HUD slashes FHA cash-out refinance LTV limit. Mit kell most tennie

FHA cash-out LTV limit csökkent

A FHA cash-out refinanszírozási szabályai 2019. szeptember 1-től megváltoznak.

Az új szabály a cash-out refinanszírozást az ingatlan valós piaci értékének 80%-ára korlátozza. Ez a régi 85%-os normához képest csökken.

Az új FHA-szabály sok potenciális hitelfelvevő számára jelentős hatással lesz. Egy 300 000 dolláros ingatlan esetében, amelynek jelenlegi jelzáloghitel-egyenlege 150 000 dollár, a változás így néz ki:

A régi és az új készpénzfelvételi limit közötti különbség ebben a példában 15.000 $. Ha a lehető legnagyobb csekket szeretné megkapni a saját tőkéjéből, ez nagyon nagy dolog.

Ha 85%-os LTV mellett FHA cash-out hitelre van szüksége, 2019. augusztus 30-ig (augusztus utolsó munkanapjáig) jelentkezzen.

Indítsa el FHA cash-out refinanszírozási kérelmét most. (2021. március 25.)

A cash-out refinanszírozás nehezebbé válik az alacsonyabb saját tőkével rendelkezők számára

Az új LTV-korlát még nagyobb gondot jelent, ha csak 20% körüli saját tőkével rendelkezik az otthonában.

Régebben megvalósíthatóan kaphatott FHA cash-out hitelt. A saját tőkéjének 5%-a állt rendelkezésére, ha például 20%-os saját tőkével rendelkezett.

Most az FHA nem jöhet szóba. A Fannie Mae vagy a Freddie Mac hagyományos hitelek sem, amelyek szintén 80%-os LTV-nél maximalizálódnak.

Íme, hogy néz ki a régi-vs.-új forgatókönyv az alacsonyabb saját tőkéjű hitelfelvevők számára.

Indítsa el FHA cash-out refinanszírozási kérelmét, mielőtt az LTV korlátok megváltoznak. (2021. március 25.)

Hogyan igényelhetem a határidő előtt?

Az új szabály 2019. szeptember 1-jétől lép hatályba minden új FHA-ügyszámra vonatkozóan.

Az ügyszám egy FHA-specifikus azonosító, amelyet jellemzően az új FHA-hitel igénylésének napján generálnak.

Így lényegében 2019. augusztus 30-ig, azaz augusztus utolsó munkanapjáig kell jelentkeznie.

De lehet, hogy nem akar ennyit várni. A hitelezők biztosan elfoglaltak lesznek az FHA kérelmek generálásával aznap. Ráadásul a hónap utolsó napja amúgy is zsúfolt a hitelezők számára.

A legjobb tanács az, hogy abban a pillanatban jelentkezzen egy hitelezőnél, amikor ezt olvassa, ha még mindig 2019 augusztusában van.

Jelentkezzen azonnal, mielőtt az FHA cash-out LTV változások hatályba lépnek. (2021. márc. 25.)

Megfontolandó a személyi kölcsön 2019. augusztus 30. után

Azt olvasva, hogy ezt 2019 augusztusa után olvassa? Alacsony saját tőkéje van? Akkor érdemes megfontolni a személyi kölcsönt.

A személyi kölcsön nem igényel saját tőkét a lakásban, mint az FHA cash-out refinanszírozás. Ráadásul gyorsabban juthat pénzhez. A zárási költségek, ha vannak ilyenek, töredékei azoknak, amelyek egy FHA-hitellel járnak.

A személyi kölcsönök egyre gyakoribb módja annak, hogy gyorsan jusson jó mennyiségű készpénzhez, anélkül, hogy a hetekig tartó folyamatot jóváhagynák egy cash-out jelzáloghitelhez.

FHA cash-out refinanszírozás

A nagy kérdés az, hogy a kormány miért változtatja meg az FHA cash-out refinanszírozás politikáját. Hiszen minél nagyobb a hitel, annál nagyobb a jelzálogbiztosítási díj, amit az FHA szed be a hitelfelvevőktől.

Ha FHA jelzáloghitelt kap, kétféle biztosítást kell fizetnie.

Először is van az előzetes jelzálogbiztosítási díj (upfront MIP). Ez a jelzáloghitel összegének 1,75%-ával egyenlő. Ezt az összeget nem kell készpénzben megfizetnie. Ez hozzáadható a hitelegyenleghez.

Második, van egy éves jelzálogbiztosítási díj (az éves MIP). Jelenleg ez a hitelösszeg 0,85%-ának felel meg. Ezt a díjat a havi törlesztőrészlet tartalmazza.

Az FHA által beszedett pénzt egy tartalékalapba helyezik. Ezt a Közös Jelzálogbiztosítási Alapnak (Mutual Mortgage Insurance Fund, MMI Fund) nevezik. Ha valaki nem fizeti vissza az FHA-hitelét, a hitelezőt az MMI-alapból származó pénzből fizetik ki.

Az FHA-program rendkívül sikeres volt. A 2018-as pénzügyi évben az FHA forward jelzáloghitelek tartalékai 46,8 milliárd dollár pozitív gazdasági nettó értékkel rendelkeztek. Az FHA fordított jelzáloghitelek esetében egészen más volt a helyzet. Nekik 13,63 milliárd dollár negatív gazdasági nettó értékük volt.

A HUD-nál a cash-out refinanszírozással kapcsolatos aggodalmak egyre nagyobbak

Ha az FHA tartalékai ilyen erősek, akkor miért kell megváltoztatni az FHA cash-out refinanszírozás szabványait? A válasz az, hogy az FHA egy biztosítási program. Meg kell nézni, hogyan áll az FHA ma, és hogyan nézhet ki a jövőben.

A HUD szerint a 2013-as pénzügyi évben 43 052 FHA cash-out refinanszírozás történt. Öt évvel később ez a szám 150 883 FHA cash-out refinanszírozásra emelkedett. Ez 250%-os növekedés.

Ha az üzleti életben van, általában szereti, ha az eladások növekednek. Ha a biztosítási üzletágban vagy, akkor ideges leszel. Ez a sok plusz fedezet potenciális kárigényt jelent. Most jó, hogy ekkora az érdeklődés az FHA cash-out refinanszírozás iránt, de mi van, ha a gazdaság megromlik? Képes lesz a kormány kifizetni az összes hitelezői igényt? Talán jó ötlet lenne csökkenteni a cash-out refinanszírozás szintjét.”

“Tanulmányok” – mondta a HUD – “kimutatták, hogy az elárverezések jelentős növekedése a lakáspiac összeomlása előtt befejezett cash-out refinanszírozások nagy számának eredménye lehetett.”

A saját tőke kérdése

A HUD gyakorlatilag azt mondja, hogy az FHA programnak kevesebb kockázata lesz, ha a hitelfelvevőknek több saját tőkéjük van.

A HUD szerint a cash-out limit csökkentése “óvatos intézkedés lesz annak érdekében, hogy megerősítsük a cash-out refinanszírozások saját tőke pozícióját és csökkentsük a veszteségek súlyosságát nemfizetés esetén, megelőzzük a lakáspiac esetleges jövőbeli változásait, és jobban támogassuk az FHA küldetését, azaz a fenntartható, saját tőkét építő lakástulajdonhoz való hozzáférés biztosítását.”

Ez nagyon is logikus, de felvet egy kérdést is. Az FHA-hitelfelvevők már 3,5%-os előleggel is kaphatnak finanszírozást. Az FHA készpénzes refinanszírozásnál alkalmazott logikát alkalmazva mi a helyzet az előlegekkel? Láthatunk-e növekedést az FHA előlegfizetési szabványában?

A VA opció

Ha a HUD azt fogja állítani, hogy tanulmányok igazolják a cash-out refinanszírozás magasabb saját tőke szintjét, akkor talán érdemes lenne megnézni a VA cash-out programot. VA hitelek állnak rendelkezésre semmi lefelé. Nulla. Ugyanakkor a VA hiteleknél alacsonyabb a késedelmi szint, mint az FHA finanszírozásnál. Sokkal alacsonyabb. A Mortgage Bankers Association szerint az FHA delinquency rate az első negyedévben 8,93% volt, szemben a VA program 4,37%-ával.

Ha van katonai tapasztalata, FHA helyett VA cash-out hitelt igényeljen. (2021. március 25.)

Hogyan csinálja a VA? Ez vitatható, de itt az egyik különbség a két program között. A VA-nak van egy “maradék jövedelem” szabványa, míg az FHA-nak nincs. Ez azt jelenti, hogy a VA-hitelhez egy bizonyos mennyiségű szabad pénzmaradványra van szükséged a kiadások után. Hogy mennyire van szüksége, az függ a család méretétől, a hitel összegétől és a földrajzi elhelyezkedéstől.
Az adósság/jövedelem arány (DTI) mellett miért nem létezik az FHA-hiteleknél maradék jövedelem szabvány? Ez egy kockázatcsökkentő, ami működik.

FHA cash-out hitel igénylése

Az új LTV-követelmények ellenére az FHA cash-out hitelek még mindig jó értéket képviselnek, különösen, ha alacsonyabb hitelképességgel rendelkezik.

Az új szabályok hatályba lépése után is elkezdheti az alábbiakban az FHA cash-out hitelt.

Ellenőrizze az új árfolyamot (2021. március 25.)