Prescriptive Easements

Hvad er en præskriptiv servitut?

En prescriptive servitut giver en anden end den oprindelige ejer af ejendommen mulighed for at få rettigheder til at bruge en ejendom. Prescriptive servitutter opstår ofte på landområder, når grundejere ikke er klar over, at en del af deres jord bliver brugt, måske af en nabo.

For eksempel resulterer hegn, der er bygget på forkerte steder, ofte i oprettelsen af prescriptive servitutter. Hvis en person bruger en andens fast ejendom i længere tid end den tid, der er tilladt i henhold til statslige love om uberettiget besiddelse (det, der kaldes forældelsesfristen), kan den pågældende person muligvis “aflede en servitut ved forældelse”. Med andre ord har du en lovlig ret til at bruge jorden.

I henhold til lovene om besiddelsesforringelse skal brugen af jorden være:

• Åben og notorisk: Det er indlysende, at besiddelsen finder sted. Dette bør have givet ejeren besked om, at deres jord bliver brugt.
• Faktisk: Personen skal fysisk behandle jorden, som om den ejer den.
• Fjendtligt: Dette betyder ikke fjendtligt. I stedet opfylder en ubuden gæst dette krav, hvis vedkommende bruger jorden med eller uden at vide det. De kan enten gøre det med vilje, eller det kan være ved en fejltagelse.
• Eksklusivt og kontinuerligt: Trusheren har brugt jorden eksklusivt og kontinuerligt — i et bestemt antal år som krævet af deres stats love.

Krav til præskriptiv servitut

Tiden for opnåelse af en servitut ved ugunstig besiddelse begynder ikke at løbe, før den, der søger ugunstig besiddelse, faktisk trænger ind på jorden. En negativ servitut kan således ikke erhverves ved forældelse, fordi der ikke er nogen indtrænger.

Den brug af servitutten skal virkelig være til skade for rettighederne hos den oprindelige ejer af den ejendom, hvorigennem servitutten søges opnået, og skal ske uden grundejerens tilladelse. Hvis ejeren har givet tilladelse til at bruge grunden, er besiddelsen ikke ugunstig.

Der skal påvises en kontinuerlig og uafbrudt brug i hele den periode, der er foreskrevet i statslovgivningen. Hvis brugen er for sjælden til, at en rimelig grundejer ikke gider protestere, vil kontinuitetskravet sandsynligvis ikke være opfyldt.

“Hæftelse” af tidskravet

Lad os sige, at du køber et stykke ejendom, der har en sideindgang. For at benytte sideindgangen skal du rejse gennem en del af din nabos ejendom. Naboen har aldrig givet adgang til den del af ejendommen. Hvis du fortsætter med at bruge sideindgangen ligesom ejerne før dig, fortsætter du den ugunstige brug.

I tilfælde som disse – hvor efterfølgende parter i samme stilling til grunden fortsætter med at bruge retten til vejen ugunstigt – lægges tiden sammen for at opfylde den krævede tidsperiode for ugunstig besiddelse.

Denne situation er kendt som “tacking”. En præskriptiv servitut behøver således ikke at være eksklusiv. Den kan deles mellem flere brugere over tid.

Adverse Possession: Hvad man ikke skal gøre

Selv om du kan være fristet til at begynde at begynde notorisk og åbenlyst at besidde din nabos jord, bør du måske tænke dig om igen. Spørg bare den 22-årige mand fra Albany, der blev idømt en fængselsstraf for at have trængt ind i en anden persons hjem og derefter indgivet falske skøder til amtets kontor. Han forsøgte at sælge den ejendom, som han ikke ejede. Moralen i denne historie? Tal altid med en advokat, før du forsøger at oprette din egen servitut eller tage en andens ejendom.

Prescriptive Easement: Hvis du har yderligere bekymringer eller spørgsmål efter at have læst denne artikel, kan du fortsætte din forskning lige her ved at klikke på nedenstående links. Som altid er det klogt at tale med en advokat i din stat for at forstå lokale love og eventuelle opdateringer eller ændringer.

• Homebuyer’s Financial Worksheet
• Checkliste til at hjælpe dig med at beslutte, om du er klar til at købe et hjem
• Hjemsejerskab: Få hjælp nu

Få professionel juridisk hjælp med en foreskrivende servitut

Der er intet mere stressende end at forsøge at beskytte dine rettigheder til din fast ejendom. Du er nødt til at følge din stats love, regler og restriktioner. Selv om ideen om adverse possession kan lyde forvirrende, behøver det ikke at være det. Få mere at vide om dette ældgamle ejendomsbegreb ved at tale med en lokal ejendomsadvokat i dag.