Ser un comprador de vivienda por primera vez tiene sus ventajas
Como comprador de vivienda por primera vez, tendrá acceso a programas hipotecarios especiales con pagos iniciales bajos y directrices flexibles.
Incluso podría estar en la línea de una subvención para ayudar con su pago inicial y los costos de cierre.
Las subvenciones para compradores de vivienda por primera vez están disponibles en todos los estados. Si tiene un crédito decente pero tiene poco dinero en efectivo, es posible que pueda optar a una.
Compruebe sus opciones de compra de vivienda (Mar 24th, 2021)
En este artículo (Saltar a…)
- Cómo encontrar subvenciones para el primer comprador de vivienda
- Cómo calificar para las subvenciones para la compra de vivienda
- Programas de préstamos para el primer comprador de vivienda
- ¿Quién se considera un primer comprador?
- Consejos de expertos para compradores de vivienda
- Otra información útil
Cómo encontrar subvenciones para compradores de vivienda por primera vez
Como comprador de vivienda por primera vez, conseguir dinero en efectivo para el pago inicial y los costes de cierre es uno de los mayores obstáculos.
Por suerte, existen subvenciones y préstamos para ayudar a los compradores de vivienda a convertirse en propietarios.
La mejor manera de determinar si se puede optar a alguna subvención o ayuda es ponerse en contacto con la autoridad de la vivienda del pueblo o la ciudad en la que se quiere comprar una casa.
Las subvenciones para el pago inicial y la ayuda para los gastos de cierre no suelen tener mucha publicidad, así que asegúrese de preguntar.
- Su agente inmobiliario puede ayudarle a encontrar programas de subvenciones locales. Un agente inmobiliario con experiencia probablemente ha trabajado con otros prestatarios que necesitan un poco de ayuda para entrar en su nueva casa
- Su agente de préstamos también puede ayudarle a encontrar ayuda para el pago inicial y los costes de cierre. En particular, pueden sugerir programas con los que el prestamista está dispuesto a trabajar y que ha utilizado en el pasado
- Si usted trabaja en el sector público, pregunte a su empleador. En algunas zonas, las organizaciones sin ánimo de lucro tienen programas de subvenciones para ayudar a los agentes de la ley, los profesores o los técnicos de emergencias médicas, por ejemplo
Muchos programas de subvenciones también se basan en los ingresos, y muchos requieren que los prestatarios tomen un curso de educación para compradores de vivienda para aprender sobre la propiedad de la vivienda y los préstamos hipotecarios.
Es posible que tenga que investigar por su cuenta para localizar los recursos disponibles para usted y para los que puede optar.
Verifique su elegibilidad como comprador de vivienda por primera vez (Mar 24th, 2021)
Cómo calificar para las subvenciones para compradores de vivienda por primera vez
Los requisitos para calificar para una subvención para compradores de vivienda por primera vez dependen de los programas disponibles donde usted vive.
«Todos los estados del país cuentan con una agencia de financiación de la vivienda, y todos ofrecen programas especiales para quienes compran una vivienda por primera vez», dice Anna DeSimone, autora de Housing Finance 2020.
Explica que las ayudas para quienes compran una vivienda por primera vez suelen presentarse de dos formas:
- Subvenciones para el primer comprador de vivienda – Dinero para el pago inicial y/o los costes de cierre que no hay que devolver
- Préstamos para el primer comprador de vivienda – Dinero para el pago inicial y/o los costes de cierre que se devuelve a un tipo de interés muy bajo, o que no hay que devolver hasta que se venda la casa o se refinancie. Los préstamos para compradores de vivienda por primera vez pueden incluso condonarse (es decir, no tienen que devolverse) si el comprador permanece en la vivienda un número determinado de años
DeSimone señala que las agencias suelen ofrecer subvenciones en torno al 4% del precio de compra de la vivienda. «Y muchos programas también ofrecen ayuda adicional para cubrir los costes de cierre.»
Por supuesto, el hecho de calificar o no para una subvención para compradores de vivienda por primera vez dependerá de las directrices locales.
Angel Merritt, gerente de hipotecas de Zeal Credit Union, explica que cada uno de estos programas tiene diferentes requisitos de calificación.
«Normalmente, se necesita una puntuación de crédito mínima de 640. Y los límites de ingresos pueden basarse en el tamaño de la familia y la ubicación de la propiedad», dice Merritt.
Programas de préstamos para el primer comprador de vivienda
Un montón de programas de préstamos para la vivienda atienden a los compradores por primera vez. Muchos de estos programas tienen directrices más flexibles para acomodar a los prestatarios con menor crédito, ingresos o pagos iniciales.
Aquí están los requisitos básicos para calificar para algunos de los préstamos más populares para compradores de vivienda por primera vez:
| Préstamo para compradores de vivienda por primera vez | Cómo calificar |
| Préstamo FHA | Pago inicial del 3,5%, puntuación de crédito FICO de 580 como mínimo, ratio DTI (deuda-ingreso) del 50% como máximo. Sin límite de ingresos. Las propiedades de 1, 2, 3 y 4 unidades son elegibles |
| Préstamo convencional 97 | Pago inicial del 3%, puntuación de crédito FICO de 620-660 como mínimo, DTI del 43% como máximo, debe ser una propiedad unifamiliar. Sin límites de ingresos |
| Préstamo HomeReady de Fannie Mae | 3% de pago inicial, 660 de puntuación de crédito FICO mínimo, 45% de DTI máximo, 97% de LTV máximo, los ingresos anuales no pueden superar el 100% de los ingresos medios para esa zona |
| Préstamo Home Possible de Freddie Mac | 3% de pago inicial, 660 FICO puntuación de crédito mínimo, 45% DTI máximo, 97% LTV máximo, los ingresos anuales no puede exceder el 100% de la renta media para esa zona |
| VA Home Loan | 0% de pago inicial, 580-660 FICO puntuación de crédito mínimo, 41% DTI máximo, debe ser un veterano, miembro del servicio activo, o el cónyuge soltero de KIA / MIA veterano |
| USDA Home Loan | 640 FICO puntuación de crédito mínimo, 41% DTI máximo, los ingresos anuales no pueden superar el 115% de la renta media de EE.UU., debe comprar en las zonas rurales elegibles |
| FHA 203 (k) Rehab Loan | 3.5% de pago inicial, 500-660 FICO puntuación de crédito mínimo, 45% DTI máximo, $ 5,000 costos mínimos de rehabilitación |
No todas las reglas enumeradas anteriormente son necesariamente en piedra.
Por ejemplo, usted podría ser capaz de calificar para un préstamo de la FHA con una puntuación de crédito tan bajo como 500, siempre y cuando usted puede hacer un pago inicial del 10%.
O usted podría calificar para un préstamo de Fannie Mae con una relación deuda-ingreso tan alto como el 50%, en lugar de 43%. Pero necesitará otros factores compensatorios (como una cuenta de ahorros más grande) para poder optar a él.
Así que explore sus opciones de préstamo. Incluso si usted tiene circunstancias especiales, es probable que sea más fácil de calificar como un comprador de vivienda por primera vez de lo que usted piensa.
Compruebe sus opciones de préstamo de vivienda (24 de marzo de 2021)
¿Quién es considerado un comprador de vivienda por primera vez?
Cualquier persona que compra su primera casa es automáticamente un «comprador por primera vez».
Pero los compradores que repiten a veces pueden calificar como compradores de vivienda por primera vez, también, lo que les permite calificar para los programas de préstamos especiales y asistencia financiera.
«En la mayoría de los programas, un comprador de vivienda por primera vez es una persona que no ha sido propietaria en los últimos tres años», dice Ryan Leahy, director de ventas de Mortgage Network, Inc.
Si no ha sido propietario de una vivienda en los últimos 3 años, se le considera un comprador de primera vivienda
Las organizaciones sin ánimo de lucro y las administraciones locales, que ofrecen la mayoría de las ayudas a los compradores de primera vivienda, utilizan esta regla de los tres años para definir la propiedad de primera vivienda.
Esta es una buena noticia especialmente para los «compradores búmeran» que fueron propietarios de una vivienda en el pasado, pero que pasaron por una venta al descubierto, una ejecución hipotecaria o una quiebra.
Con la regla de los tres años, estas personas tienen un camino más fácil para volver a ser propietarios de una vivienda a través de las subvenciones y los préstamos para primeros compradores.
Consejos para los que compran una vivienda por primera vez en el mercado actual
En general, los que compran por primera vez necesitan comprobar al menos dos años de ingresos y un empleo estable para poder optar a un préstamo hipotecario. Aunque puede haber formas de calificar con menos de dos años de empleo.
Los compradores de vivienda también deben vigilar de cerca su crédito.
Aunque la FHA permite puntuaciones de crédito tan bajas como 580, los prestamistas pueden establecer sus propias directrices más estrictas.
Y los requisitos de crédito pueden estar sujetos a cambios de vez en cuando, como vimos en el apogeo de la pandemia de COVID.
«Algunos prestamistas que antes aceptaban una puntuación de crédito de 580 para un préstamo de la FHA han aumentado ese mínimo a 620 o 660», dice Randall Yates, director general de The Lenders Network.
«Si tiene algún problema de crédito, le recomendaría utilizar todo el tiempo extra que tenemos durante este cierre para poner su crédito en orden.»
Para mejorar su puntuación de crédito, intente:
- Llamar a la compañía de su tarjeta de crédito y solicitar un aumento de su línea de crédito
- Mantener su saldo por debajo del 30% de su límite de crédito permitido
- Si no puede pagar una factura a tiempo, Llame a la compañía de su tarjeta de crédito y pida un aplazamiento de los pagos sin que se informe negativamente a su agencia de crédito
Y recuerde: sea o no comprador de vivienda por primera vez, es posible que los prestamistas estén dispuestos a ofrecer cierta flexibilidad con sus directrices.
Especialmente si está al borde de la calificación para una hipoteca, asegúrese de comparar y hacer muchas preguntas antes de decidirse por un préstamo.
Y no tenga miedo de hacer preguntas sobre los requisitos de calificación, sugiere Merritt. «Si su profesional de préstamos no está dispuesto a explicarlo todo, busque otro prestamista.»
Verifique su elegibilidad para la compra de una vivienda (24 de marzo de 2021)
Información útil para quienes compran una vivienda por primera vez
Como comprador de una vivienda por primera vez, aprenderá mucho sobre el proceso hipotecario a medida que avance.
Pero hay algunas cosas que todos los compradores de vivienda por primera vez deberían conocer antes de empezar.
Préstamos convencionales frente a préstamos gubernamentales
Los préstamos convencionales son los que la mayoría de nosotros asociamos con una hipoteca.
Con el respaldo de Fannie Mae y Freddie Mac, los préstamos convencionales suelen ofrecer tipos bajos y un seguro hipotecario asequible, especialmente para los prestatarios con un crédito elevado.
Pero muchos compradores de vivienda por primera vez terminan tomando préstamos hipotecarios subvencionados. Entre ellos se encuentran las hipotecas FHA, VA y USDA.
El respaldo del Gobierno a los préstamos subvencionados ayuda a los prestamistas a ofrecer tipos de interés bajos y pagos iniciales reducidos, incluso a los prestatarios sin un gran crédito.
- Los préstamos de la FHA son los más comunes asegurados por el gobierno. Están respaldados por la Administración Federal de la Vivienda, y permiten puntuaciones de crédito a partir de 580 con un pago inicial de sólo el 3,5%
- Los préstamos VA son generalmente la mejor opción para los veteranos y miembros del servicio. Permiten un pago inicial cero y vienen con tasas excepcionalmente bajas. Sólo los veteranos, los miembros del servicio activo y sus cónyuges supervivientes que reúnan los requisitos pueden obtener un préstamo del VA
- Los préstamos del USDA, respaldados por el Departamento de Agricultura de Estados Unidos, también permiten la financiación sin pago inicial. Sin embargo, están restringidos a los compradores de ingresos bajos y moderados en las zonas rurales
Los préstamos subvencionados están diseñados para ayudar a los compradores de vivienda a comprar o refinanciar una residencia principal; no están destinados a casas de vacaciones o propiedades de inversión.
También es importante recordar que el gobierno no presta el dinero a los compradores de viviendas. Más bien, asegura los préstamos proporcionados por los prestamistas aprobados.
Los prestamistas que ofrecen préstamos FHA, VA y USDA pueden aplicar sus propios criterios de suscripción. Esto significa que los requisitos y las tasas varían según el prestamista, por lo que es importante buscar la mejor oferta.
Seguro hipotecario
La mayoría de los tipos de préstamos hipotecarios requieren un seguro hipotecario si el prestatario pone menos del 20% de entrada.
El seguro hipotecario ayuda a proteger al prestamista en caso de que no se pague el préstamo. Lo paga el prestatario.
El tipo de seguro hipotecario depende del tipo de préstamo y del pago inicial.
- Los préstamos convencionales requieren un seguro hipotecario privado (PMI), pero sólo si la relación préstamo-valor (LTV) supera el 80%. Esto significa que un pago inicial del 20% le permite evitar el PMI
- Los préstamos de la FHA requieren una prima de seguro hipotecario (MIP) inicial y continua. Si realiza un pago inicial del 10%, el MIP continúa durante 11 años
- El seguro hipotecario del USDA funciona como el MIP de la FHA, con una cuota inicial y otra anual. Pero las tasas de seguro hipotecario del USDA son más bajas
- Los préstamos del VA no requieren un seguro hipotecario continuo, pero cobran una «cuota de financiación» por adelantado que se puede incluir en el importe del préstamo
El seguro hipotecario a veces tiene mala reputación, pero el coste suele merecer la pena si le permite obtener un nuevo préstamo hipotecario a los bajos tipos de interés actuales.
Otros gastos mensuales
Sus gastos de vivienda incluirán algo más que el pago del préstamo hipotecario y los intereses.
Los pagos mensuales de la hipoteca también incluyen:
- Los impuestos sobre la propiedad: El administrador de su préstamo hipotecario puede dividir su factura anual de impuestos sobre la propiedad en 12 cuotas, añadiendo una al pago de cada mes. Eso le ayudará a evitar una gran factura de su condado cada 6 o 12 meses.
- Seguro del propietario: Los prestamistas exigen un seguro de hogar en caso de que la propiedad sufra daños. Las compañías de seguros cobran las primas anualmente, pero una vez más, su administrador de préstamos puede dividir el costo y repartirlo entre todos los 12 meses
- Seguro hipotecario: El seguro hipotecario también se paga mensualmente. El seguro hipotecario por adelantado, si se requiere, podría añadirse a la cantidad de su préstamo, lo que afectaría a sus pagos mensuales
Cuando se combinan, estos costes podrían añadir varios cientos de dólares al mes a su pago de la hipoteca – por lo que es importante incluirlos en su presupuesto.
¿Cuáles son los tipos de interés hipotecarios actuales?
Una subvención o un préstamo para compradores de vivienda por primera vez podría ayudar a cubrir el pago inicial y los costes de cierre, y eliminar el último obstáculo para ser propietario de una vivienda.
Combinados con los bajos tipos de interés actuales, estos programas hacen que ser propietario de una vivienda sea más accesible y asequible que nunca.
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