Ser propietario de una segunda casa puede ser una buena inversión financiera. También puede proporcionar un bienvenido refugio para la familia cuando se necesita un descanso de la ciudad. Sin embargo, la financiación de una segunda residencia suele ser más complicada de lo que esperan los primeros compradores.
Los prestamistas tienen requisitos de financiación más estrictos cuando se trata de la compra de una segunda vivienda o propiedad de vacaciones, y eso puede hacer que sea más difícil para los compradores potenciales calificar para una hipoteca.
Más allá de las cuestiones de financiación, también hay que tener en cuenta las implicaciones fiscales, así como una variedad de costes auxiliares que son exclusivos de la compra y propiedad de una residencia secundaria.
¿Qué se considera una segunda vivienda?
Los compradores primerizos suelen confundir la idea de las casas de vacaciones con las propiedades de inversión. Pero a efectos de financiación, los dos términos no son intercambiables.
Por definición, una residencia secundaria es una vivienda que el comprador pretende ocupar en varias ocasiones a lo largo del año. Puede ser una cabaña de vacaciones en el bosque, o incluso un condominio en la ciudad, pero por lo menos 30 días durante el año es ocupado por el propietario.
Para ser considerada una segunda residencia, una propiedad debe cumplir los siguientes criterios:
- La propiedad debe estar ocupada por el propietario durante no menos de 30 días al año
- La propiedad debe ser una vivienda de una sola unidad
- La propiedad debe mantenerse adecuada para su ocupación durante todo el año
- La propiedad debe estar exclusivamente bajo el control del propietario y no estar sujeta a alquiler, tiempo compartido o acuerdos de gestión de la propiedad
¿En qué se diferencia una hipoteca principal de una hipoteca secundaria?
La financiación de una segunda vivienda no es totalmente diferente a la financiación de su residencia principal.
Para el prestamista, se trata de evaluar su riesgo como prestatario. Se aplican los mismos criterios tanto si la vivienda es la primera como la segunda residencia. Dicho esto, mientras que los criterios básicos en la revisión son los mismos, el resultado a menudo puede ser muy diferente para un esfuerzo secundario.
Para su comodidad, aquí hay una lista de prestamistas que ofrecen tasas competitivas en su área local.
Los prestamistas tienden a ser más conservadores cuando se trata de financiar segundas viviendas, por lo que esperan que los prestatarios cumplan o superen algunos umbrales financieros específicos antes de considerar la aprobación de la solicitud de hipoteca.
Puntuación crediticia – Los compradores que buscan financiar una segunda vivienda necesitan tener una puntuación crediticia particularmente fuerte para que su hipoteca sea aprobada a una tasa favorable. Como regla general 25 – 50 puntos por encima de la norma necesaria para asegurar una hipoteca de primera casa es la norma aquí.
Pagos iniciales – Dependiendo del prestamista, la financiación de una segunda casa por lo general requiere un mayor pago inicial del comprador. A diferencia de una hipoteca para una primera vivienda, en la que el comprador puede obtener financiación con tan sólo un 3% de entrada, los prestamistas querrán ver al menos un 10% de entrada en una propiedad secundaria o de vacaciones. Más alto aún, si la puntuación de crédito del solicitante está en disputa o dañada. Si el comprador carece de las reservas de efectivo suficientes para alcanzar este umbral, los prestamistas a veces permitirán a los prestatarios utilizar el capital de su residencia principal para compensar el déficit.
Estabilidad de los ingresos: comprar una segunda vivienda significa asumir una segunda hipoteca, y eso sitúa al comprador en una categoría de mayor riesgo. Los prestamistas serán más exigentes con el historial laboral del solicitante y esperarán que el comprador demuestre unos ingresos acordes con la mayor carga de una segunda hipoteca.
Reservas de efectivo – Una vez más, una segunda hipoteca supone un mayor riesgo para el prestamista y éste esperará que haya más reservas de efectivo disponibles para compensar ese riesgo. En el caso de una hipoteca de segunda residencia, los prestatarios deben esperar tener entre 3 y 5 meses de reservas de efectivo a mano para garantizar su préstamo. Algunos prestamistas pueden exigir incluso más en función de la puntuación crediticia del solicitante y del pago inicial.
Relación deuda-ingresos: la relación deuda-ingresos (DTI) de un comprador de vivienda es siempre un factor crítico a la hora de solicitar una hipoteca, y los prestamistas le darán aún más importancia cuando el comprador esté financiando una segunda vivienda. Si la primera vivienda del comprador no está pagada, estará gestionando dos hipotecas al mismo tiempo, lo que supondrá una presión aún mayor sobre sus ingresos. La mayoría de los prestamistas querrán ver un DTI combinado inferior al 36% antes de aprobar la financiación para la compra de una segunda vivienda.
En general, los compradores deben esperar que su banquero tenga unos estándares de préstamo mucho más estrictos cuando se trata de aprobar y suscribir un préstamo para una residencia secundaria.
Intereses e impuestos en una hipoteca de segunda vivienda
A lo largo de los años, los propietarios de viviendas han confiado en las deducciones fiscales para ayudar a reducir el coste real de la compra de una casa. Estas mismas deducciones eran a menudo aplicables también a las segundas residencias. Con la aprobación de la Ley de Recortes y Empleos Fiscales de 2018, los nuevos cambios en los códigos fiscales han modificado la forma en que se gravan las residencias primarias y secundarias. Algunas deducciones se han eliminado, mientras que otras solo se han alterado ligeramente.
Si una propiedad secundaria se está utilizando estrictamente como una residencia personal alternativa, el propietario puede aprovechar la deducción de intereses hipotecarios estándar. Según las nuevas leyes fiscales, los propietarios pueden deducir los intereses de hasta 750.000 dólares de cualquier préstamo hipotecario que cumpla los requisitos. Para tener derecho a esta deducción, la hipoteca debe ser clasificada como una deuda garantizada.
Alquilar una segunda vivienda afecta a la forma en que se abordan los intereses y los impuestos. Si un propietario alquila su segunda vivienda durante 14 días o menos, sigue considerándose una residencia personal y tiene derecho a las deducciones estándar de la hipoteca de segunda vivienda.
Sin embargo, si el propietario alquila la propiedad durante más de 14 días al año y reside en ella durante menos del 10% del tiempo total alquilado a otros inquilinos, entonces la vivienda se considera una propiedad de alquiler y está sujeta a obligaciones fiscales muy diferentes.
Ganancias de capital y segundas residencias
Los impuestos vuelven a ser una consideración importante cuando los propietarios deciden vender sus propiedades. De acuerdo con la legislación fiscal actual, los propietarios de viviendas pueden obtener hasta 500.000 dólares de beneficios, libres de impuestos, en la venta de su residencia principal. Conocida como la exclusión de la vivienda principal, no puede aplicarse a la venta de la segunda vivienda.
La venta estándar de una residencia secundaria dará lugar a que se deban impuestos sobre la totalidad del beneficio obtenido en la transacción. Sin embargo, hay algunas formas legales de maniobrar alrededor del impuesto sobre las ganancias de capital de segunda residencia.
Si el propietario adopta su segunda vivienda como residencia principal durante al menos dos años antes de que decida vender la propiedad, podrá acogerse a las deducciones estándar. Comúnmente conocida como la «regla de los 2/5 años», esta excepción puede ofrecer a los propietarios una forma de vender sus segundas viviendas y aun así evitar pagar todo el peso del impuesto sobre las plusvalías el mismo año.
Asegúrese de consultar con un profesional de confianza antes de tomar una decisión financiera.
La revalorización de los inmuebles y las segundas residencias
Los inmuebles siempre se han considerado una buena inversión y una forma de acumular riqueza de forma constante. Esto es válido tanto para las residencias primarias como para las propiedades de alquiler en funcionamiento. Aunque el mercado inmobiliario siempre es propenso a las fluctuaciones, las inversiones inmobiliarias sólidas tienden a seguir siendo activos valiosos para sus propietarios durante casi cualquier medida de tiempo.
Prepárese para la volatilidad
Cuando se trata de segundas residencias o, más concretamente, de propiedades vacacionales, el campo de juego cambia.
La ubicación, siempre una palabra clave para los bienes inmuebles, adquiere una importancia aún mayor. Las propiedades vacacionales son inmuebles de lujo, por lo que su valor tiende a fluctuar más que el de una residencia principal en un barrio deseable. Durante un boom, el valor de las propiedades puede dispararse, pero esos mismos valores pueden caer en picado con la misma rapidez durante una recesión económica.
En definitiva, los compradores que consideren una segunda vivienda como activo de inversión deben proceder con cautela. Si la propiedad está en una buena ubicación para una residencia principal, o incluso para una propiedad de alquiler, tiene más posibilidades de mantener o quizás aumentar su valor.
Si, por el contrario, su valor es más imprevisible debido a la ubicación, entonces, en última instancia, la realización de los costes iniciales al vender puede resultar más difícil. La precaución es la clave.
¿Casa de vacaciones frente a multipropiedad o Airbnb?
La mayoría de los compradores interesados en segundas viviendas buscan el lugar de vacaciones perfecto. Puede que sea la montaña o puede que sea la playa, pero la mayoría de los compradores buscan esencialmente un «hogar lejos del hogar» donde poder pasar las vacaciones con sus familias.
Entonces, ¿tiene sentido comprar una segunda vivienda o es mejor invertir en un tiempo compartido? En última instancia, se trata de una elección individual. Cualquiera de las dos opciones tiene sus aspectos positivos y negativos, y no hay una respuesta fácil que se adapte a todos los compradores.
Si lo que busca es un verdadero hogar fuera de casa, donde usted establece las reglas y todo es siempre como le gusta, entonces la compra de una propiedad vacacional es probablemente la mejor opción. Como segunda residencia, la propiedad le pertenecerá, y tendrá un control total sobre cómo se mantiene y quién tiene acceso.
Por supuesto, usted también tiene la responsabilidad total de su mantenimiento, así como todos los gastos asociados con la propiedad y el mantenimiento de la propiedad. Aun así, una segunda vivienda puede ser un activo valioso y, si la revalorización natural de los bienes inmuebles juega a su favor, poseer una propiedad vacacional puede, sin duda, ayudarle a aumentar su patrimonio personal.
Por otro lado, si lo que busca es simplemente una escapada ocasional a una ciudad turística relajada, una multipropiedad o utilizar regularmente Airbnb podría ser más adecuado. Con una multipropiedad pagas tus cuotas anuales y cumples las normas del contrato, y ya está todo listo. Hay menos cosas de las que preocuparse y su propiedad de vacaciones estará lista y esperando para usted y su familia durante el tiempo asignado. Muchas propiedades de tiempo compartido ofrecen acceso a una variedad de oportunidades conectadas dentro de la red.
Por supuesto, estará limitado en la cantidad de tiempo que puede pasar allí, y las fechas del calendario no siempre pueden coincidir con los planes deseados de su familia, pero sigue siendo, mucho menos de una inversión financiera y emocional que la compra de una segunda casa.
Hay otros riesgos a considerar en las inversiones de tiempo compartido, así que asegúrese de hablar con un asesor financiero calificado antes de tomar una decisión final. Desde el punto de vista financiero, no suelen ser la mejor opción para las vacaciones, a lo largo del tiempo. Sin embargo, si la decisión es entre una multipropiedad y la propiedad de una segunda vivienda, la multipropiedad puede ser la opción más atractiva con seguridad, para una variedad de circunstancias específicas.
Y si quiere la máxima flexibilidad, simplemente reservar un Airbnb en su tiempo libre es fácil – aunque la hospitalidad puede variar mucho según la propiedad. Algunas casas pueden estar en un sótano sin termostato en el invierno, mientras que otras son estancias perfectas prístinas.
Encontrar el ajuste correcto
Hay mucho que considerar antes de comprar una segunda casa o propiedad de vacaciones. Mientras que los bienes inmuebles son casi siempre una buena inversión, las propiedades vacacionales están lejos de ser una apuesta segura.
La demanda de inmuebles en los mercados urbanos centrales puede mantenerse relativamente fuerte incluso durante las recesiones porque la gente sigue necesitando vivir cerca de donde trabaja, mientras que los inmuebles en los mercados de escapada pueden ser más volátiles en los mercados a la baja.
Si está considerando la compra como una inversión financiera, es mejor ir con cuidado e investigar la propiedad completamente antes de asumir lo que podría ser una costosa segunda hipoteca. Tenga en cuenta que un mercado caliente hoy, puede no seguir siéndolo mañana.
Considere los riesgos políticos – especialmente si es un comprador extranjero
Los vientos políticos cambian y en tiempos difíciles los bienes inmuebles pueden ser un activo atractivo para tributar agresivamente dada su falta de movilidad. En 2020 los californianos votan una derogación parcial de la Proposición 13 de 1978, aunque inicialmente la derogación sólo se aplicaría a las propiedades industriales y comerciales.
Cuando los mercados se sobrecalientan, los políticos locales también pueden decidir imponer impuestos adicionales sobre las transacciones o las vacantes a los propietarios extranjeros, por lo que normalmente es mejor invertir en su país de origen, a menos que esté comprando explícitamente un lugar de refugio.
Dicho esto, una segunda vivienda o propiedad de alquiler realmente sólida constituye una inversión financiera segura siempre que se disponga de la liquidez necesaria para sobrevivir a las turbulencias del mercado.
Si está buscando un hogar lejos de su casa, o tal vez esté considerando la propiedad como destino de jubilación para sus años dorados, la compra se convierte en algo más que una simple señal de buena planificación financiera. Su segunda vivienda podría marcar la ubicación del futuro de su familia, e inspirar sus propios recuerdos duraderos.
Lo importante, como cualquier tipo de inversor, es contemplar la segunda hipoteca con expectativas realistas, y asumir sólo lo que pueda pagar. Al hacerlo, abrirá un mundo de oportunidades, y aumentará sus posibilidades de encontrar la opción adecuada para hacer crecer su cartera.
Los propietarios de viviendas podrían querer refinanciar mientras los tipos son bajos
Los tipos del Tesoro de EE.UU. a 10 años han caído recientemente a mínimos históricos debido a la propagación del coronavirus que ha impulsado un sentimiento de aversión al riesgo, con otros tipos financieros cayendo a la par. Los propietarios de viviendas que compran o refinancian con los bajos tipos actuales pueden beneficiarse de la reciente volatilidad de los tipos.
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