VA Residual Income Chart and Income Guidelines for VA loans

I omkring et årti har procentdelen af VA-lån i tvangsauktion konstant været den laveste blandt alle realkreditlånstyper. Det er en succeshistorie, der har ramt overskrifterne flere gange og ser ingen tegn på at aftage.

For långivere er VA-hypoteser de sikreste. Ingen spørgsmål er stillet.

Dette ser ud til at være en anomali, men det er det i virkeligheden ikke. VA-lån kræver ingen udbetaling, hvilket synes at være i modstrid med den konventionelle visdom om, at lavere egenkapital er lig med højere misligholdelsesprocent. Desuden er kreditkravene mindre strenge end for alternative realkreditlånstyper.

Men disse funktioner er ikke ansvarlige for stabiliteten og sikkerheden i VA-programmet. Et amalgam af snedige faktorer er årsagen hertil. En af de mest kendte faktorer, som i øvrigt er ret unik for VA-programmet, er dets home retention service.

Det er en skarpt drevet interventionsplan fra VA-embedsmænd i risikobetonede realkreditlån på randen af tvangsauktioner. Siden realkreditkrakket har denne indsats reddet over 500.000 VA-husejere fra tvangsauktion af deres ejendom. Alene i 2015 undgik mere end 90.000 tvangsauktioner takket være disse VA-specialister.

En anden vigtig faktor er at sikre sig fra starten, at en militær låntager vil være i stand til at have råd til realkreditlånet over tid. Denne tunge tage på overkommelighed tager en flerfacetteret, holistisk tilgang, som denne artikel vil uddybe pedantisk.

Selvfølgelig drejer det sig om indkomstbeløbet, men det er også relativt til typen af indkomst, udestående gæld og fremtidige indkomstudsigter.

Tal med VA-långivere og få aktuelle satser

Hvorfor VA-indkomstkontrol er nødvendig

Det korte svar er for långivere at få et fuldstændigt billede af en låntagers evne til at håndtere realkreditbetalinger.

Det er lige så meget en beskyttelse for långivere mod høje misligholdelsesrater, der ville påvirke deres forretning negativt, som det er en beskyttelse for låntagere mod dyre realkreditlån, som de ikke har råd til at betale af i det lange løb, hvilket ellers ville sætte dem op til hjertesorger af tvangsauktion og et tungt slag på deres kredit.

En grundig indkomstkontrol er effektivt en win-win-retningslinje.

Hvad VA Loans Income Requirements Entail

Den række indkomsttyper VA långivere accepterer er forskelligartet. Et vigtigt krav er dog, at indkomsten SKAL stamme fra fuldtidsbeskæftigelse.

Med fuldtidsbeskæftigelse fastsætter långivere et minimum på 30 arbejdstimer om ugen.

Dette krav er ikke udtrykkeligt rettet mod ansatte hos traditionelle arbejdsgivere. Selvstændige erhvervsdrivende kvalificerer sig også, så længe indkomsten fra deres selvstændige erhvervsdrivende har en historie på mindst TO (2) år.

Långivere vil se på dine seneste føderale indkomstskattedeklarationer for at fastslå kvalificeret indkomst. Desuden ønsker långivere for det meste indkomst fra selvstændig virksomhed, der viser en væsentlig stigning fra år til år.

Men hvad sker der, når du ikke har fuldtidsbeskæftigelse hos en traditionel arbejdsgiver eller er selvstændig på fuld tid? En långiver kan bruge deltidsindkomst, hvis den er “konsistent.”

Långivere vil være sikre på, at deltidsindkomsten har en to (2) års historie, og at du sandsynligvis vil fortsætte med at tjene den i mindst de næste tre (3) år.

Ud over deltidsindkomst kan långivere acceptere andre indkomstkilder såsom pension, udbytte eller renter, så længe de samme regler om konsistens gælder for dem.

VA kvalificerende indkomsttyper

Løn/W-2 indkomst
LES stipuleret militær indkomst
Selvstændig indkomst; defineret som indkomst fra virksomheder, hvori låntageren har mindst 25 % ejerandel. Anvendes kun, når den følger den anførte regel om konsekvens. Låntager SKAL fremlægge:
- Personlige selvangivelser, der går to (2) år tilbage (med alle skemaer)
- K-1, 1120 eller 1120S, hvis det er relevant
- Balance og år-til-dato resultatopgørelse
- Underskrevne 8821- eller 4506-formularer; for at hjælpe långiver med at anmode om kopier af dine selvangivelser fra skattevæsenet.
Andet job; kun anvendt, når det følger den anførte regel om konsistens
Bonus eller overtidsindkomst; kun anvendt, når det følger den anførte regel om konsistens. Långiverne anvender gennemsnittet af de sidste TO års indkomst.
Deltidsindkomst; anvendes kun, når det følger den anførte regel om konsekvens.
Sæsonarbejde; den anførte regel om konsekvens lempes til to (2) års historik og viser blot, at der er stor sandsynlighed for at komme tilbage på arbejdsmarkedet efter hvert jobafbrud.
Lejeindtægter; med forbehold af følgende retningslinjer
- Indkomst fra pensionister eller værelseskammerater i en enfamilieejendom, som låntageren selv skal bebo, tæller ikke med.
- Lejeaftalen på den lejede ejendom; eller
- Skatteopgørelser, der viser de faktiske lejeindtægter, der går to (2) år tilbage i tiden
- Låntageren kan blive bedt om at fremlægge bevis for erfaring som udlejer og reserve indeholdende tre måneders betaling af pant i udlejningsejendomme vist gennem kontoudtog.
Provision; långivere bruger gennemsnittet af de sidste TO års modtagne provisioner. Låntageren skal fratrække forretningsudgifter, der ikke er refunderet, fra bruttoindkomsten.
Renter og udbytte; den anførte regel om konsistens er lempet til kun at påvise to (2) års historik for modtagelse. Udelukker planer for geninvestering af udbytte og SKAL ledsages af en dokumentation for en betydelig aktivreserve, der er til rådighed efter lukning af realkreditlånet.
Tilgodehavender; den anførte regel om konsistens er lempet til en historik på mindst 12 måneder og BØR IKKE udløbe inden for TRE (3) år. Långiverne vil bruge den som en kompenserende faktor, hvis den udløber inden for TRE (3) år.
Børnebidrag, underholdsbidrag eller separatbidrag; långiverne kræver ikke, at låntagerne oplyser denne indkomsttype. Låntagere er dog frit stillet til at bruge denne indkomst med følgende retningslinjer:
- Levere en kopi af skilsmissedekret og børnebidragskendelse, hvis det er relevant
- Demonstrere rettidig betaling for de sidste tolv (12) måneder
- Demonstrere, at rettidig betaling vil fortsætte i mindst TRE (3) år
Pensionering/indkomst fra social sikring; den anførte regel om konsistens lempes til kun at sikre, at indkomsten IKKE må udløbe inden for TRE (3) år.

Non-Qualifying VA Income Types

Gambling eller lotterigevinster
Indkomst fra arbejdsløshedsunderstøttelse
Engangspræmier
Engangsydelse fra en arbejdsgiver
Isoleret betaling fra en arbejdsgiver
Indkomst fra ikke-erhvervsdrivende medlåntagere
En hvilken som helst indkomst, der ikke har nogen konsekvent historie eller verificeret sandsynlighed for fortsættelse

Tal med VA långivere og få aktuelle satser

VA Loan Income Limit

Det USDA realkreditprogram, der specifikt er rettet mod moderat-, lav- og meget lavindkomstfamilier i landdistrikterne har logisk nok et indkomstloft, over hvilket en låntager ikke er kvalificeret.

Det VA-låneprogram har ikke et sådant loft (det samme som FHA-låneprogrammet). VA tager kun hensyn til din indkomst i den forstand, at den er en afgørende faktor for din evne til at få råd til et realkreditlån, og intet andet.

Skulder i forhold til indkomst (DTI)

Du har måske en stor indkomst. Men hvis du har masser af udestående gæld, vil du ikke have nok indkomstrester til at betale ny gæld af. Dette er den grundlæggende præmis for långivere, der lægger vægt på en låntagers gæld til indkomstforhold.

DTI-forholdet er, som navnet antyder, en sammenligning af din gæld og din månedlige bruttoindkomst.

Typer af DTI-forhold

Front-end-forhold

En anden navnevariant er forholdet mellem pant og indkomst. For at beregne dette forhold dividerer långiveren den forventede månedlige realkreditbetaling med din månedlige bruttoindkomst. Denne forventede realkreditbetaling omfatter typisk hovedstol, renter, forsikringer og skatter.

For eksempel, hvis du tjener 4.000 dollars og har til hensigt at tage et lån med en kumulativ månedlig betaling på 1.000 dollars, så er MTI-forholdet 25 % (1.000 dollars/4.000 dollars*100).

Back-End Ratio

Dette forhold bringer alle dine nuværende gældsforpligtelser (såsom personlige lån, billån og kreditkortgæld) i fokus, lægger dem sammen med dit forventede realkreditlån og dividerer derefter dine kumulative månedlige gældsbetalinger med din månedlige bruttoindkomst.

Bemærk, at husholdningsudgifter, forsikringer og forsyningsbetalinger typisk ikke tæller som gæld.

Mens de fleste større lånemuligheder, såsom FHA og USDA, bruger både front- og back-end ratioer, bruger VA kun back-end ratioet.

Generelt gælder det, at jo lavere dit DTI-forhold er, jo højere er din evne til at få råd til et realkreditlån. Långivere fortolker således en høj DTI-ratio som et rødt flag.

Acceptabel DTI-ratio på VA-lån

Teknisk set er der ingen maksimal DTI-ratio for VA-lån. Men långivere fastsætter deres egne maksimale DTI-krav. Generelt fastsætter VA-långivere en maksimal grænse for DTI-forholdet på 41 %. Dette er dog ikke en absolut grænse. En højere DTI-ratio udløser kun yderligere lag af skattemæssig kontrol. Det er således tænkeligt, at låntagere med et højere DTI-forhold kan få adgang til VA-lån i udvalgte tilfælde.

Dette er fra sag til sag. Og disse låntagere ville ofte besidde kompensere for højere DTI-forhold med stærkere faktorer såsom fremragende kredit eller flere penge i reserve.

Derfor, mens der findes en teoretisk grænse, baserer långivere godkendelsesbeslutninger på grundige gennemgange af hele den enkelte låntagers økonomiske situation.

VA Restindkomst

DTI-forholdet beregner den procentdel af bruttoindkomsten, som låntageren ville bruge til månedlige gældsbetalinger. Restindkomst henviser til, hvor mange penge der er tilbage af en låntagers månedlige bruttoindkomst, efter at låntageren har betalt de månedlige gældsbetalinger, skatter og boligudgifter, forsyningsselskaber og andre forpligtelser (såsom børnebidrag).

Det beløb, der er tilbage, er din restindkomst, disponible eller diskretionære indkomst. Du vil bruge denne disponible til typiske familiebehov, såsom tøj, mad, benzin osv.

Det kan være vanskeligt at opfylde alle økonomiske forpligtelser, hvis du ikke har en betydelig restindkomst. En betydelig restindkomst kan tjene som en stødpude mod forsinkede betalinger i tilfælde af en krise. Derfor sætter långivere en minimumsgrænse for den restindkomst, som en låntager SKAL have for at kvalificere sig til et VA-hypotheklån. I modsætning til grænsen for DTI-forholdet er denne grænse dog ikke ensartet.

Restindkomstkravet for en låntager afhænger af:

Lokalisering af det hus, låntageren har til hensigt at købe
Antal personer, der vil bo i huset
Lånets størrelse

VA Residual Income Chart

Regioner

Nordøst: Connecticut, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvania, Rhode Island, Vermont

Midtvest: Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, North Dakota, Ohio, South Dakota, Wisconsin

Syd: Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, North Dakota, Ohio, South Dakota, Wisconsin

Alabama, Arkansas, Delaware, D.C., Florida, Georgia, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, North Carolina, Oklahoma, Puerto Rico, South Carolina, Tennessee, Texas, Virginia, West Virginia

Vest: Alaska, Arizona, Californien, Colorado, Hawaii, Idaho, Montana, Nevada, New Mexico, Oregon, Utah, Washington, Wyoming

Tabel over VA-residualindkomster pr. region
For lånebeløb på 79 dollars,999 og derunder
Familiestørrelse	Nordøst	Midtvest	Syd	Vest




				$1,004
over 5	Tilføj 75 $ for hvert yderligere medlem op til en familie på 7 personer.

Tabel over VA-residualindkomster efter region
For lånebeløb på 80 dollar,000 og derover
Familiestørrelse	Nordøst	Midtvest	Syd	Vest



	$1,025	$1,003	$1,003	$1,117
	$1,062	$1,039	1,039	1,158
over 5	Tilføj 80 $ for hvert yderligere medlem op til en familie på 7 personer.

VA Restindkomst og DTI-ratio

Beregningsmetoden samt arten af grænserne for restindkomst og DTI-ratio kan variere. Långiverne tager dog hensyn til dem sammen og ikke isoleret set. Således er grænserne for restindkomst i skemaet ovenfor for låntagere, hvis DTI ikke er over 41%.

Långivere kræver, at låntagere med en DTI på over 41% har 20% højere restindkomst. Hvis DTI-forholdet for en familie på tre personer i Oklahoma (South) f.eks. er 44 % (højere end 41 %), vil kravet til restindkomst være 20 % højere end standardkravet (889 USD), som er 1 067 USD.

Bemærk, at kravet til disponibel indkomst for medlemmer af tjenesten i aktiv tjeneste er 5 % mindre end standardkravet hos nogle långivere.

Employment Checks

Din indkomst er betydelig, din gæld og restindkomst er inden for acceptable grænser, men långivere skal stadig afkrydse endnu et felt med hensyn til indkomst. Det er stabilitet.

En stabil indkomst sikrer, at du er i stand til at foretage rettidige betalinger kontinuerligt. For at bestemme sandsynligheden for indkomstkontinuitet vil långivere anmode om en beskæftigelsesverifikation, der går to år tilbage i tiden. Långivere vil kræve en rimelig forklaring på enhver konstateret mangel på beskæftigelse.

I visse tilfælde kan långiveren medregne den tid, som låntageren har brugt på at uddanne sig til sit erhverv (f.eks. sygeplejeskolen), som en del af de to år.

Långiveren vil desuden forsøge at sikre sig, at du fortsat vil modtage indkomst fra dit fastsatte job i mindst de næste tre år efter at lånet er lukket.

Hvis en låntager imidlertid planlægger at gå på pension inden for de første tre år, vil långiveren foretage indkomstkontrol ved hjælp af forventet indkomst efter pensionering, socialsikringsydelser og lignende indkomsttyper. Långivere kan også bruge tillæg for sæsonarbejde som legitime indkomstkilder i nogle tilfælde.

Når du kommer til kort: Tweaking the Numbers

I nogle situationer kan låntagere have metrikker, der ikke opfylder acceptable retningslinjer, såsom en høj DTI-ratio uden tilsvarende høj restindkomst. I disse scenarier kan låneansvarlige rådgive dig til at s

Låneansvarlig vil derefter pille ved tallene, indtil han/hun identificerer et sweet spot-tal, som du har råd til at tilbagebetale, samtidig med at det sikres, at du opfylder de nødvendige indkomst- og kreditkontroller/retningslinjer.