Un ordenador decía a la empresa qué ofrecer y cuánto pedir. No era necesario programar una visita con un agente inmobiliario. Los posibles compradores de viviendas de Opendoor pueden descargarse una aplicación para abrir la puerta.
El sector inmobiliario residencial lleva mucho tiempo fragmentado. Alquilar, comprar y vender una casa significa, por lo general, tratar con un surtido de agentes inmobiliarios y propietarios locales, y trabajar con los horarios de todos los implicados.
Ahora, empresas como Opendoor, una de las startups más florecientes de San Francisco, pretenden llevar la eficiencia al estilo de Wall Street y el software de Silicon Valley al negocio de la vivienda.
Una casa en venta por Offerpad en Chandler, Arizona.
La casa en Tolleson es una de los varios miles alrededor de la ciudad que Opendoor y dos competidores -el gigante de los listados Zillow Group Inc. y Offerpad Inc.- han comprado desde 2014 en un intento de perfeccionar el volteo programático de casas. El año pasado, compraron casi 5.000 casas en el área metropolitana, aproximadamente una de cada 20 casas existentes vendidas. Buscan los honorarios de las transacciones inmobiliarias y todo lo que puedan ganar con la reventa de la propiedad. Los márgenes son bajos, por lo que los volúmenes deben ser altos.
Están recorriendo el camino recorrido por otro grupo de inversores con mucho dinero tras la crisis de las ejecuciones hipotecarias: Las empresas de Wall Street que se hacen con casas suburbanas y las convierten en alquileres. Los flippers de alta tecnología a menudo siguen a las empresas de alquiler en los barrios, con la esperanza de que les dé compradores de último recurso en caso de que el mercado de la vivienda se agriete.
A un par de cuadras de la venta de Opendoor en Tolleson se encuentra la primera casa que Blackstone Group LP compró en 2012 en su camino hacia la creación de Invitation Homes Inc, el mayor propietario de viviendas unifamiliares del país. La casa de tres dormitorios se alquila por unos 1.200 dólares al mes. Más de 40 de las 520 casas de la subdivisión son propiedad de Invitation o de tres de sus rivales, según los registros fiscales.
Los grandes inversores son ahora propietarios de más de 22.000 casas de alquiler en la zona metropolitana de Phoenix, y despliegan algoritmos de búsqueda de casas lo suficientemente sofisticados como para detectar una cocina soleada en un buen distrito escolar más rápido de lo que se puede colocar un cartel de venta en el patio.
La promesa para los consumidores en todo esto es menos problemas para encontrar un lugar para vivir. Los posibles inquilinos y compradores potenciales de las viviendas de Opendoor pueden visitarlas por su cuenta y solicitarlas u ofertarlas en línea.
Los vendedores pueden solicitar una oferta rellenando un formulario y subiendo algunas fotos, y luego recibir una oferta. Pueden programar su mudanza sin tener que trabajar alrededor de las necesidades de un comprador humano, y no tienen que preocuparse de que un comprador consiga una hipoteca.
Dado que Opendoor, Offerpad y Zillow mejoran las casas por sí mismas antes de ponerlas en el mercado, los vendedores no necesitan arreglar los grifos que gotean o tratar de apelar a los gustos de los compradores.
Los consumidores también podrían encontrar que unos pocos grandes jugadores podrían ganar una gran influencia sobre los precios y la ventaja en la compra en los barrios más deseables. En Phoenix, el mercado inmobiliario se enfrió en 2013 cuando los inversores en viviendas de alquiler se retiraron. Alrededor del momento en que los «flippers» se reactivaron un año después, los precios de las viviendas reanudaron su ascenso. Un posible comprador que necesita una hipoteca puede tener dificultades para competir contra un gran inversor que hace una oferta en efectivo por una casa.
Para los flippers, los intermediarios humanos están involucrados -Zillow envía a una persona para inspeccionar una casa antes de completar una compra, y las tres empresas trabajan con corredores, dándoles una parte de las tarifas de transacción. Sin embargo, estas operaciones podrían acabar quitando una parte del trabajo a los agentes de ventas, tasadores, agentes hipotecarios y compañías de títulos.
También podrían profesionalizar otros trabajos en los que los sueldos regulares son escasos. Offerpad, que tiende a embarcarse en renovaciones más complicadas que sus rivales, cuenta con especialistas en rehabilitación de viviendas como los que se ven en HGTV y con comerciantes como pintores en su nómina a tiempo completo.
Aún así, si los precios de la vivienda disminuyen en un mercado a la baja, los flippers de alta tecnología podrían tener problemas con los acreedores y verse obligados a deshacerse de su inventario con pérdidas.
La capital de Arizona es un campo de pruebas ideal. Es una de las áreas metropolitanas de mayor crecimiento del país. Las casas son relativamente baratas y tienden a ser de nueva construcción y bastante homogéneas, lo que ayuda a las valoraciones algorítmicas que guían a los grandes propietarios y a las empresas de compraventa de casas por igual.
Mientras tanto, la ley de Arizona da la bienvenida a los que asumen riesgos. Los prestatarios pueden marcharse sin recurso, lo que amplía los descalabros. Los prestamistas hipotecarios pueden embargar en tan sólo 120 días tras el incumplimiento de los pagos sin necesidad de recurrir a los tribunales. En marzo, el gobernador de Arizona firmó una ley que reduce los trámites burocráticos y las tasas para las llamadas empresas proptech, que podrían ser desde compañías que intentan transformar la forma en que las casas cambian de manos hasta las que diseñan elementos de alta tecnología para el hogar.
La compra a granel podría resultar prohibitiva en ciudades como Nueva York y Boston. Las casas alrededor de los Grandes Lagos pueden variar drásticamente en cuanto a su antigüedad y diseño y podrían desconcertar a los algoritmos de fijación de precios.
Los grandes inversores en alquileres ya se han movido más allá de Phoenix, acumulando más de 300.000 alquileres en todo el país, incluso en Atlanta y Dallas. Ante la escasez de viviendas en determinados mercados, algunas grandes empresas de alquiler de viviendas están cerrando acuerdos con constructores para que construyan nuevas viviendas sólo para ellos.
Opendoor, ahora en 23 ciudades, planea lanzarse en 27 más para 2020. Zillow pretende comprar 5.000 casas al mes en todo el país y generar ingresos a un ritmo de 20.000 millones de dólares anuales en un plazo de cinco años, aplicando las lecciones que ha aprendido en Arizona.
«Es el amanecer del comercio electrónico para el sector inmobiliario», dijo el director ejecutivo de Zillow, Rich Barton. «Phoenix es la zona cero».
La oficina de Scottsdale, Arizona, de Openor,
Los inversores de Wall Street llegaron hace unos siete años, cuando las empresas de inversión empezaron a adquirir ejecuciones hipotecarias a precios mínimos tras la crisis inmobiliaria, con la intención de convertirlas en alquileres.
Phoenix fue uno de los primeros lugares donde cayeron los precios. Pocos años antes, los promotores habían celebrado sorteos para seleccionar a los compradores de las viviendas que aún no se habían construido. En 2011, un exceso de viviendas embargadas hizo que los precios bajaran casi un 60% de media respecto a su pico anterior a la crisis. Los contrabandistas se mudaron a casas en subdivisiones poco pobladas para poder esconder a las víctimas de secuestro del otro lado de la frontera sin preocuparse por los vecinos.
Las empresas de Wall Street enviaron a los compradores a las subastas con maletas de dinero en efectivo. Blackstone, el mayor inversor inmobiliario del mundo, se asoció con un grupo de locales que habían estado invirtiendo en parques de caravanas antes de la crisis.
En abril de 2012, la recién creada Invitation Homes pagó 100.700 dólares en una subasta por su primera casa: un alquiler de 1.200 dólares en Tolleson.
Invitation tiene ahora más de 80.000 casas en 17 mercados, incluyendo 7.600 en Phoenix, y está valorada en más de 24.000 millones de dólares, incluyendo la deuda que está respaldada por sus casas.
El magnate del autoalmacenamiento B. Wayne Hughes lanzó su propia caza de casas en Phoenix más o menos al mismo tiempo que Invitation, fusionándose finalmente con un competidor local para dar a su American Homes 4 Rent unas 3.100 casas en el valle.
En 2014, Eric Wu, un empresario tecnológico de San Francisco que ayudó a pagarse la universidad en Arizona comprando y alquilando casas, eligió su ciudad natal para probar si era posible utilizar ordenadores para comprar y vender viviendas.
El Sr. Wu llamó a su concesionario digital de viviendas Opendoor. Entre los inversores se encuentran los fundadores de Invitation y el propio gigante del alquiler de viviendas. La primera casa de Opendoor estaba situada cerca de una granja de gusanos en las afueras del sur de Phoenix. El propietario, que había pagado 117.500 dólares dos años antes, aceptó la oferta de Opendoor de 165.000 dólares.
Opendoor arregló la propiedad y la volvió a poner en el mercado por 200.000 dólares. Aceptó 193.000 dólares unas semanas más tarde, una ganancia de 28.000 dólares, sin incluir los impuestos y los gastos de rehabilitación, que no revela.
La primera casa que Opendoor volteó en el área de Phoenix.
Cuando un propietario solicita una oferta a Opendoor, sus algoritmos comienzan con los datos típicos que utilizan los agentes inmobiliarios de todo el mundo: metros cuadrados y ventas comparables. También incorporan factores más idiosincrásicos que pueden afectar al valor de una vivienda, como la proximidad de campos de golf, líneas eléctricas aéreas e intersecciones ruidosas.
Opendoor paga en efectivo, menos su comisión, que oscila entre el 6% y el 13%, dependiendo en parte del tiempo que espera tener que mantener la vivienda antes de encontrar otro comprador. La empresa compró más de 3.100 casas en los alrededores de Phoenix el año pasado, según un análisis de los datos públicos de ventas realizado por Mike DelPrete, que dirige el programa de tecnología inmobiliaria de la Universidad de Colorado, en Boulder.
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¿Venderías tu casa a un flipper de alta tecnología si eso significara aceptar un precio más bajo? Únete a la conversación a continuación.
Los inversores han invertido 1.300 millones de dólares en Opendoor, valorando la empresa en 3.800 millones de dólares.
Mientras Opendoor despegaba, Brian Bair tuvo una idea similar. Se había trasladado a Phoenix en 2005 tras vender la agencia de talentos de su familia, buscando el sol y la proximidad a sus inversiones en terrenos de Arizona. Obtuvo una licencia inmobiliaria cuando el mercado cambió, con la esperanza de hacer una nueva carrera a partir de la caída.
Ayudó a las empresas de alquiler, incluida Invitation, a adquirir casas embargadas y aconsejó a los vendedores que gastaran dinero en encimeras de granito y electrodomésticos de acero inoxidable para aumentar sus precios de venta. Algunos le sugirieron que comprara sus casas y lo hiciera él mismo. Vio una oportunidad y puso en marcha Offerpad en 2015 con uno de los fundadores de Invitation Homes.
Al igual que Opendoor, Offerpad utiliza cerraduras electrónicas y algoritmos de fijación de precios de viviendas, pero dedica más tiempo y dinero a renovar las casas que compra. La empresa, que también es una gran apuesta de capital riesgo, compra viviendas en 13 áreas metropolitanas, aunque su mayor mercado sigue siendo Phoenix, donde dice haber comprado 1.215 casas el año pasado.
Opendoor y Offerpad han demostrado ser una fuente de inventario para los grandes propietarios. Alrededor del 10% de las miles de viviendas vendidas por las dos empresas en 2018 fueron a parar a grandes inversores de alquiler, según la empresa de información inmobiliaria Attom Data Solutions.
El gigante de los listados Zillow llegó a Phoenix la primavera pasada para probar su propia estrategia de venta por ordenador.
La empresa de Seattle, con más de 180 millones de visitantes mensuales en sus sitios web y aplicaciones, obtiene alrededor de dos tercios de sus ingresos vendiendo anuncios y clientes potenciales a agentes inmobiliarios. En mayo de 2018, Zillow compró su primera casa, un rancho de cuatro dormitorios en un suburbio del sureste, por 410.000 dólares.
La primera casa que Zillow compró y volteó en Arizona.
Tras una reforma, Zillow la puso en la lista 11 días después por 425.000 dólares y acabó vendiéndola por 403.000 dólares, alrededor de un 2% menos de lo que pagó.
Zillow ha seguido trabajando, entrenando sus modelos informáticos y refinando su estrategia. Compró unas 400 casas en Phoenix en 2018 y otras 348 en los tres primeros meses de 2019, según el señor DelPrete.
En última instancia, Zillow pretende integrar su programa de compra instantánea con un prestamista hipotecario de centro de llamadas que compró el año pasado y reorientarlo para hacer préstamos en línea. La idea es que un individuo pueda vender una casa, buscar una nueva y obtener un préstamo para comprarla, todo ello desde las plataformas digitales de Zillow.
Sam Miller, presidente electo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Phoenix, que cuenta con 10.000 miembros, dijo que la aparición de los revendedores de casas por ordenador es sólo el último reto al que se enfrentan los agentes de la zona. Cuando los precios se dispararon durante los años del boom, muchos optaron por vender sus casas sin agentes inmobiliarios. Durante la crisis, los bancos distribuyeron los listados de casas embargadas a unos pocos agentes seleccionados. Ahora los agentes están perdiendo listados de vendedores que están dispuestos a aceptar un precio más bajo por su casa de lo que podrían obtener en el mercado abierto a cambio de la facilidad.
«Zillow y Opendoor ofrecen enormes comodidades, pero tienen un coste», dijo el Sr. Miller. «Yo digo que los traigan».
Christine Abbott estaba examinando propiedades en Zillow en marzo cuando apareció una notificación preguntando si quería vender a la empresa su casa.
De hecho, había querido vender su condominio en un complejo de golf de Scottsdale desde que su trabajo como investigadora privada la llevó a Las Vegas. Ya había solicitado ofertas a Opendoor y Offerpad, pero las rechazó por ser demasiado bajas.
Zillow hizo una oferta aproximadamente un día y medio después de que ella subiera fotos de su casa y respondiera a las preguntas de seguimiento de un representante. A 319.000 dólares, era decenas de miles de dólares más alta que las ofertas anteriores. Aceptó, completó la venta en dos semanas y se trasladó a Nevada.
La Sra. Abbott se alegró de evitar las molestias de mantener su casa lista para ser exhibida. «La mudanza es uno de los mayores estresores de la vida», dijo. «Si puedes hacer algo para ahorrarte las molestias, mejor.»
Una vista del área metropolitana de Phoenix.
Escribe a Ryan Dezember en [email protected] y a Peter Rudegeair en [email protected]