Fejendomsmarkedet er lige så varmt som nogensinde. Da cap-renterne komprimeres, søger udbyttesøgende investorer efter alternative måder at vokse deres ejendomsporteføljer på. Flere har henvendt sig til crowdfunding af fast ejendom, en nicheindustri, der lige er opstået i løbet af det seneste årti.
Der findes mange typer online crowdfundingplatforme for fast ejendom. De tilbyder forskellige former for tilbud, rejser midler til forskellige formål og har vidt forskellige mål og investeringsstrategier. Næsten alle praler af deres erfaring, fremhæver kundeudtalelser og praler af de venturekapitalvirksomheder, der har investeret i deres forretningsmodel. Når alt kommer til alt, har den gennemsnitlige investor svært ved at se forskel på den ene online markedsplads og den anden. Det er blevet endnu vanskeligere nu, hvor der er mere end 100+ crowdfunding-markedspladser for fast ejendom online i dag.
En af udfordringerne med disse onlineportaler er, at de mangler gennemsigtighed. Ivrige investorer lader sig let påvirke af slanke websteder og meget ambitiøse markedsføringskampagner. Disse platforme tiltrækker investorer af alle slags, både nybegyndere og erfarne, og folk kan investere med så lidt som 500 dollars i nogle tilfælde. Alligevel er det kun få, der er i stand til at gennemskue det med småt i forbindelse med de investeringer, de foretager.
Der tyder alt på, at online crowdfunding-platforme er kommet for at blive. Når det er sagt, er disse markedspladser ikke for alle. I denne artikel tager vi et kig på, hvordan crowdfundingplatforme som Fundrise kan sammenlignes med investering i traditionelle syndikeringer – og hvorfor nogle investorer, især akkrediterede investorer, er bedre tjent med at investere i traditionelle syndikeringer.
En gennemgang: Hvordan online crowdfunding-sider som Fundrise fungerer
Det er vigtigt at forstå, at hver online crowdfunding-platform fungerer en smule forskelligt. Nogle, som Patch of Land, er beregnet til at rejse gæld til ejendomsprojekter. Andre, som ArborCrowd, crowdfunder egenkapital.
Så er der websteder som Fundrise, der fungerer som “eREITs” – eller elektroniske ejendomsinvesteringsforeninger.
eREITs har udviklet sig som det mest populære online crowdfunding-værktøj til crowdfunding af fast ejendom, og derfor vil de være i fokus i denne artikel. Vi bruger Fundrise som et eksempel på en eREIT for at kunne sammenligne med traditionelle ejendomssyndikater.
Fundrise præsenterer sig selv som en professionelt forvaltet offentlig (men ikke-handlet) REIT, der investerer både gæld og egenkapital i en række kommercielle ejendomsprodukter afhængigt af de specifikke mål for hver enkelt fond. For eksempel er indkomst eREIT’en rettet mod investeringer i ejendomme, der genererer et konstant cashflow for investorerne.
Alle kan investere i Fundrises eREIT’er. Du behøver ikke at være en akkrediteret investor. Faktisk kan du investere med så lidt som 500 dollars og kan derefter øge din investering i intervaller på 100 dollars. Investorerne vælger deres investeringsmål, f.eks. langsigtet vækst eller afbalanceret diversificering, og derefter får de forskellige muligheder (eller fonde) at investere i. Du kan investere i en enkelt portefølje eller flere, afhængigt af dine mål. Fondene investeres derefter i forskellige produkttyper som f.eks. lejligheder, hoteller, indkøbscentre og kontorbygninger i hele landet.
Investorerne tjener deres penge gennem rentebetalinger, ejendomsindtægter samt potentiel ejendomsværdistigning. Hver investor tjener sin andel af indkomsten på et pro rata-grundlag i løbet af den forudbestemte uddelingsperiode. Fondene har en måltærskel for afkastet (f.eks. 8-10 %), men det faktiske afkast kan variere afhængigt af porteføljens resultater.
Det er nemt at tilmelde sig Fundrise. Alle kan oprette en konto og på kun 10 minutter kan de være på vej til at investere. Tilmelding indebærer egentlig kun, at du skal oplyse dit navn, adresse, telefonnummer og socialsikringsnummer. Derefter tilknytter du din bankkonto til platformen, som du bruger til at finansiere din første investering. Når du har valgt dine investeringsmål, vil dine penge blive investeret næsten med det samme.
Fundrise’ enkelhed er helt sikkert tiltalende for mange investorer. Kommercielle ejendomme har notorisk høje adgangsbarrierer, så at folk kan investere med så lidt som 500 dollars er tiltalende for dem, der lige er kommet i gang. Du behøver ikke at være en akkrediteret investor for at kvalificere dig (men du kan være det). En akkrediteret investor er enhver, der har en nettoformue på over 1 million USD (eksklusive værdien af deres hjem) eller en årlig indkomst på mindst 200.000 USD (eller 300.000 USD for et ægtepar). Mange kommercielle ejendomshandler er kun tilgængelige for akkrediterede investorer, men med Fundrise behøver det ikke at være tilfældet.
Det åbner også dørene til produkttyper, som investorer ellers ikke ville have adgang til, f.eks. større kommercielle ejendomshandler og udviklingsprojekter.
Mangel på gennemsigtighed i online crowdfundingplatforme som Fundrise
På trods af enkelheden ved platforme som Fundrise er der andre reelle ulemper, der skal overvejes. Specifikt tilbyder platformene kun lidt gennemsigtighed for investorerne. Lad os uddybe det.
- Du ved ikke meget om de faktiske aktiver, du investerer i.
Med den måde, eREITs er struktureret på, er investorerne stort set overladt i mørke. Du får ikke nogen detaljer om det specifikke aktiv, aktivklassen (klasse A, klasse B, klasse C) eller den nøjagtige placering af investeringen. eREIT’en kan være rettet mod en aktivklasse generelt, f.eks. industri- eller flerfamilieboliger, eller de kan være rettet mod en bestemt region, f.eks. ejendomme i den nordøstlige del af landet, men ellers er der ingen detaljer om den type eller kvalitet af den investering, du køber. Desuden er der ingen garanti for, at fonden vil anvende kapital i overensstemmelse med disse overordnede målsætninger.
Der er flere grunde til, at dette er et problem, men specifikt forhindrer det investorerne i at foretage deres egen due diligence eller deres egen underwriting, hvilket begrænser deres mulighed for at undersøge en mulighed, før de investerer. Du sætter i det væsentlige blind tillid til Fundrises investeringsteam.
- Fundrise har ikke en særlig lang track record.
Kvaliteten af en sponsor kan gøre eller ødelægge en aftale. Du vil være sikker på, at du investerer med en person, der er meget dygtig, har dokumenteret erfaring og ideelt set et investeringsteam, der har klaret flere ejendomscyklusser. Det kan Fundrise ikke sige. Fundrise er stadig relativt ny, idet den blev grundlagt i 2010. Selskabet har opnået store afkast på nogle af sine handler, men selskabet har kun investeret i et bullish marked. Det er endnu uvist, hvordan deres porteføljer klarer sig under en markedsnedgang.
På samme måde er det endnu uvist, hvordan investorerne behandler deres crowdfunded investeringer i tilfælde af en nedgang. Investorerne vil måske være mere tilbøjelige til at forsøge at sælge deres egenkapital i en crowdfunded transaktion, hvor de individuelle indsatser er lavere, end de ville gøre i forbindelse med en transaktion, som de personligt har investeret mere væsentligt i. Hvis mange investorer trækker deres penge ud af disse porteføljer, kan hele porteføljen blive lammet.
- Det er svært at gennemskue, hvilke gebyrer du vil blive opkrævet.
Et hurtigt kig på udbudsmaterialet er illustrativt. De fleste udbudspakker nævner en række gebyrer (f.eks. et overtagelsesgebyr på 0 % til 3 %). Hvad betyder det? I virkeligheden kan eREITs tildele ethvert gebyr til den aftale, der er mest fordelagtig for platformen – ikke dens investorer. eREITs som Fundrise har ikke det samme pres for at forsøge at opnå den interne afkastningsgrad, som de har lovet investorerne, fordi det normalt også er udtrykt som et interval (mere om det nedenfor).
Oven i de gebyrer, der er forbundet med den faktiske aftale, er der også gebyrer, der opkræves af Fundrise direkte for forvaltningen af fonden. Fundrise opkræver generelt et gebyr på 0,85% for forvaltning af aktiver ud over et rådgivningsgebyr på 0,15% (eller mere).
- EREIT’ens afkastprocent er i virkeligheden bare et gæt.
Investorerne bliver lovet en forventet afkastprocent, der spænder fra X % til Z %, f.eks. 6 % til 8 % – men det er bare et gæt, fordi de faktiske investeringer endnu ikke er identificeret. Dette er meget anderledes end at investere i et traditionelt syndikat, hvor investorerne er garanteret et bestemt afkast (som er lettere at bestemme, da de ved mere om den faktiske investering), og sponsor får ikke udbetalt sit overskud, før investorerne får deres lovede afkast.
- Fundrise-udbud er komplekse.
Hvert af Fundrises individuelle udbud skal indsende et dokument til Securities and Exchange Commission (SEC) med en beskrivelse af gebyrintervallet og andre relevante oplysninger om handlen. Disse tilbud kan være over 200 sider lange og vanskelige at forstå for lægmænd.
- Indkomst beskattes anderledes end i en traditionel syndikering.
Indkomst, der genereres gennem online crowdfundingplatforme for fast ejendom som Fundrise, behandles som almindelig indkomst. Dette kan være ligegyldigt for en person med lav eller mellemindkomst, men enhver person med høj indkomst vil allerede være i en høj skatteklasse og vil derfor have en ekstraordinær skattebyrde på alle uddelinger, som fonden genererer.
- eREITs som Fundrise er meget illikvide.
Da eREITs ikke er børsnoterede, kan investorerne ikke blot købe og sælge deres aktier, som de ville kunne gøre med en traditionel REIT. Fundrise tilbyder en indløsningsmekanisme, der gør det muligt for investorer at forlade handlen inden forløbstiden, men indløsning medfører typisk store gebyrer og sanktioner. Fundrise siger for eksempel, at investorerne kan hæve deres penge i løbet af et hvilket som helst kvartal – med forbehold af tilgængelighed. Lad os sige, at markedet begynder at blive svagere, og at flere investorer ønsker at trække deres penge ud. Fundrise har mulighed for at standse indløsningen helt og holdent. Derfor er den faktiske likviditet i eREITs fortsat tvivlsom.
- Crowdfunding-platforme bruges ofte som et finansielt middel i sidste instans.
Frankly, de bedste investeringsmuligheder i erhvervsejendomme har ingen problemer med at tiltrække gæld eller egenkapital. De, der søger at finansiere ejendomshandler ved hjælp af online crowdfundingplatforme, har normalt ikke flere muligheder. De søger hundredvis, hvis ikke tusindvis af mennesker til hver især at foretage små investeringer for at samle den kapital, de har brug for til en handel. Burde det ikke skræmme dig? Akkrediterede investorer har de finansielle midler til at investere i projekter af højere kvalitet, som ellers ikke ville være tilgængelige for masserne; du bør udnytte disse muligheder!
På trods af disse ulemper har det ikke bremset Fundrises popularitet.
Da Fundrise åbnede sit første eREIT-udbud i 2015, blev den første million dollars fyldt fuldt ud på blot fire timer. Dette er på trods af, at investorerne ikke havde NOGEN oplysninger om, hvordan eREIT’en ville investere disse midler. Et par dage senere genåbnede fonden kortvarigt for at rejse yderligere 1 million dollars. Endnu en gang blev fonden fyldt på blot få timer.
Real estate investor og serieiværksætter Ian Ippolito deler sin bekymring over eREIT-modellen. “Offentlige, ikke-børsnoterede REITs (som eREIT) har traditionelt gebyrer, der er så ekstraordinære, at FINRA har udstedt en advarsel om hele aktivklassen,” skriver han.
Som eksempel tog Ippolito en dyb dykning i et af Fundrises eREIT-tilbud, som han kalder “marred with flaws.” Han fortsætter:
Jeg var generet af, hvad der synes at være et tvivlsomt markedsføringsspin, der lakerer over betydelig
investorudvanding og mammut 1 million dollars i organisatoriske udgifter…Der er en mangel på finansiel gennemsigtighed, hvilket omfatter en mangel på mål, grænser og detaljerede finansielle oplysninger, som de fleste konkurrenter frit offentliggør.
Den 1 million dollars i organisatoriske udgifter kan ikke overses. For en fond, der indsamler 10 millioner dollars, skal de ejendomme, den investerer i, generere et afkast på 10 %, for at fonden lige akkurat kan nå break-even. Forordning A+ begrænser fonde til at rejse 50 millioner dollars, så det bedste, en eREIT kan gøre, er at tilbyde et administrationsgebyr på 2 %.
Simpelt sagt: Investorerne har bedre, billigere og mere gennemsigtige investeringsmuligheder.
Traditionelle syndikeringer er fortsat et bedre alternativ
Traditionelle ejendomssyndikeringer er fortsat et bedre alternativ end eREIT’er, især blandt velhavende privatpersoner eller på anden vis akkrediterede investorer. Syndikeringer er meget mere gennemsigtige end disse eREITs. Du kan fuldt ud undersøge sponsorerne, deres track record og de specifikke aftaler, som dine penge potentielt vil blive investeret i.
Indkomsten behandles også anderledes, når den genereres af et syndikat, og er derfor meget mere skattebegunstiget end uddelingerne fra en Fundrise-portefølje. Dette er vigtigt for alle i en høj skatteklasse, som ellers ville betale astronomiske skatter på eREIT-udbytte.
Selvfølgelig kræver syndikater tålmodig investering. De fleste syndikeringer har en 5- til 7-årig investeringshorisont, og kapitalen er illikvid i den periode. Men for enhver investor, der kan tolerere denne illiquiditet, vil de have adgang til aftaler af højere kvalitet med sponsorer af højere kvalitet ved at investere direkte gennem et syndikat.
Pulling It All Together
Og selv om crowdfundingplatforme for fast ejendom som Fundrise tiltrækker kapital i et svimlende tempo, er denne niche i industrien stadig i sin vorden. Der har været en hørt mentalitet blandt masserne, der er ivrige efter at investere i fast ejendom for første gang. Dette vil uundgåeligt føre til en udvanding af de tilbud, der er tilgængelige online, og det er noget, som investorerne advares om at overveje.
Vi mener, at alle, der har midlerne til at investere i traditionelle ejendomssyndikater, fortsat er langt bedre stillet ved at udnytte dette investeringsmiddel.
Hvis du har spørgsmål til denne artikel, kan du kontakte mig på www.ryca.io.