Az ingatlanpiac olyan forró, mint valaha. Ahogy a tőkekamatlábak összenyomódnak, a hozamkereső befektetők alternatív módokat keresnek ingatlanportfóliójuk növelésére. Többen az ingatlan crowdfundinghoz fordultak, egy olyan iparághoz, amely az elmúlt évtizedben alakult csak ki.
Az online ingatlan crowdfunding platformoknak számos típusa létezik. Különböző típusú ajánlatokat kínálnak, különböző célokra gyűjtenek forrásokat, és rendkívül eltérő célokkal és befektetési stratégiákkal rendelkeznek. Szinte mindegyik hirdeti a tapasztalatait, kiemeli az ügyfelek beszámolóit, és dicsekszik az üzleti modelljükbe befektető kockázati tőkecégekkel. A nap végén az átlagos befektető nehezen tudja megkülönböztetni az egyik online piacteret a másiktól. Ez még nehezebbé vált most, hogy ma már több mint 100 ingatlan közösségi finanszírozású piactér van online.
Ezekkel az online portálokkal kapcsolatban az egyik kihívás az, hogy hiányzik az átláthatóság. A lelkes befektetőket könnyen befolyásolják az elegáns weboldalak és a nagyra törő marketingkampányok. Ezek a platformok mindenféle befektetőt vonzanak, kezdőket és tapasztaltakat egyaránt, és az emberek egyes esetekben már 500 dollárral is képesek befektetni. Mégis kevesen képesek átlátni a befektetéseikhez kapcsolódó apró betűs részeket.
Minden jel szerint az online crowdfunding platformok itt vannak, hogy maradjanak. Ennek ellenére ezek a piacterek nem mindenkinek valók. Ebben a cikkben megvizsgáljuk, hogy a Fundrise-hoz hasonló crowdfunding platformok hogyan hasonlíthatók össze a hagyományos szindikátusokba való befektetéssel – és hogy egyes befektetőknek, különösen az akkreditált befektetőknek miért jobb a hagyományos szindikátusokba való befektetés.
Egy áttekintés: Hogyan működnek az olyan online crowdfunding-oldalak, mint a Fundrise
Nagyon fontos megérteni, hogy minden online crowdfunding-platform egy kicsit másképp működik. Egyesek, mint például a Patch of Land, arra szolgálnak, hogy adósságot gyűjtsenek ingatlanprojektekhez. Mások, mint például az ArborCrowd, tőkét finanszíroznak tömegesen.
Aztán vannak olyan weboldalak, mint a Fundrise, amelyek “eREIT-ként” – azaz elektronikus ingatlanbefektetési alapként – működnek.
Az eREIT-ek váltak a legnépszerűbb online ingatlan crowdfunding eszközzé, ezért e cikk középpontjában is ezek állnak. A hagyományos ingatlanszindikátusokkal való összehasonlítás kedvéért a Fundrise-t használjuk példaként eREIT-ként.
A Fundrise szakszerűen kezelt nyilvános (de nem kereskedett) REIT-ként hirdeti magát, amely az egyes alapok konkrét céljaitól függően mind hitelviszonyt megtestesítő, mind saját tőkét fektet be különféle kereskedelmi ingatlantermékekbe. A jövedelem eREIT például olyan ingatlanokba történő befektetéseket céloz meg, amelyek folyamatos pénzforgalmat generálnak a befektetők számára.
A Fundrise eREIT-jeibe bárki befektethet. Nem kell akkreditált befektetőnek lennie. Sőt, már 500 dollárral is befektethet, majd 100 dolláros lépésekben növelheti befektetését. A befektetők kiválasztják befektetési céljukat, például a hosszú távú növekedést vagy a kiegyensúlyozott diverzifikációt, majd különböző lehetőségeket (vagy alapokat) kapnak, amelyekbe befektethetnek. Céljaitól függően egyetlen portfólióba vagy több portfólióba is befektethet. Az alapokat ezután különböző terméktípusokba fektetik be, például lakásokba, szállodákba, bevásárlóközpontokba és irodaházakba országszerte.
A befektetők a kamatfizetések, az ingatlanjövedelem, valamint az ingatlanok esetleges felértékelődése révén keresik a pénzüket. Minden befektető az előre meghatározott felosztási időszak alatt arányosan keresi a jövedelmekből a saját részét. Az alapoknak van egy hozamcélküszöbük (mondjuk 8% és 10% között), de a tényleges hozam a portfólió teljesítményétől függően változhat.
A Fundrise-hoz való csatlakozás egyszerű. Bárki létrehozhat egy fiókot, és mindössze 10 perc alatt elindulhat a befektetés útján. A regisztrációhoz tényleg csak a nevet, a címet, a telefonszámot és a társadalombiztosítási számot kell megadni. Ezután összekapcsolja bankszámláját a platformmal, amelyről az első befektetését finanszírozza. Miután kiválasztotta befektetési céljait, pénzét szinte azonnal befektetjük.
A Fundrise egyszerűsége minden bizonnyal sok befektető számára vonzó. A kereskedelmi ingatlanoknál közismerten magasak a belépési korlátok, így az, hogy az emberek már 500 dollárral is befektethetnek, vonzó azok számára, akik csak most kezdik. Nem kell akkreditált befektetőnek lenni a jogosultsághoz (de lehet). Akkreditált befektető az, akinek nettó vagyona meghaladja az 1 millió dollárt (a saját otthonának értéke nélkül), vagy legalább 200 000 dollár (vagy 300 000 dollár egy házaspár esetében) éves jövedelemmel rendelkezik. Sok kereskedelmi ingatlanügylet csak akkreditált befektetők számára érhető el, de a Fundrise esetében ez nem feltétlenül van így.
Ez olyan terméktípusok előtt is megnyitja az ajtókat, amelyekhez a befektetők egyébként nem férnének hozzá, például a nagyobb kereskedelmi ingatlanügyletekhez és fejlesztési projektekhez.
A Fundrise-hoz hasonló online crowdfunding platformok átláthatóságának hiánya
A Fundrise-hoz hasonló platformok egyszerűsége ellenére más valódi hátrányokkal is számolni kell. Konkrétan a platformok kevés átláthatóságot kínálnak a befektetők számára. Fejtsük ki részletesebben.
- Ön nem sokat tud a tényleges eszközökről, amelyekbe befektet.
Az eREIT-ek felépítése miatt a befektetők nagyrészt a sötétben tapogatóznak. Nem kapnak semmilyen részletet a konkrét eszközről, eszközosztályról (A osztály, B osztály, C osztály) vagy a befektetés pontos helyéről. Az eREIT megcélozhat egy eszközosztályt általában, például az ipari vagy a többlakásos lakóingatlanokat, vagy egy adott régiót, például az északkeleti ingatlanokat, de egyébként – nincsenek részletek a megvásárolt befektetés típusáról vagy minőségéről. Ráadásul nincs garancia arra sem, hogy az alap a tőkét ezeknek az átfogó célkitűzéseknek megfelelően fogja felhasználni.
Ez több okból is problémát jelent, de különösen az, hogy megtiltja a befektetőknek, hogy saját átvilágítást vagy saját kockázatvállalást végezzenek, ami korlátozza a befektetés előtti lehetőség átvilágításának lehetőségét. Lényegében vakon bízik a Fundrise befektetési csapatában.
- A Fundrise-nak nincs különösebben hosszú múltja.
A szponzor minősége dönthet egy üzletről. Biztos akarsz lenni abban, hogy olyasvalakivel fektetsz be, aki rendkívül ügyes, bizonyított tapasztalattal rendelkezik, és ideális esetben olyan befektetési csapattal, amely már több ingatlanciklust is átvészelt. A Fundrise ezt nem mondhatja el magáról. A Fundrise még viszonylag új, 2010-ben alapították. A vállalat nagyszerű hozamokat ért el egyes ügyletein, de a vállalat csak emelkedő piacon fektetett be. Hogy a portfólióik hogyan teljesítenek egy piaci visszaesés során, azt még meg kell nézni.
Hasonlóképpen, még meg kell várni, hogy a befektetők hogyan kezelik a tömegesen finanszírozott befektetéseiket egy visszaesés esetén. A befektetők valószínűleg nagyobb valószínűséggel próbálják meg eladni a tőkéjüket egy olyan tömegfinanszírozott üzletben, ahol az egyéni tétek alacsonyabbak, mint egy olyan üzlet esetében, amelybe személyesen fektettek be nagyobb összeget. Ha sok befektető kivonja a pénzét ezekből a portfóliókból, az egész portfólió megbénulhat.
- Nehéz felismerni, hogy milyen díjakat számítanak fel.
Egy gyors pillantás az ajánlati anyagokra szemléletesen mutatja. A legtöbb ajánlati csomag a díjak egy sorát említi (pl. 0%-tól 3%-ig terjedő akvizíciós díj). Ez mit jelent? Valójában az eREIT-ek bármilyen díjat hozzárendelhetnek az ügylethez, amely a platform – és nem a befektetők – számára a legelőnyösebb. Az olyan eREIT-ekre, mint a Fundrise, nem nehezedik ugyanaz a nyomás, hogy megpróbálják elérni a befektetőknek ígért belső megtérülési rátát, mivel ezt is általában egy tartományban fejezik ki (erről bővebben alább).
A tényleges ügylethez kapcsolódó díjakon felül a Fundrise közvetlenül az alap kezeléséért is felszámít díjakat. A Fundrise általában 0,85%-os vagyonkezelési díjat számít fel a 0,15%-os (vagy annál magasabb) tanácsadói díj mellett.
- Az eREIT hozamrátája valójában csak találgatás.
A befektetőknek egy előre jelzett hozamrátát ígérnek, amely X%-tól Z%-ig terjed, például 6%-tól 8%-ig – de ez csak találgatás, mivel a tényleges befektetéseket még nem azonosították. Ez nagyban különbözik a hagyományos szindikátusba történő befektetésektől, ahol a befektetőknek garantálnak egy bizonyos megtérülési rátát (amit könnyebb meghatározni, mivel többet tudnak a tényleges befektetésről), és a szponzor nem kapja meg a nyereségét, amíg a befektetők meg nem kapják az ígért megtérülési rátát.
- A Fundrise ajánlatai összetettek.
A Fundrise minden egyes ajánlatáról tájékoztatót kell benyújtania az Értékpapír- és Tőzsdebizottságnak (SEC), amelyben leírja a díjak körét és az ügyletre vonatkozó egyéb információkat. Ezek az ajánlatok több mint 200 oldalasak lehetnek, és a laikusok számára nehezen érthetőek.
- A jövedelem másképp adózik, mint egy hagyományos szindikáció esetében.
A Fundrise-hoz hasonló online ingatlan-önfinanszírozási platformokon keresztül keletkező jövedelmet rendes jövedelemként kezelik. Ez egy alacsony vagy közepes jövedelmű magánszemély számára talán nem számít, de minden magas jövedelmű személy már magas adókulcsban lesz, és ezért rendkívüli adóterhet jelent az alap által generált bármilyen kifizetés.
- A Fundrise-hoz hasonló eREIT-ek rendkívül illikvidek.
Mivel az eREIT-ek nem nyilvánosak, a befektetők nem tudják egyszerűen megvenni és eladni a részvényeiket, ahogyan azt egy hagyományos REIT esetében megtehetnék. A Fundrise visszaváltási mechanizmust kínál, amely lehetővé teszi a befektetők számára, hogy a lejárat előtt kiszálljanak az ügyletből, de a visszaváltás általában súlyos díjakkal és büntetésekkel jár. A Fundrise szerint például a befektetők bármely negyedév során kivehetik pénzüket – a rendelkezésre állás függvényében. Tegyük fel, hogy a piac lanyhulni kezd, és több befektető ki akarja vonni a pénzét. A Fundrise-nak lehetősége van arra, hogy a visszaváltást teljesen leállítsa. Ezért az eREIT-ek tényleges likviditása továbbra is kérdéses.
- A crowdfunding platformokat gyakran használják végső pénzügyi eszközként.
A legjobb kereskedelmi ingatlanbefektetési lehetőségek számára nem okoz nehézséget az adósság vagy a tőke bevonása. Azok, akik online crowdfunding platformok segítségével próbálnak ingatlanügyleteket finanszírozni, általában kifogytak a lehetőségekből. Emberek százait, ha nem ezreit keresik, akik egyenként kis befektetéseket eszközölnek, hogy összegyűjtsék az ügylethez szükséges tőkét. Nem kellene ettől megijedni? Az akkreditált befektetők rendelkeznek a pénzügyi lehetőségekkel, hogy olyan jobb minőségű projektekbe fektessenek be, amelyek egyébként nem lennének elérhetők a tömegek számára; érdemes kihasználni ezeket a lehetőségeket!
A hátrányok ellenére ez nem lassította le a Fundrise népszerűségét.
Amikor a Fundrise 2015-ben megnyitotta első eREIT-kibocsátását, az első 1 millió dollárt mindössze négy óra alatt teljesen feltöltötték. Mindezt annak ellenére, hogy a befektetők SEMMILYEN információval nem rendelkeztek arról, hogy az eREIT hogyan fekteti be ezeket a pénzeszközöket. Néhány nappal később az alap rövid időre újra megnyílt, hogy újabb 1 millió dollárt gyűjtsön. Az alapot ismét alig néhány óra alatt töltötték fel.”
Ian Ippolito ingatlanbefektető és sorozatvállalkozó megosztja az eREIT-modellel kapcsolatos aggodalmait. “A nyilvánosan nem kereskedett REIT-ek (mint az eREIT) hagyományosan olyan rendkívüli díjakkal rendelkeznek, hogy a FINRA figyelmeztetést adott ki az egész eszközosztályra vonatkozóan” – írja.
Példaként Ippolito mélyen belemerült a Fundrise egyik eREIT-ajánlatába, amelyet “hibákkal tarkítottnak” nevez. Így folytatja:
Ez a megkérdőjelezhetőnek tűnő marketingpörgetés, amely lakkozza a jelentős
befektetői hígulást és a mamut 1 millió dolláros szervezési költségeket… Hiányzik a pénzügyi átláthatóság, ami magában foglalja a célok, korlátok és részletes pénzügyi információk hiányát, amelyeket a legtöbb versenytárs szabadon nyilvánosságra hoz.
Az 1 millió dolláros szervezési költségeket nem lehet figyelmen kívül hagyni. Egy olyan alap esetében, amely 10 millió dollárt gyűjt, az ingatlanoknak, amelyekbe befektet, 10%-os hozamot kell termelniük ahhoz, hogy az alap éppen csak nullszaldós legyen. Az A+ rendelet 50 millió dollárra korlátozza az alapokat, így az eREIT legfeljebb 2%-os kezelési díjat kínálhat.
Egyszerűen fogalmazva: a befektetőknek jobb, alacsonyabb költségű és átláthatóbb befektetési lehetőségeik vannak.
A hagyományos szindikációk továbbra is kiváló alternatíva
A hagyományos ingatlanszindikációk továbbra is kiváló alternatívát jelentenek az eREIT-ekkel szemben, különösen a nagy vagyonú magánszemélyek vagy egyébként akkreditált befektetők körében. A szindikációk sokkal átláthatóbbak, mint ezek az eREIT-ek. Ön teljes mértékben megvizsgálhatja a szponzort, annak teljesítményét és azokat a konkrét ügyleteket, amelyekbe az Ön pénze potenciálisan befektetésre kerül.
A szindikátus által generált jövedelmet is másképp kezelik, és ezért sokkal inkább adókedvezményes, mint a Fundrise portfólióból származó kifizetések. Ez fontos mindazok számára, akik magas adókulcsban vannak, és egyébként csillagászati adókat fizetnének az eREIT osztalékok után.
A szindikátusok természetesen türelmes befektetést igényelnek. A legtöbb szindikációnak 5-7 éves befektetési horizontja van, és a tőke ez idő alatt illikvid. De minden olyan befektető, aki el tudja viselni ezt az illikviditást, a szindikátuson keresztül történő közvetlen befektetéssel jobb minőségű ügyletekhez juthat hozzá, jobb minőségű szponzorokkal.
Az egészet összefogva
Bár az olyan ingatlan crowdfunding platformok, mint a Fundrise, elképesztő ütemben vonzzák a tőkét, ez az iparági rés még mindig gyerekcipőben jár. Van egy hallott mentalitás a tömegek körében, akik először szeretnének ingatlanba fektetni. Ez elkerülhetetlenül az online elérhető ajánlatok felhígulásához vezet, amit a befektetők óvatosságra intenek.
Hiszünk abban, hogy aki rendelkezik a hagyományos ingatlanszindikátumokba való befektetéshez szükséges eszközökkel, az továbbra is sokkal jobban jár, ha ezt a befektetési eszközt használja.
Ha bármilyen kérdése van ezzel a cikkel kapcsolatban, kérem, forduljon hozzám a www.ryca.io e-mail címen.