Contrato de cesión de bienes inmuebles al por mayor: una guía para principiantes

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• ¿Qué es un contrato de cesión de bienes inmuebles al por mayor?

• Contrato de cesión de bienes inmuebles al por mayor

• Contrato de compraventa al por mayor

• Contratos y marketing

• Generación de clientes potenciales al por mayor

La venta al por mayor es una excelente entrada en la profesión de la inversión inmobiliaria. Ofrece poderosos beneficios de creación de riqueza y no requiere un capital significativo para empezar. Sin embargo, el enigma para muchos inversores son las complejidades del contrato de venta al por mayor de bienes raíces.

Esto es especialmente cierto si usted es nuevo en el negocio de la inversión, y no está familiarizado con muchos de los contratos y formularios legales requeridos. Incluso los agentes de bienes raíces, que se sumergen en la inversión por primera vez, pueden encontrar el contrato de venta al por mayor un poco de un desafío.

Debido a que hay numerosos conceptos erróneos acerca de los contratos de venta y la venta al por mayor en general, a continuación se desglosa la entrada y salida de un contrato de bienes raíces al por mayor.

¿Qué es un contrato de venta al por mayor de bienes raíces?

Un contrato de venta al por mayor de bienes raíces es un documento legal entre un mayorista de bienes raíces y un vendedor, esencialmente dando al inversor el derecho a comprar la propiedad. Como mayorista, usted está esencialmente estableciendo el juego para que otros jueguen. Su trabajo como intermediario consiste en localizar una posible operación, asegurar los derechos (de forma muy parecida a como lo haría un agente inmobiliario) y, a continuación, ceder el contrato a un inversor inmobiliario. El concepto de una venta al por mayor es similar a un acuerdo de compra, pero la mecánica es muy diferente.

También vale la pena señalar que un contrato inmobiliario al por mayor puede llevarse a cabo en el orden inverso. También conocido como venta al por mayor inversa, este proceso hará que el inversor busque un comprador incluso antes de tener una propiedad alineada. De este modo, el inversor ya tendrá un comprador en el momento en que inicie un contrato de venta al por mayor. Además, la búsqueda del comprador en primer lugar dará al inversor una idea del tipo de acuerdo que debe buscar. El principal beneficio de realizar un contrato inmobiliario al por mayor en sentido inverso tiene que ver, en última instancia, con la eficiencia. Aunque sólo sea por eso, el tiempo es el bien más valioso de un inversor y tener un comprador alineado le ahorrará tanto tiempo como dinero.

Para entender mejor cómo funciona un contrato inmobiliario al por mayor, los mayoristas tendrán que familiarizarse primero con los fundamentos de un acuerdo de compraventa. El marco de este acuerdo legal, que proporciona el derecho a comprar y vender una propiedad, incluirá -pero no se limita a- lo siguiente:

Contrato de cesión de bienes inmuebles al por mayor

Cuando usted firma un contrato de cesión de bienes inmuebles al por mayor para comprar una propiedad a un vendedor, ahora tiene un interés equitativo en la propiedad. En virtud de lo que se conoce como la doctrina de la conversión equitativa, esto permite que un comprador se convierta en el propietario equitativo de la propiedad, mientras que el vendedor mantiene el título legal desnudo de la propiedad bajo los términos del acuerdo.

Aunque usted no tendrá el título de la propiedad, será capaz de controlarlo utilizando un contrato. A este respecto, es importante mencionar que cada estado y condado tendrá sus propias leyes sobre la venta al por mayor y las formalidades del contrato de venta al por mayor de bienes inmuebles.

El siguiente paso será entonces ceder sus derechos contractuales a un inversor, lo que requerirá un Contrato de Cesión de Compraventa de Bienes Inmuebles. Este documento contractual básicamente establecerá que el nuevo comprador está asumiendo sus responsabilidades, incluyendo la compra de la propiedad a los términos acordados en el acuerdo de compra y venta.

Es de vital importancia que el nuevo comprador esté informado de las estipulaciones y el diseño del contrato original, aceptando todos los precios, términos, condiciones y contingencias. Por ello, los mayoristas deben adjuntar una copia del contrato de compraventa a la Cesión de Contrato de Compraventa de Inmuebles. Esto asegurará que el nuevo comprador no sólo conozca el acuerdo de venta original, sino que tenga una copia que revele todos los apéndices que se hicieron en el trato.

Como parte de un contrato de venta al por mayor de inmuebles, los mayoristas cobrarán un beneficio por su trabajo. Los términos de cómo se les paga se incluirán en el Contrato de Cesión de Compraventa de Inmuebles. Por lo general, los mayoristas suelen recibir un depósito cuando se firma el contrato de cesión de compraventa de bienes inmuebles; el resto del beneficio se obtiene tras el cierre de la operación. Como recordatorio, es mejor que un abogado revise los documentos y contratos para asegurarse de que están correctamente escritos para lo que usted está tratando de lograr.

Pros De Los Contratos De Cesión De Bienes Raíces Al Por Mayor

Varios beneficios vienen con los contratos de cesión para la venta de bienes raíces al por mayor. Desde obtener ganancias rápidas hasta aprender sobre el mercado inmobiliario rápidamente, aquí están algunas de las ventajas de los contratos de cesión de bienes raíces al por mayor para tener en cuenta:

• Ganancias rápidas: Los contratos inmobiliarios al por mayor son capaces de generar beneficios en 30 días o menos. Por lo general, los mayoristas expertos cierran alrededor de 5 a 10 acuerdos por mes. Una vez que tenga experiencia en la búsqueda de vendedores motivados y en la creación de una lista de compradores, podrá repetir el proceso y obtener este tipo de beneficios usted mismo.

• No es necesario comprobar el crédito: Incluso con mal crédito, usted será capaz de vender bienes raíces al por mayor. Dado que los mayoristas ceden el contrato a otro comprador, no son ellos los que tienen que pasar por una comprobación de crédito. Sólo el comprador tendrá que pasar por comprobaciones de crédito para financiar la propiedad.

• Aprenda rápidamente sobre la inversión inmobiliaria: Mientras que la venta al por mayor puede sonar intimidante para los inversores principiantes, es la oportunidad perfecta para aprender rápidamente los entresijos del mercado inmobiliario. La venta al por mayor es una combinación de transacciones inmobiliarias y le enseñará muchas de las habilidades que utilizará más adelante en su carrera como inversor. Estas habilidades incluyen la documentación legal, el cálculo de ARV, la negociación, la comercialización, y mucho más.

Cons de los contratos de cesión de bienes raíces al por mayor

Ahora que hemos cubierto las varias ventajas de los contratos de bienes raíces al por mayor, es igualmente importante tener en cuenta las desventajas que puede tener antes de sumergirse. Algunos de los contras de un contrato de cesión de bienes raíces al por mayor incluyen:

• No hay ingresos garantizados: Mientras que la venta al por mayor es una gran manera de obtener beneficios rápidamente, los ingresos constantes no están garantizados. Una vez que encuentre una propiedad en dificultades, todavía puede tomar algún tiempo para encontrar un comprador para ella. Como mayorista, usted está constantemente tratando de encontrar el mejor acuerdo para todas las partes involucradas, y la mejor opción puede no llegar a usted de la noche a la mañana.

• Construir una lista de compradores lleva tiempo: Como uno de los componentes clave para la venta al por mayor, la construcción de una lista de compradores confiable puede tomar una amplia cantidad de tiempo. Usted querrá una lista considerable de compradores potenciales antes de ofrecer algo al vendedor. Al hacer esto, se reduce el riesgo de no realizar ninguna venta. Una práctica común para los mayoristas es trabajar con compradores habituales que han hecho tratos de forma fiable en el pasado.

• Puede ser difícil encontrar propiedades en dificultades: La venta al por mayor a menudo requiere que usted encuentre propiedades en dificultades fuera de su mercado local. Desafortunadamente, no hay manera de automatizar este proceso y la investigación tendrá que ser hecha por usted mismo. Es posible que tenga que encontrar propiedades en dificultades a través de los periódicos o conduciendo por los vecindarios para encontrar casas en desuso. Otras estrategias incluyen el correo directo y las campañas de marketing en las redes sociales.

Plantilla de contrato de venta al por mayor: El acuerdo de compra al por mayor

Para asegurarse de que todas las partes tienen claras las especificidades de un determinado contrato, el acuerdo debe ser lo más directo e informativo posible. Por suerte, este proceso puede agilizarse con la ayuda de una plantilla. Aunque el siguiente no es un contrato inmobiliario al por mayor descargable en pdf, puede servir como esquema detallado para los inversores. Utilice la plantilla que figura a continuación para empezar, y no tema añadir más información a medida que avance. Cuando se trata de contratos de venta al por mayor de bienes inmuebles, cuanto más informativos y claros sean, mejor. He aquí una plantilla de contrato de venta al por mayor para empezar:

• Partes implicadas: Los nombres del comprador y del vendedor, incluyendo las firmas de todas las partes que figuran en el título.

• Descripción del inmueble: La dirección del inmueble, la descripción legal y el tipo de propiedad.

• Bienes personales incluidos en el precio de venta: Todo lo que no esté unido al edificio o al terreno. En la mayoría de los casos, esto incluirá los accesorios de la casa.

• Precio de compra y financiación: El precio de compra, los depósitos y las condiciones de financiación.

• Donde se guardan los depósitos: Describe la forma en que se mantienen los depósitos.

• Contingencia de financiación: Resume las condiciones financieras o si se paga al contado.

• Condiciones del local: Destaca el estado físico del inmueble que se presentará al comprador.

• Contingencias de inspección: Si la propiedad no cumple con los estándares de un comprador, según lo enumerado en las condiciones de los locales, esto permitirá que se produzca un período de inspección (normalmente 14 días), en cuyo momento el comprador puede echarse atrás.

• Declaración relativa a la pintura con plomo: Declaración relativa a la pintura con plomo.

• Fecha de ocupación, posesión y cierre: Establece un plazo para la fecha de cierre.

• Tipo de escritura: Confirma el tipo de escritura que se va a transmitir.

• Título comercial: Si el vendedor no puede transmitir el título o el comprador no puede obtener un seguro de título, esta opción rechazará la compra y devolverá el depósito.

• Ajustes: Esto variará según el estado, pero suele incluir modificaciones por impuestos, agua, alcantarillado y otros cargos.

• Cláusula de incumplimiento del comprador: En ella se describen los derechos del vendedor si el comprador incumple las condiciones acordadas en el contrato.

• Cláusula de incumplimiento del vendedor: Describe los derechos del comprador si el vendedor incumple las condiciones acordadas en el contrato.

• Riesgo de pérdida y daño: Protege al comprador en caso de que se produzcan daños en la propiedad mientras se encuentra bajo contrato.

• Adiciones: Divulgaciones y adendas comunes del contrato.

Contratos de venta al por mayor de bienes inmuebles &Marketing

Lo único que todo mayorista tendrá que empezar a considerar es una lista de compradores al por mayor. El éxito en la venta al por mayor sólo funciona si usted tiene los inversores en el lugar para llamar a. Por lo tanto, una lista de compradores mayoristas con amplios prospectos le servirá como una herramienta invaluable.

Cada persona con la que se cruce es una pista. Ya sea a través de una conversación casual en una cafetería o en eventos dedicados a la creación de redes inmobiliarias, las personas con las que interactúa tienen potencial para convertirse en un cliente. Para pasar de la interacción con las personas a la incorporación de las mismas en sus relaciones comerciales y, finalmente, a la venta, es necesario el marketing. Una lista de compradores al por mayor actúa como su público; déles lo que quieren. Al agregar a su banco de prospectos, es importante que tome nota de la información de su cliente potencial, que normalmente incluirá:

• Nombre del comprador &Apellido

• Número de teléfono

• Dirección de correo electrónico

• Criterios de compra

• Tipo de Financiación

• Información Personal

• Fuente de Referencia

Generación de Contactos Mayoristas

Una vez que tenga la información básica de sus contactos, será el momento de comenzar la campaña de generación de contactos inmobiliarios. Los tres tipos más comunes de generación de contactos son a través de las redes, las campañas de marketing y la presencia en las redes sociales/web. Para aquellos que quieran empezar, a continuación se desglosa cada una de las estrategias de marketing para generar contactos al por mayor:

• Red de contactos: Una de las piedras angulares de la inversión inmobiliaria es la creación de redes. Este proceso de conocer contactos con la idea de trabajar juntos en el futuro es lo que ha alimentado la industria durante años. Aunque puede parecer un proceso lento cuando se empieza, el networking inmobiliario puede mejorar significativamente los resultados de un inversor.

• Campañas de marketing: Una campaña de marketing inmobiliario tiene como objetivo hacer llegar al público tanto su mensaje como la palabra sobre su negocio. En la mayoría de los casos, una campaña de marketing consistirá en herramientas como el correo electrónico, el correo directo e incluso las tarjetas de visita para llegar a su público objetivo.

• Medios sociales: El marketing online tiene el poder de correr la persiana sobre usted y su negocio y exponer su marca a millones de personas. Con el acceso a un público tan amplio y diverso, la única salida que casi todo el mundo utiliza son las redes sociales. Ya sea por negocios o por placer, sitios como Facebook, Twitter y LinkedIn albergan miles de millones de usuarios activos a diario, lo que supone una mina de oro para los mayoristas. Si se hace bien, los medios sociales tienen la capacidad de producir flujos interminables de clientes potenciales para su lista de compradores mayoristas.

Resumen

Un contrato inmobiliario mayorista es el componente central de la estrategia de venta al por mayor de un inversor y el factor que desempeña el papel más importante cuando se busca cobrar.

Así que, aunque no seas un completo experto en ventas al por mayor -y hayas nacido con una mente legal-, asegúrate de poner los puntos sobre las íes para asegurarte de que esta complicada, aunque poderosa, forma de invertir no te deje en la oscuridad.

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