Aktualisiert von Lina Guillen, Rechtsanwältin
Was ist ein „Buyout“?
Eine Möglichkeit, wie geschiedene Ehegatten mit dem Familienhaus umgehen, besteht darin, dass ein Ehegatte den Anteil des anderen „herauskauft“. (Oft kauft der sorgeberechtigte Elternteil den nicht sorgeberechtigten Elternteil aus, damit die Kinder in dem Haus bleiben können. Die Vorteile liegen auf der Hand: Das Haus bietet Kontinuität und Stabilität für die Kinder, und man muss nicht verkaufen, wenn die Marktbedingungen nicht gut sind.
Allerdings trägt bei jeder Übernahme jede Partei ein Risiko. Der verkaufende Ehegatte kann auf zukünftige Wertsteigerungen verzichten, und der kaufende Ehegatte kann das Gefühl haben, dass der Preis zu hoch war, wenn die Immobilie in der Zukunft an Wert verliert. Ein Buyout kann auch für den kaufenden Ehegatten eine finanzielle Belastung darstellen.
Ein Buyout kann im Laufe der Zeit erfolgen, wobei beide Ehegatten eine Zeit lang einen Anteil an dem Haus behalten – was auch immer Sie für einen schrittweisen Buyout vereinbaren, müsste in Ihre Vergleichsvereinbarung aufgenommen werden. Häufig wird der Kauf jedoch als Teil der Scheidungsvereinbarung abgeschlossen. Der kaufende Ehegatte zahlt entweder Geld an den verkaufenden Ehegatten – in der Regel durch Refinanzierung des Hauses und Aufnahme eines neuen Hypothekendarlehens – oder er gibt andere eheliche Güter im Wert des Anteils des verkaufenden Ehegatten auf. Zum Beispiel könnte ein Ehegatte das Haus behalten und im Gegenzug seinen Anteil an den ehelichen Investitionen und Rentenkonten aufgeben.
Wie bestimmen wir den Wert des Hauses?
Da bei einem Buyout kein Immobilienmakler beteiligt ist, müssen Sie eine andere Methode anwenden, um den Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Wenn Sie das Haus kürzlich schätzen lassen haben oder wenn Sie und Ihr Ehepartner ähnliche Vorstellungen über den Wert des Hauses haben, müssen Sie sich vielleicht nicht allzu sehr darum kümmern.
Wenn Sie und Ihr Ehepartner sich jedoch nicht einigen können oder Sie etwas mehr Informationen benötigen, können Sie einen Immobilienmakler bitten, Ihnen Informationen über die jüngsten Verkaufspreise von Häusern in Ihrer Nachbarschaft zu geben, die mit Ihrem Haus vergleichbar sind (diese werden oft als „Vergleiche“ bezeichnet). Sie können auch online auf eine der Websites gehen, die den Wert Ihres Hauses schätzen, wenn Sie Ihre Adresse eingeben, wie z.B. zillow.com oder eappraisal.com.
Aber es gibt viele Unterschiede zwischen den Häusern, und Vergleiche sind nicht immer die genaueste Methode, um den fairen Marktwert eines Hauses zu bestimmen, ebenso wenig wie eine Online-Schätzung. Die genaueste Methode ist die Beauftragung eines Immobiliensachverständigen. Das ist zwar teurer – etwa 300 bis 500 Dollar für eine formelle Schätzung und einen Bericht -, aber wenn Sie sich über den Wert des Hauses nicht einig sind, ist das eine gute Möglichkeit, die Frage zu klären. Wenn die Schätzung nicht erfolgreich ist, müssen Sie vor Gericht gehen und einen Richter bitten, über den Wert des Hauses zu entscheiden. Der Richter wird sich wahrscheinlich auf den Bericht des Gutachters stützen, oder wenn es zwei Gutachten gibt, kann er den Durchschnitt der beiden verwenden.
Wenn Sie sich auf den fairen Marktwert für die Zwecke eines Buyouts geeinigt haben, können Sie ihn aus einer Vielzahl von Gründen anpassen. Hier sind einige gängige Anpassungen:
Maklergebühr
Obwohl Sie keinen Makler beauftragen werden, verhandelt der kaufende Ehegatte manchmal, dass ein Betrag in Höhe der Hälfte der üblichen Maklergebühr vom vereinbarten Wert abgezogen wird, da dem kaufenden Ehegatten später, wenn das Haus schließlich verkauft wird, Maklergebühren entstehen können.
In einigen Bundesstaaten ist dies jedoch nicht möglich, so dass der Käufer alle Abschlusskosten, einschließlich der gesamten Maklergebühr, zahlen muss, wenn die Immobilie verkauft wird. Ihr Anwalt oder Vermittler sollte Ihnen sagen können, welche Regeln in Ihrem Staat gelten.
Wenn Sie Ihre Scheidung selbst durchführen, wäre dies ein guter Zeitpunkt, um sich von einem Anwalt oder sachkundigen Immobilienmakler beraten zu lassen. Wenn Sie die Immobilie in naher Zukunft verkaufen wollen, sollten Sie in Erwägung ziehen, sie bis dahin gemeinsam zu halten, um zu vermeiden, dass Sie den Kürzeren ziehen, wenn die Abschlusskosten fällig werden.
Aufgeschobene Wartungsarbeiten
Wenn es Arbeiten am Haus gibt, die Sie während der Ehe aufgeschoben haben und die bald erledigt werden müssen, kann der kaufende Ehegatte versuchen, den verkaufenden Ehegatten dazu zu bewegen, den Kaufpreis etwas zu senken. Wenn der verkaufende Ehegatte dem kaufenden Ehegatten Geld schuldet, um die Aufteilung des Eigentums auszugleichen, ist eine Senkung des Verkaufspreises eine Möglichkeit, diese Schulden zu begleichen.
Überlegungen zum Ehegattenunterhalt
Es besteht auch die Möglichkeit, dass der verkaufende Ehegatte einem niedrigeren Kaufpreis zustimmt, um die Zahlung von Ehegattenunterhalt zu vermeiden. Wenn beispielsweise der unterhaltsberechtigte Ehegatte („unterstützter Ehegatte“) den Anteil des zahlenden Ehegatten am Haus kauft, um dort mit den Kindern zu wohnen, könnte der unterstützte Ehegatte zustimmen, auf den Ehegattenunterhalt zu verzichten, wenn der zahlende Ehegatte seinen Anteil zu einem Preis verkauft, der unter dem Marktwert liegt. Seien Sie jedoch vorsichtig damit – es kann die Steuervorteile zunichte machen, die manchmal mit dem Ehegattenunterhalt verbunden sind.
Refinanzierungsfragen
In den meisten Fällen geht ein Buyout mit einer Refinanzierung des Hypothekendarlehens für das Haus einher. In der Regel beantragt der kaufende Ehegatte ein neues Hypothekendarlehen, das allein auf seinen Namen lautet. Der kaufende Ehegatte nimmt einen Kredit auf, der groß genug ist, um das vorherige Darlehen zu tilgen und dem verkaufenden Ehegatten den Betrag zu zahlen, der für den Auskauf geschuldet wird.
Sie und Ihr Ehegatte haben beispielsweise ein Hypothekendarlehen mit einem Kapitalbetrag von 150.000 $ und einem gleich hohen Eigenkapital (150.000 $) in Ihrem Haus. Wenn Sie die Hälfte des Eigenkapitals Ihres Ehepartners ablösen, bräuchten Sie einen Kredit von mindestens 225.000 $. Sie würden 150.000 $ zahlen, um das ursprüngliche Darlehen zu tilgen, und dann 75.000 $ in bar (die Hälfte des Eigenkapitals) an Ihren Ehegatten zahlen, um alleiniger Eigentümer des Hauses zu werden. Die Transaktion würde wie ein Verkauf an einen Dritten ablaufen, wobei Ihr Ehepartner eine Urkunde unterzeichnet, mit der das Eigentum an der Immobilie auf Sie übertragen wird, und ein Treuhandunternehmen den Großteil des Papierkrams und der Geldüberweisungen erledigt.
Wahrscheinlich wird die Übertragung der Urkunden und des Geldes gleichzeitig erfolgen, bei einem „Abschluss“ mit dem Treuhandunternehmen. Wenn Sie der verkaufende Ehepartner sind, ist dies das beste Szenario für Sie. Wenn es keinen Abschluss gibt, stellen Sie sicher, dass die Refinanzierung abgeschlossen ist und Sie Ihr Geld erhalten haben, bevor Sie eine Übertragungsurkunde unterzeichnen.
Wenn Sie der kaufende Ehegatte sind, stellen Sie sicher, dass Sie eine Titelrecherche durchführen, um sicherzustellen, dass es keine Pfandrechte (Rechtsansprüche – z. B. für Steuerrückstände) oder andere „Wolken“ auf Ihrem Titel gibt. Das mit dem Abschluss beauftragte Unternehmen sollte dies für Sie tun.
Auszug aus Nolo’s Essential Guide to Divorce, von Emily Doskow