Egy évtizede a VA hitelek százalékos aránya a kizárás folyamatosan a legalacsonyabb az összes jelzálogtípusok között. Ez egy sikertörténet, amely többször került a címlapokra, és nem látja a csökkenés jelét.
A hitelezők számára a VA jelzáloghitelek a legbiztonságosabbak. Nincs kérdés.
Ez anomáliának tűnik, de valójában nem az. A VA-hitelek nem igényelnek előleget, ami úgy tűnik, hogy szembe megy a hagyományos bölcsességgel, miszerint az alacsonyabb saját tőke egyenlő a magasabb nemteljesítési rátával. A hitelkövetelmények is kevésbé szigorúak, mint az alternatív jelzáloghitel-típusok esetében.
De nem ezek a jellemzők felelősek a VA-program stabilitásáért és biztonságáért. Okos tényezők összeolvadása az oka. Az egyik legismertebb tényező, amely egyébként meglehetősen egyedülálló a VA-programban, az otthonmegtartó szolgáltatása.
Ez a VA tisztviselőinek élesen irányított beavatkozási terve a veszélyeztetett, az elárverezés szélén álló jelzáloghiteleknél. A jelzálogpiaci összeomlás óta ezek az erőfeszítések több mint 500 000 VA-háztulajdonost mentettek meg az ingatlanuk elárverezésétől. Csak 2015-ben több mint 90 ezren kerülték el az elárverezést ezeknek a VA szakembereknek köszönhetően.
A másik fontos tényező, hogy már a kezdetektől fogva biztosítsák, hogy a katonai hitelfelvevő idővel képes legyen megfizetni a jelzáloghitelt. A megfizethetőségnek ez a nehéz felvétele sokrétű, holisztikus megközelítést igényel, amelyet ez a cikk pedánsan kifejt.
Természetesen a jövedelem összege körül forog, de a jövedelem típusához, a fennálló adósságokhoz és a jövőbeli jövedelmi kilátásokhoz is viszonyul.
Beszéljen a VA-hitelezőkkel, és tájékozódjon az aktuális árakról
Miért van szükség a VA jövedelemellenőrzésre
A rövid válasz az, hogy a hitelezők teljes képet kapnak arról, hogy a hitelfelvevő képes-e kezelni a jelzálogfizetéseket.
Ez ugyanúgy védelmet jelent a hitelezők számára a magas nemteljesítési rátákkal szemben, amelyek negatívan befolyásolnák az üzletüket, mint a hitelfelvevők számára a drága jelzáloghitelekkel szemben, amelyeket hosszú távon nem engedhetnek meg maguknak, és amelyek egyébként a kizárás szívfájdalmait és a hitelüket érő súlyos csapást jelentenék számukra.
Az alapos jövedelemellenőrzés gyakorlatilag egy win-win irányelv.
Mi VA Loans jövedelemkövetelményekkel járnak
A VA hitelezők által elfogadott jövedelemtípusok sokfélesége változatos. Az egyik legfontosabb követelmény azonban az, hogy a jövedelemnek teljes munkaidős foglalkoztatásból KELL származnia.
A teljes munkaidős foglalkoztatással a hitelezők legalább heti 30 munkaórát írnak elő.
Ez a követelmény nem kifejezetten a hagyományos munkáltatók alkalmazottait célozza. Az önálló vállalkozók is jogosultak, amennyiben az önálló vállalkozói jövedelem legalább KÉT (2) éves múltra tekint vissza.
A hitelezők a minősített jövedelem megállapításához a legutóbbi szövetségi jövedelemadó-bevallást vizsgálnák. Továbbá a hitelezők többnyire olyan önálló vállalkozói jövedelemre vágynak, amely évről évre jelentős növekedést mutat.
De mi történik akkor, ha nem teljes munkaidőben dolgozik egy hagyományos munkáltatónál vagy teljes munkaidőben önálló vállalkozó? A hitelező akkor használhatja a részmunkaidős jövedelmet, ha az “következetes.”
A hitelezők biztosak akarnak lenni abban, hogy a részmunkaidős jövedelemnek KÉT (2) éves múltja van, és Ön valószínűleg legalább a következő HÁROM (3) évben továbbra is keresni fogja.
A részmunkaidős jövedelem mellett a hitelezők elfogadhatnak más jövedelemforrásokat is, például nyugdíjat, osztalékot vagy kamatot, amennyiben ugyanazok a következetességi szabályok vonatkoznak rájuk.
VA minősített jövedelemtípusok
- Salary/W-2 Income
- LES előírt katonai jövedelem
- Self-employed Income; olyan vállalkozásokból származó jövedelemként van meghatározva, amelyekben a hitelfelvevő legalább 25%-os tulajdonosi részesedéssel rendelkezik. Csak akkor használható, ha követi a megadott következetességi szabályt. A hitelfelvevőnek be KELL nyújtania:
- KÉT (2) évre visszamenőleg személyi adóbevallást (az összes táblázatot is tartalmazza)
- K-1, 1120 vagy 1120S, ha alkalmazható
- Balansz és az év végi nyereség/veszteség kimutatás
- Aláírt 8821 vagy 4506 nyomtatványok; a hitelezőt segíti a jövedelemadó-bevallás másolatának az IRS-től való bekérésében.
- Másodállás; csak akkor használható, ha a megadott következetességi szabályt követi
- Bónusz vagy túlóra jövedelem; csak akkor használható, ha a megadott következetességi szabályt követi. A hitelezők a kapott jövedelem utolsó KÉT évének átlagát használják.
- Részmunkaidős jövedelem; csak akkor használható, ha követi a következetesség megadott szabályát.
- Szezonális foglalkoztatás; a következetesség megadott szabálya enyhített a KÉT (2) éves múltra, és egyszerűen bizonyítja a munkába való visszatérés nagy valószínűségét minden egyes foglalkoztatási szünet után.
-
Bérbeadásból származó jövedelem; a következő irányelvek szerint
- A kölcsönfelvevő által lakott egylakásos ingatlanban lakók vagy lakótársak jövedelme nem számít.
- A bérelt ingatlanra vonatkozó bérleti szerződés; vagy
- KÉT (2) évre visszamenőleg a tényleges bérleti díjakat bemutató adóbevallások
- A hitelfelvevőnek igazolnia kell a bérbeadói tapasztalatot és a háromhavi bérleményt tartalmazó, bankszámlakivonatokon feltüntetett jelzáloghitel-tartalékot.
- Bizottság; a hitelezők a kapott jutalék utolsó KÉT évének átlagát használják. A hitelfelvevőnek a bruttó jövedelméből le kell vonnia a nem megtérített üzleti költségeket.
- Kamat és osztalék; a következetességre vonatkozó kimondott szabály enyhült, hogy csak KÉT (2) éves múltra visszamenőleg kell bizonyítani a bevételeket. Kizárja az osztalék újrabefektetési terveket, és a jelzáloghitel lezárása után rendelkezésre álló jelentős vagyontartalék bizonyítása szükséges.
- Követelések; a következetességre vonatkozó szabály enyhült a legalább 12 hónapos múltra, és NEM KELL, hogy HÁROM (3) éven belül lejárjon.
- Követelések; a következetességre vonatkozó szabály enyhült a legalább 12 hónapos múltra, és NEM KELL, hogy HÁROM (3) éven belül lejárjon. A hitelezők kompenzációs tényezőként használják, ha HÁROM (3) éven belül jár le.
- Gyermektartás, tartásdíj vagy különélés; a hitelezők nem követelik meg a hitelfelvevőtől ennek a jövedelemtípusnak a közzétételét. A hitelfelvevők azonban szabadon felhasználhatják ezt a jövedelmet az alábbi irányelvek betartásával:
- Bizonyítsa be a válási határozat és a gyermektartási végzés másolatát, ha alkalmazható
- Bizonyítsa, hogy az elmúlt TIZENKÉT (12) hónapban időben történt fizetés
- Bizonyítsa, hogy az időben történő fizetés legalább HÁROM (3) évig folytatódik
- Nyugdíj/szociális biztonsági jövedelem; a következetesség szabálya csak annak biztosítására enyhült, hogy a jövedelem NEM járhat le HÁROM (3) éven belül.
Nem megfelelő VA jövedelemtípusok
- Szerencsejáték vagy lottónyeremény
- Munkanélküli segély
- Egyszeri teljesítménybónusz
- Egy munkáltatótól kapott elszigetelt kifizetés
- Nem foglalkoztató társ.hitelfelvevők
- Minden olyan jövedelem, amelynek nincs következetes előzménye és nincs igazolt valószínűsége a folytonosságnak
Beszéljen a VA hitelezőkkel és szerezzen aktuális árakat
VA Loan Income Limit
A USDA jelzálogprogram, amely kifejezetten a mérsékelt, alacsony és nagyon alacsony jövedelmű családokat céloz meg vidéki területeken, logikusan rendelkezik egy jövedelemhatárral, amelyen túl a hitelfelvevő nem jogosult.
A VA-hitelprogramnak nincs ilyen felső határa (ugyanúgy, mint az FHA-hitelprogramnak). A VA csak abban az értelemben veszi figyelembe az Ön jövedelmét, hogy az meghatározó tényezője annak, hogy Ön képes-e megfizetni a jelzáloghitelt, és semmi több.
Az adósság és jövedelem (DTI) aránya
Elképzelhető, hogy Önnek magas a jövedelme. De ha sok fennálló adóssága van, akkor nem maradna elég jövedelme az új adósságok törlesztésére. Ez az alapfeltétele annak, hogy a hitelezők felárat szabnak a hitelfelvevő adósság/jövedelem arányára.
A DTI-arány, ahogy a neve is mutatja, az Ön adósságainak és a bruttó havi jövedelmének összehasonlítása.
A DTI-arány típusai
-
Front-arány
Egy másik névváltozat a jelzáloghitel/jövedelem arány. Ennek az aránynak a kiszámításához a hitelező elosztja a tervezett havi jelzáloghitel-fizetést az Ön bruttó havi jövedelmével. Ez a tervezett jelzáloghitel-fizetés általában tartalmazza a tőkét, a kamatot, a biztosítást és az adókat.
Ha Ön például 4000 dollárt keres, és 1000 dolláros kumulatív havi törlesztőrészlettel kíván hitelt felvenni, akkor az MTI-arány 25% (1000 dollár/4000 dollár*100).
-
Back-End Ratio
Ez a mutató az összes jelenlegi adósságkötelezettségét (például személyi kölcsönök, autóhitelek és hitelkártya-tartozások) fókuszba helyezi, hozzáadja azokat a tervezett jelzáloghiteléhez, majd elosztja az összesített havi adósságfizetéseit a bruttó havi jövedelmével.
Megjegyezzük, hogy a háztartási kiadások, a biztosítások és a közüzemi díjak általában nem számítanak adósságnak.
Míg a legtöbb nagy hitelezési lehetőség, például az FHA és az USDA, mind az elülső, mind a hátulsó arányt használja, a VA csak a hátulsó arányt használja.
Általában minél alacsonyabb a DTI-arány, annál magasabb a jelzáloghitelre való képesség. Így a hitelezők a magas DTI arányt vörös zászlóként értelmezik.
Az elfogadható DTI arány a VA-hiteleknél
Technikailag nincs maximális VA-hitel DTI arány. A hitelezők azonban meghatározzák saját maximális DTI követelményeiket. Általában a VA-hitelezők 41%-os maximális DTI-arányt írnak elő. Ez azonban nem abszolút határérték. A magasabb DTI-arány csak az adóügyi ellenőrzés további rétegeit váltja ki. Így elképzelhető, hogy a magasabb DTI-aránnyal rendelkező hitelfelvevők kiválasztott esetekben hozzáférhetnek a VA jelzáloghitelhez.
Ez eseti alapon történik. És ezek a hitelfelvevők gyakran rendelkeznek kompenzálni a magasabb DTI arányt erősebb tényezőkkel, mint például kiváló hitel vagy több pénz tartalékban.
Ezért, bár létezik egy elméleti határ, a hitelezők a jóváhagyási döntéseket az egyes hitelfelvevők teljes pénzügyi helyzetének alapos felülvizsgálatára alapozzák.
VA maradványjövedelem
A DTI arány kiszámítja a bruttó jövedelem százalékát, amelyet a hitelfelvevő havi adósságfizetésre használna. A maradék jövedelem arra utal, hogy mennyi pénz marad a hitelfelvevő havi bruttó jövedelméből, miután a hitelfelvevő kifizette a havi adósságfizetést, az adókat és a lakhatási költségeket, közüzemi díjakat, egyéb kötelezettségeket (például gyermektartást).
A fennmaradó összeg az Ön maradék, rendelkezésre álló vagy diszkrecionális jövedelme. Ezt a rendelkezésre álló jövedelmet a tipikus családi szükségletekre, például ruházkodásra, élelmiszerre, benzinre stb. használná fel.
Ha nincs jelentős maradék jövedelme, az megnehezítheti az összes pénzügyi kötelezettség teljesítését. A jelentős maradványjövedelem válsághelyzetben a késedelmes fizetések ellen is szolgálhat. Ennek megfelelően a hitelezők a VA-jelzáloghitelre való jogosultsághoz a hitelfelvevőnek minimális jövedelemhatárt KELL rendelkeznie. A DTI-arányos határértékkel ellentétben azonban ez a határérték nem egységes.
A hitelfelvevőre vonatkozó maradványjövedelem követelménye a következőktől függ:
- A hitelfelvevő által megvásárolni kívánt ház elhelyezkedése
- Az otthonban élők száma
- A hitel nagysága
VA Residual Income Chart
Régiók
Northeast: Connecticut, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvania, Rhode Island, Vermont
Középnyugat: Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Észak-Dakota, Ohio, Dél-Dakota, Wisconsin
Dél: Florida, Georgia, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, Észak-Karolina, Oklahoma, Puerto Rico, Dél-Karolina, Tennessee, Texas, Virginia, Nyugat-Virginia
Nyugat: Alaszka, Arizona, Kalifornia, Colorado, Hawaii, Idaho, Montana, Nevada, Új-Mexikó, Oregon, Utah, Washington, Wyoming
|
Táblázat a VA maradványjövedelmekről régiónként |
||||
|
A 79 dolláros hitelösszegek esetében,999 és az alatti |
||||
|
Családméret |
Northheast |
Midwest |
Dél |
Nyugat |
|
$1,004 |
||||
|
több mint 5 |
Adjunk hozzá 75 $ minden további tag után 7 fős családig. |
|||
|
Táblázat a VA maradványjövedelmekről régiónként |
|||||
|
A 80 dolláros hitelösszegek esetén,000 és magasabb |
|||||
|
Családméret |
Northheast |
Midwest |
South |
West |
|
|
$1,025 |
$1,003 |
$1,003 |
$1,117 |
||
|
$1,062 |
$1,039 |
$1,039 |
$1,158 |
||
|
5 fő felett |
Adjunk 80 $ minden további tag után, 7 fős családig. |
||||
VA maradék jövedelem és DTI arány
A számítási módszer, valamint a maradék jövedelem és a DTI arány korlátok jellege eltérő lehet. A hitelezők azonban ezeket együttesen, nem pedig külön-külön veszik figyelembe. Így a fenti táblázatban szereplő maradványjövedelem-határértékek olyan hitelfelvevőkre vonatkoznak, akiknek a DTI-je nem haladja meg a 41%-ot.
A hitelezők a 41% feletti DTI-vel rendelkező hitelfelvevőknek 20%-kal magasabb maradványjövedelmet követelnek meg. Például, ha egy háromtagú család DTI-aránya Oklahomában (Dél) 44% (magasabb, mint 41%), akkor a maradék jövedelem követelménye 20%-kal magasabb lesz, mint a standard követelmény (889 $), ami 1067 $.
Megjegyezzük, hogy a rendelkezésre álló jövedelem követelménye az aktív szolgálatot teljesítők esetében 5%-kal kevesebb, mint a standard követelmény egyes hitelezőknél.
Foglalkoztatás ellenőrzése
A jövedelme jelentős, az adósságai és a maradék jövedelme az elfogadható határokon belül van, de a hitelezőknek még egy négyzetet kell ellenőrizniük a jövedelem tekintetében. Ez a stabilitás.
A stabil jövedelem biztosítja, hogy Ön folyamatosan képes legyen időben teljesíteni a kifizetéseket. A jövedelem folytonosságának valószínűségének meghatározásához a hitelezők két évre visszamenőleg kérnék a munkaviszony igazolását. A hitelezők ésszerű magyarázatot kérnének minden észlelt foglalkoztatási hiányosságra.
Bizonyos esetekben a hitelező a hitelfelvevő szakmájához (például az ápolónői iskolához) szükséges iskoláztatással töltött időt is beleszámíthatja a kétéves iránymutatásba.
A hitelező továbbá megpróbál meggyőződni arról, hogy a hitel lezárását követően legalább a következő három évben továbbra is kap jövedelmet a meghatározott munkaköréből.
Ha azonban a hitelfelvevő azt tervezi, hogy az első három éven belül nyugdíjba vonul, a hitelező jövedelemellenőrzést végez a nyugdíjazás utáni várható jövedelem, társadalombiztosítási juttatások és hasonló jövedelemtípusok felhasználásával. A hitelezők bizonyos esetekben az idényjellegű foglalkoztatásra vonatkozó juttatásokat is jogos jövedelemforrásként használhatják.
Ha elmarad: A számok finomhangolása
Némely helyzetben a hitelfelvevők olyan mutatókkal rendelkezhetnek, amelyek nem felelnek meg az elfogadható irányelveknek, például magas DTI-arány a megfelelő magas maradék jövedelem nélkül. Ezekben az esetekben a hitelügyintézők azt tanácsolhatják, hogy
A hitelügyintéző ezután addig bütyköli a számokat, amíg meg nem talál egy olyan számot, amelyet Ön megengedheti magának, hogy visszafizessen, miközben biztosítja, hogy megfelel a szükséges jövedelem- és hitelellenőrzéseknek/irányelveknek.
Beszéljen a VA-hitelezőkkel, és szerezzen aktuális árakat