El mercado inmobiliario está más caliente que nunca. A medida que las tasas de capitalización se comprimen, los inversores que buscan rendimiento están buscando formas alternativas de hacer crecer sus carteras de bienes raíces. Varios han recurrido al crowdfunding inmobiliario, un sector nicho que acaba de surgir en la última década.
Hay muchos tipos de plataformas de crowdfunding inmobiliario online. Ofrecen diferentes tipos de ofertas, recaudan fondos para diferentes propósitos y tienen objetivos y estrategias de inversión muy diferentes. Casi todas ellas promocionan su experiencia, destacan los testimonios de los clientes y presumen de las empresas de capital riesgo que han invertido en su modelo de negocio. A fin de cuentas, al inversor medio le cuesta distinguir entre un mercado online y otro. Es aún más difícil ahora que hay más de 100 mercados de crowdfunding inmobiliario en línea hoy en día.
Uno de los desafíos con estos portales en línea es que carecen de transparencia. Los inversores ávidos se dejan convencer fácilmente por los sitios web elegantes y las campañas de marketing muy ambiciosas. Estas plataformas atraen a inversores de todo tipo, tanto principiantes como experimentados, y en algunos casos se puede invertir con tan sólo 500 dólares. Sin embargo, pocos son capaces de discernir la letra pequeña asociada a las inversiones que realizan.
Según todos los indicios, las plataformas de crowdfunding online han llegado para quedarse. Dicho esto, estos mercados no son para todo el mundo. En este artículo, echamos un vistazo a cómo las plataformas de crowdfunding como Fundrise se comparan con la inversión en sindicatos tradicionales – y por qué algunos inversores, en particular los acreditados, están mejor servidos por la inversión en los sindicatos tradicionales.
Una revisión: Cómo funcionan los sitios de crowdfunding online como Fundrise
Es importante entender que cada plataforma de crowdfunding online funciona de forma un poco diferente. Algunas, como Patch of Land, están destinadas a recaudar deuda para proyectos inmobiliarios. Otras, como ArborCrowd, financian con fondos propios.
También hay sitios web como Fundrise que operan como «eREITs» – o fondos de inversión inmobiliaria electrónicos.
Los eREITs han surgido como la herramienta de crowdfunding inmobiliario online más popular, y por lo tanto, serán el foco de este artículo. Utilizaremos Fundrise como ejemplo de eREIT para compararlo con los sindicatos inmobiliarios tradicionales.
Fundrise se presenta como un REIT público (pero no cotizado) gestionado profesionalmente que invierte tanto en deuda como en capital en una serie de productos inmobiliarios comerciales en función de los objetivos específicos de cada fondo. Por ejemplo, el eREIT de ingresos se centra en inversiones en propiedades que generan un flujo de caja constante para los inversores.
Cualquiera puede invertir en los eREITs de Fundrise. No es necesario ser un inversor acreditado. De hecho, puede invertir con tan solo 500 dólares y luego puede aumentar su inversión en incrementos de 100 dólares. Los inversores seleccionan su objetivo de inversión, como el crecimiento a largo plazo o la diversificación equilibrada, y a continuación se les ofrecen diferentes opciones (o fondos) en los que invertir. Puede invertir en una sola cartera o en varias en función de sus objetivos. A continuación, los fondos se invierten en diferentes tipos de productos, como apartamentos, hoteles, centros comerciales y edificios de oficinas de todo el país.
Los inversores ganan su dinero a través del pago de intereses, de las rentas de la propiedad, así como de la posible revalorización de la misma. Cada inversor obtiene su parte de los ingresos a prorrata durante el periodo de distribución predeterminado. Los fondos tienen un umbral de rentabilidad objetivo (por ejemplo, entre el 8% y el 10%), pero la rentabilidad real puede variar en función del rendimiento de la cartera.
Inscribirse en Fundrise es fácil. Cualquiera puede crear una cuenta y, en tan sólo 10 minutos, puede empezar a invertir. La inscripción sólo implica proporcionar su nombre, dirección, número de teléfono y número de la seguridad social. A continuación, vincula su cuenta bancaria a la plataforma, que utilizará para financiar su primera inversión. Una vez que seleccione sus objetivos de inversión, su dinero se invertirá casi inmediatamente.
La sencillez de Fundrise es sin duda atractiva para muchos inversores. Los bienes raíces comerciales tienen barreras de entrada notoriamente altas, por lo que permitir que la gente invierta con tan sólo 500 dólares es atractivo para aquellos que acaban de empezar. No es necesario ser un inversor acreditado para poder optar a este servicio (pero puede serlo). Un inversor acreditado es cualquiera que tenga un patrimonio neto de más de un millón de dólares (excluyendo el valor de su vivienda) o unos ingresos anuales de al menos 200.000 dólares (o 300.000 dólares para un matrimonio). Muchas operaciones inmobiliarias comerciales sólo están disponibles para los inversores acreditados, pero con Fundrise no tiene por qué ser así.
También abre las puertas a tipos de productos a los que los inversores no tendrían acceso de otro modo, como las grandes operaciones inmobiliarias comerciales y los proyectos de desarrollo.
Falta de transparencia en las plataformas de crowdfunding online como Fundrise
A pesar de la simplicidad de plataformas como Fundrise, existen otros inconvenientes reales a tener en cuenta. En concreto, las plataformas ofrecen poca transparencia a los inversores. Vamos a explicarlo.
- No se sabe mucho sobre los activos reales en los que se está invirtiendo.
La forma en que están estructurados los eREITs, deja a los inversores en gran medida en la oscuridad. No se les da ningún detalle sobre el activo específico, la clase de activo (Clase A, Clase B, Clase C), o la ubicación exacta de la inversión. El eREIT puede dirigirse a una clase de activos en general, como los industriales o los residenciales multifamiliares, o puede dirigirse a una región específica, como los bienes inmuebles del noreste, pero, por lo demás, no hay ningún detalle sobre el tipo o la calidad de la inversión que se está comprando. Además, no hay garantía de que el fondo vaya a desplegar el capital de acuerdo con estos objetivos generales.
Hay varias razones por las que esto es un problema, pero específicamente, prohíbe a los inversores hacer su propia diligencia debida o su propia suscripción, lo que limita su capacidad de investigar una oportunidad antes de invertir. Usted está poniendo esencialmente la fe ciega en el equipo de inversión de Fundrise.
- Fundrise no tiene un historial particularmente largo.
La calidad de un patrocinador puede hacer o romper un acuerdo. Usted quiere estar seguro de que está invirtiendo con alguien que es muy hábil, tiene experiencia probada, e idealmente, un equipo de inversión que ha resistido múltiples ciclos inmobiliarios. Fundrise no puede decir eso. Fundrise es todavía relativamente nueva, ya que fue fundada en 2010. La empresa ha logrado grandes rendimientos en algunas de sus operaciones, pero sólo ha invertido en un mercado alcista. Está por ver cómo se comportan sus carteras durante una caída del mercado.
De la misma manera, está por ver cómo tratan los inversores sus inversiones de crowdfunding en caso de caída. Los inversores podrían ser más propensos a intentar vender su participación en una operación de crowdfunding, en la que las apuestas individuales son menores, que en una operación en la que han invertido personalmente de forma más sustancial. Si muchos inversores retiran su dinero de estas carteras, toda la cartera podría verse afectada.
- Es difícil discernir qué comisiones le cobrarán.
Un rápido vistazo a los materiales de oferta es ilustrativo. La mayoría de los paquetes de oferta citan una serie de comisiones (por ejemplo, una comisión de adquisición del 0% al 3%). ¿Qué significa esto? En realidad, los eREITs pueden asignar cualquier comisión a la operación que sea más ventajosa para la plataforma, no para sus inversores. Los eREITs como Fundrise no tienen la misma presión de intentar alcanzar la tasa interna de rentabilidad que han prometido a los inversores, porque ésta también suele expresarse en forma de rango (más adelante se habla de ello).
Además de las comisiones asociadas a la operación en sí, también hay comisiones que Fundrise cobra directamente por la gestión del fondo. Fundrise suele cobrar una comisión de gestión de activos del 0,85%, además de una comisión de asesoramiento del 0,15% (o más).
- La tasa de rendimiento del eREIT es realmente una suposición.
Se promete a los inversores una tasa de rendimiento proyectada, que oscila entre el X% y el Z%, como por ejemplo entre el 6% y el 8% – pero es sólo una suposición, porque las inversiones reales aún no se han identificado. Esto es muy diferente a la inversión en un sindicato tradicional, en el que se garantiza a los inversores una determinada tasa de rendimiento (que es más fácil de determinar dado que conocen mejor la inversión real), y el patrocinador no recibe sus beneficios hasta que los inversores reciben la tasa de rendimiento prometida.
- Las ofertas de Fundrise son complejas.
Cada una de las ofertas individuales de Fundrise debe presentar un escrito ante la Comisión de Valores y Bolsa (SEC) en el que se describa la gama de comisiones y otra información pertinente de la operación. Estas ofertas pueden tener más de 200 páginas y ser difíciles de entender para los profanos.
- Los ingresos tributan de forma diferente a como lo harían en una sindicación tradicional.
Los ingresos generados a través de plataformas de crowdfunding inmobiliario online como Fundrise se tratan como ingresos ordinarios. Esto puede no importarle a un individuo de ingresos bajos o medios, pero cualquier persona de ingresos altos ya estará en un tramo impositivo alto, y por lo tanto tendrá una carga fiscal extraordinaria sobre cualquier distribución que el fondo genere.
- Los eREITs como Fundrise son altamente ilíquidos.
Debido a que los eREITs no cotizan en bolsa, los inversores no pueden simplemente comprar y vender sus acciones como podrían hacer con un REIT tradicional. Fundrise ofrece un mecanismo de reembolso que permite a los inversores salir de la operación antes del periodo de vencimiento, pero el reembolso suele conllevar fuertes comisiones y penalizaciones. Fundrise, por ejemplo, dice que los inversores pueden retirar su dinero durante cualquier trimestre, siempre que haya disponibilidad. Supongamos que el mercado empieza a suavizarse y varios inversores quieren retirar su dinero. Fundrise tiene la capacidad de detener el reembolso por completo. Por lo tanto, la liquidez real de los eREITs sigue siendo cuestionable.
- Las plataformas de crowdfunding se utilizan a menudo como vehículo financiero de último recurso.
Francamente, las mejores oportunidades de inversión inmobiliaria comercial no tienen dificultades para atraer deuda o capital. Aquellos que buscan financiar operaciones inmobiliarias mediante plataformas de crowdfunding online suelen quedarse sin opciones. Buscan que cientos, si no miles, de personas hagan cada una pequeñas inversiones para reunir el capital que necesitan para una operación. ¿No debería eso asustarles? Los inversores acreditados tienen los medios financieros para invertir en proyectos de mayor calidad que de otro modo no estarían disponibles para las masas; ¡deberías aprovechar esas oportunidades!
A pesar de estos inconvenientes, eso no ha frenado la popularidad de Fundrise.
Cuando Fundrise abrió su primera oferta de eREIT en 2015, el primer millón de dólares se llenó por completo en solo cuatro horas. Esto a pesar de que los inversores no tenían NINGUNA información sobre cómo el eREIT invertiría esos fondos. Unos días después, el fondo volvió a abrirse brevemente para recaudar otro millón de dólares. Una vez más, el fondo se llenó en apenas unas horas.
El inversor inmobiliario y empresario en serie Ian Ippolito comparte su preocupación por el modelo de eREIT. «Públicamente, los REIT no cotizados (como el eREIT) tienen tradicionalmente unas comisiones tan extraordinarias, que la FINRA emitió una advertencia sobre toda la clase de activos», escribe.
A modo de ejemplo, Ippolito se sumergió en una de las ofertas de eREIT de Fundrise, que califica de «estropeada con defectos». Continúa:
Me molestó lo que parece ser un cuestionable giro de marketing que encubre una sustancial
dilución de los inversores y un gigantesco millón de dólares en gastos de organización… Hay una falta de transparencia financiera, que incluye una falta de objetivos, límites e información financiera detallada, que la mayoría de los competidores revelan libremente.
El millón de dólares en gastos de organización no puede pasarse por alto. Para un fondo que recauda 10 millones de dólares, las propiedades en las que invierte tendrán que generar una rentabilidad del 10% para que el fondo apenas alcance el punto de equilibrio. El Reglamento A+ limita los fondos a una recaudación de 50 millones de dólares, por lo que lo mejor que puede hacer un eREIT es ofrecer una comisión de gestión del 2%.
En pocas palabras: los inversores tienen oportunidades de inversión mejores, más baratas y más transparentes.
Las sindicaciones tradicionales siguen siendo una alternativa superior
Las sindicaciones inmobiliarias tradicionales siguen siendo una alternativa superior a los eREITs, sobre todo entre los particulares de alto patrimonio o los inversores acreditados. Las sindicaciones son mucho más transparentes que estos eREITs. Usted puede investigar completamente al patrocinador, su historial y las operaciones específicas en las que su dinero será potencialmente invertido.
Los ingresos también son tratados de manera diferente cuando son generados por un sindicato, y por lo tanto, tienen muchas más ventajas fiscales que las distribuciones de una cartera Fundrise. Esto es importante para cualquier persona en un alto nivel de impuestos que de otro modo pagaría impuestos astronómicos sobre los dividendos de eREIT.
Por supuesto, las sindicaciones requieren una inversión paciente. La mayoría de los sindicatos tienen un horizonte de inversión de 5 a 7 años y el capital es ilíquido durante ese tiempo. Pero para cualquier inversor que pueda tolerar esta iliquidez, tendrá acceso a acuerdos de mayor calidad con patrocinadores de mayor calidad invirtiendo directamente a través de un sindicato.
Tirando de todo
Aunque las plataformas de crowdfunding inmobiliario como Fundrise están atrayendo capital a un ritmo asombroso, este nicho de la industria está todavía en su infancia. Ha habido una mentalidad escuchada entre las masas que están ansiosas por invertir en bienes raíces por primera vez. Esto conducirá inevitablemente a una dilución de las ofertas disponibles en línea, y que se advierte a los inversores a considerar.
Creemos que cualquiera que tenga los medios para invertir en sindicaciones inmobiliarias tradicionales sigue siendo mucho mejor utilizando este vehículo de inversión.
Si tiene alguna pregunta sobre este artículo, por favor, póngase en contacto conmigo en www.ryca.io.