Límites de LTV de cash-out de la FHA reducidos
Las reglas de refinanciación de cash-out de la FHA cambiarán a partir del 1 de septiembre de 2019.
La nueva regla limitará los refinanciamientos de cash-out al 80% del valor justo de mercado de una propiedad. Esto es una reducción de la antigua norma del 85%.
Para muchos prestatarios potenciales, la nueva regla de la FHA tendrá un impacto significativo. Para una propiedad de $ 300,000 con un saldo de la hipoteca actual de $ 150,000 el cambio se ve así:
Límite de LTV del 85% anterior
- Valor de la propiedad: $ 300,000
- Préstamo actual: 150.000 dólares
- Préstamo al 85% LTV: 255.000 dólares
- Gastos de cierre: 3.000 $
- Dinero en efectivo para el prestatario: 102.000 $
Nuevo límite del 80% LTV
- Valor de la propiedad: 300.000 $
- Préstamo actual: 150.000 dólares
- Préstamo al 80% LTV: 240.000 dólares
- Gastos de cierre: 3.000 $
- Dinero en efectivo para el prestatario: 87.000 $
La diferencia entre el antiguo límite de dinero en efectivo y el nuevo es de 15.000 $ en este ejemplo. Si usted está tratando de obtener el mayor cheque posible de su equidad esto es un asunto muy grande.
Si usted está en necesidad de un préstamo FHA cash-out al 85% LTV, aplique antes del 30 de agosto de 2019 (el último día hábil en agosto).
Comience su solicitud de refinanciamiento FHA cash-out ahora. (Mar 25th, 2021)
La refinanciación cash-out será más difícil para aquellos con menor equidad
El nuevo límite de LTV es un problema aún mayor si solo tiene alrededor del 20% de equidad en la casa.
Antes, era factible obtener un préstamo FHA con devolución de dinero. Usted tendría el 5% de su equidad disponible para aprovechar, por ejemplo, si usted tenía 20% equity.
Ahora, FHA no es una opción. Tampoco lo son los préstamos convencionales de Fannie Mae o Freddie Mac, que también alcanzan un máximo del 80% de LTV.
Aquí se ve el escenario antiguo frente al nuevo para los prestatarios de menor patrimonio.
Límite anterior del 85% de LTV
- Valor de la propiedad: 300.000 dólares
- Préstamo actual: 240.000 dólares (80%)
- Préstamo al 85% LTV: 255.000 dólares
- Costes de cierre: $3,000
- Dinero en efectivo para el prestatario: $12,000
Nuevo límite del 80% LTV
- Valor de la propiedad: $300,000
- Préstamo actual: 240.000 dólares (80%)
- Préstamo al 80% LTV: $240,000
- Dinero en efectivo para el prestatario: $0 (un préstamo cash-out se vuelve irrelevante)
Inicie su solicitud de refinanciamiento FHA cash-out antes de que cambien los límites de LTV. (25 de marzo de 2021)
¿Cómo solicito antes de la fecha límite?
La nueva norma entra en vigor para todos los nuevos números de caso de la FHA a partir del 1 de septiembre de 2019.
Un número de caso es un identificador específico de la FHA que se genera, por lo general, el día en que se solicita un nuevo préstamo de la FHA.
Así que, esencialmente, debe solicitar antes del 30 de agosto de 2019, que es el último día hábil de agosto.
Pero es posible que no quiera esperar tanto tiempo. Los prestamistas seguramente estarán ocupados generando aplicaciones FHA ese día. Además, el último día del mes está ocupado para los prestamistas de todos modos.
El mejor consejo es solicitar con un prestamista el momento en que lea esto si todavía es agosto de 2019.
Solicite inmediatamente antes de que entren en vigor los cambios de LTV de la FHA en efectivo. (25 de marzo de 2021)
Considere un préstamo personal después del 30 de agosto de 2019
¿Leer esto después de agosto de 2019? Tiene un bajo patrimonio neto? Es posible que desee considerar un préstamo personal.
Un préstamo personal no requiere la equidad en el hogar, como lo hacen los refinanciamientos en efectivo de la FHA. Además, usted recibe los fondos más rápidamente. Los costos de cierre, si los hay, son una fracción de los que vienen con un préstamo de la FHA.
Los préstamos personales se están convirtiendo en una forma común de obtener una buena cantidad de dinero en efectivo rápidamente, sin el proceso de semanas de conseguir la aprobación de una hipoteca de salida de efectivo.
Refinanciación de salida de efectivo de la FHA
La gran pregunta es por qué el gobierno está cambiando la política de refinanciación de salida de efectivo de la FHA. Después de todo, cuanto mayor sea el préstamo, mayores serán las primas de seguro hipotecario que la FHA cobra a los prestatarios.
Si obtiene una hipoteca de la FHA tiene que pagar dos formas de seguro.
En primer lugar, está la prima de seguro hipotecario inicial (el MIP inicial). Es igual al 1,75% del importe de la hipoteca. No tiene que pagar esta suma en efectivo. Se puede añadir al saldo del préstamo.
En segundo lugar, hay una prima de seguro hipotecario anual (el MIP anual). En este momento es igual al 0,85% del importe del préstamo. Este cargo se incluye en el pago mensual.
El dinero recaudado por la FHA se coloca en un fondo de reserva. Se llama Fondo de Seguro Hipotecario Mutuo (Fondo MMI). Si alguien no devuelve su préstamo de la FHA el prestamista es pagado con dinero del Fondo MMI.
El programa de la FHA ha tenido un enorme éxito. En el año fiscal 2018 las reservas para las hipotecas a plazo de la FHA tuvieron un valor económico neto positivo de 46.800 millones de dólares. La situación de las hipotecas inversas de la FHA fue muy diferente. Tenían un valor económico neto negativo de 13.630 millones de dólares.
Las preocupaciones por la refinanciación en efectivo se acumulan en el HUD
Si las reservas de la FHA son tan fuertes, entonces ¿por qué cambiar las normas para la refinanciación en efectivo de la FHA? La respuesta es que la FHA es un programa de seguros. Hay que ver cómo le va a la FHA hoy y cómo le puede ir en el futuro.
Según el HUD hubo 43.052 refinanciamientos en efectivo de la FHA en el año fiscal 2013. Cinco años más tarde, el número se elevó a 150.883 refinanciamientos en efectivo de la FHA. Eso es un aumento del 250%.
Si estás en el negocio generalmente te gusta ver los aumentos de las ventas. Si estás en el negocio de los seguros te pones nervioso. Toda esa cobertura adicional representa siniestros potenciales. Es bueno ahora tener tanto interés en la refinanciación de la FHA, pero ¿qué pasa si la economía se deteriora? ¿Podrá el gobierno pagar todas las reclamaciones de los prestamistas? Tal vez es una buena idea para reducir los niveles de refinanciación cash-out.
«Los estudios», dijo HUD, «han demostrado que un aumento significativo de las ejecuciones hipotecarias puede haber sido el resultado de un alto número de refinanciación cash-out completado antes del colapso del mercado de la vivienda».
La cuestión de la equidad
HUD está diciendo efectivamente que el programa de la FHA tendrá menos riesgo si los prestatarios tienen más capital.
Según el HUD, la reducción del límite de la salida de efectivo será «una medida prudente con el fin de fortalecer la posición de la equidad de los refinanciamientos de salida de efectivo y reducir la gravedad de las pérdidas en caso de incumplimiento, adelantarse a cualquier posible cambio futuro en el mercado de la vivienda y apoyar mejor la misión de la FHA de proporcionar acceso a la propiedad de la vivienda sostenible que construye la equidad.
Esto tiene mucho sentido, pero también plantea una pregunta. Los prestatarios de la FHA pueden ahora obtener financiación con tan sólo un 3,5% de entrada. Utilizando la lógica aplicada a la refinanciación en efectivo de la FHA, ¿qué pasa con los pagos iniciales? ¿Veremos un aumento en el estándar de pago inicial de la FHA?
La opción de la VA
Si el HUD va a afirmar que los estudios justifican niveles de capital más altos para la refinanciación en efectivo, entonces podría querer echar un vistazo al programa de préstamos en efectivo de la VA. Los préstamos de la VA están disponibles sin nada de entrada. Cero. Al mismo tiempo, los préstamos de la VA tienen niveles de morosidad más bajos que la financiación de la FHA. Mucho más bajos. Según la Asociación de Banqueros Hipotecarios, la tasa de morosidad de la FHA en el primer trimestre fue del 8,93% frente al 4,37% del programa VA.
Si tiene experiencia militar, solicite un préstamo VA cash-out en lugar de la FHA. (Mar 25th, 2021)
¿Cómo lo hace el VA? Es discutible, pero aquí hay una diferencia entre los dos programas. El VA tiene un estándar de «ingresos residuales» mientras que la FHA no. Eso significa que para obtener un préstamo de la VA necesita una cierta cantidad de dinero libre después de los gastos. La cantidad que necesitas depende del tamaño de la familia, el monto del préstamo y la ubicación geográfica.
Además de una relación deuda-ingreso (DTI), ¿por qué no una norma de ingresos residuales para los préstamos de la FHA? Es un reductor de riesgo que funciona.
Solicite un préstamo FHA de salida en efectivo
A pesar de los nuevos requisitos de LTV, los préstamos FHA de salida en efectivo siguen siendo un buen valor, especialmente si usted tiene un crédito más bajo.
Comience con su préstamo FHA de salida en efectivo a continuación, incluso después de que las nuevas reglas entren en vigor.
Verifique su nueva tasa (25 de marzo de 2021)