A számítógép megmondta a cégnek, hogy mit ajánljon és mennyit kérjen. Nem volt szükség ingatlanügynökkel történő bemutatóra. Az Opendoor otthonok leendő vásárlói letölthetnek egy alkalmazást, amellyel kinyitják az ajtót.
A lakóingatlanok már régóta széttöredezett iparág. Egy ház bérlése, vásárlása és eladása általában azt jelenti, hogy helyi ingatlanközvetítők és helyi bérbeadók választékával kell foglalkozni, és mindenkinek az időbeosztását figyelembe kell venni.
Most az olyan cégek, mint az Opendoor, San Francisco legpezsgőbb startupjai között, a Wall Street stílusú hatékonyságot és a Szilícium-völgyi szoftvereket igyekeznek bevinni a lakásüzletbe.
Az Offerpad által eladásra kínált otthon Chandlerben, Ariz.
A Tollesonban lévő ház egyike annak a több ezer háznak a városszerte, amelyet az Opendoor és két versenytársa – a hirdetési óriás Zillow Group Inc. és az Offerpad Inc. – 2014 óta vásárolt meg, hogy megpróbálják tökéletesíteni a programozott házcserét. Tavaly közel 5000 házat vásároltak a metróövezetben, ami nagyjából minden 20 eladott meglévő házból egyet jelent. Az ingatlanok tranzakciós díjaira és mindarra hajtanak, amit az ingatlanok továbbértékesítésén meg tudnak keresni. Az árrés alacsony, ezért a mennyiségnek nagynak kell lennie.
Az utat járják, amelyet a mély zsebű befektetők egy másik csoportja járt be az elárverezési válság után: Wall Street-i cégek, amelyek külvárosi házakat vásárolnak fel és alakítanak át bérbeadásra. A high-tech flipperek gyakran követik a bérbeadó cégeket a városrészekbe, abban a reményben, hogy ez végső menedéket jelentő vevőket biztosít számukra, ha a lakáspiac elmérgesedne.
Pár háztömbnyire az Opendoor Tollesonban lévő eladásától található az első ház, amelyet a Blackstone Group LP 2012-ben vásárolt az Invitation Homes Inc. létrehozásához vezető úton, amely az ország legnagyobb egylakásos bérbeadója. A három hálószobás ház bérleti díja körülbelül 1200 dollár havonta. A kertvárosi részleg 520 házából több mint 40 az Invitation vagy három riválisa tulajdonában van az adónyilvántartás szerint.
A nagy befektetők ma már több mint 22 000 bérelhető házat birtokolnak Phoenix metropoliszában, és elég kifinomult lakáskereső algoritmusokat alkalmaznak ahhoz, hogy gyorsabban kiszúrják a jó iskolai körzetben lévő napfényes konyhát, mint ahogy egy eladó táblát ki lehet ütni az udvarra.
A fogyasztók számára mindez azt ígéri, hogy kevesebb gondot okoz majd a lakhatás. Az Invitation leendő bérlői és az Opendoor lakások potenciális vásárlói általában maguktól is beugorhatnak egy látogatásra, és online jelentkezhetnek vagy licitálhatnak.
Az eladók egy űrlap kitöltésével és néhány kép feltöltésével kérhetnek ajánlatot, majd ajánlatot kapnak. Be tudják ütemezni a költözést anélkül, hogy egy emberi vevő igényeihez kellene igazodniuk, és nem kell aggódniuk amiatt, hogy a vevő jelzáloghitelt kapjon.
Mivel az Opendoor, az Offerpad és a Zillow maguk is feldobják a házakat, mielőtt újra piacra dobják őket, az eladóknak nem kell megjavítaniuk a csöpögő csapokat, vagy megpróbálniuk a vevők ízlésére apellálni.
A vásárlók azt is tapasztalhatják, hogy néhány nagy szereplő túl nagy befolyást szerezhet az árakra és a legkívánatosabb környékeken való vásárlásban. Phoenixben a lakáspiac 2013-ban lehűlt, amikor a bérlakás-befektetők visszavonultak. Körülbelül egy évvel később, amikor a flipperek felpörögtek, a lakásárak ismét emelkedni kezdtek. Egy leendő vevőnek, akinek jelzáloghitelre van szüksége, nehéz dolga lehet egy nagy befektetővel szemben, aki készpénzes ajánlatot tesz egy házra.
A flippereknél emberi közvetítők is részt vesznek – a Willow küld egy embert, aki megvizsgálja a házat, mielőtt befejezi a vásárlást, és a három cég brókerekkel dolgozik együtt, akik részesedést kapnak a tranzakciós díjakból. Ezek a műveletek azonban végül elvehetik a munkát az értékesítési ügynököktől, az értékbecslőktől, a jelzálogügynököktől és a jogtulajdonosoktól.
Más munkaköröket is professzionalizálhatnak, ahol a rendszeres fizetés ritka. Az Offerpad, amely hajlamos a riválisainál bonyolultabb felújításokba belevágni, a HGTV-n látottakhoz hasonló lakásfelújító szakembereket és iparosokat, például festőket foglalkoztat teljes munkaidőben.
Mégis, ha a csökkenő piacon a lakásárak csökkennek, a high-tech flipperek bajba kerülhetnek a hitelezőkkel, és kénytelenek lesznek veszteségesen eladni a készletüket.
Arizona fővárosa ideális kísérleti terep. Ez az ország egyik leggyorsabban növekvő metropolisza. A házak viszonylag olcsók, és általában új építésűek és meglehetősen homogének, ami segíti az algoritmikus értékbecsléseket, amelyek a nagy bérbeadók és a házeladással foglalkozó cégek számára egyaránt iránymutatóak.
Mindeközben az arizonai törvények üdvözlik a kockázatvállalókat. A hitelfelvevők jogorvoslat nélkül elsétálhatnak, ami felerősíti a csődöket. A jelzáloghitelezők az elmaradt fizetéseket követően akár 120 napon belül is visszavehetik az ingatlant anélkül, hogy a bíróságot kellene bevonniuk. Márciusban az arizonai kormányzó olyan törvényt írt alá, amely csökkenti a bürokráciát és a díjakat az úgynevezett proptech vállalkozások számára, amelyek a házak tulajdonosváltását átalakítani próbáló cégektől a csúcstechnológiás otthoni funkciókat tervezőkig terjedhetnek.
A tömeges vásárlás máshol, például New Yorkban és Bostonban megfizethetetlenül drágának bizonyulhat. A Nagy-tavak környékén a házak drámaian eltérőek lehetnek évjáratuk és kialakításuk tekintetében, és ez megzavarhatja az árazási algoritmusokat.
A nagy bérbeadó befektetők már Phoenixen túlra költöztek, és több mint 300 000 bérleményt halmoztak fel országszerte, többek között Atlantában és Dallasban. A kiválasztott piacokon a házak hiányával szembesülve néhány nagy bérlakás-társaság üzletet köt a házépítőkkel, hogy új lakásokat építsenek csak nekik.
Az Opendoor, amely jelenleg 23 városban van jelen, 2020-ig további 27 városban tervezi az indulást. A Zillow célja, hogy havonta 5000 házat vásároljon meg országszerte, és öt éven belül évi 20 milliárd dolláros bevételt termeljen, alkalmazva az Arizonában tanultakat.
“Ez az e-kereskedelem hajnala az ingatlanok számára” – mondta Rich Barton, a Zillow vezérigazgatója. “Phoenix a nullpont.”
Opendoor’s Scottsdale, Arizona..,
A Wall Street-i befektetők körülbelül hét évvel ezelőtt érkeztek, amikor a befektetési cégek az ingatlanpiaci összeomlás után elkezdték felvásárolni a mélyponton lévő árveréseket, és bérbeadásra szánták őket.
Phoenix volt az egyik első hely, ahol az árak csökkentek. Alig néhány évvel korábban a fejlesztők sorsolásokat tartottak, hogy vevőket szedjenek ki a még megépítetlen lakótelepi házakra. 2011-re az elárverezett lakások áradata átlagosan közel 60%-kal csökkentette az árakat a válság előtti csúcshoz képest. A csempészek a ritkán lakott kertvárosokban lévő házakba költöztek, hogy a határ túloldaláról elrejthessék az emberrablás áldozatait anélkül, hogy a szomszédok miatt aggódniuk kellene.
A Wall Street-i cégek bőröndnyi készpénzzel küldték a vevőket az árverésekre. A Blackstone, a világ legnagyobb ingatlanbefektetője összefogott egy helyiekből álló csoporttal, akik már az összeomlás előtt is lakókocsiparkokba fektettek be.
2012 áprilisában az újonnan alakult Invitation Homes 100 700 dollárt fizetett árverésen az első házáért – a Tollesonban lévő 1200 dolláros bérleményért.
Az Invitationnak ma már több mint 80 000 háza van 17 piacon, köztük 7600 Phoenixben, és több mint 24 milliárd dollárra értékelik, beleértve a házakkal fedezett adósságot is.
A magántároló mágnás, B. Wayne Hughes körülbelül ugyanabban az időben indította el saját házvadászatát Phoenixben, amikor az Invitation tette, végül összeolvadt egy helyi versenytársával, így az American Homes 4 Rent körülbelül 3100 házat kapott a völgyben.
2014-ben Eric Wu, egy San Franciscó-i technológiai vállalkozó, aki házak vásárlásával és bérlésével segítette a főiskolai tanulmányait Arizonában, szülővárosát választotta, hogy tesztelje, lehetséges-e számítógépek segítségével lakásokat vásárolni és eladni.
Mr. Wu Opendoornak nevezte el digitális lakáskereskedését. A befektetők között vannak az Invitation alapítói, valamint maga a lakáskiadó óriás is. Az Opendoor első otthona Phoenix déli külvárosában, egy kukacfarm közelében volt. A tulajdonos, aki két évvel korábban 117 500 dollárt fizetett, elfogadta az Opendoor 165 000 dolláros ajánlatát.
Az Opendoor kicsinosította az ingatlant, és 200 000 dollárért újra piacra dobta. Néhány héttel később 193 000 dollárt fogadott el, ami 28 000 dolláros nyereséget jelent, nem számítva az adókat és a helyreállítási költségeket, amelyeket nem közöl.
Az első ház, amelyet az Opendoor Phoenix körzetében eladott.
Amikor egy háztulajdonos ajánlatot kér az Opendoor-tól, az algoritmusai az ingatlanügynökök által mindenhol használt tipikus adatokkal kezdik: a négyzetméterekkel és az összehasonlítható eladásokkal. Az algoritmusok olyan sajátos tényezőket is figyelembe vesznek, amelyek befolyásolhatják egy otthon értékét, mint például a golfpályák, felsővezetékek és zajos kereszteződések közelsége.
Az Opendoor készpénzzel fizet, levonva a díját, amely 6% és 13% között mozog, részben attól függően, hogy várhatóan mennyi ideig kell megtartania az otthont, mielőtt másik vevőt talál. A cég tavaly több mint 3100 házat vásárolt Phoenix környékén a nyilvános értékesítési adatok elemzése szerint, amelyet Mike DelPrete, a boulderi Coloradói Egyetem ingatlan-technológiai programjának vezetője készített.
Ossza meg gondolatait
Ön eladná otthonát egy high-tech flippernek, ha alacsonyabb árat kellene érte fizetnie? Csatlakozz a beszélgetéshez alább.
A befektetők 1,3 milliárd dollárt fektettek az Opendoorba, ami 3,8 milliárd dollárra értékeli a céget.
Amikor az Opendoor elindult, Brian Bairnek hasonló ötlete támadt. 2005-ben Phoenixbe költözött, miután eladta a családi tehetségkutató ügynökségét, mert a napfényt és az arizonai földbefektetései közelségét kereste. Amikor a piac megfordult, ingatlanügynöki engedélyt szerzett, abban a reményben, hogy a válságból új karriert csinálhat.
A bérbeadó cégeknek, köztük az Invitationnek segített elárverezett lakások megszerzésében, és azt tanácsolta az eladóknak, hogy költsenek pénzt gránit munkalapokra és rozsdamentes acélból készült készülékekre, hogy növeljék eladási áraikat. Néhányan azt javasolták, hogy vegye meg a házaikat, és csinálja meg ő maga. Meglátta a lehetőséget, és 2015-ben az Invitation Homes egyik alapítójával megalapította az Offerpadot.
Az Opendoorhoz hasonlóan az Offerpad is elektronikus zárakat és otthon-árképző algoritmusokat használ, de több időt és pénzt fordít a megvásárolt házak felújítására. A szintén nagy kockázati tőkebefektetéssel működő cég 13 metropolisz környékén vásárol házakat, bár a legnagyobb piaca továbbra is Phoenix, ahol saját bevallása szerint tavaly 1215 házat vásárolt.
Az Opendoor és az Offerpad a nagy bérbeadók számára készletforrásnak bizonyult. Az Attom Data Solutions ingatlaninformációs cég szerint a két cég által 2018-ban eladott több ezer lakás mintegy 10%-a került nagy bérbeadó befektetőkhöz.
A Zillow hirdetési óriás tavaly tavasszal érkezett Phoenixbe, hogy kipróbálja saját, számítógéppel vezérelt flipping stratégiáját.
A seattle-i cég, amelynek weboldalain és alkalmazásain havonta több mint 180 millió látogató fordul meg, bevételének mintegy kétharmadát az ingatlanügynököknek szóló hirdetések és ügyfélkapcsolatok értékesítéséből szerzi. A Zillow 2018 májusában vásárolta meg első házát, egy négy hálószobás ranchot egy délkeleti külvárosban 410 000 dollárért.
Az első ház, amelyet a Zillow megvásárolt és átverte Arizonában.
A felújítás után a Zillow 11 nappal később 425 000 dollárért jegyezte be – és végül 403 000 dollárért adta el, mintegy 2%-kal kevesebbért, mint amennyit fizetett.
A Zillow nem hagyta abba, továbbképezte számítógépes modelljeit és finomította stratégiáját. DelPrete úr szerint 2018-ban mintegy 400 házat vásárolt Phoenixben, 2019 első három hónapjában pedig további 348-at.
A Zillow célja végül az azonnali vásárlási programjának integrálása a tavaly megvásárolt call-center jelzáloghitelezővel, és annak átirányítása az online hitelek nyújtására. Az elképzelés az, hogy egy magánszemély a Zillow digitális platformjain keresztül képes legyen eladni a lakását, újat vásárolni és hitelt felvenni a vásárláshoz.
Sam Miller, a 10 000 tagú Phoenix-i Ingatlanügynökök Szövetségének megválasztott elnöke szerint a számítógép vezérelte házforgatók megjelenése csak a legújabb kihívás, amellyel az ügynököknek szembe kell nézniük a térségben. Amikor a fellendülés éveiben az árak az egekbe szöktek, sokan döntöttek úgy, hogy ingatlanügynökök nélkül adják el a lakásokat. A válság idején a bankok néhány kiválasztott ügynöknek osztották ki a visszavett lakások listáját. Most az ügynökök olyan eladóktól veszítik el a listákat, akik hajlandóak alacsonyabb árat elfogadni a házukért, mint amennyit a nyílt piacon kaphatnának a könnyebbségért cserébe.
“A Zillow és az Opendoor óriási kényelmet kínál, de ennek ára van” – mondta Miller úr. “Én azt mondom, hogy hozzuk őket.”
Christine Abbott márciusban éppen a Zillow-on nézegette az ingatlanokat, amikor felbukkant egy értesítés, amelyben megkérdezték tőle, hogy el akarja-e adni a cégnek az otthonát.
Valójában azóta akarta eladni a Scottsdale-i golfközpontban lévő társasházi lakását, amióta magánnyomozóként végzett munkája Las Vegasba vitte. Már kért ajánlatokat az Opendoor-tól és az Offerpad-tól, de elutasította őket, mert túl alacsonyak voltak.
A Zillow körülbelül másfél nappal azután tett ajánlatot, hogy feltöltötte az otthonáról készült fényképeket, és válaszolt egy képviselő utólagos kérdéseire. A 319 000 dolláros ajánlat több tízezer dollárral magasabb volt, mint a korábbi ajánlatok. Elfogadta, két héten belül lezárta az eladást, és Nevadába költözött.
Az Abbott asszony örült, hogy elkerülhette a háza bemutatásra kész állapotban tartásával járó gondokat. “A költözés az egyik legnagyobb stresszforrás az életben” – mondta. “Ha tehetünk valamit, hogy megspóroljuk a bosszúságot, akár meg is tehetjük.”
A phoenixi metropolisz környékének látványa.
Az írást Ryan Dezembernek a [email protected] és Peter Rudegeairnek a [email protected]
címre küldte.