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La decisión de bloquear o flotar un tipo de interés puede crear una situación de gran estrés para muchas personas – después de todo, pocos de nosotros tomamos más de un puñado de hipotecas durante nuestra vida. «¿Cuándo debo bloquear el tipo de interés de mi hipoteca?» es una pregunta legítima.
- Como comprador de una vivienda, no puede bloquear el tipo de interés cuando es preaprobado. El prestamista le dirá rápidamente que tiene que encontrar una casa, hacer una oferta y conseguir que esa oferta sea aceptada antes de bloquearla.
- El momento de bloquearlo depende de la fecha de cierre de la compra de su casa. Cuando elija el plazo de bloqueo del tipo de interés de su hipoteca, cuanto más corto sea el plazo, más bajo será el tipo.
- En general, debería bloquear el tipo de interés tan pronto como tenga un contrato de compra firmado. Siempre existe la posibilidad de que los tipos suban antes del cierre, lo que podría poner en peligro la aprobación de su préstamo.
Verifique su nuevo tipo (26 de marzo de 2021)
Necesita una dirección de la propiedad para bloquear un tipo de hipoteca
Si es un comprador de vivienda, podría sorprenderse al descubrir que no puede bloquear un tipo cuando es preaprobado.
El prestamista le dirá rápidamente que necesita encontrar una casa, hacer una oferta y conseguir que esa oferta sea aceptada antes de bloquearla.
También necesita una oferta aceptada para buscar realmente los tipos de interés hipotecarios. Usted puede tener una pre-aprobación de un determinado prestamista, pero esto no significa que usted tiene que ir con ellos. Puede -y debe- comparar precios una vez que haya decidido qué casa comprar.
Períodos de bloqueo más cortos equivalen a tipos de interés hipotecarios más bajos
La respuesta a la pregunta «¿Cuándo debo bloquear mi hipoteca?» depende de la fecha de cierre de la compra de la vivienda. Cuando elija el plazo de bloqueo del tipo de interés de su hipoteca, cuanto más corto sea el plazo, más bajo será el tipo.
Por ejemplo, sus opciones de bloqueo podrían ser las siguientes para un préstamo fijo a 30 años al 4,75 por ciento:
- Bloqueo a 7 días: Gratis
- Fijación a 15 días: 0,125% del importe del préstamo
- Fijación a 30 días: 0,25% del importe del préstamo
- Fijación a 45 días: 0,375% del importe del préstamo
- Fijación a 60 días: 0,5% del importe del préstamo
No querrá una duración excesiva. Eso es costoso. Así que, digamos que tienes un plazo de 60 días desde la firma del acuerdo de compra hasta el cierre. Es posible que quiera esperar 30 días para fijar un tipo de interés más bajo.
La fecha de vencimiento del bloqueo debe ser la fecha de cierre o, preferiblemente, una fecha posterior.
¿Cómo puedo elegir el mejor momento para bloquear mi hipoteca?
El mejor momento para bloquear su hipoteca depende de algunas cosas.
- La fecha de cierre acordada para la compra
- Si cree que existe la posibilidad de que la compra se extienda más allá de la fecha de cierre
- Los tipos de interés en el momento en que está buscando una casa
Si los tipos están subiendo, es posible que desee bloquear un tipo tan pronto como tenga un acuerdo de compra firmado. Si los tipos se mantienen estables, puede esperar hasta 10-15 días antes del cierre para fijarlos.
Hay riesgos con cada opción. Pero le aconsejamos que lo fije tan pronto como tenga un contrato de compra firmado. Siempre existe la posibilidad de que los tipos suban antes del cierre, lo que podría poner en peligro la aprobación del préstamo.
¿Cómo puedo bloquear el tipo de interés de mi hipoteca?
Los bloqueos del tipo de interés de la hipoteca deben realizarse por escrito. El formulario de bloqueo del tipo debe indicar el tipo de interés, el número de días que estará bloqueado y los puntos que se cobran.
Usted rellena el formulario y lo hace llegar a su prestamista. Algunos prestatarios solicitan el bloqueo del tipo por teléfono y obtienen la confirmación en papel más tarde. Sólo asegúrese de obtener una copia escrita del bloqueo para que no haya sorpresas desagradables en el cierre.
Nueva construcción: ¿Debo hacer un bloqueo de tasa a largo plazo?
Una vez que se bloquea, esa es la tasa que obtiene – siempre y cuando cierre antes de que su bloqueo de tasa expire.
Tenga en cuenta que no puede bloquear una tasa para una propiedad Por Determinar (TBD). Un bloqueo de la tasa debe tener una dirección correspondiente para ser válido.
Es necesario bloquear para finalizar su préstamo
El bloqueo de un préstamo significa que usted se compromete a aceptar una tasa especificada, incluso si el mercado se mueve a la baja. El prestamista, por su parte, se compromete a financiar su préstamo a un tipo determinado, incluso si el mercado se mueve más alto. Tanto usted como el prestamista asumen un riesgo cuando bloquean el tipo de interés.
El bloqueo del tipo de interés hipotecario vence en un número determinado de días: siete, por ejemplo, o 15, 30, 45, 60 o más. Si su bloqueo expira, tiene que volver a bloquearlo o ampliarlo antes de poder cerrar.
Mejor día de la semana para bloquear una hipoteca
Su tipo de interés hipotecario debe estar bloqueado antes de que su prestamista pueda redactar los documentos de su préstamo. Su préstamo no puede cerrarse hasta que se establezcan el tipo de interés y los costes, y eso sólo ocurre cuando se bloquea.
¿Qué ocurre si el bloqueo del tipo de mi hipoteca vence?
La mayoría de las veces, las hipotecas se cierran a tiempo y mientras el prestatario está bloqueado.
Pero a veces, el préstamo no se cierra a tiempo. Su acuerdo de bloqueo de la tasa debe decirle cuáles son las consecuencias de «soplar un bloqueo», y cómo va a tratar con ellos.
Por ejemplo, esto es lo que suele ocurrir cuando se anula el bloqueo y:
- Los tipos de interés hipotecarios han bajado: usted vuelve a bloquear el tipo más alto que ya tenía
- Los tipos han aumentado: puede volver a bloquearse con el nuevo tipo más alto o pagar una comisión para ampliar el bloqueo que ya tiene
- Los tipos no cambian: vuelve a bloquearse con el mismo tipo
El único resultado realmente malo se produce si los tipos aumentan mientras está bloqueado. Afortunadamente, los tipos de interés rara vez dan saltos repentinos y enormes que harían explotar el coste de su vivienda.
Sucede que los tipos hipotecarios no suben y bajan como «dicen»
Por ejemplo, uno de los mayores aumentos repentinos de los tipos hipotecarios se produjo después de las elecciones presidenciales de 2016 en Estados Unidos: 37 puntos básicos, o 0,37% en una semana. Para una hipoteca de 200.000 dólares, la diferencia entre un préstamo al 3,5% y otro al 3,87% es de 42 dólares al mes. No es suficiente para descarrilar la mayoría de las solicitudes de hipotecas.
Restablecer un bloqueo de tipos
Puede ampliar su bloqueo de tipos, normalmente con un coste para un determinado número de días. Usted puede ser capaz de obtener un día o dos de forma gratuita, y luego pagar una cuota, por ejemplo, 0,25 puntos, para una extensión de siete días.
Su otra opción es re-bloqueo. Esto significa bloquear su préstamo durante un número adicional de días. Si los tipos de interés han bajado desde que los bloqueó, no se beneficiará de esa bajada. Y si han subido, obtendrá el tipo de interés más alto – una especie de «cara que ganas, cruz que pierdo».
Información sobre hipotecas: ¿Tiene que leerlo todo?
Si odia la situación de «cara-que-gana=cola-que-perde», tiene otra opción: el «float-down»
¿Qué es un «float-down? Le permite fijar un tipo de interés hoy. Sin embargo, si los tipos de interés bajan durante el período de depósito en garantía, se cerrará con el tipo de interés más bajo.
Los «float-downs» no tienen todos los mismos parámetros, por lo que deberá leer la letra pequeña. Por ejemplo, es posible que su acuerdo le permita volver a cerrar una vez durante la plica. Otro prestamista podría no permitirle volver a bloquear, sino que le ofrecerá una mejor oferta sólo si los tipos son más bajos el día en que el prestamista redacte sus documentos.
¿Qué es un bloqueo del tipo de interés hipotecario?
Por último, algunos float-downs sólo le ofrecen un tipo de interés más bajo si es un determinado porcentaje inferior al tipo de interés que bloqueó. Un 0,25 por ciento mínimo es común. Por lo tanto, si usted bloquea el 3,75 por ciento, y su prestamista está ofreciendo 3,625 por ciento a los nuevos prestatarios, por lo general no obtendrá una tasa más baja. Si su prestamista ofrece a los nuevos prestatarios un 3,5 por ciento, es decir, al menos un 0,25 por ciento de diferencia, obtendrá el tipo más bajo.
¿Cuáles son los tipos hipotecarios actuales?
Los tipos hipotecarios actuales son sorprendentemente bajos. Habían tendido al alza, y luego volvieron a bajar. Para conseguir el mejor tipo de interés, ponte en contacto con varios prestamistas y compara. Elija el que tenga la mejor oferta para usted.
Verifique su nueva tasa (26 de marzo de 2021)