Consumer Compliance Outlook

Consumer Compliance Outlook

By Richele S. Brady, Former Examiner, Federal Reserve Bank of San Francisco

Ez a cikk először 2009-ben jelent meg,1 amikor áttekintettük a X. rendelet szerinti letéti számviteli követelményekkel kapcsolatos gyakori megfelelési problémákat, és megvitattuk azokat a gyakorlatokat, amelyeket az intézmények figyelembe vehetnek a letéti számvitel megsértésének megelőzése érdekében.

A cikk első megjelenése óta a Federal Reserve a megfelelési vizsgálatok során továbbra is megfigyel letéti számviteli problémákat, beleértve a harmadik fél által a letéti számítások elvégzésére használt szoftverek használatából eredő jogsértéseket, amelyekről korábban nem esett szó. Ennek megfelelően felfrissítjük a cikket, hogy áttekintsük a gyakori letéti letéti számítások megsértését, megvitassuk a harmadik féltől származó szoftverekre való támaszkodás esetén felmerülő kockázatok csökkentésének módjait, és áttekintést adjunk a X rendelet 2013-as módosításáról, amely a lakáscélú jelzáloghitelekre kötött kényszerbiztosítások letéti számviteli követelményével egészült ki.

ESCROW COMPLIANCE ISSUES

A Szövetségi Tartalékrendszer állami tagbankokra vonatkozó vizsgálati adatai azt mutatják, hogy a X rendelet több letéti letéti követelménye is megjelenik a gyakori jogsértések között, többek között a következők:

• A letéti letéti elszámolási módszerek megértése;
• A letéti letét közzétételi nyilatkozatainak elkészítése;
• A letéti letét összegének meghatározása;
• Az éves elemzések helyes számlaegyenlegeket eredményeznek; és
• A szállítók igénybevételéből eredő problémák teljesítése.

Az alábbiakban ezeket a kérdéseket tárgyaljuk.

Letéti számlák elszámolási módszerei

A letéti számlák létrehozásakor és fenntartásakor a pénzügyi intézményeknek a következőket kell tenniük:2

• A letéti számla létrehozása előtt elvégezni egy letéti számlaelemzést, hogy meghatározzák azt az összeget, amelyet a hitelfelvevőnek a letéti számlára a létrehozáskor be kell fizetnie, valamint a hitelfelvevőnek a letéti számlára történő rendszeres befizetéseinek összegét;3
• Elkészíteni és átadni a hitelfelvevőnek egy kezdeti letéti számlakivonatot;4
• Elvégzi a letéti számla elemzését minden egyes letéti számla számítási év végén, hogy meghatározza a hitelfelvevő havi letéti számla befizetéseit a következő számítási évre;5
• A kezdeti és éves letéti számla elemzések felhasználásával meghatározza, hogy van-e többlet, hiány vagy hiány, és kiigazítja a számlát;6 és
• Egy éves letéti számlakivonatot készít és nyújt be a hitelfelvevőnek.7

Ezeket a letéti számlákkal kapcsolatos feladatokat a X rendelet 17. szakaszában (12 C.F.R. §1024.17) meghatározott számviteli szabályoknak megfelelően kell elvégezni. Ezen túlmenően a rendelet korlátozza a letéti számlákon tartható összegeket, valamint a kezdeti és éves kimutatások tartalmára vonatkozó konkrét követelményeket. Külön említést érdemel a 1024.17(c)(4) §-ban foglalt azon követelmény, hogy a hitelezőknek a számlaelemzés során nem egy tételes elemzést, hanem összesített elemzést kell végezniük. Az egy tételes elemzés minden egyes letéti tételt külön-külön vesz figyelembe, míg az összesített elemzés a számla egészét veszi figyelembe a letéti számlán lévő pénzeszközök elégségességének kiszámításához. Ez utóbbi szabály zavart okozott, ami azt eredményezte, hogy a letéti számlákon helytelen összegeket tartottak.

Eredeti letéti számlaelemzés és közzétételi nyilatkozat

A kezdeti letéti számlaelemzés és közzétételi nyilatkozat megalapozza a letéti számlát. Ezért fontos, hogy a számla létrehozásakor a következőket vegye figyelembe:

• Kezdeti letéti számlaelemzés. Az összesített számviteli szabályoknak való megfelelés szükséges a szükséges letéti összegek pontos kiszámításához. A hibák abból adódhatnak, hogy a szükséges számítások elvégzése során túlzottan az automatizált rendszerekre hagyatkoznak, illetve a személyzet nem ismeri eléggé a szabályokat. Példák a konkrét okokra:
• Kezdeti letéti letétek. A rendelet előírja, hogy a kezelőnek a letéti számla létrehozása előtt el kell végeznie egy letéti számlaelemzést.8 A kezdeti letéti letétek beszedése során gyakran előfordulnak túlszámlázások, mert e kezdeti elemzésben hibák fordulnak elő. A kezelő a hitelfelvevőtől olyan összeget számíthat fel, amely elegendő a kölcsönt biztosító ingatlanra vonatkozó terhek – például adók és biztosítások – megfizetéséhez, amelyek az ilyen befizetés(ek) utolsó befizetésétől a kezdeti befizetés időpontjáig terjedő időszakhoz kapcsolódnak, azzal a céllal, hogy a letéti számla számítási évének végére nulla egyenleget tervezzenek. A szerviz azonban nem számíthat fel a hitelfelvevőnek a letéti számláról történő éves befizetések becsült összegének egyhatodánál nagyobb összegű tartalékot.

A letéti letét összegében egyéb számítási vagy rendszerbeviteli hibák is eredményezhetnek hibákat. Néhány példa erre:

• A szabályozási korlátokat meghaladó, helytelen párnaösszegek használata;
• Többletösszegek beszedése, amikor az ingatlanadó részletét az elszámoláskor fizetik;
• A jelzálogbiztosítási (MI) díjak bevonása a párnaösszegekbe, amikor az MI díjakat havonta fizetik;
• Téves folyósítási dátumok használata a tevékenység előrejelzésében, például az esedékességi dátum használata a várható folyósítási dátumok helyett;
• A különálló letéti számlaelemek tételes kimutatásának elmulasztása; és
• A kiigazítások kerekítése páros dollárösszegre.

Éves letéti számlaelemzés és nyilatkozat

Ahogyan a kezdeti letéti elemzés hibái gyakran hibákat okoznak a kezdeti letéti befizetésben, úgy az éves számlaelemzés hibái is hibás számításokhoz vezethetnek, amelyek gyakran helytelen többlet-, hiány- vagy hiányösszegeket eredményeznek. Néhány tipikus ok:

• Téves kifizetési dátumok használata a következő évi tevékenység előrejelzésénél (pl., a tervezett kifizetések dátumának megváltoztatása hibás számlaegyenleg-előrejelzéseket eredményezhet);
• Téves számlaegyenlegek alapján többlet, hiány vagy hiány előrejelzése;
• Egy letéti számla 12 hónapnál hosszabb számítási időszak alapján történő elemzése;
• A biztosítási és/vagy adószámlák alapos felülvizsgálatának biztosítása a következő évre vonatkozó kifizetési összegek pontos előrejelzése érdekében;
• A szabályozási követelményeket vagy a jelzáloghitel-dokumentumokban elhelyezett alacsonyabb korlátozásokat meghaladó, helytelen párnaösszegek fenntartása; és
• A hitelfelvevő(k) 50 USD-t meghaladó többletösszegek visszatérítésének elmulasztása, amennyiben az 1024. § előírja.17(f)(2)(i). Ez nem vonatkozik arra az esetre, ha a kifizetés nem érkezik meg az esedékességtől számított 30 napon belül.9

Hasonlóan, a hibás éves letéti kimutatások általában hiányzó információkból erednek, például abból, hogy nem tartalmazzák az összes előírt elemet, vagy az éves elemzés hibáiból. Példák az éves kimutatásból gyakran hiányzó vagy hibás információkra:

• Az előre jelzett alacsony egyenleg oka (pl., párnát) nem érték el;
• Az előző évben a letéti számlára befizetett és onnan kifizetett teljes összegek; és
• Egy vagy több becsült befizetés vagy kifizetés hiányzik a számlaelemzésből.

A letéti számla éves kimutatásának tartalma

A szolgáltatók általában kötelesek10 éves letéti számlakivonatot készíteni, amely tartalmaz egy számlatörténetet, amely tükrözi a letéti számlán a letéti számla számítási évében a letéti számlán történt tevékenységet, valamint a számlán a következő évre vonatkozó tevékenység előrejelzését.11

A számlatörténet hiányos lehet, ha a hitel futamideje alatt megváltozik a kezelő. Szolgáltatóváltás esetén fontos, hogy az új kezelő biztosítsa, hogy megkapja a számlatörténetet az előző kezelőtől.

A letéti számítások elvégzéséhez harmadik féltől származó szoftverek használatának kockázatai

Egyes pénzügyi intézmények harmadik féltől származó szoftverekre támaszkodnak a letéti számítások elvégzéséhez és az előírt közzétételek elkészítéséhez. A szoftverszolgáltatókat, mint minden más szállítót, megfelelően kell kezelni a jogsértések kockázatának csökkentése érdekében. Az Outlook egy korábbi cikkében tárgyalta ezt a kérdést:

“Sok bank használ szállítói szoftvert a különböző hitel- és betéti termékekhez kapcsolódó fogyasztói tájékoztatók létrehozásához. A közzétételi szabályok elmúlt néhány évben történt módosításait követően néhány szállító elmulasztotta frissíteni szoftverét, ami különböző hibákat eredményezett a közzétételi formanyomtatványokon. Az ilyen jellegű problémák akkor merülnek fel, amikor a bankvezetés kizárólag a szállítóra hagyatkozik, anélkül, hogy saját független felülvizsgálatot végezne a közzétételi követelményekről annak biztosítása érdekében, hogy a szükséges változtatásokat végrehajtják. “12

A pénzintézetek emellett kontrollként rendszeresen ellenőrizhetik, hogy a szállító szoftvere helyesen végzi-e a letéti számításokat.

Additional Escrow Requirements for Borrowers with Hazard Insurance: §1024.17(k)(5)

A Dodd-Frank Wall Street Reform és fogyasztóvédelmi törvény13 végrehajtásáról szóló 2013. évi szabályalkotásban a Consumer Financial Protection Bureau (BCFP) a veszélybiztosítás fizetésére szolgáló letéti számlával rendelkező hitelfelvevőkre vonatkozó kényszerbiztosítási rendelkezéssel egészítette ki.14 Ha a hitelfelvevő több mint 30 napos késedelemben van a jelzáloghitel-fizetéssel, a rendelet általában megtiltja a hitelnyújtónak a kényszerbiztosítás megkötését. Ehelyett, hacsak a kezelő nem “kis kezelő” és nem felel meg bizonyos feltételeknek, vagy nem “nem képes pénzeszközöket folyósítani” (mindkettőt a következőkben tárgyaljuk), a kezelőnek ki kell fizetnie a meglévő biztosítás díját a hitelfelvevő letéti számlájáról, még akkor is, ha a letéti számlán nincs elegendő pénzeszköz a díj fedezésére.15 Ha a kezelő e rendelkezés alapján megelőlegezi a pénzt, kérheti a hitelfelvevőtől a visszafizetést16 .

Ezt a módosítást megelőzően a hitelezők hagyhatták, hogy a kockázati biztosítási kötvény megszűnjön, ha a hitelfelvevő több mint 30 napos késedelembe esett a jelzáloghitelével, és helyettesíthették azt egy kényszerhelyettesített biztosítási kötvénnyel, amely gyakran drágább.17 A végleges szabály preambulumában a BCFP kifejtette ezzel a gyakorlattal kapcsolatos aggályait:

A kényszerhelyettesített biztosítás általában lényegesen kevesebb fedezetet nyújt a hitelfelvevő ingatlanára, lényegesen magasabb díjköltség mellett, mint a hitelfelvevő által kötött kockázati biztosítási kötvény, amint azt alább az 1024.37. § kapcsán tárgyaljuk. … Ha a hitelező a hitelfelvevő kockázati biztosításáról szóló számlákat a letéti számla kezelésével kapcsolatban kapja, az a hitelező, aki úgy dönt, hogy nem fizet előleget a késedelmes hitelfelvevő letéti számlájára a hitelfelvevő kockázati biztosításának fenntartására, és hagyja, hogy ez a biztosítás megszűnjön, majd jóval nagyobb összeget fizet elő a hitelfelvevő letéti számlájára a kényszerhelyettesített biztosítási kötvény megszerzésére, indokolatlanul károsítja a hitelfelvevőt. Az 1024.17(k)(5) szakasz … védi a hitelfelvevőket az indokolatlan kényszerbiztosításoktól, ha a hitelezőnek nincs ésszerű alapja arra, hogy a díjat a hitelfelvevőre hárítsa.
– 78 Fed. Reg. at 10712

“Unable to Disburse Funds”

Az 1024.17(k)(5) szakaszban foglalt tilalom a kényszerített biztosítás megkötésére nem vonatkozik, ha a hitelező “nem képes a pénzeszközök kifizetésére.”

Ez akkor fordul elő, ha a hitelezőnek ésszerű alapja van azt feltételezni, hogy: 1) a hitelfelvevő biztosítását a fizetés elmaradásától eltérő okokból törlik (vagy nem újítják meg); vagy 2) az ingatlan üres. A BCFP azért vette fel az üres ingatlanokra vonatkozó kivételt, mert sok veszélybiztosítási szerződés nem fedezi az üres ingatlanok veszteségeit.

A szabályhoz fűzött kommentár példákat hoz fel azokra a helyzetekre, amikor a kezelőnek ésszerű alapja van azt feltételezni, hogy a hitelfelvevő biztosítását nem a fizetés elmaradása miatt mondják fel: (1) amikor a hitelfelvevő arról értesíti a kezelőt, hogy a hitelfelvevő felmondta a kockázati biztosítási fedezetet, és a kezelő nem kapott értesítést más kockázati biztosítási fedezetről, (2) amikor a kezelő a hitelfelvevő biztosításának felmondásáról vagy meg nem újításáról szóló értesítést kap a hitelfelvevő biztosítótársaságától, mielőtt a hitelfelvevő kockázati biztosításának kifizetése esedékessé válik, vagy (3) amikor a kezelő nem kap fizetési értesítést a hitelfelvevő kockázati biztosításának lejáratáig.18 Ha e feltételek bármelyike fennáll, a szolgáltató a 1024.17(k)(5) § alapján kényszerbiztosítást vásárolhat.

Kis szolgáltatói kivétel

A 12 C.F.R. 1026.41(e)(4)(ii) §-ban meghatározott “kis szolgáltatókra” korlátozott kivétel vonatkozik. A kis szervizek akkor is köthetnek kényszerbiztosítást, ha a kis szerviz képes a hitelfelvevő letéti számlájáról kifizetni az összeget, feltéve, hogy a hitelfelvevő költségei kisebbek, mint az az összeg, amelyet a kis szerviznek ki kellene fizetnie a hitelfelvevő meglévő kockázati biztosítási kötvényének fenntartásához.

A letéti számlák kockázatainak kezelése

A letéti számlákat kínáló intézmények a letéti számviteli rendszerek és közzétételek felülvizsgálatával kezelhetik a kockázatokat, hogy biztosítsák a 12 C.F.R. §1024.17 követelményeinek való megfelelést. Az ebben a cikkben tárgyalt letéti számviteli problémák és azok okainak elemzése a folyamat megkezdésekor segít abban, hogy ne kövesse el ugyanazokat a hibákat. A letéti számlákkal rendelkező vagy azokat kezelő hitelezőknek a következő gyakorlatokat is érdemes megfontolniuk a kockázatok kezelésének elősegítése érdekében:

• Tudja meg az egy tételes és az összesített elemzések közötti különbségeket. Ez a különbségtétel kulcsfontosságú tényező a letéti számlák elszámolási követelményeinek való megfelelésben.
• Végezzen rendszeres képzést a személyzetnek a letéti számlákra vonatkozó követelményekről, beleértve a letéti számlák közzétételének létrehozására használt szoftverplatform megfelelő használatára vonatkozó képzést.
• Végezzen rendszeres rendszertesztelést annak biztosítására, hogy a rendszerek pontosan végzik a letéti számlák elemzését.
• Vizsgálja át a jelzáloghitel-dokumentumokat a párnahatárokkal kapcsolatos megfogalmazások tekintetében, és biztosítsa, hogy a rendszerek megfeleljenek a szabályozási vagy a szerződéses párnahatároknak, attól függően, hogy melyik az alacsonyabb.
• A letéti számlákra vonatkozó követelményekre vonatkozó irányelvek és eljárások kidolgozása.
• Végezzen időszakos megfelelőségi felülvizsgálatokat és auditokat, amelyek kiterjednek a letéti számlák elszámolására, valamint a letéti számlák kimutatásaira.
• Periódikusan ellenőrizze, hogy a szállító számításai helyesek-e, és hogy a szállító végrehajtja-e a letéti követelményekre vonatkozó szabályozási változásokat.
• Hasonlóan a rendszerfrissítés vagy szoftverfrissítés utáni nyomon követés annak biztosítása érdekében, hogy a paraméterek nem változtak meg véletlenül, ami korábban nem létező problémát eredményezett.

Összefoglalás

A fogyasztókra gyakorolt lehetséges hatás és a hitelezőkre vonatkozó kockázatok miatt különösen fontos a kezdeti és éves letéti számlakivonatokra vonatkozó követelmények betartása. Bár ez a cikk néhány gyakorlati információt nyújt az intézmények számára a kockázatok kezeléséhez, nem foglalkozik kimerítően az összes letéti számlával kapcsolatos szabállyal, sem pedig a letéti számlák elszámolására vonatkozó szabályok összes összetettségével. Konkrét problémákat és kérdéseket az Ön jegybankjának fogyasztóvédelmi kapcsolattartójával vagy az elsődleges szabályozó hatósággal kell megvitatni.

Endnote

1 Richele Brady, “Escrow Accounting Rules: Are You in Compliance?” (Consumer Compliance Outlook, Second Quarter2009)

2 A letéti letétekre vonatkozó követelmények a 12 C.F.R. §1024.17-ben találhatók

3 12 C.F.R. §1024.17(c)(2)

4 12 C.F.R. §1024.17(c)(2)

5 12 C.F.R. §1024.17(c)(3)

6 12 C.F.R. §1024.17(c)(3)

7 12 C. F.R. §1024.F.R. §1024.17(1)

8 12 C.F.R. §1024.17(c)(2)

9 12 C.F.R. §1024.17(f)(1)(ii)

10 12 C.F.R. §1024.17(i)(l)

11 A letéti nyilatkozatra vonatkozó követelmény nem alkalmazandó, ha a hitel nem teljesít, vagy végrehajtás alatt áll, vagy a hitelfelvevő csődöt jelentett. 12 C.F.R. §1024.17(i)(2)

12 Cathryn Judd és Mark Jennings, “Vendor Risk Management- Compliance Considerations,” Consumer Compliance Outlook, Fourth Quarterth 2012.

13 78 Fed. Reg. 10696 (2013. február 14.)

14 78 Fed. Reg. 10714