del futuro. Una parte del dinero pagado por adelantado y como parte del alquiler mensual establecido también se destina al precio de compra.

Cualquiera de las dos partes puede llegar a un acuerdo de este tipo, pero a veces se utilizan como parte de los programas de vivienda diseñados para establecer viviendas asequibles o revitalizar los barrios.

Relación precio-alquiler

Una relación precio-alquiler mide la asequibilidad relativa de la compra frente al alquiler en un mercado de la vivienda. Se calcula dividiendo el precio medio de las viviendas vendidas durante un periodo de tiempo específico en un mercado concreto por el valor de 12 meses del alquiler mensual medio en ese mismo mercado.

Por ejemplo, el precio medio de las viviendas vendidas en EE. durante el tercer trimestre de 2019 fue de 382.700 dólares, mientras que el alquiler mensual medio pagado durante ese mismo tiempo en todo el país fue de 1.471 dólares. Así, para obtener el ratio precio/alquiler, se dividiría 382.700 entre 17.652 (1.471 multiplicado por 12) y se obtendría 21,68. Cuanto mayor sea la relación, más favorable es el mercado para el alquiler. Cuanto más bajo sea el ratio, más favorable es el mercado para la compra.

Por supuesto, los precios medios de las viviendas y los alquileres varían de un mercado a otro, por lo que la media nacional proporciona poco más que una visión general. Para ser preciso, hay que basar el cálculo en las cifras actuales del lugar donde se piensa comprar o alquilar. Hemos trazado un gráfico de las 10 ciudades de EE.UU. con las relaciones precio/alquiler más altas y más bajas.

¿Por qué comprar con alquiler con opción a compra?

Los programas de alquiler con opción a compra pueden ser atractivos para los compradores, especialmente para aquellos que esperan estar en una posición financiera más fuerte dentro de unos años. Algunos de los beneficios incluyen:

• Comprar con mal crédito: Los compradores que no pueden calificar para un préstamo hipotecario pueden comenzar a comprar una casa con un acuerdo de alquiler con opción a compra. Con el tiempo, pueden trabajar en la reconstrucción de sus puntuaciones de crédito, y puede ser capaz de obtener un préstamo una vez que es finalmente el momento de comprar la casa.
• Bloquear un precio de compra: En los mercados con el aumento de los precios de la vivienda, los compradores pueden obtener un acuerdo para comprar al precio de hoy con la compra que tiene lugar varios años en el futuro. Los compradores tienen la opción de echarse atrás si los precios de la vivienda bajan, aunque el hecho de que tenga sentido desde el punto de vista financiero dependerá de la cantidad que hayan pagado según el acuerdo.
• Prueba de conducción: Los compradores pueden vivir en una vivienda antes de comprometerse a comprarla. De este modo, pueden conocer los problemas de la casa, las pesadillas de los vecinos y cualquier otro problema antes de que sea demasiado tarde.
• Muévete menos: Los compradores que están comprometidos con una casa y un vecindario (pero que no pueden comprar) pueden entrar en una casa que eventualmente comprarán. Esto reduce el coste y los inconvenientes de mudarse al cabo de unos años.
• Construir patrimonio: Técnicamente, los inquilinos no acumulan patrimonio de la misma manera que los propietarios. Sin embargo, los pagos pueden acumularse y proporcionar una suma sustancial para la compra de la casa.

¿Por qué vender con alquiler con opción a compra?

Los vendedores también pueden beneficiarse de los acuerdos de alquiler con opción a compra:

• Más compradores: Si tiene problemas para atraer a los compradores, puede comercializar a los inquilinos que esperan comprar en el futuro.
• Ganar ingresos: Si no necesita vender de inmediato y utilizar el dinero para otro pago inicial, puede obtener ingresos por alquiler mientras avanza hacia la venta de una propiedad.
• Precio más alto: Usted puede pedir un precio de venta más alto cuando usted ofrece alquiler con opción a compra. La gente puede estar dispuesta a pagar más por la oportunidad. Los inquilinos también tienen la opción de comprar la casa -que quizá nunca utilicen- pero la flexibilidad siempre cuesta más.
• Inquilino invertido: Es más probable que un comprador potencial cuide la propiedad y se lleve bien con los vecinos que un inquilino que no tiene nada que ver. El inquilino/comprador ya ha invertido en la propiedad y tiene interés en mantenerla.

Cómo funciona

Todo es negociable en una transacción de alquiler con opción a compra, también conocida como opción de arrendamiento. Tanto el comprador como el vendedor están de acuerdo con ciertos términos, y todos los términos pueden cambiarse para adaptarse a las necesidades de todos.

El comprador y el vendedor establecen un precio de compra de la vivienda en su contrato. En algún momento del futuro, el comprador puede adquirir la vivienda por ese precio, independientemente del valor real de la misma. Al fijar el precio, no es raro que sea más alto que el actual para tener en cuenta los aumentos previstos en el valor de la vivienda. Si el valor de la vivienda ha subido más rápido de lo previsto, las cosas salen a favor del comprador. Si la vivienda pierde valor, el inquilino puede echarse atrás en el trato. Los compradores suelen solicitar una hipoteca cuando llega el momento de comprar la vivienda.

Los compradores suelen pagar una prima de opción por adelantado, a menudo alrededor del 5% del precio de compra final. Este pago da al comprador la opción -pero no la obligación- de comprar la casa en algún momento en el futuro. El pago no es reembolsable, pero puede aplicarse al precio de compra.

Los contratos también establecen el importe del alquiler mensual, pero el inquilino suele pagar un poco más cada mes. La cantidad adicional suele abonarse al precio final de compra, por lo que reduce la cantidad de dinero que el comprador tiene que aportar al comprar la vivienda. El alquiler extra no es reembolsable. Compensa al vendedor por comprometerse a no vender la vivienda a nadie más hasta que finalice el acuerdo con el inquilino. Los contratos también estipulan quién es el responsable del mantenimiento durante el periodo de alquiler.

Escollos del alquiler con opción a compra

Nada es perfecto, y eso incluye los programas de alquiler con opción a compra. Estas transacciones son complicadas, y tanto los compradores como los vendedores pueden llevarse algunas sorpresas desagradables.

Riesgos para los compradores

Algunas de las cosas que hay que tener en cuenta antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra son:

• Pérdida de dinero: Si no compra la vivienda, perderá todo el dinero extra que haya pagado. Los vendedores pueden verse tentados a dificultar o hacer poco atractiva la compra para poder embolsarse su inversión.
• Progreso lento: Es posible que planee mejorar su crédito o aumentar sus ingresos para poder optar a un préstamo cuando termine la opción, pero es posible que las cosas no salgan como las había planeado.
• Menos control: Usted todavía no es dueño de la propiedad, por lo que no tiene el control total sobre ella. Su arrendador podría dejar de hacer los pagos de la hipoteca y perder la propiedad a través de la ejecución hipotecaria, o usted podría no estar a cargo de las decisiones sobre los elementos de mantenimiento importantes. Asimismo, el propietario podría perder un juicio o dejar de pagar los impuestos sobre la propiedad y acabar con embargos sobre la misma. El acuerdo debe contemplar todos estos escenarios. El propietario no puede vender mientras usted tenga una opción sobre la propiedad, pero las batallas legales son siempre un dolor de cabeza y un gasto importante.
• Caída de precios: Los precios de las viviendas pueden caer, y es posible que no puedas renegociar un precio de compra más bajo. Entonces le queda la opción de perder todo el dinero de la opción o comprar la casa. Si su prestamista no aprueba un préstamo de gran tamaño, tendrá que llevar dinero extra al cierre para el pago inicial.
• Los retrasos en los pagos perjudican: Dependiendo de su acuerdo, si usted no paga el alquiler a tiempo, puede perder el derecho a la compra, junto con todos sus pagos adicionales. En algunos casos, usted mantiene su opción, pero su pago extra del mes no se cuenta, y no se sumará a la cantidad que ha acumulado para una eventual compra.
• Problemas con la vivienda: Puede haber problemas con la propiedad que no conozca hasta que intente comprarla, como problemas con el título de propiedad. Trate una compra de alquiler con opción a compra como una compra real. Obtenga una inspección y una búsqueda de títulos antes de lanzarse.

Riesgos para los vendedores

Algunos de los riesgos a los que se enfrentan los vendedores al firmar acuerdos de alquiler con opción a compra son:

• Sin certeza: Su inquilino podría no comprar, lo que significa que tiene que empezar de nuevo y encontrar otro comprador o inquilino, pero al menos se queda con el dinero extra.
• Dinero lento: Usted no recibe una gran suma global, que podría necesitar para comprar su próxima casa.
• Falta de apreciación: Normalmente se fija un precio de venta cuando se firma un contrato de alquiler con opción a compra, pero los precios de las viviendas pueden subir más rápido de lo que se esperaba. Tiene que aceptarlo o esperar un tiempo para ofrecer la opción de compra.
• Caída de los precios de la vivienda: Los precios de la vivienda podrían caer, y si su inquilino no compra, a usted le habría convenido simplemente vender la propiedad.
• Descubrir defectos: Los compradores pueden descubrir defectos que usted no conocía y pueden decidir no comprar. Por ejemplo, la fontanería puede ser adecuada para una pareja, pero no para una familia de cinco miembros. Aunque este defecto nunca surgió en la vivienda anterior, ahora es un problema que tendrá que arreglar o revelar a los futuros compradores.