A bérbeadás előnyei és hátrányai

A bérleti szerződés a hagyományos lakáshitelek alternatívája. A vevők és az eladók egyaránt profitálhatnak ezekből a megállapodásokból, de lényeges, hogy mindenki tisztában legyen a kockázatokkal. Az ilyen megállapodások kezdetben nagyban hasonlítanak a hagyományos bérleti szerződésekre, amelyeket a bérbeadók és a bérlők aláírhatnak. A szerződés azonban a bérlőnek kizárólagos jogot biztosít arra is, hogy a jövőben egy meghatározott időpontban megvásárolja a lakást. Az előre és a megállapított havi bérleti díj részeként befizetett pénz egy része szintén a vételárba megy.

Az ilyen megállapodást bármely két fél megkötheti, de néha a megfizethető lakások létrehozását vagy a városrészek újjáélesztését célzó lakásprogramok részeként alkalmazzák.

Ár-bérleti díj arány

Az ár-bérleti díj arány a vásárlás és a bérlés viszonylagos megfizethetőségét méri egy lakáspiacon. Ezt úgy számítják ki, hogy az adott piacon egy adott időszakban eladott lakások átlagárát elosztják az ugyanezen a piacon 12 havi átlagos havi bérleti díjjal.

Például az USA-ban eladott lakások átlagárát. 2019 harmadik negyedévében 382 700 dollár volt, míg az ugyanebben az időszakban országszerte fizetett átlagos havi bérleti díj 1471 dollár volt. Tehát, hogy megkapjuk az ár-bérleti díj arányt, elosztjuk a 382 700-at 17 652-vel (1471 szorozva 12-vel), és 21,68-at kapunk. Minél magasabb az arány, annál kedvezőbb a piac a bérlés szempontjából. Minél alacsonyabb az arány, annál kedvezőbb a piac a vásárlás szempontjából.

Természetesen az átlagos lakásárak és bérleti díjak piacról piacra változnak, így az országos átlag alig nyújt többet egy általános áttekintésnél. A pontosság érdekében a számításokat az aktuális adatokra kell alapoznia ott, ahol vásárolni vagy bérelni tervez. Feltérképeztük azt a 10 amerikai várost, ahol a legmagasabb és a legalacsonyabb az ár-bérleti díj arány.

Miért érdemes bérleti díjjal vásárolni?

A bérleti joggal rendelkező programok vonzóak lehetnek a vásárlók számára, különösen azok számára, akik arra számítanak, hogy néhány éven belül erősebb pénzügyi helyzetbe kerülnek. Az előnyök közül néhány:

• Vásárlás rossz hitellel: Azok a vevők, akik nem tudnak lakáshitelhez jutni, bérleti szerződéssel kezdhetik meg a lakásvásárlást. Idővel dolgozhatnak a hitelpontszámuk újjáépítésén, és talán képesek lesznek hitelt felvenni, ha végre eljön a házvásárlás ideje.
• Rögzítsék a vételárat: Azokon a piacokon, ahol a lakásárak emelkednek, a vevők megállapodhatnak, hogy a mai áron vásárolnak, és a vásárlásra több év múlva kerül sor. A vevőknek lehetőségük van visszalépni, ha a lakásárak csökkennek, bár az, hogy ennek van-e értelme pénzügyileg, attól függ, hogy mennyit fizettek a megállapodás keretében.
• Próbavásárlás: A vevők lakhatnak egy otthonban, mielőtt elköteleznék magukat az ingatlan megvásárlása mellett. Ennek eredményeként megismerhetik a házzal kapcsolatos problémákat, a rémálomszerű szomszédokat és egyéb problémákat, mielőtt túl késő lenne.
• Kevesebbet kell költözni: Azok a vevők, akik elkötelezték magukat egy ház és környék mellett (de nem tudnak vásárolni), bekerülhetnek egy olyan házba, amelyet végül meg fognak venni. Ez csökkenti a költözés költségeit és kellemetlenségeit néhány év múlva.
• Építsenek tőkét: Gyakorlatilag a bérlők nem építenek tőkét ugyanúgy, mint a lakástulajdonosok. A kifizetések azonban felhalmozódhatnak, és jelentős összeget biztosíthatnak, amelyet a lakásvásárlásra lehet fordítani.

Miért érdemes eladni bérleti díjjal?

Az eladóknak is előnyös lehet a bérbeadásos konstrukció:

• Több vevő: Ha gondjai vannak a vevők vonzásával, akkor olyan bérlőknek is értékesíthet, akik remélik, hogy a jövőben vásárolni fognak.
• Jövedelemszerzés: Ha nem kell azonnal eladnia, és a pénzt egy másik előlegre fordíthatja, akkor bérleti bevételre tehet szert, miközben az ingatlan eladása felé halad.
• Magasabb ár: Magasabb eladási árat kérhet, ha bérbeadásra kínálja az ingatlant. Az emberek hajlandóak lehetnek többet fizetni a lehetőségért. A bérlők lehetőséget kapnak arra is, hogy megvásárolják a házat – amit talán soha nem használnak ki -, de a rugalmasság mindig többe kerül.
• Befektetett bérlő: Egy potenciális vevő nagyobb valószínűséggel vigyáz az ingatlanra és jobban kijön a szomszédokkal, mint egy bérlő, akinek nincs bőre a játékban. A bérlő/vevő már befektetett az ingatlanba, és érdekelt annak fenntartásában.

Hogyan működik

A bérleti jogról szóló tranzakcióban, más néven bérleti opcióban minden tárgyalható. Mind a vevő, mind az eladó beleegyezik bizonyos feltételekbe, és minden feltétel módosítható, hogy mindenki igényeinek megfeleljen.

A vevő és az eladó a szerződésben rögzíti a lakás vételárát. Valamikor a jövőben a vevő ezen az áron vásárolhatja meg a lakást – függetlenül attól, hogy a lakás valójában mennyit ér. Az ár meghatározásakor nem ritka a jelenlegi árnál magasabb ár, hogy figyelembe vegyék az otthonok értékének előre jelzett növekedését. Ha az otthon értéke a vártnál gyorsabban emelkedett, a dolgok a vevő javára válnak. Ha a lakás veszít az értékéből, a bérlő kihátrálhat az üzletből. A vevők általában jelzáloghitelt igényelnek, amikor eljön az idő a lakás megvásárlására.

A vevők általában előre opciós prémiumot fizetnek, gyakran a végső vételár 5%-a körül. Ez a befizetés lehetőséget – de nem kötelezettséget – ad a vevőnek arra, hogy valamikor a jövőben megvásárolja a lakást. A befizetés nem visszatérítendő, de a vételárba beszámítható.

A szerződések a havi bérleti díj összegét is rögzítik, de a bérlő jellemzően minden hónapban fizet egy kicsit többet. A többletösszeget általában a végső vételárba beszámítják, így csökkenti azt az összeget, amelyet a vevőnek a lakás megvásárlásakor elő kell teremtenie. A többletbérleti díj nem visszatérítendő. Ez kompenzálja az eladót, amiért vállalja, hogy nem adja el az ingatlant másnak, amíg a bérlővel kötött megállapodás meg nem szűnik. A szerződések azt is meghatározzák, hogy ki a felelős a karbantartásért a bérleti időszak alatt.

Buktatók a bérbeadás során

Semmi sem tökéletes, és ez vonatkozik a bérbeadási programokra is. Ezek az ügyletek bonyolultak, és mind a vevőket, mind az eladókat érhetik kellemetlen meglepetések.

Kockázatok a vevők számára

A bérleti szerződés megkötése előtt többek között a következőket kell figyelembe venni:

• Pénzvesztés: Ha nem veszi meg a lakást, elveszíti a kifizetett pluszpénzt. Az eladók kísértésbe eshetnek, hogy megnehezítsék vagy vonzóvá tegyék az Ön számára a vásárlást, hogy zsebre tehessék a befektetését.
• Lassú haladás: Lehet, hogy azt tervezi, hogy javítja a hitelképességét vagy növeli a jövedelmét, hogy az opció lejártakor jogosult legyen hitelre, de előfordulhat, hogy a dolgok nem úgy alakulnak, ahogyan tervezte.
• Kevesebb kontroll: Még nem az Ön tulajdonában van az ingatlan, így nincs teljes kontrollja felette. A bérbeadója leállíthatja a jelzálogfizetéseket, és elveszítheti az ingatlant az ingatlan elárverezése miatt, vagy előfordulhat, hogy a nagyobb karbantartási tételekkel kapcsolatos döntések nem az Ön hatáskörébe tartoznak. Hasonlóképpen, a bérbeadója elveszíthet egy ítéletet, vagy abbahagyhatja az ingatlanadó fizetését, és végül zálogjoggal terhelheti az ingatlant. A megállapodásnak mindezekre a forgatókönyvekre ki kell térnie. A bérbeadó nem adhatja el, amíg önnek opciós joga van az ingatlanra, de a jogi csatározások mindig nagy fejfájást és kiadást jelentenek.
• Csökkenő árak: Az ingatlanárak csökkenhetnek, és előfordulhat, hogy Ön nem tudja újratárgyalni az alacsonyabb vételárat. Ekkor marad a lehetőség, hogy elveszted az összes opciós pénzedet, vagy megveszed a házat. Ha a hitelezője nem hagyja jóvá a túlméretezett kölcsönt, akkor a zárásra plusz pénzt kell hoznia az előlegre.
• A késedelmes fizetések fájnak: A megállapodástól függően, ha nem fizeti időben a bérleti díjat, elveszítheti a vételi jogot, az összes extra befizetésével együtt. Bizonyos esetekben megtarthatja az opciót, de a havi extrafizetését nem számolják bele, és nem növeli az esetleges vásárláshoz felhalmozott összeget.
• Lakáskérdések: Előfordulhat, hogy az ingatlannal kapcsolatban olyan problémák merülnek fel, amelyekről addig nem tud, amíg meg nem próbálja megvásárolni – például tulajdonjogi problémák. Kezelje a bérbeadással történő vásárlást úgy, mint egy valódi vásárlást. Végeztessen ellenőrzést és tulajdonjogi vizsgálatot, mielőtt belevágna.

Kockázatok az eladók számára

Az eladóknak többek között a következő kockázatokkal kell szembenézniük, amikor bérleti szerződést kötnek:

• Nincs bizonyosság: Lehet, hogy a bérlője nem vásárol, ami azt jelenti, hogy újra kell kezdenie az egészet, és másik vevőt vagy bérlőt kell találnia – de legalább a plusz pénzt megtarthatja.
• Lassú pénz:
• Hiányzó értéknövekedés: A bérleti szerződés aláírásakor általában rögzít egy eladási árat, de előfordulhat, hogy a lakásárak gyorsabban emelkednek, mint amire számított. Ezt el kell fogadnia, vagy várnia kell egy darabig a vételi opció felajánlásával.
• Csökkenő lakásárak: Az ingatlanárak csökkenhetnek, és ha a bérlője nem vásárol, jobban járt volna, ha egyszerűen eladja az ingatlant.
• Hibák felfedezése: A vevők felfedezhetnek olyan hibákat, amelyekről Ön nem tudott, és úgy dönthetnek, hogy nem vásárolnak. Például lehet, hogy a vízvezeték megfelelő egy párnak, de nem egy ötfős családnak. Bár ez a hiba a korábbi lakhatási körülmények között soha nem merült fel, most már olyan probléma, amelyet ki kell javítania vagy a leendő vevőkkel közölnie kell.