HUD、FHAキャッシュアウト借り換えLTV制限を引き下げ。 What you should do now

FHA cash-out LTV limits reduced

FHA cash-out refinancing rules will change starting September 1, 2019.

新しいルールでは、キャッシュアウト借り換えは物件の公正市場価格の80%に制限される。 これは旧基準の85％から下がる。

多くの潜在的な借り手にとって、FHAの新ルールは大きな影響を与えるだろう。 30万ドルの物件で、現在のモーゲージ残高が15万ドルの場合、変更は次のようになります：

この例では、旧キャッシュアウト枠と新枠の差は$15,000です。 もしあなたがエクイティからできるだけ大きなチェックを得ようとしているなら、これは非常に大きな問題です。

LTV85%でFHAキャッシュアウトローンを必要としている方は、2019年8月30日（8月の最終営業日）までにお申し込みください。

FHAキャッシュアウト借り換え申し込みを今すぐ開始する。 (2021年3月25日)

キャッシュアウト借り換え、エクイティの低い人は難しくなる

新しいLTV制限は、住宅に20％前後のエクイティしかない場合はさらに大きな問題となる。

以前は、FHAのキャッシュアウトローンを受けることが可能でした。 例えば、20％のエクイティがあれば、エクイティの5％を利用することができました。

現在、FHAは選択肢ではありません。 また、Fannie Mae や Freddie Mac の従来型ローンも 80% LTV が上限です。

Here’s what old vs.-new scenario looks like for lower-equity borrowers.

LTV limit changes before FHA cash-out refinance application start your FHA cash-out refinance application. (2021年3月25日)

期限前に申請するには？

新ルールは2019年9月1日からすべての新しいFHAケース番号に適用されます

ケース番号はFHA固有の識別子で、通常、新しいFHAローンに申し込んだ日に生成されます。

そのため、基本的には、8月の最終営業日である2019年8月30日までに申請しなければなりません。

しかし、そこまで待つ必要はないでしょう。 貸し手はその日、FHAのアプリケーションを生成するのに忙しくなることは間違いありません。 さらに、月の最終日はとにかく貸し手にとって忙しいのです。

最良のアドバイスは、まだ2019年8月なら、これを読んだ瞬間にレンダーに申し込むことです。

FHAのキャッシュアウトLTV変更が実施される前にすぐに申し込むことです。 (2021年3月25日)

2019年8月30日以降にパーソナルローンを検討する

これを読むのが2019年8月以降なら？ 自己資本が少ない方？ 個人ローンを検討されてはいかがでしょうか。

個人ローンは、FHAのキャッシュアウト借り換えのように、家のエクイティが必要ではありません。 そして、あなたはより速く資金を受け取ることができます。 そのため、このような「曖昧」な表現が使われるようになったのです。 結局のところ、大きなローンは、FHAが借り手から収集する住宅ローン保険料が大きくなります。

FHA住宅ローンを取得する場合、保険の2つの形式を支払う必要があります。 それは、住宅ローンの金額の1.75％に等しいです。 この金額は現金で支払う必要はありません。

第二に、年間住宅ローン保険料（年間MIP）があります。 この時、それはローン金額の0.85％に等しいです。 この料金は、毎月の支払いに含まれています。

FHAによって収集されたお金は、準備基金に配置されています。 これは、相互住宅ローン保険基金（MMIファンド）と呼ばれています。 誰かがFHAローンを返済しない場合、貸し手はMMIファンドからのお金で返済されます。

FHAプログラムは大きな成功を収めています。 2018年度のFHAフォワードモーゲージのための準備金は、468億ドルの経済的な正味財産を持っていました。 FHAリバースモーゲージの状況は非常に異なっていた。 彼らは136億3000万ドルの負の経済的純資産を持っていた。

Cash-out refinance concerns are building at HUD

もしFHAの準備金がそれほど強力なら、なぜFHAキャッシュアウト借り換えの基準を変更するのでしょうか？ 答えは、FHAが保険制度であるからです。

HUDによると、2013年度のFHAのキャッシュアウト借り換えは43,052件でした。 その5年後には150,883件のFHAキャッシュアウト借り換えまで増えています。 これは250％の増加です。

あなたがビジネスをしている場合、一般的に売上高の増加を見るのが好きです。 保険業であれば、神経質になるものです。 このような追加補償は、潜在的なクレームを意味します。 FHAのキャッシュアウト型リファイナンスに多くの関心が集まっているのはいいことですが、経済が悪化したらどうなるのでしょうか。 政府は貸し手の請求にすべて応じることができるのでしょうか？ このような状況下で、「FHAのキャッシュアウト借り換えを減らすのは良いアイデアかもしれない」とHUDは述べている。

「調査によると、差し押さえの大幅な増加は、住宅市場の崩壊前に完了した多くのキャッシュアウト借り換えの結果である可能性がある」

The matter of equity

HUDは、借り手がより多くの株式を持っていればFHAプログラムのリスクも低くなると事実上述べている。

HUDによると、キャッシュアウト制限の引き下げは、「キャッシュアウト借り換えのエクイティポジションを強化し、デフォルト時の損失の深刻さを軽減するための慎重な措置であり、住宅市場における将来の潜在的変化に先んじ、エクイティを築く持続可能な住宅所有へのアクセス提供というFHAの使命をよりよくサポートする」ものである。 FHA の借り手は、現在、わずか 3.5% の頭金で融資を受けることができます。 FHAのキャッシュアウト借り換えに適用されるロジックを使用すると、頭金はどうなるのでしょうか。 そのため、このような「曖昧さ」があるのです。 ゼロ。 はるかに低い。 抵当銀行協会によると、第1四半期のFHAの延滞率は、VAプログラムの4.37％に対して8.93％だった。

あなたは軍隊の経験を持っている場合、代わりにFHAのVAキャッシュアウトローンに適用されます。 (2021年3月25日)

VAはどうなんでしょう？ 議論の余地はありますが、2つのプログラムの違いを1つ紹介します。 VAには「残余所得」の基準がありますが、FHAにはありません。 それはあなたが経費の後に残っている自由な現金の一定量を必要とするVAローンを取得することを意味します。 あなたが必要とするどのくらいは、家族のサイズ、ローンの量、および地理的な場所に依存します。
FHAローンにはDTI（Debt to Income ratio）に加えて、残収入基準を設けてはどうでしょうか。 リスク軽減になるし、効果的だ。

FHA キャッシュアウトローンを申し込む

新しいLTV要件にもかかわらず、FHAキャッシュアウトローンは、特に信用度が低い場合、まだお得です。

新しい規則が施行されても、以下からFHAキャッシュアウトローンを始めてください。

新しい金利を検証する（2021年3月25日）。