Consumer Compliance Outlook
By Richele S. Brady, Former Examiner, Federal Reserve Bank of San Francisco
この記事は2009年に初めて発表され、1規制Xのエスクロー会計要件に関する共通のコンプライアンスの問題を検討するとともに、エスクロー会計違反を防ぐのに機関が検討できる実務について論じたものです。
この記事が掲載された時点から、Federal Reserveはコンプライアンス調査においてエスクロー会計の問題を観察し続けており、以前は説明しなかった、エスクロー計算を行うために第三者のソフトウェアを使用したことによる違反も含まれます。 そこで、よくあるエスクロー違反の見直し、第三者ソフトウェアに依存する際のリスク軽減方法、住宅ローン向け強制加入保険にエスクロー会計要件を追加した2013年のレギュレーションXの改正の概要を説明するため、記事を刷新することにしました。
ESCROW COMPLIANCE ISSUES
州加盟銀行に対する連邦準備制度の審査データによると、レギュレーションXのエスクロー要件のいくつかは、以下のようによくある違反の中に登場することが示されています。
- エスクロー会計方法の理解、
- エスクロー開示書類の作成、
- エスクロー預金額の決定、
- 年次分析による正しい口座残高の確認、
- ベンダー使用による遵守事項、などです。
これらの問題については、以下で説明します。
エスクロー会計の方法
エスクロー口座を開設し、維持する場合、金融機関は以下のことを行う必要があります。2
- エスクロー口座を設立する前に、エスクロー口座分析を行い、設立時に借り手がエスクロー口座に入金しなければならない金額と借り手が定期的にエスクロー口座に支払う金額を決定する3
- 最初のエスクロー口座明細を作成して借り手に交付する。4
- 各エスクロー勘定計算年度終了時にエスクロー勘定分析を行い、次の計算年度の借り手の毎月のエスクロー勘定支払額を決定する；5
- 初期および年次エスクロー勘定分析を使用して、余剰、不足、または欠損が存在するかを決定し勘定を調整する；6および
- 年次エスクロー勘定明細を作成し借り手に対して送信する。7
これらのエスクロー作業は、規制Xのセクション17（12 C.F.R. §1024.17）に規定された会計規則に従って実施されなければならない。 また、同規則では、エスクロー口座で保有できる金額を制限するとともに、初回および年次報告書の内容に関する特定の要件も定めています。 特に注目すべきは、§1024.17(c)(4)で、貸主が口座分析を行う際に、単項目分析ではなく、集計分析を行うという要件である。 単項目分析は、各エスクロー項目を個別に説明し、一方、集計分析は、エスクロー口座資金の充足を計算するために、全体として口座を考慮します。 2732>
Initial Escrow Account Analysis and Disclosure
The initial escrow account analysis and disclosure statement set the foundation for the escrow account.後者のルールは、間違った金額がエスクロー口座に保管される混乱を招いた。 したがって、アカウントを確立する際に以下を考慮することが重要です：
- Initial Escrow Account Analysis（初期エスクローアカウント分析）。 必要なエスクロー額を正確に計算するためには、集計会計規則の遵守が必要です。 必要な計算を行うための自動化されたシステムへの過度の依存と、ルールを十分に理解していないスタッフの組み合わせにより、エラーが発生することがあります。 具体的な原因の例としては、
- Initial Escrow Deposits（初回エスクロー預託）が挙げられます。 規則では、サービサーがエスクロー口座を開設する前にエスクロー口座の分析を行うよう求めている。8 最初のエスクロー預金の回収における過剰請求は、この最初の分析におけるエラーのためにしばしば発生する。 サービサーは、エスクロー口座の計算年度末の残高をゼロにすることを目標に、税金や保険料など、ローンの担保となる不動産の費用を、最後に支払った日から最初の支払い日までの期間に帰属する金額を借り手に請求することができる。 しかし、サービサーは、エスクロー口座からの年間支払額の推定合計の6分の1を超えるクッションを借り手に請求することはできません。
他の計算またはシステム入力エラーは、エスクロー預金額のエラーにつながる可能性があります。 いくつかの例を挙げます。
- 規制の制限を超える不正なクッション金額を使用する、
- 固定資産税の分割払いが決済時に行われる場合に過剰な資金を収集する、
- MI保険料が毎月支払われる場合にクッション金額にMI保険料が含まれる、など。
- 予想される支出日ではなく支払期日を使用するなど、アクティビティを予測する際に誤った支出日を使用すること、
- 個別のエスクロー勘定項目を項目化しないこと、および
- 調整を偶数ドルに丸めて使用すること。
Annual Escrow Account Analysis and Statement
最初のエスクロー分析でのエラーが最初のエスクロー預金のエラーを引き起こすことが多いように、年間アカウント分析でのエラーも間違った計算につながることがあり、間違った剰余、不足、または不足額になることがよくあります。 典型的な原因として、
- 次年度の活動を予測する際に、誤った支出日を使用すること（例．
- エスクロー勘定を12ヶ月以上の計算期間に基づいて分析した場合。
- 保険および/または税金の請求書の徹底的な見直しが、次年度の支出額の正確な予測のために行われることを確認する；
- 規制要件または住宅ローン文書に置かれた低い制限を超えて誤ったクッション額を維持する；および
- 1024によって要求される場合、50ドルを超える借り手の剰余金を返金しない；を行う。17(f)(2)(i)で義務付けられている。 9
同様に、誤った年次エスクロー計算書は、一般的に、すべての必要な要素を含んでいないなど、情報の不足から、または年次分析の誤りから発生します。 年次報告書に欠けていたり、間違っていたりする情報の例としては、次のようなものがあります：
- 予測低残高の理由（つまり。
- 前年度にエスクロー口座に支払った金額と出した金額の合計、および
- 口座分析から漏れている1つ以上の支払いまたは支出予定額。
年次エスクローアカウントステートメントの内容
サービサーは通常、エスクローアカウント計算年度のエスクローアカウントの活動を反映したアカウント履歴、および次年度のアカウント活動の予測を含む年次エスクローアカウントステートメントの提供を要求されています10。
ローン期間中にサービサーが変更された場合、口座履歴が不完全になることがあります。
Risks of Using Third-Party Software to Perform Escrow Calculations
一部の金融機関は、エスクロー計算の実行と必要な開示の作成に第三者のソフトウェアに頼っています。 ソフトウェアベンダーは、他のベンダーと同様に、違反のリスクを軽減するために適切に管理する必要があります。 以前の記事で、Outlookはこの問題を取り上げました：
「多くの銀行は、さまざまなローンや預金商品に関する消費者向けディスクロージャーを作成するためにベンダー製のソフトウェアを使用しています。 ここ数年の開示規制の改正後、一部のベンダーはソフトウェアの更新を怠り、その結果、開示書類で様々なエラーが発生しました。 このような問題は、銀行の経営陣が、必要な変更が実施されていることを確認するために、開示要件の独自のレビューを実施せずに、ベンダーにのみ依存した場合に発生します」12
さらに、金融機関は、ベンダーのソフトウェアがエスクロー計算を正しく実行していることを、管理として定期的に確認できます。
Additional Escrow Requirements for Borrowers with Hazard Insurance（損害保険加入者のための追加エスクロー要件）: §1024.17(k)(5)
Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act13 を実施する2013年の規則制定において、消費者金融保護局 (BCFP) は、危険保険支払いのためのエスクロー口座を持つ借り手に適用する強制加入保険規定を追加しました14。借り手が住宅ローン支払いに30日以上遅れると、この規制により、ローンサービサーが強制加入保険を購入することは一般に禁止されています。 その代わり、サービサーが「小規模サービサー」であり、一定の条件を満たすか、「資金の払い出しができない」（いずれも後述）場合を除き、サービサーは既存の保険の保険料を、エスクロー口座が保険料をカバーするのに不十分であっても、借り手のエスクロー口座から支払わなければならない15。サービサーがこの規定に基づいて資金の払い出しを行った場合、借り手に返済を求めることができる16。
この修正以前は、サービサーは、借り手が住宅ローンを30日以上延滞している場合、危険保険を失効させ、しばしばより高価な強制保険に置き換えることができた17。 最終規則の前文で、BCFP はこの慣行についての懸念を説明した。
Force-placed insurance generally provides substantially less coverage for a borrower’s property at substantially higher premium cost than a borrower-obtained hazard insurance policy, as related in below with §1024.37. … サービサーがエスクロー口座の管理に関連して、借り手の危険保険の請求書を受け取っている場合、借り手の危険保険を維持するために滞納者のエスクロー口座に繰り上げないことを選択したサービサーは、その保険を失効させ、次に強制加入の保険契約を得るために借り手のエスクロー口座にはるかに大きな金額を繰り上げ、不当に借り手に損害を与えている。 セクション1024.17（k）（5）…サービサーが借り手に料金を課す合理的な根拠を持っていない場合、不当な保険の強制加入から借り手を保護する
– 78 Fed. Reg. at 10712
“Unable to Disburse Funds”
強制加入保険の購入に対するセクション 1024.17(k)(5) の禁止は、サービサーが “unable to disburse funds”
これは、サービサーが信じる合理的根拠がある場合に発生します。 1) 債務者の保険が未払い以外の理由でキャンセルされている（または更新されていない）、または 2) 物件が空き家になっている。 BCFPは、多くのハザード保険が空き物件の損失をカバーしないため、空き物件に関するカーブアウトを設けた。
規則のコメンタリーでは、サービサーが、債務者の保険が不払い以外の理由で解約されていると信じるに足る根拠を持っている状況の例を挙げている。 (1)借り手がハザード保険を解約したとサービサーに通知し、サービサーが他のハザード保険の通知を受け取っていない場合、(2)借り手のハザード保険の支払い期限前に借り手の保険会社から解約または非更新の通知を受け取った場合、(3)借り手のハザード保険の有効期限までに支払い通知を受け取っていない場合18。 これらの条件のいずれかが存在する場合、サービサーは§1024.17(k)(5)の下で強制手配保険を購入できるだろう。
Small Servicer Exception
A limited exception applies to “small servicers”, as defined in 12 C.F.R. §1026.41(e)(4) (ii). 小規模サービサーは、小規模サービサーが借り手のエスクロー口座から資金を支出できる場合でも、借り手へのコストが借り手の既存の危険保険契約を維持するために支出する必要がある金額より少ない場合、強制手配保険を取得することができる。
Managing Escrow Risks
エスクロー口座を提供する機関は、12 C.F.R. §1024.17 の要件の遵守を確認するためにエスクロー会計システムおよび開示を見直すことにより、リスクを管理することが可能です。 本記事で取り上げたエスクロー会計の問題点とその原因を分析し、このプロセスに着手することで、同じ過ちを犯すことがないようにすることができます。 エスクロー口座を持つローンを保有またはサービシングする貸し手は、リスク管理に役立つ以下の慣行を検討することもできます：
- Understanding the differences between single-item and aggregate analyses（単品分析と集計分析の違いを理解すること。
- エスクロー要件について定期的にスタッフトレーニングを実施し、エスクロー口座の開示を生成するために使用するソフトウェアプラットフォームの適切な使用法に関するトレーニングも実施します。
- クッション制限に関する文言を住宅ローン文書で確認し、システムが規制または契約上のクッション制限のいずれか低い方に準拠していることを確認する。
- エスクロー口座要件に関する方針と手順を作成する。
- エスクロー会計およびエスクロー口座明細を含むコンプライアンスレビューおよび監査を定期的に行う。
- ベンダーの計算が正しく、エスクロー要件に対する規制の変更をベンダーが実施しているかを定期的に確認する。
- 同様に、システムの更新またはソフトウェアのアップグレード後に、パラメータが不注意に変更され、以前は存在しなかった問題が発生していないことを確認する。
CONCLUSION
消費者への潜在的影響と貸し手への関連リスクは、初期および年次エスクローアカウント明細書の要件への準拠を特に重要視します。 この記事は、金融機関のリスク管理に役立つ実用的な情報を提供していますが、エスクロー関連規則のすべて、およびエスクロー会計規則の複雑さのすべてを網羅するものではありません。 具体的な問題や質問は、あなたの準備銀行の消費者コンプライアンス担当者、またはあなたの主要規制当局に提起されるべきです。
Endnote
1 Richele Brady, “Escrow Accounting Rules: コンプライアンスを遵守していますか？ (Consumer Compliance Outlook, Second Quarter2009)
2 エスクロー要件は、12 C.F.R. §1024.17
3 12 C.F.R. §1024.17 に記載されている。17(c)(2)
4 12 C.F.R. §1024.17(c)(2)
5 12 C.F.R. §1024.17(c)(3)
6 12 C.F.R. §1024.17(c)(3)
7 12 C. F. R. §1024(c)(3)(2732>
6)
8 12 C.F. §1024.17(c)(2)(2732>
8
8 9F.R. §1024.17(1)
8 12 C.F.R. §1024.17(c)(2)
9 12 C.F.R. §1024.17(f)(1)(ii)
10 12 C.F.R. §1024.17(1)(2)
912 C.F.R. §1024.17(i)(l)
11 ローンがデフォルトまたは差し押さえ状態にある場合、または借り手が破産を申請している場合、エスクロー文の要件は適用されない。 12 C.F.R. §1024.17(i)(2)
12 Cathryn Judd and Mark Jennings, “Vendor Risk Management- Compliance Considerations,” Consumer Compliance Outlook, Fourth Quarter 2012.
13 78 Fed. Reg. 10696 (February 14, 2013)
14 78 Fed. Reg. at 10714
14