A második otthon tulajdonlása jó pénzügyi befektetés lehet. Emellett szívesen látott visszavonulási lehetőséget is biztosíthat a család számára, amikor egy kis szünetre van szüksége a várostól. A másodlagos lakóhely finanszírozása azonban gyakran bonyolultabb, mint azt az első alkalommal vásárlók gondolnák.
A hitelezők szigorúbb finanszírozási követelményeket támasztanak a második lakás vagy üdülőingatlan vásárlása esetén, és ez megnehezítheti a potenciális vásárlók számára a jelzáloghitelre való jogosultságot.
A finanszírozási kérdéseken túlmenően adóvonzatokat is figyelembe kell venni, valamint számos járulékos költséget, amelyek egyedülállóak a másodlagos lakóhely megvásárlásával és tulajdonlásával kapcsolatban.
Mi minősül második otthonnak?
Az első alkalommal vásárlók gyakran összekeverik a nyaralók és a befektetési ingatlanok gondolatát. A finanszírozás szempontjából azonban a két fogalom nem felcserélhető egymással.
A definíció szerint a másodlagos lakóhely olyan otthon, amelyet a vevő az év különböző időszakaiban szándékozik elfoglalni. Ez lehet egy nyaraló az erdőben, vagy akár egy társasházi lakás a városban, de az év folyamán legalább 30 napig saját tulajdonban van.
Ahhoz, hogy egy ingatlan második otthonnak minősüljön, a következő kritériumoknak kell megfelelnie:
- Az ingatlant az év legalább 30 napján a tulajdonosnak kell laknia
- Az ingatlannak egylakásos lakásnak kell lennie
- Az ingatlant egész éves lakhatásra alkalmas állapotban kell tartani
- Az ingatlannak kizárólag a tulajdonos ellenőrzése alatt kell állnia, és nem lehet bérbe adni, időmegosztási vagy ingatlankezelési megállapodásokkal
Miben különbözik az elsődleges jelzálog a másodlagos jelzálogtól?
A második lakás finanszírozása nem különbözik teljesen az elsődleges lakóhely finanszírozásától.
A hitelező számára az egész az Ön mint hitelfelvevő kockázatának felméréséről szól. Ugyanazok a kritériumok érvényesek, függetlenül attól, hogy a lakás elsődleges vagy másodlagos lakóhely lesz. Ennek ellenére, bár az alapvető kritériumok a felülvizsgálat során ugyanazok, az eredmény gyakran nagyon eltérő lehet egy másodlagos erőfeszítés esetében.
Az Ön kényelme érdekében itt van egy lista a helyi területen versenyképes kamatokat kínáló hitelezőkről.
A hitelezők általában konzervatívabbak, amikor a másodlakás finanszírozásáról van szó, ezért elvárják, hogy a hitelfelvevők megfeleljenek vagy meghaladjanak bizonyos meghatározott pénzügyi küszöbértékeket, mielőtt fontolóra vennék a jelzálogkérelem jóváhagyását.
Hitelpontszám – A második otthon finanszírozására törekvő vevőknek különösen erős hitelpontszámmal kell rendelkezniük ahhoz, hogy jelzáloghitelüket kedvező áron hagyják jóvá. Általános szabályként 25-50 ponttal az első lakás jelzáloghitelének biztosításához szükséges standard felett van itt a standard.
Előlegfizetés – A hitelezőtől függően a második lakás finanszírozása általában magasabb előleget igényel a vevőtől. Ellentétben az első lakás jelzáloghitelével, ahol a vevő gyakran akár 3%-os előleggel is finanszírozható, a hitelezők legalább 10%-os előleget kérnek egy másodlagos vagy üdülőingatlanra. Még magasabbat, ha a kérelmező hitelminősítése vitatott vagy sérült. Ha a vevőnek nincs elegendő készpénztartaléka ennek a küszöbértéknek a teljesítéséhez, a hitelezők néha lehetővé teszik a hitelfelvevők számára, hogy az elsődleges lakóhelyükön lévő saját tőkét használják fel a hiány pótlására.
Jövedelmi stabilitás – A második lakás vásárlása egy második jelzáloghitel felvételét jelenti, és ez magasabb kockázati kategóriába sorolja a vevőt. A hitelezők különös tekintettel lesznek a kérelmező munkatörténetére, és elvárják, hogy a vevő olyan jövedelmet mutasson fel, amely megfelel a második jelzálog megnövekedett terheinek.
Készpénztartalék – A második jelzáloghitel ismét nagyobb kockázatot jelent a hitelező számára, és elvárják, hogy a kockázat ellensúlyozására nagyobb készpénztartalék álljon rendelkezésre. Másodlagos lakóhelyű jelzáloghitel esetén a hitelfelvevőknek 3-5 havi készpénztartalékkal kell számolniuk a hitelük biztosítására. Egyes hitelezők a kérelmező hitelpontszámától és az előlegfizetéstől függően még többet is megkövetelhetnek.
Debt-to-Income Ratio – A lakásvásárló adósság-bevételi aránya (DTI) mindig kritikus tényező a jelzáloghitel igénylésekor, és a hitelezők még nagyobb jelentőséget tulajdonítanak neki, ha a vevő második lakást finanszíroz. Ha a vevő első otthona nincs kifizetve, akkor egyszerre két jelzáloghitelt kell kezelnie, ami még nagyobb terhet ró a jövedelmére. A legtöbb hitelező 36% alatti kombinált DTI-t szeretne látni, mielőtt jóváhagyja a második lakás vásárlásának finanszírozását.
Összességében a vásárlóknak számítaniuk kell arra, hogy bankáruk sokkal szigorúbb hitelezési standardokat alkalmaz, amikor egy másodlagos lakóhelyre vonatkozó hitel jóváhagyásáról és átvállalásáról van szó.
Kamatok és adók a második lakáshitelnél
A lakástulajdonosok az évek során az adókedvezményekre támaszkodtak, hogy csökkentsék a lakásvásárlás valós költségeit. Ugyanezek a levonások gyakran vonatkoztak a másodlagos lakásokra is. A 2018-as adócsökkentési és foglalkoztatási törvény elfogadásával az adótörvénykönyvek új változásai megváltoztatták az elsődleges és másodlagos lakóhelyek adóztatásának módját. Egyes levonásokat megszüntettek, míg mások csak kismértékben módosultak.
Ha egy másodlagos ingatlant szigorúan alternatív személyes lakóhelyként használnak, a tulajdonos kihasználhatja a szokásos jelzáloghitel-kamatlevonás előnyeit. Az új adótörvények értelmében a tulajdonosok legfeljebb 750 000 dollárig vonhatják le a kamatokat bármelyik minősített lakáshitelből. A levonás igénybevételéhez a jelzáloghitelnek biztosított adósságnak kell minősülnie.
A második otthon bérbeadása befolyásolja a kamatok és adók kezelésének módját. Ha a tulajdonos 14 napra vagy annál rövidebb időre adja bérbe második otthonát, az továbbra is személyes lakóhelynek minősül, és jogosult a szokásos második otthonra vonatkozó jelzáloghitel-levonásokra.
Ha azonban a tulajdonos évente több mint 14 napra adja bérbe az ingatlant, és a más bérlőknek bérbeadott teljes idő kevesebb mint 10%-át tölti ott, akkor az otthon bérleménynek minősül, és egészen más adókötelezettségek vonatkoznak rá.
Tőkenyereség és második otthon
Az adók ismét fontos szempontokká válnak, amikor a lakástulajdonosok úgy döntenek, hogy eladják ingatlanjukat. A jelenlegi adótörvények szerint a lakástulajdonosok legfeljebb 500 000 dollár nyereséget realizálhatnak adómentesen elsődleges lakóhelyük eladásakor. Az elsődleges otthon kizárásaként ismert összeget nem lehet alkalmazni a második otthon eladásakor.
A másodlagos lakóhely szokásos eladása esetén a tranzakcióból realizált teljes nyereség után adót kell fizetni. Van azonban néhány legális módja annak, hogy megkerüljük a második otthon tőkenyereségadóját.
Ha a tulajdonos legalább két évig elsődleges lakóhelyként fogadja el második otthonát, mielőtt úgy dönt, hogy eladja az ingatlant, akkor jogosult lehet a standard levonásokra. A közismert “2/5 éves szabály” néven ismert kivétel lehetőséget kínálhat a lakástulajdonosoknak arra, hogy eladják második otthonukat, és még ugyanabban az évben elkerüljék a tőkenyereségadó teljes súlyának megfizetését.
A pénzügyi döntés meghozatala előtt mindenképpen konzultáljon egy megbízható szakemberrel.
Igatlanok felértékelődése és a másodlagos lakások
Az ingatlanokat mindig is jó befektetésnek és a következetes vagyongyarapítás egyik módjának tekintették. Ez igaz mind az elsődleges lakóhelyekre, mind a működő bérlakásokra. Bár az ingatlanpiac mindig hajlamos az ingadozásokra, az egészséges ingatlanbefektetések általában szinte bármilyen időn keresztül értékes vagyontárgyak maradnak tulajdonosaik számára.
Készülj fel az ingadozásokra
Amikor a második lakásokról vagy különösen az üdülőingatlanokról van szó, a játéktér megváltozik.
A helyszín, amely az ingatlanok esetében mindig is jelszó volt, még nagyobb jelentőségre tesz szert. A nyaralóingatlanok luxus ingatlanok, így értékük hajlamosabb ingadozni, mint egy kívánatos környéken lévő elsődleges lakóhely. Egy fellendülés idején az ingatlanok értéke az egekbe szökhet, de ugyanezek az értékek egy gazdasági visszaesés idején ugyanilyen gyorsan zuhanni is tudnak.
Végső soron a második lakást befektetési céllal fontolgató vásárlóknak óvatosan kell eljárniuk. Ha az ingatlan jó helyen van elsődleges lakóhelynek, vagy akár bérleménynek, akkor nagyobb esélye van arra, hogy megtartsa, vagy esetleg növelje az értékét.
Ha értéke ehelyett kiszámíthatatlanabb az elhelyezkedés miatt, akkor végső soron az eladáskor a kezdeti költségek realizálása nehezebbnek bizonyulhat. Az óvatosság, a kulcs.
Pihenőház vs. Timeshare vagy Airbnb?
A legtöbb második otthon iránt érdeklődő vásárló a tökéletes nyaralóhelyet keresi. Ez lehet a hegyek vagy lehet a tengerpart, de a vevők többsége alapvetően egy “otthont keres”, ahol családjával együtt nyaralhat.
Szóval, van értelme második otthont vásárolni, vagy a timeshare-ba való befektetés a jobb megoldás? Végső soron ez egyéni döntésen múlik. Mindkét lehetőségnek megvannak a maga pozitívumai és negatívumai, és nincs olyan egyszerű válasz, amely minden vásárlónak megfelelne.
Ha egy igazi otthont keres távol az otthonától, ahol Ön határozza meg a szabályokat, és mindig minden úgy van, ahogyan Ön szeretné, akkor valószínűleg egy üdülőingatlan vásárlása a jobb választás. Második otthonként az ingatlan az Öné lesz, és teljes mértékben Ön irányítja a fenntartását és azt, hogy kinek van hozzáférése.
Természetesen teljes felelősséggel tartozik a fenntartásáért, valamint az ingatlan tulajdonlásával és fenntartásával kapcsolatos összes költségért is. Mégis, egy második otthon értékes vagyontárgy lehet, és ha az ingatlanok természetes felértékelődése az Ön javára válik, egy üdülőingatlan birtoklása minden bizonnyal segíthet Önnek személyes vagyonának gyarapításában.
Másrészt, ha egyszerűen csak alkalmi kikapcsolódásra vágyik egy nyugodt üdülővárosban, egy timeshare vagy az Airbnb rendszeres használata megfelelőbb lehet. Egy timeshare esetében befizeted az éves díjat, és betartod a szerződésben foglalt szabályokat, és már kész is vagy. Kevesebb dolog miatt kell aggódnia, és a nyaralóingatlan készen áll és várja Önt és családját a kijelölt időben. Sok timeshare hozzáférést kínál a különböző kapcsolódó hálózaton belüli lehetőségekhez.
Természetesen korlátozott lesz az ott tölthető idő, és a naptári dátumok nem mindig esnek egybe a családja kívánt terveivel, de ez még mindig, sokkal kevesebb pénzügyi és érzelmi befektetés, mint egy második otthon vásárlása.
A timeshare befektetésekben egyéb kockázatokat is figyelembe kell venni, ezért a végső döntés meghozatala előtt mindenképpen beszéljen egy képzett pénzügyi tanácsadóval. Pénzügyi szempontból általában nem a legjobb megoldás a nyaraláshoz, hosszú távon. Mégis, ha a döntés az időben megosztott használati jog és a második otthon birtoklása között születik, az időben megosztott használati jog biztosan vonzóbb megoldás lehet, számos különleges körülmény esetén.
És ha végső rugalmasságra vágyik, egyszerűen foglalhat egy Airbnb-t, amikor szabadideje van – bár a vendéglátás ingatlanonként nagyon eltérő lehet. Egyes otthonok télen termosztát nélküli pincében lehetnek, míg mások érintetlenül tökéletes tartózkodást biztosítanak.
A megfelelő illeszkedés megtalálása
A második otthon vagy nyaralóingatlan megvásárlása előtt sok mindent figyelembe kell venni. Míg az ingatlanok szinte mindig jó befektetésnek számítanak, az üdülőingatlanok messze nem jelentenek biztos pontot.
A városi magpiacokon az ingatlanok iránti kereslet még a recesszió idején is viszonylag erős maradhat, mivel az embereknek továbbra is a munkahelyük közelében kell lakniuk, míg az elvonuló piacokon lévő ingatlanok változékonyabbak lehetnek a visszaeső piacokon.
Ha a vásárlást pénzügyi befektetésként fontolgatja, a legjobb, ha óvatosan lépked, és teljes mértékben utánanéz az ingatlannak, mielőtt drága második jelzáloghitelt vállalna. Legyen tisztában azzal, hogy egy forró piac ma, nem biztos, hogy holnap is az marad.
Figyeljen a politikai kockázatokra – különösen, ha Ön külföldi vásárló
A politikai szelek változnak, és a nyugtalan időkben az ingatlan vonzó eszköz lehet az agresszív adózásra, tekintettel a mobilitás hiányára. 2020-ban Kaliforniában szavaznak az 1978-as Proposition 13 részleges hatályon kívül helyezéséről, bár a hatályon kívül helyezés kezdetben csak az ipari és kereskedelmi ingatlanokra vonatkozna.
Ahol a piacok túlfűtöttek, a helyi politikusok is dönthetnek úgy, hogy további tranzakciós vagy üresedési adókat vetnek ki a külföldi tulajdonosokra, ezért általában a legjobb, ha a hazájában fektet be, hacsak nem kifejezetten bug out spotot vásárol.
Ezzel együtt egy igazán megbízható második otthon vagy bérlemény biztonságos pénzügyi befektetés, feltéve, hogy rendelkezik a piaci turbulenciák túléléséhez szükséges likviditással.
Ha távol az otthonától keres otthont, vagy esetleg nyugdíjas évei célpontjaként gondolkodik az ingatlanon, akkor a vásárlás még több lesz, mint egyszerűen a jó pénzügyi tervezés jele. A második otthona megjelölheti a családja jövőjének helyét, és inspirálhatja a saját maradandó emlékeit.
A fontos dolog, mint bármilyen típusú befektető, hogy reális elvárásokkal tekintse a második jelzáloghitelt, és csak azt vállalja, amit megengedhet magának. Ezzel megnyitja a lehetőségek világát, és növeli az esélyét, hogy megtalálja a megfelelő illeszkedést a portfóliója növeléséhez.
A lakástulajdonosok újrafinanszírozást igényelhetnek, amíg a kamatok alacsonyak
Az USA 10 éves kincstári kamatlábai a közelmúltban minden idők legalacsonyabb rekordszintjére estek a koronavírus terjedése miatt, ami a kockázatkerülő hangulatot hajtotta, és ezzel párhuzamosan más pénzügyi kamatlábak is csökkentek. Azok a lakástulajdonosok, akik a mai alacsony kamatok mellett vásárolnak vagy refinanszíroznak, profitálhatnak a közelmúltbeli kamatláb-ingadozásból.
Túl sokat fizet a jelzáloghiteléért?
Tudja meg, mire jogosult
Nézze meg az újrafinanszírozási lehetőségeket egy megbízható hitelezővel.
Válaszoljon az alábbi néhány kérdésre, és lépjen kapcsolatba egy olyan hitelezővel, aki segíthet az újrafinanszírozásban és a megtakarításban még ma!