Det er fyldt med udfordringer at starte en karriere i ejendomsbranchen. Når du har arbejdet hårdt på at få din licens, er dit næste skridt at finde den rigtige sponsormægler at arbejde for. Da mæglerfirmaer varierer meget efter modeltyper og kommissionsdelingsstrukturer, er det vigtigt først at finde ud af, hvad der vil være bedst for dig som ny agent.
For at hjælpe dig med din forskning har Real Estate Bees teamet bedt Kristina Morales – en erfaren ejendomsmægler og en teamleder – om at dele sin ekspertise med nye agenter, der tager deres første skridt i opbygningen af deres ejendomsmæglerkarriere.
Fra forfatteren
Hej, mit navn er Kristina Morales, og jeg er en licenseret ejendomsmægler i staterne Ohio, Californien og Texas. I dag vil jeg besvare vigtige spørgsmål, som en ny ejendomsmægler kan have, når han vælger den rigtige sponsormægler til at arbejde for.
Bemærk: Jeg taler baseret på min egen erfaring og som det vedrører de stater, som jeg har licens til. Du skal være sikker på at undersøge eventuelle statsspecifikke detaljer, før du træffer en endelig beslutning.
Hvordan arbejder ejendomsmæglerfirmaer?
Inden for ejendomsmæglerfirmaer er der hovedmæglere, og der er agenter (også kaldet sælgere eller licenshavere).
Typisk vil en mægler hyre agenter som selvstændige entreprenører (så de er ikke ansatte og får ikke løn eller timeløn) til at handle på dens vegne, når de handler med kunder.
En undtagelse herfra er en virksomhed som RedFin, der hyrer deres agenter som ansatte.
Mægleren/mæglerfirmaet er den eneste, der lovligt kan indgå en kontrakt med en forbruger. Alle kontrakter er mellem mægleren og køberen eller mægleren og sælgeren.
Kontrakterne er IKKE mellem ejendomsmægleren/sælgeren og kunden.
Husk agentforholdet, som du lærte om på dine ejendomsmæglerkurser – sælgeren (agenten) arbejder på vegne af den sponsorerende mægler (hovedmanden).
Et andet vigtigt punkt er, at agenten/sælgeren ikke kan få provision direkte udbetalt. Provisionen skal betales til mægleren, og derefter betaler mægleren efterfølgende sin andel til agenten.
Alle sælgere med licens som sælgere skal hænge deres licens hos en mægler for at kunne udføre opgaver i forbindelse med fast ejendom. Alle ejendomsmæglerfirmaer (store og små) fungerer forskelligt.
De skal alle overholde statens love. Men hvordan de vælger at operere, og hvad de tilbyder deres agenter og kunder, er meget forskelligt.
Typer af ejendomsmæglerfirmaer
Der er flere typer af ejendomsmæglermodeller at overveje, når du vælger, hvilket firma der ville være bedst for dig. Jeg vil gennemgå nogle af de mest almindelige.
Fuld service vs. discount mæglerfirmaer
Mæglerfirmaer er enten et full-service mæglerfirma eller et discount mæglerfirma.
Et full-service mæglerfirma giver kunderne en række tjenester, når de markedsfører deres hjem og opkræver højere provisionssatser for deres service.
Et discount mæglerfirma giver begrænsede markedsføringstjenester, men opkræver betydeligt mindre for provisioner. For eksempel kan et full-service mæglerfirma opkræve 6%, mens et discountmæglerfirma kan opkræve 2-3% eller blot et fast gebyr.
Traditionelle mæglerfirmaer vs. virtuelle mæglerfirmaer
Når folk tænker på ejendomsmæglerfirmaer, tænker de sandsynligvis på traditionelle mæglerfirmaer. Traditionelle mæglerfirmaer er full-service med “mursten og mørtel” kontorer for agenter til at arbejde på og møde deres kunder.
Agenterne vil have til rådighed for dem skrivebordsplads, kopimaskiner, printere, administrativt personale, konferencerum, træningssessioner og de andre agenter til at interagere med på en daglig basis.
Nogle eksempler på traditionelle mæglerfirmaer er Keller Williams, Coldwell Banker, ReMax, Howard Hanna og Berkshire Hathaway.
Et virtuelt mæglerfirma har ingen kontorer, eller meget begrænset fysisk plads, for agenterne at gå til. De er en cloud-baseret organisation.
Nogle virtuelle eller cloud-baserede mæglerfirmaer vil have aftaler med virksomheder med delte lokaler, såsom Regus, hvor agenterne kan bruge disse faciliteter til at arbejde i, holde møder, få deres post leveret osv.
Førdelen ved at være hos et virtuelt mæglerfirma er, at de ikke har så mange overheadudgifter. Derfor kan du forvente at se bedre opdelinger og besparelser på gebyrer. Det mest kendte eksempel på et virtuelt mæglerfirma er eXp Realty.
Privat vs. offentlig
Mæglerfirmaer findes i alle størrelser – fra ekstremt små til ekstremt store. De har også forskellige ejerstrukturer.
Nogle mæglerfirmaer er offentlige, og andre er private. Hvis mæglerfirmaet er offentligt, stilles selskabets aktier til rådighed for offentligheden og handles på en børs.
Det modsatte er tilfældet for et privat. Et privat selskabs aktier handles privat og blandt få investorer. Nogle eksempler på offentligt handlede børsmæglerselskaber er: ReMax, RedFin, eXp Realty og Realogy, som ejer Coldwell Banker, Better Homes and Garden, Sotheby’s International, Century 21 m.fl.
Nogle eksempler på private virksomheder er First Team Real Estate og Howard Hanna og mange, mange flere.
Franchise vs. uafhængig
En måde at udvide en virksomhed på er gennem franchising. En virksomhed, der ønsker at vokse, udliciterer sin forretningsmodel, branding, teknologi osv. til andre mod betaling af en franchiseafgift.
Som følge heraf kan hvert enkelt kontor have forskellige ejere, selv om det er det samme mærke. Mange af de større mæglerfirmaer som Keller Williams, Coldwell Banker og ReMax er franchiseorganisationer.
Franchiseejere kan eje flere kontorer eller kun ét kontor. Hvert kontor opererer inden for franchiseretningslinjerne, men er uafhængige af andre kontorer.
Med et franchisemæglerfirma kan du forvente at se et franchisegebyr – typisk omkring 5-6% af din provision.
Også i disse typer af mæglerfirmaer må en agent kun bruge det kontor, som de tilhører, eller de kontorer, der er under samme ejerskab.
For eksempel kan der være 25 Keller Williams-kontorer i dit område, men du kan ikke bruge de andre kontorer, da de er under separat ejerskab.
Et uafhængigt ejet ejendomsmæglerbureau vil normalt have én ejer eller en gruppe af ejere, og alle kontorlokaler er styret under denne ene ejerstruktur.
Så hvis du er hos et uafhængigt mæglerfirma, har du normalt lov til at bruge alle deres kontorer, uanset hvor dit “hjemmekontor” er.
For eksempel, da jeg var hos First Team Real Estate i Newport Beach, Californien, kunne jeg, hvis jeg havde en kunde i Anaheim Hills, bruge Anaheim Hills-kontoret for at møde mine kunder der.
Jeg kunne endda arbejde fra det kontor, hvis jeg havde brug for at være på den side af byen i løbet af dagen.
Hvad er de forskellige typer af provisionsstrukturer?
Som med de fleste ting varierer de forskellige typer af provisionsstrukturer fra mæglerfirma til mæglerfirma. Her er nogle af de mest almindelige:
Split Commission
Du vil ofte se provisionsstrukturer, der anvender split-modellen. Det betyder, at du som agent vil modtage en vis procentdel, og at mæglerfirmaet vil modtage en vis procentdel.
Nogle almindelige opdelinger er: 50/50, 60/40, 70/30 eller 80/20. Ofte vil opdelingen afhænge af agentens erfaring og track record.
En agent vil betale denne opdeling på hver provision, der optjenes, indtil uendelighed. Der er intet loft. Når en agent har en stærk track record, kan agenten genforhandle denne deling ved at bede om en bedre deling.
Capped Commissions
En anden struktur indebærer et loft. Måden et loft fungerer på er, at der hvert år er et maksimalt beløb, som mæglerfirmaet vil tage i provision.
Når agenten betaler den maksimale provision til firmaet, vil agenten tjene 100% af provisionen for resten af året.
For eksempel, lad os antage 70/30 split og et $21K loft. I dette tilfælde, når en agent tjener en provision, beholder agenten 70%, og mæglerfirmaet får 30%.
Agenten vil fortsætte med at betale mægleren 30% af alle optjente provisioner, indtil hun betaler firmaet $21.000 i provision.
Når hun når sit loft på $21.000, vil hun tjene 100% af provisionen for resten af året. Loftet nulstilles hvert år (typisk baseret på et jubilæumsår).
Franchiseafgifter
Hvis du tilslutter dig en franchise, betales der typisk en franchiseafgift på 5-6 %. Denne franchiseafgift kommer fra toppen og før opdelingen.
Frankisegebyret forsvinder aldrig. Ved at bruge det samme eksempel med en 70/30-opdeling og et loft på 21.000 dollars, men lad os nu tilføje et franchiseafgift på 6 %.
I dette tilfælde vil agenten, når der optjenes en provision, betale 6 % af sin provision til virksomheden, og det resterende deles 70/30, indtil hun når sit loft på 21.000 dollars.
Når loftet er nået, vil enhver provision, der er optjent, være 6 % fra toppen, og resten er 100 % af deres provision.
Hvis der ikke er noget loft, vil de 6% og den forhandlede deling altid blive betalt til virksomheden.
Flat gebyr eller ‘100% provision’
Mange ejendomsmæglere reklamerer for sig selv som ‘100% provisionsmæglere’ og siger, at deres agenter modtager hele deres provision fra hver lukning.
Hvorimod de vil have et fast gebyr og/eller et gebyr pr. transaktion. Disse ordninger kan variere meget.
Et eksempel kan være, at agenten betaler 3.000 dollars om året. Dette kan betales på forhånd eller betales månedligt. Det vigtige at bemærke i dette eksempel er, at de 3.000 dollars betales, uanset om der lukkes noget.
Dernæst, når en transaktion lukkes, betaler agenten yderligere 250 dollars pr. transaktion og 50 dollars til E&O-forsikring.
E&O-forsikring
E&O står for Errors and Omissions (fejl og mangler). Dette er en type forsikringspolice, der beskytter mægleren og agenten mod krav mod dem for eventuelle fejl eller forsømmelser.
Mæglerfirmaet er forpligtet til at have E&O-forsikring, og agenterne betaler til policen hvert år.
Det vil variere fra mægler til mægler, hvor meget den krævede agentbetaling er, og hvordan de skal betale den til firmaet.
For eksempel kan nogle kræve, at den skal betales på forhånd hvert år. Andre kan give dig mulighed for at foretage månedlige betalinger.
Endeligt kan andre gøre det til et gebyr pr. transaktion. Du skal sørge for at spørge mægleren, hvordan E&O-forsikring håndteres i deres virksomhed.
Hvor meget betaler ejendomsmæglere deres mægler?
Beløbet, som ejendomsmæglere betaler deres mægler, varierer meget. Det vil først og fremmest afhænge af den provisionsstruktur, de har aftalt.
Ud over provision betaler agenterne E&O-forsikring – det nøjagtige beløb er mæglerspecifikt.
Der kan også være yderligere gebyrer som:
- transaktionsgebyrer
- administrationsgebyrer
- franchisegebyrer
- kontorgebyrer
- printergebyrer
- etc.
Da det virkelig afhænger af den mægler, du vælger, og den aftale, du forhandler, er der ikke ét svar på spørgsmålet “Hvor meget betaler ejendomsmæglere deres mægler?”.
Når du interviewer mæglere, skal du sørge for at spørge om alle de gebyrer og omkostninger, du skal forvente at betale.
Betaler nogen ejendomsmæglerfirmaer en grundløn eller ansætter de på deltid?
Selv om ejendomsmæglere normalt ikke bliver betalt på timebasis, er der ejendomsmæglerfirmaer, der betaler en grundløn. Der er endda teams inden for et mæglerfirma, der betaler en løn.
For eksempel ansætter RedFin deres agenter – så RedFin-mægleren modtager en grundløn plus provision.
For teams ville et eksempel være, hvis en agent vælger at være en Inside Sales Agent (ISA) – hvilket betyder, at de foretager opkald for at oprette aftaler for andre agenter.
En ISA kan modtage en grundløn plus en vis procentdel af provisionen for alle aftaler, de har lavet, som førte til en afslutning.
Der er også mange ejendomsmæglerfirmaer, der ansætter deltidsagenter. Størstedelen af agenterne har dog 100 % provision.
Byder ejendomsmæglerfirmaer sygesikring og andre fordele?
Da ejendomsmæglere normalt er uafhængige entreprenører, tilbyder ejendomsmæglerfirmaer typisk ikke fordele eller sygesikring.
Der findes dog gennem National Association of Realtors (NAR) REALTORS® Insurance Marketplace, som giver NAR-medlemmer en liste over sundheds- og wellnessforsikringsplaner og -produkter.
Betaler et ejendomsmæglerselskab for din licens?
Typisk betaler du selv for dine licensgebyrer. Nogle mæglerfirmaer, der aktivt rekrutterer nye agenter, kan dog deltage i licensudgiften eller nogle gange endda dække den fuldt ud.
Giver ejendomsmæglerfirmaer dig leads?
Mange mæglere vil fortælle dig under interviewet, at de giver leads til deres agenter. Ofte er det dog langt fra sandheden, især for de større mæglerfirmaer, der består af hundredvis af agenter.
De giver måske deres leads, og det gør de ofte, til en lille gruppe af top performere på deres kontor for at holde deres forretningsbog inden for mæglerfirmaet.
Som ny agent skal du IKKE forvente at modtage nogen leads fra din mægler.
Men mange mæglere vil lære dig, hvordan du genererer dine EGNE leads. Husk, at du bliver nødt til at presse på for leads som ny ejendomsmægler.
Det sagt er der nogle alternative muligheder for leadgenerering, der findes inden for mæglerfirmaer.
Et eksempel er “gulvtid”, hvor du er sat på rotation for at besvare indgående opkald fra potentielle kunder.
Et andet eksempel er at holde åbent hus for andre agenter inden for mæglerfirmaet. Dette giver nye agenter mulighed for potentielt at samle køberkunder op.
Hvis din plan er at være soloagent, skal du ikke gå ind i denne branche og forvente, at mæglerfirmaerne leverer leads til dig. Hvis det er vigtigt for dig at få leads lige fra starten, så vil jeg stærkt anbefale dig at slutte dig til et team.
Træner ejendomsmæglerfirmaer dig?
Ja, der er mange ejendomsmæglerfirmaer, der vil træne dig, men der er andre, der ikke gør det. Dette er en meget vigtig overvejelse, når du lige er begyndt din ejendomsmæglerkarriere som ny ejendomsmægler.
Du skal sikre dig, at du vælger en ejendomsmægler med et omfattende uddannelsesprogram ELLER slutter dig til et team, der vil uddanne dig.
Og uanset hvad, så er uddannelse SUPER vigtig for at få succes i ejendomsbranchen.
Uanset hvilket uddannelsesniveau din valgte ejendomsmægler vil tilbyde, vil jeg stærkt anbefale, at du ikke stopper der. Stræb altid efter løbende at avancere dig selv med yderligere uddannelse, træning og coaching.
Der er mange uddannelses- og coachingprogrammer, arrangementer og bøger derude, som vil hjælpe dig med konstant at forbedre dine færdigheder. Tjek disse ressourcer til din løbende selvforbedring:
- Liste over de bedst vurderede ejendomsmæglercoaches
- Liste over de bedst vurderede ejendomsmæglerbøger
Har ejendomsmæglerfirmaer baggrundstjek?
Nej, ejendomsmæglerfirmaer foretager typisk ikke baggrundstjek. Baggrundstjekket foretages på statsniveau på det tidspunkt, hvor du ansøger om din ejendomsmæglerlicens.
Rådgivning: Hvis der er noget på din baggrund, der kan give anledning til et rødt flag, skal du oplyse det. Det vil komme frem i baggrundstjekket, og så vil du se uærlig ud.
Det er bedre at afsløre og forklare. Ved at være ærlig viser du staten, at uanset hvilke fejl du måtte have begået i din fortid, er du en person med integritet ved at være ærlig om det.
Tester ejendomsmæglerfirmaer stoffer?
Nej, ejendomsmæglerfirmaer tester ikke stoffer.
Hvilke ejendomsmæglerfirmaer er bedst for nye agenter?
For nye agenter vil min anbefaling være at blive medlem af et ejendomsmæglerfirma med et omfattende uddannelsesprogram.
Keller Williams, First Team Real Estate, Coldwell Banker er nogle eksempler på virksomheder med gode uddannelsesprogrammer.
Der er helt sikkert flere derude, så du vil gerne spørge om uddannelse, når du taler med et mæglerfirma.
Selskaberne vil typisk have en indledende 4-12 ugers obligatorisk uddannelse for nyere agenter. Husk, at hvis du som agent begår en fejl, er mægleren ansvarlig. Så de vil ønske, at agenterne er veluddannede.
Mange vil have et mentorprogram i enten et år eller et bestemt antal transaktioner for at give dig en ressource, mens du lærer at håndtere kunder og transaktioner.
Mentoren vil normalt modtage en procentdel af din provision.
En anden mulighed for at vælge det rigtige mæglerfirma for dig er at undersøge lokale ejendomsmæglerteams. En ny agent kan drage stor fordel af at slutte sig til et team lige fra starten.
I dette tilfælde vil du foretage en undersøgelse ligesom du gjorde for mæglerfirmaer, men i stedet undersøger du ejendomsmæglerteams.
Teams ledes normalt af en eller to succesfulde agenter. Ligesom mæglerfirmaer fungerer hvert team forskelligt. Her er nogle af fordelene ved at deltage i et team:
- Mange giver dig leads;
- Du har et etableret brand, som du kan udnytte;
- Marketingomkostningerne er dækket;
- Du bliver oplært og trænet via faktiske daglige aktiviteter;
- Du har andre mennesker at arbejde tæt sammen med;
- Det kan fungere som et springbræt, før du bliver en selvstændig agent.
Interview teamledere og se, om der er et godt match. Når du så vælger teamet, bliver dit mæglerfirma valgt for dig.
Du vil gå sammen med det mæglerfirma, som din teamleder er hos. Der er mange fordele for en ny agent at slutte sig til et team.
Hvordan finder du den rigtige ejendomsmægler, der sponsorerer dig?
Her er et par måder at hjælpe dig med at vælge en ejendomsmægler. Det er de måder, jeg personligt brugte mig selv som ejendomsmægler.
Gør din forskning
Tag dig tid til at sidde og undersøge forskellige virksomheder i dit område. Internettet har et væld af oplysninger – brug det! Læs, læs, læs!
Spørg din familie og dine venner
- hvem brugte du, eller hvem ville du bruge til at sælge din bolig?
- hvad var din oplevelse?
- ville du bruge den mæglervirksomhed igen?
Spørg andre ejendomsmæglere om deres erfaringer
- hvilke virksomheder har du været hos?
- Hvad er de største forskelle?
- Hvilket ville du anbefale til en ny mægler?
Kør rundt i dit nabolag og se på skiltene i gården
Hvilke ejendomsmæglerfirmaer ser du mest? Dette er super vigtigt, fordi du som ny ejendomsmægler gerne vil holde åbent hus for andre mæglere for at generere dine egne leads.
Hvis du slutter dig til en virksomhed med lille markedsandel, vil det være svært at få åbent hus-muligheder.
Brug Real Estate Bees Directory
Start med at vælge et par lokale ejendomsmæglerfirmaer i dit område fra RealEstateBees.com’s leverandørkatalog.
Det indeholder de bedst vurderede lokale ejendomsmæglerfirmaer i hele USA, hvis rating er beregnet på baggrund af RealEstateBees.com-platformens proprietære algoritme.
Interview flere mæglere
Dette er et MUST. Faktisk vil du, hvis det er en franchise, gerne interviewe flere kontorer under det samme mærke.
Franchisekontorer, der ejes af forskellige ejere, fungerer forskelligt. Du kan f.eks. ende med at interviewe 3 forskellige ReMax-kontorer.
Tag dig god tid og lær de forskellige virksomheder at kende. Det er vigtigt at forstå, hvordan de fungerer, og hvad de tilbyder af både økonomiske og supportmæssige aspekter.
Om forfatteren
Kristina Morales er en REALTOR® med over 20 års erhvervserfaring. Hun har opnået sin bachelor of Arts i Business Management og sin MBA med en koncentration i bank- og finansvæsen. Før ejendomshandel havde Kristina en omfattende karriere inden for bank- og finansvæsenet. Hun sluttede sin finanskarriere som assisterende kasserer i et offentligt handlet olie- & gasselskab i Houston, TX. Kristina udnytter sine forskellige erfaringer til at forhandle de bedste aftaler for sine kunder og bringer ikke kun sine mere end 20 års erfaring inden for bank- og finansverdenen med sig til bordet, men også en stærk arbejdsmoral og positiv energi.
___
Hvis du også ønsker at bidrage med dit ekspertråd om et emne med din ekspertise, er du velkommen til at ansøge om at deltage i vores Expert Contributor Program.