不動産市場は相変わらず熱気を帯びている。 キャップレートが圧縮される中、利回りを求める投資家は、不動産ポートフォリオを拡大するための代替手段を模索しています。
オンライン不動産クラウドファンディングのプラットフォームには、多くの種類があります。 彼らは、取引の異なる種類を提供し、異なる目的のために資金を調達し、大幅に異なる目標と投資戦略を持っています。 ほぼすべてが、その経験を誇示し、顧客の声を強調し、そのビジネスモデルに投資しているベンチャーキャピタル企業を自慢しています。 結局のところ、平均的な投資家は、あるオンラインマーケットプレイスと他のオンラインマーケットプレイスの違いを見分けるのは難しいのです。 今日、オンライン上に100以上の不動産クラウドファンディングのマーケットプレイスがあるため、さらに難しくなっています。
これらのオンラインポータルの課題の1つは、透明性に欠けていることです。 熱心な投資家は、洗練されたウェブサイトや非常に魅力的なマーケティングキャンペーンに簡単に心を動かされます。 これらのプラットフォームは、初心者から経験者まであらゆる投資家を魅了し、場合によっては500ドルという少額から投資することができます。
どう見ても、オンライン・クラウドファンディング・プラットフォームは今後も続くと思われます。 しかし、このような市場は、すべての人のためにあるわけではありません。 この記事では、ファンドライズのようなクラウドファンディングプラットフォームが従来のシンジケーションへの投資とどのように比較されるのか、そしてなぜ一部の投資家、特に認定投資家は、従来のシンジケーションへの投資によってより良いサービスを提供されているのかを見てみましょう。
A Review: ファンドライズのようなオンライン クラウドファンディング サイトの仕組み
各オンライン クラウドファンディング プラットフォームは、少し違った形で運営されていることを理解することが重要です。 このような場合、「Patch of Land」のように、不動産プロジェクトのための負債を調達することを目的としたものもあります。 また、ArborCrowdのように、株式のクラウドファンディングを行うものもあります。
それから、「eREITs」、つまり電子不動産投資信託として運営されているFundriseのようなウェブサイトもあります。
eREITは、最も人気のあるオンライン不動産クラウドファンディングツールとして登場したため、この記事の焦点になります。 従来の不動産シンジケーションとの比較のために、eREIT の例として Fundrise を使用します。
Fundriseは、専門的に管理された公開（ただし非上場）REITとして、各ファンドの特定の目的に応じて、一連の商業不動産商品に債券と株式の両方を投資することを謳っています。 例えば、インカムeリートでは、投資家に安定したキャッシュフローをもたらす不動産への投資を対象としています。
ファンドライズのeREITは、誰でも投資することができます。 認定された投資家である必要はありません。 実際、500ドルから投資することができ、その後100ドル単位で投資額を増やすことができます。 投資家は、長期的な成長やバランスのとれた分散投資など、投資目的を選択し、さまざまな選択肢（またはファンド）が与えられる。 投資目的に応じて、1つのポートフォリオに投資することも、複数のポートフォリオに投資することも可能です。 そして資金は、全国のマンション、ホテル、ショッピングセンター、オフィスビルなど、さまざまな商品タイプに投資される。
投資家は、利払い、不動産収入、および潜在的な不動産の上昇によって資金を得ることができます。 各投資家は、あらかじめ決められた分配期間中、比例配分方式で収益を得ます。 ファンドには目標リターンの基準値が設定されていますが（例えば8％から10％）、実際のリターンはポートフォリオのパフォーマンスによって異なる場合があります。
ファンドライズに登録するのは簡単です。 誰でもアカウントを作成することができ、わずか10分ほどで、投資への道を歩み始めることができます。 そのため、このような「痒いところに手が届く」ような仕組みになっているのです。 そして、自分の銀行口座をプラットフォームとリンクさせ、最初の投資資金を調達するために使用します。 投資目的を選択すると、資金はほとんどすぐに投資されます。
ファンドライズのシンプルさは、多くの投資家にとって魅力的であることは間違いないでしょう。 商業用不動産は参入障壁が高いので、500ドルから投資できるのは、これから始めようとする人にとって魅力的なことです。 また、認定投資家である必要はありません（ただし、認定投資家になることは可能です）。 認定投資家とは、純資産が100万ドル以上（自宅の価値は除く）、または年収が20万ドル以上（夫婦の場合は30万ドル以上）ある人のことです。 多くの商業用不動産案件は、認定投資家しか利用できませんが、ファンドライズでは、そのようなことは必要ありません。
また、大規模な商業用不動産取引や開発プロジェクトなど、他の投資家がアクセスできないような商品タイプへの扉も開いているのです。
Lack of Transparency in Online Crowdfunding Platforms like Fundrise
ファンドライズのようなプラットフォームのシンプルさにもかかわらず、他にも考慮すべき真の欠点が存在します。 具体的には、プラットフォームは投資家に対してほとんど透明性を提供していません。
- 投資している実際の資産についてはあまり知らない。
eREITの構造上、投資家はほとんど何も知らないままだ。 特定の資産、資産クラス (Aクラス、Bクラス、Cクラス)、または投資の正確な場所についての詳細は一切提供されません。 eREITは、産業用や多世帯住宅のような一般的なアセットクラスを対象にしているかもしれないし、北東部の不動産のような特定の地域を対象にしているかもしれないが、それ以外は、購入する投資の種類や質に関する詳細がないのである。 さらに、ファンドがこれらの包括的な目標に沿って資本を展開するという保証もない。
これが問題である理由はいくつかありますが、特に、投資家が自分でデューデリジェンスや引き受けを行うことを禁止しているため、投資前に機会を吟味する能力が制限されることです。 ファンドライズの投資チームを本質的に盲信していることになります。
- ファンドライズは特に長いトラックレコードを持っていません。
スポンサーの質は、取引を左右することがあります。 また、理想的には、複数の不動産サイクルを乗り越えてきた投資チームであることが望まれます。 ファンドライズはそのようなことはできません。 ファンドライズは2010年に設立された、まだ比較的新しい会社です。 同社は一部の案件で大きなリターンを達成しているが、強気な市場にしか投資していない。 市場の低迷期に同社のポートフォリオがどのように機能するかは、まだわからない。
同様に、不況時に投資家がクラウドファンディングによる投資をどう扱うかは、まだわからない。 投資家は、個人的に大きく投資した案件よりも、個人の賭け金が低いクラウドファンディングの案件の株式を売却しようとする可能性が高いかもしれません。 多くの投資家がこれらのポートフォリオから資金を引き揚げれば、ポートフォリオ全体が機能不全に陥る可能性がある。
- どのような手数料を請求されるかを見極めるのは困難です。
募集要項をざっと見ると、よくわかります。 ほとんどの募集要項では、手数料の範囲 (たとえば、取得手数料は 0 ～ 3%) を挙げています。 これは何を意味するのでしょうか。 実際には、eREIT は、投資家ではなくプラットフォームにとって最も有利な取引に任意の手数料を割り当てることができます。ファンドライズのような eREIT には、投資家に約束した内部収益率を達成しようというプレッシャーはなく、それも通常範囲として表現されるからです (詳細は後述)。 ファンドライズは通常、0.15％（またはそれ以上）の助言料に加え、0.85％の資産管理料を請求します。
- eREITの収益率は、実際には単なる推測に過ぎません。
投資家は、6%から8%といったX%からZ%の範囲の予想収益率を約束されますが、実際の投資対象がまだ特定されていないため、これは単なる推測に過ぎないのです。 これは、投資家が一定の収益率を保証され（実際の投資についてより多くを知っていれば判断しやすい）、投資家が約束の収益率を受け取るまでスポンサーに利益が支払われない、従来のシンジケートへの投資とは大きく異なる点です。
- ファンドライズの募集は複雑です。
ファンドライズの個々の募集は、手数料の範囲やその他の関連する取引情報を記述した準備書面を証券取引委員会（SEC）に提出しなければなりません。 これらの提供物は200ページ以上に及ぶことがあり、素人が理解するのは困難です。
- 所得は、従来のシンジケーションとは異なる方法で課税されます。
ファンドライズのようなオンライン不動産クラウドファンディング プラットフォームを通じて発生した所得は、通常の所得として扱われます。 これは、低所得者や中所得者には関係ないかもしれませんが、高所得者はすでに高税率であるため、ファンドが生み出す分配金に対して特別な税負担が発生します。
- ファンドライズのようなeREITは流動性が非常に低い。
eREITは公開されていないため、投資家は従来のREITのように簡単に株式を売買することができない。 ファンドライズは、投資家が満期前に取引を終了できる償還メカニズムを提供しているが、償還には通常、重い手数料と罰則がかかる。 例えば、ファンドライズは、投資家はどの四半期でも資金を引き出すことができるとしている（ただし、利用可能な場合に限る）。 例えば、市場が軟化し始め、複数の投資家が資金を引き揚げたいと考えたとする。 ファンドライズは償還を完全に停止させることができる。 したがって、eREITの実際の流動性には疑問が残ります。
- クラウドファンディングのプラットフォームは、しばしば最後の手段としての金融手段として利用されています。
率直に言って、最高の商業用不動産投資機会は、負債や株式を集めるのに苦労することはありません。 オンラインのクラウドファンディング・プラットフォームを使用して不動産取引の資金を調達しようとする人は、通常、選択肢から外れています。 彼らは、取引に必要な資金を集めるために、数千人とは言わないまでも、数百人の人々がそれぞれ少額の投資をすることを求めているのです。 怖くはないのか？ 認定された投資家は、そうでなければ大衆が手に入れることのできない、より質の高いプロジェクトに投資する資金力をもっています。
これらの欠点にもかかわらず、ファンドライズの人気は衰えていません。
2015年にファンドライズが最初のeREITの提供を開始すると、最初の100万ドルはわずか4時間で完全に埋まりました。 これは、投資家がeREITがそれらの資金をどのように投資するかについての情報を全く持っていなかったにもかかわらずです。 数日後、ファンドはさらに100万ドルを調達するために短期間再開されました。
不動産投資家で連続起業家の Ian Ippolito 氏は、eREIT モデルへの懸念を表明しています。
例えば、Ippolito氏は、Fundriseが提供するeREITの一つを深く掘り下げ、それを「欠点だらけ」と呼んでいます。
私は、実質的な
投資家の希薄化と、100万ドルの巨大な組織経費を覆い隠す、疑わしいマーケティング スピンと思われるものに悩まされました…
ほとんどの競合会社が自由に開示する目標や制限、詳しい財務情報などの財務の透明性の欠如が見られます。 1,000万ドルを調達するファンドの場合、ファンドがちょうど収支を合わせるためには、投資する不動産が10%のリターンを生み出す必要があります。
簡単に言えば、投資家には、より優れた、より低コストで透明な投資機会があるということです。
伝統的なシンジケーションは優れた選択肢のまま
特に富裕層や認定投資家の間では、伝統的な不動産シンジケーションは eREIT への優れた選択肢であり続けています。 シンジケーションは、これらのeリートよりもはるかに透明性があります。 そのため、投資家は、スポンサーやその実績、そして自分の資金が投資される可能性のある特定の取引を十分に吟味することができます。
また、シンジケートで発生した場合、所得は異なる方法で処理されるため、ファンドライズ・ポートフォリオからの分配金よりもはるかに税制上の優遇措置があります。 これは、そうでなければ eREIT 配当に天文学的な税金を支払うことになる高税率層の誰にとっても重要です。
もちろん、シンジケーションは、忍耐強い投資を必要とします。 ほとんどのシンジケーションは、5〜7年の投資ホライズンを持っており、資本金は、その時間の間に非流動的である。
Pulling It All Together
ファンドライズのような不動産クラウドファンディングのプラットフォームは、驚異的な速度で資金を集めていますが、この業界のニッチはまだ初期段階にあります。 初めて不動産に投資することを熱望する大衆の間では、聞きかじりの精神が蔓延しているのです。 これは必然的にオンラインで利用可能な提供の希釈につながる、と投資家が考慮するように注意されていることを1。
従来の不動産シンジケーションに投資する余力がある人は、この投資手段を活用したほうがよいと思います。
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