Az ingatlanos karrier kezdete tele van kihívásokkal. Miután keményen megdolgozott az engedélye megszerzéséért, a következő lépés a megfelelő szponzoráló bróker megtalálása, akinél dolgozhat. Mivel a brókercégek széles körben különböznek modelltípusok és jutalékmegosztási struktúrák szerint, fontos, hogy először kitaláld, mi lesz a legjobb számodra új ügynökként.
Azért, hogy segítsen neked a kutatásban, az Ingatlanméhek csapata megkérte Kristina Moralest – egy tapasztalt ingatlanügynököt és csapatvezetőt -, hogy ossza meg szakértelmét az új ügynökökkel, akik az első lépéseket teszik az ingatlanos karrierjük építésében.
A szerzőtől
Hi, a nevem Kristina Morales, és Ohio, Kalifornia és Texas államban engedélyezett ingatlanügynök vagyok. Ma olyan fontos kérdésekre fogok válaszolni, amelyek egy új ingatlanügynöknek felmerülhetnek, amikor kiválasztja a megfelelő szponzoráló brókert, akinek dolgozni szeretne.
Megjegyzés: Saját tapasztalatom alapján beszélek, és azokra az államokra vonatkozóan, amelyekre engedélyem van. A végső döntés meghozatala előtt mindenképpen kutasson fel minden állam-specifikus részletet.
Hogyan működnek az ingatlanközvetítő cégek?
Az ingatlanközvetítő cégeken belül vannak főbrókerek és vannak ügynökök (más néven értékesítők vagy engedélyesek).
Jellemzően a bróker független vállalkozóként alkalmazza az ügynököket (tehát nem alkalmazottak, és nem kapnak fizetést vagy órabért), hogy a nevében járjanak el az ügyfelekkel való kapcsolattartás során.
Ez alól kivételt képez egy olyan cég, mint a RedFin, amely alkalmazottként alkalmazza az ügynökeit.
A bróker/közvetítő az egyetlen, aki jogszerűen köthet szerződést a fogyasztóval. Minden szerződés a bróker és a vevő vagy a bróker és az eladó között jön létre.
A szerződések NEM az ingatlanügynök/értékesítő és az ügyfél között jönnek létre.
Emlékezzen az ügynöki kapcsolatra, amelyet az ingatlankurzusokon tanult – az eladó (az ügynök) a megbízó bróker (a megbízó) nevében dolgozik.
Egy másik fontos pont, hogy az ügynök/értékesítő nem kaphat közvetlenül jutalékot. A jutalék a brókert illeti meg, majd a bróker utólag kifizeti az ügynöknek a rá eső részt.
Minden eladói engedélyesnek egy brókercégnél kell kifüggesztenie az engedélyét ahhoz, hogy ingatlanügynöki feladatokat láthasson el. Minden ingatlanközvetítő cég (kicsi és nagy) másképp működik.
Mindegyiküknek be kell tartania az állami törvényeket. Azonban az, hogy hogyan választják a működésüket, és mit kínálnak ügynökeiknek és ügyfeleiknek, nagyban különbözik.
Az ingatlanközvetítő cégek típusai
Az ingatlanközvetítői modelleknek több típusa létezik, amelyeket figyelembe kell vennie, amikor kiválasztja, hogy melyik cég lenne a legjobb az Ön számára. Áttekintek néhányat a leggyakoribbak közül.
Full-Service vs. Discount Brokerages
A brókercégek vagy teljes körű szolgáltatást nyújtó brókercégek vagy diszkont brókercégek.
A teljes körű szolgáltatást nyújtó brókercégek számos szolgáltatást nyújtanak az ügyfeleknek az otthonuk marketingje során, és magasabb jutalékokat számítanak fel a szolgáltatásukért.
A diszkont brókercégek korlátozott marketingszolgáltatásokat nyújtanak, de lényegesen kevesebb jutalékot számítanak fel. Például egy teljes körű szolgáltatást nyújtó brókercég 6%-ot, míg egy diszkont brókercég 2-3%-ot vagy csak átalánydíjat számít fel.
Hagyományos brókercégek vs. virtuális brókercégek
Amikor az emberek az ingatlanközvetítőkre gondolnak, valószínűleg a hagyományos brókercégekre gondolnak. A hagyományos brókercégek teljes körű szolgáltatást nyújtanak, “tégla és habarcs” irodákkal, ahol az ügynökök dolgozhatnak és találkozhatnak az ügyfeleikkel.
Az ügynökök rendelkezésére állnak íróasztalok, fénymásolók, nyomtatók, adminisztratív személyzet, konferenciatermek, képzések és a többi ügynök, akikkel napi szinten érintkezhetnek.
A hagyományos brókercégek közül néhány példa a Keller Williams, a Coldwell Banker, a ReMax, a Howard Hanna és a Berkshire Hathaway.
A virtuális brókercégnek nincsenek irodái, vagy csak nagyon korlátozott fizikai hely áll az ügynökök rendelkezésére. Ezek felhőalapú szervezetek.
Egyes virtuális vagy felhőalapú brókercégek megállapodnak olyan megosztott helyiségekkel foglalkozó cégekkel, mint például a Regus, ahol az ügynökök használhatják ezeket a helyiségeket, ahol dolgozhatnak, megbeszéléseket tarthatnak, kézbesíthetik a leveleiket stb.
A virtuális brókercég előnye, hogy nincs annyi rezsiköltségük. Ezért jobb felosztásra és díjmegtakarításra számíthat. A virtuális brókercég legismertebb példája az eXp Realty.
Private vs. Public
A brókercégek minden méretben léteznek – a rendkívül kicsiktől a rendkívül nagyokig. Különböző tulajdonosi struktúrájuk is van.
Egyik brókercég nyilvános, a másik magán. Ha a brókercég nyilvános, akkor a vállalat részvényeit a nyilvánosság számára hozzáférhetővé teszik, és egy tőzsdén kereskednek velük.
A magánbrókercég esetében ennek az ellenkezője igaz. Egy magántársaság részvényeivel zártkörűen és kevés befektető között kereskednek. Néhány példa a nyilvánosan kereskedett brókercégekre: ReMax, RedFin, eXp Realty és Realogy, amely a Coldwell Banker, Better Homes and Garden, Sotheby’s International, Century 21 és még sok más cég tulajdonosa.
A magánvállalatok közül néhány példa: First Team Real Estate és Howard Hanna, és még sok-sok más.
Franchise vs. független
A vállalat bővítésének egyik módja a franchise. Egy növekedni kívánó vállalat franchise-díjért cserébe licencbe adja üzleti modelljét, márkáját, technológiáját stb. másoknak.
Ez azt eredményezi, hogy az egyes irodáknak különböző tulajdonosai lehetnek, még ha ugyanaz a márka is. A nagyobb brókercégek közül sokan, például a Keller Williams, a Coldwell Banker és a ReMax franchise-szervezetek.
A franchise-tulajdonosok több irodát vagy csak egy irodát birtokolhatnak. Az egyes irodák a franchise-irányelvek szerint működnek, de függetlenek a többi irodától.
A franchise-brókerházaknál számíthat franchise-díjra – általában a jutalék 5-6%-a körüli összegre.
Az ilyen típusú brókercégeknél az ügynök csak azt az irodát használhatja, amelyhez tartozik, vagy azokat az irodákat, amelyek ugyanazon tulajdonosi körbe tartoznak.
Elképzelhető például, hogy az Ön területén 25 Keller Williams iroda van, de a többi irodát nem használhatja, mivel azok külön tulajdonban vannak.
Egy független tulajdonú ingatlanügynökségnek általában egy tulajdonosa vagy tulajdonoscsoportja van, és az összes irodahelyiséget ez az egy tulajdonosi struktúra irányítja.
Így, ha egy független brókercégnél dolgozol, általában bármelyik irodát használhatod, függetlenül attól, hogy hol van az “otthoni” irodád.
Amikor például a First Team Real Estate-nél dolgoztam a kaliforniai Newport Beachen, ha volt egy ügyfelem Anaheim Hillsben, használhattam az Anaheim Hills-i irodát, hogy ott találkozzak az ügyfeleimmel.
Az irodából is dolgozhattam, ha a városnak azon a részén kellett lennem egy napra.
Melyek a különböző típusú jutalékszerkezetek?
Mint a legtöbb dolog esetében, a különböző típusú jutalékszerkezetek brókercégenként változnak. Íme néhány a leggyakoribbak közül:
Split Commission
Sokszor találkozhat a megosztott modellt alkalmazó jutalékstruktúrákkal. Ez azt jelenti, hogy Ön mint ügynök kap egy bizonyos százalékot, a brókercég pedig egy bizonyos százalékot.
A leggyakoribb megosztások a következők: 50/50, 60/40, 70/30 vagy 80/20. Gyakran a felosztás az ügynök tapasztalatától és előéletétől függ.
Az ügynök ezt a felosztást minden egyes megkeresett jutalék után fizeti a végtelenségig. Nincs felső határ. Amint az ügynöknek komoly tapasztalata van, az ügynök újratárgyalhatja ezt a felosztást, jobb felosztást kérve.
Capped Commissions
Egy másik struktúra egy felső határt tartalmaz. A felső határ úgy működik, hogy minden évben van egy maximális összeg, amelyet a brókercég elfogad jutalékként.
Azt követően, hogy az ügynök kifizeti a maximális jutalékot a vállalatnak, az ügynök az év hátralévő részében a jutalék 100%-át fogja keresni.
Tegyük fel például, hogy 70/30-as felosztás és 21 ezer dollár a felső határ. Ebben az esetben, amikor az ügynök jutalékot keres, az ügynök megtartja a 70%-ot, a brókercég pedig 30%-ot kap.
Az ügynök addig fizeti a brókercégnek az összes megkeresett jutalék 30%-át, amíg 21 000 $ jutalékot nem fizet a cégnek.
Amikor eléri a 21 000 $-os felső határt, az év hátralévő részében a jutalék 100%-át fogja keresni. A felső határ minden évben visszaáll (jellemzően az évfordulós év alapján).
Franchise díjak
Ha csatlakozik egy franchise-hoz, akkor jellemzően 5-6%-os franchise díjat kell fizetni. Ez a franchise-díj a tetejéről és a felosztás előtt kerül levonásra.
A franchise-díj soha nem tűnik el. Ugyanezt a példát használva a 70/30-as felosztás és a $21K felső határ, de most adjunk hozzá egy 6%-os franchise díjat.
Ez esetben, amikor jutalékot keres, az ügynök 6%-ot fizet a jutalékából a cégnek, majd a maradékot 70/30 arányban felosztják, amíg el nem éri a $21K felső határát.
A felső határ elérése után minden keresett jutalék 6% lesz a tetejéről, a maradék pedig 100% a jutalékuk.
Ha nincs sapka, akkor a 6% és a kialkudott felosztás mindig a cégnek kerül kifizetésre.
Átalánydíj vagy “100% jutalék”
Néhány ingatlanügynökség “100% jutalékos brókerként” hirdeti magát, mondván, hogy ügynökeik minden lezárás után megkapják a jutalékuk teljes összegét.
Mégis lesz egy átalánydíj és/vagy tranzakciónkénti díj. Ezek a megállapodások nagyon eltérőek lehetnek.
Egy példa lehet, hogy az ügynök évi 3000 dollárt fizet. Ezt lehet előre fizetni vagy havonta fizetni. Ebben a példában fontos megjegyezni, hogy a 3000 dollárt attól függetlenül fizetik, hogy bármi lezárul-e.
Ezután, amikor egy tranzakció lezárul, az ügynök további 250 dollárt fizet tranzakciónként és 50 dollárt az E&O biztosításért.
E&O biztosítás
E&O az Errors and Omissions (hibák és mulasztások) kifejezés. Ez egy olyan biztosítási kötvénytípus, amely megvédi a brókert és az ügynököt az esetleges hibák vagy gondatlanság miatt ellenük benyújtott követelésekkel szemben.
A brókercégnek rendelkeznie kell E&O biztosítással, és az ügynökök minden évben befizetnek a biztosításba.
Brókerenként változó, hogy mennyi a szükséges ügynöki befizetés, és hogyan kell befizetniük a társaságnak.
Egyik például megkövetelheti, hogy minden évben előre befizessék. Mások lehetővé tehetik a havi befizetéseket.
Végezetül mások tranzakciónkénti díjat állapíthatnak meg. Mindenképpen meg kell kérdeznie a brókert, hogyan kezelik az E&O biztosítást a cégüknél.
Mennyit fizetnek az ingatlanügynökök a brókernek?
Az ingatlanügynökök által a brókernek fizetett összeg széles skálán mozog. Ez elsősorban attól függ, hogy milyen jutalékstruktúrában állapodtak meg.
A jutalékon kívül az ügynökök E&O biztosítást is fizetnek – a pontos összeg brókerspecifikus.
Kiegészítő díjak is lehetnek, mint például:
- ügyletkötési díjak
- adminisztrációs díjak
- franchise díjak
- iroda díjak
- nyomtatási díjak
- stb.
Mivel ez valóban az Ön által választott brókertől és a tárgyalt ügylettől függ, nincs egyetlen válasz arra a kérdésre, hogy “mennyit fizetnek az ingatlanügynökök a brókernek?”
A brókerek interjúztatásakor mindenképpen kérdezzen rá az összes díjra és költségre, amire számítania kell.
Vannak olyan ingatlanos cégek, amelyek alapfizetést fizetnek, vagy részmunkaidőben alkalmaznak?
Míg általában az ingatlanügynökök nem kapnak órabért, vannak olyan ingatlanos cégek, amelyek alapfizetést fizetnek. Még a brókercégen belül is vannak olyan csapatok, amelyek fizetnek fizetést.
A RedFin például alkalmazza ügynökeit – így a RedFin ügynök alapfizetést és jutalékot kap.
A csapatok esetében az egyik példa az, ha egy ügynök úgy dönt, hogy belső értékesítési ügynök (ISA) lesz – ami azt jelenti, hogy hívásokat intéz, hogy más ügynökök számára időpontokat állapítson meg.
Az ISA alapfizetést kaphat, plusz a jutalék bizonyos százalékát minden olyan találkozóért, amelyet megkötéshez vezetett.
Még sok olyan ingatlanközvetítő cég van, amely részmunkaidős ügynököket alkalmaz. Az ügynökök többsége azonban 100%-os jutalékkal dolgozik.
Az ingatlancégek kínálnak-e egészségbiztosítást és egyéb juttatásokat?
Mivel az ingatlanügynökök általában független vállalkozók, az ingatlancégek általában nem kínálnak juttatásokat vagy egészségbiztosítást.
Az Ingatlanközvetítők Országos Szövetségén (NAR) keresztül azonban létezik a REALTORS® Insurance Marketplace, amely a NAR tagjainak egészségügyi és wellness biztosítási terveket és termékeket kínál.
Az ingatlantársaság fizeti az Ön engedélyét?
Típusosan Ön maga fizeti az engedélyezési díjakat. Egyes brókercégek azonban, amelyek aktívan toboroznak új ügynököket, részt vehetnek az engedélyeztetés költségeiben, vagy néha akár teljes egészében fedezik azt.
Az ingatlancégek adnak Önnek leadeket?
Néhány bróker elmondaná Önnek az interjú során, hogy ők adnak leadeket ügynökeiknek. Gyakran azonban ez távol áll az igazságtól, különösen a nagyobb, több száz ügynökből álló brókercégek esetében.
Elképzelhető, hogy leadeket biztosítanak, és ezt gyakran meg is teszik, az irodájukban dolgozó legjobban teljesítők egy kis csoportjának, hogy a brókercégen belül tartsák az üzletkötésüket.
Új ügynökként NEM szabad elvárnia, hogy leadeket kapjon a brókerétől.
Mégis, sok bróker megtanítja Önnek, hogyan generáljon saját leadeket. Ne feledje, hogy új ingatlanközvetítőként meg kell majd küzdenie a leadekért.
Ezzel együtt van néhány alternatív leadgenerálási lehetőség, amely létezik a brókercégeknél.
Egyik példa a “padlóidő”, ahol rotációs rendszerben kell válaszolnia a potenciális ügyfelek bejövő hívásaira.
Egy másik példa a nyitott házak tartása más ügynökök számára a brókercégen belül. Ez lehetővé teszi az új ügynökök számára, hogy potenciálisan felvegyék a vevő ügyfeleket.
Ha az a terve, hogy szólóügynök legyen, ne menjen bele ebbe az üzletágba azzal a várakozással, hogy a brókercégek majd vezetőket biztosítanak Önnek. Ha fontos számodra, hogy rögtön az elején leadeket kapj, akkor erősen javaslom, hogy csatlakozz egy csapathoz.
Az ingatlanközvetítő cégek kiképeznek?
Igen, sok olyan ingatlanközvetítő cég van, amelyik kiképez téged, de vannak olyanok is, amelyek nem. Ez egy nagyon fontos szempont, amikor új ügynökként csak most kezdi az ingatlanos karrierjét.
Meg kell győződnie arról, hogy olyan ingatlanközvetítőt választ, amely kiterjedt képzési programmal rendelkezik, VAGY csatlakozik egy olyan csapathoz, amelyik képezni fogja Önt.
Akárhogy is, a képzés SzUPER fontos az ingatlanpiaci sikerhez.
Függetlenül attól, hogy a választott brókercég milyen szintű képzést biztosít, azt javaslom, hogy ne álljon meg itt. Mindig törekedjen arra, hogy folyamatosan fejlessze magát további oktatással, képzéssel és coachinggal.
Van számos képzési és coaching program, rendezvény és könyv, amelyek segítenek Önnek abban, hogy folyamatosan fejlessze készségeit. Nézze meg ezeket a forrásokat a folyamatos önfejlesztéshez:
- A legjobbra értékelt ingatlantrénerek listája
- A legjobbra értékelt ingatlanos könyvek listája
Az ingatlancégek végeznek háttérellenőrzést?
Nem, az ingatlancégek általában nem végeznek háttérellenőrzést. A háttérellenőrzést állami szinten végzik, amikor az ingatlanforgalmazói engedélyt kérelmezi.
Tanácsadás: Ha van valami a hátterében, ami piros zászlót vethet fel, kérjük, hozza nyilvánosságra. A háttérellenőrzés során elő fog kerülni, és akkor tisztességtelennek fog tűnni.
Jobb, ha feltárja és megmagyarázza. Azzal, hogy őszinte leszel, megmutatod az államnak, hogy függetlenül a múltadban elkövetett hibáktól, becsületes ember vagy azzal, hogy őszintén beszélsz róla.
Az ingatlanügynökségek végeznek drogtesztet?
Nem, az ingatlanügynökségek nem végeznek drogtesztet.
Mely ingatlanügynökségek a legjobbak új ügynökök számára?
Az új ügynökök számára azt javaslom, hogy olyan ingatlanügynökséghez csatlakozzanak, amely átfogó képzési programmal rendelkezik.
A Keller Williams, a First Team Real Estate, a Coldwell Banker néhány példa a jó képzési programmal rendelkező cégekre.
Minden bizonnyal több is van, így amikor egy brókercéggel beszél, érdeklődjön a képzésről.
A cégeknek általában van egy 4-12 hetes kezdeti kötelező képzésük az új ügynökök számára. Ne feledje, ha ön, mint ügynök hibázik, a bróker felelős. Ezért azt akarják, hogy az ügynökök jól képzettek legyenek.
Nagyon sokan rendelkeznek mentorprogrammal akár egy évig, akár bizonyos számú tranzakcióra, hogy egy erőforrást adjanak Önnek, amíg megtanulja, hogyan kezelje az ügyfeleket és a tranzakciókat.
A mentor általában az Ön jutalékának egy százalékát kapja.
Egy másik lehetőség az Ön számára megfelelő brókercég kiválasztására az, hogy kutassa fel a helyi ingatlanos csapatokat. Egy új ügynök rengeteget profitálhat abból, ha már a kezdetektől fogva csatlakozik egy csapathoz.
Ez esetben ugyanúgy végez kutatást, mint a brókercégek esetében, de ehelyett ingatlancsapatokat kutat.
A csapatokat általában egy vagy két sikeres ügynök vezeti. A brókercégekhez hasonlóan minden csapat másképp működik. Íme néhány előnye annak, ha csatlakozik egy csapathoz:
- Nagyon sokan biztosítanak neked leadeket;
- Egy kialakult márkával rendelkezel, amelyet kihasználhatsz;
- A marketingköltségeket fedezik;
- A tényleges napi tevékenységeken keresztül képeznek és oktatnak;
- Más emberekkel szorosan együtt tudsz dolgozni;
- Ez ugródeszkaként szolgálhat, mielőtt önálló ügynökké válnál.
Kérdezd meg a csapatvezetőket, és nézd meg, hogy jól illenek-e egymáshoz. Aztán, ha egyszer kiválasztod a csapatot, a brókercéget kiválasztják helyetted.
Azzal a brókercéggel fogsz menni, amelyiknél a csapatvezetőd van. Számos előnye van egy új ügynöknek, ha csatlakozik egy csapathoz.
Hogyan találja meg a megfelelő ingatlanszponzoráló brókert, akinél dolgozhat?
Itt van néhány módszer, amely segíthet kiválasztani egy ingatlanközvetítőt. Ezeket a módszereket személyesen én magam is használtam ingatlanügynökként.
Tegye meg a kutatást
Foglaljon időt arra, hogy leüljön és kutasson különböző cégek után a környéken. Az interneten rengeteg információ található – használja ki! Olvasson, olvasson, olvasson!
Kérdezze meg családtagjait és barátait
- kit használt, vagy kit használna otthonának eladásához?
- milyenek voltak a tapasztalatai?
- Megkérdezné újra ezt a brókercéget?
Kérdezzen meg más ingatlanügynököket a tapasztalataikról
- melyik céggel dolgoztak már?
- melyik a legnagyobb különbség?
- melyiket ajánlaná egy új ügynöknek?
Körbejárja a környékét és megnézi a táblákat az udvaron
Melyik ingatlanos cégekkel találkozik a legtöbbet? Ez szuper fontos, mert új ügynökként nyitott házakat akar majd tartani más ügynököknek, hogy saját leadeket generáljon.
Ha olyan céghez csatlakozik, amelynek kicsi a piaci részesedése, akkor nehéz lesz nyitott házakhoz jutni.
Használja az IngatlanMéhek Címtárát
Kezd azzal, hogy kiválaszt néhány helyi ingatlanközvetítő céget a környékéről a RealEstateBeesből.com eladói könyvtárából.
Ez a legjobbra értékelt helyi ingatlanközvetítő cégeket tartalmazza az egész Egyesült Államokban, amelyek minősítése a RealEstateBees.com platform saját algoritmusa alapján kerül kiszámításra.
Egy interjú több brókerrel
Ez egy KELLÉK. Sőt, ha franchise-ról van szó, akkor több, azonos márkanév alatt működő irodával is szeretne interjút készíteni.
A különböző tulajdonosok tulajdonában lévő franchise-irodák különbözőképpen működnek. Például előfordulhat, hogy végül 3 különböző ReMax irodával kell interjút készítenie.
Foglaljon időt, és ismerje meg a különböző cégeket. Fontos megérteni, hogyan működnek, és mit kínálnak mind pénzügyi, mind támogatási szempontból.
A szerzőről
Kristina Morales több mint 20 éves szakmai tapasztalattal rendelkező REALTOR®. Bachelor of Arts diplomáját üzleti menedzsmentből, valamint MBA diplomáját banki és pénzügyi szakirányon szerezte. Az ingatlanügyek előtt Kristina széleskörű karriert futott be a banki és pénzügyek területén. Pénzügyi karrierjét egy nyilvánosan jegyzett olaj- & gázipari vállalat kincstárnok-helyetteseként fejezte be Houstonban, TX-ben. Kristina különböző tapasztalatait hasznosítja, hogy a legjobb üzleteket tárgyalja ki ügyfelei számára, és nem csak a több mint 20 éves banki és pénzügyi tapasztalatát, hanem erős munkamorálját és pozitív energiáját is hozza az asztalra.
___
Ha Ön is szeretne szakértői tanácsaival hozzájárulni egy Önnek megfelelő témában, bátran jelentkezzen a Szakértői Hozzászóló Programunkba.
Mégis, ha szeretne szakértői tanácsaival hozzájárulni egy Önnek megfelelő témában, bátran jelentkezzen Szakértői Hozzászóló Programunkba.