Ejendom af en anden bolig kan være en sund økonomisk investering. Det kan også give et velkomment tilbagetog for familien, når du har brug for en pause fra byen. Men finansiering af en sekundær bolig er ofte mere kompliceret, end førstegangskøbere forventer.
Långivere har strengere finansieringskrav, når det drejer sig om køb af et sekundært hjem eller en feriebolig, og det kan gøre det sværere for potentielle købere at kvalificere sig til et realkreditlån.
Bortset fra spørgsmålene om finansiering er der også skattemæssige konsekvenser, der skal tages i betragtning, samt en række ekstraomkostninger, der er unikke for køb og ejerskab af en sekundær bolig.
Hvad kvalificerer sig som en sekundær bolig?
Førstegangskøbere forveksler ofte tanken om sommerhuse med investeringsejendomme. Men med henblik på finansiering er de to udtryk ikke indbyrdes udskiftelige.
På definition er en sekundær bolig et hjem, som køberen har til hensigt at bebo på forskellige tidspunkter i løbet af året. Det kan være en feriehytte i skoven eller endog en ejerlejlighed i byen, men i mindst 30 dage om året er den beboet af ejeren.
For at kvalificere sig som en anden bolig skal en ejendom opfylde følgende kriterier:
- Ejendommen skal være beboet af ejeren i mindst 30 dage om året
- Ejendommen skal være en enkeltbolig
- Ejendommen skal holdes egnet til beboelse året rundt
- Ejendommen skal udelukkende være under ejerens kontrol og må ikke være genstand for udlejning, timeshare- eller ejendomsforvaltningsaftaler
Hvordan adskiller et primært realkreditlån sig fra et sekundært realkreditlån?
Finansiering af en sekundær bolig er ikke helt forskellig fra finansiering af din primære bolig.
For långiveren handler det hele om at vurdere din risiko som låntager. De samme kriterier gælder, uanset om boligen vil være en primær eller sekundær bolig. Når det er sagt, mens de grundlæggende kriterier ved vurderingen er de samme, kan resultatet ofte være meget forskelligt for en sekundær indsats.
For din bekvemmelighed er her en liste over långivere, der tilbyder konkurrencedygtige satser i dit lokalområde.
Långivere har tendens til at være mere konservative, når det kommer til finansiering af sekundære boliger, så de forventer, at låntagerne opfylder eller overstiger nogle specifikke finansielle tærskler, før de vil overveje at godkende realkreditansøgningen.
Kreditscore – Købere, der ønsker at finansiere et andet hjem, skal have en særlig stærk kreditscore, for at deres realkreditlån kan blive godkendt til en gunstig rente. Som hovedregel er 25-50 point over den standard, der er nødvendig for at sikre et første boliglån, standarden her.
Afdragsbetaling – Afhængigt af långiveren kræver finansiering af et andet hjem typisk en højere udbetaling fra køberens side. I modsætning til et første boliglån, hvor køberen ofte kan få finansieret med så lidt som 3 % nedad, vil långivere ønske at se mindst 10 % nedad på en sekundær ejendom eller en feriebolig. Endnu højere, hvis ansøgerens kredit score er omstridt eller beskadiget. Hvis køberen ikke har tilstrækkelige kontantreserver til at opfylde denne tærskel, vil långivere undertiden tillade låntagere at bruge egenkapitalen i deres primære bolig til at dække manglen.
Indkomststabilitet – At købe et andet hus betyder, at man påtager sig et andet lån, og det placerer køberen i en højere risikokategori. Långiverne vil være mere omhyggelige med ansøgerens arbejdshistorie og vil forvente, at køberen kan dokumentere en indkomst, der er i overensstemmelse med den øgede byrde, som et andet realkreditlån medfører.
Kontantreserver – Igen betyder et andet realkreditlån en større risiko for långiveren, og de vil forvente, at der er mere omfattende kontantreserver til rådighed for at opveje denne risiko. I tilfælde af et sekundært boliglån bør låntagerne forvente at have 3 – 5 måneders kontantreserver til rådighed for at sikre deres lån. Nogle långivere kan kræve endnu mere afhængigt af ansøgerens kreditværdighed og udbetaling.
Gæld-til-indkomst-forhold – En boligkøbers gæld-til-indkomst-forhold (DTI) er altid en kritisk faktor, når der ansøges om et realkreditlån, og långivere vil tillægge det endnu større betydning, når køberen finansierer et sekundært hjem. Hvis køberens første hjem ikke er betalt af, skal han/hun forvalte to lån på samme tid, hvilket lægger et endnu større pres på hans/hendes indkomst. De fleste långivere vil ønske at se en kombineret DTI på mindre end 36 %, før de godkender finansiering til et andet boligkøb.
Samlet set bør køberne forvente, at deres bankmand har meget strammere udlånsstandarder, når det gælder godkendelse og underwriting af et lån til en sekundær bolig.
Renter og skatter på et sekundært boliglån
Igennem årene har boligejere været afhængige af skattefradrag for at hjælpe med at reducere de reelle omkostninger ved at købe et hjem. Disse samme fradrag har ofte også været gældende for sekundære boliger. Med vedtagelsen af Tax Cuts and Jobs Act of 2018 har nye ændringer i skattelovgivningen ændret den måde, hvorpå primære og sekundære boliger beskattes. Nogle fradrag er blevet fjernet, mens andre kun er blevet ændret en smule.
Hvis en sekundær ejendom udelukkende anvendes som en alternativ personlig bolig, kan ejeren drage fordel af det standardmæssige fradrag for realkreditrenter. I henhold til de nye skattelove kan ejerne fratrække renterne på op til 750.000 dollars af ethvert kvalificerende boliglån. For at være berettiget til dette fradrag skal realkreditlånet være klassificeret som en sikret gæld.
Vejle en anden bolig ud påvirker den måde, hvorpå renter og skatter behandles. Hvis en ejer udlejer sit andet hjem i 14 dage eller mindre, betragtes det stadig som en personlig bolig og kvalificerer sig til standardfradrag for andet-hjem-hypothekslån.
Hvis ejeren lejer ejendommen ud i mere end 14 dage om året og opholder sig der i mindre end 10 % af den samlede tid, der udlejes til andre lejere, betragtes boligen som en udlejningsejendom og er underlagt meget forskellige skatteforpligtelser.
Kapitalgevinster og sekundære boliger
Skatter bliver endnu engang en vigtig overvejelse, når boligejere beslutter sig for at sælge deres ejendomme. I henhold til den nuværende skattelovgivning kan boligejere realisere op til 500.000 dollars i fortjeneste, skattefrit ved salg af deres primære bolig. Kendt som primary-home exclusion, kan det ikke anvendes på salg af anden bolig.
Det almindelige salg af en sekundær bolig vil resultere i, at der skal betales skat af hele den fortjeneste, der realiseres ved transaktionen. Der er dog nogle lovlige måder at manøvrere uden om kapitalgevinstskatten på sekundære boliger.
Hvis ejeren adopterer deres sekundære hjem som primær bolig i mindst to år, før de beslutter sig for at sælge ejendommen, kan de muligvis være i stand til at kvalificere sig til de standardmæssige fradrag. Denne undtagelse, der almindeligvis er kendt som “2/5-årsreglen”, kan give boligejere mulighed for at sælge deres sekundære boliger og stadig undgå at betale den fulde vægt af kapitalgevinstskatten samme år.
Sørg for at rådføre dig med en betroet professionel, før du træffer en finansiel beslutning.
Værditilvækst i fast ejendom og sekundære boliger
Fejendomme har altid været betragtet som en god investering og en måde at opbygge rigdom på konsekvent. Det gælder både for primære boliger og arbejdende udlejningsejendomme. Mens ejendomsmarkedet altid er udsat for udsving, har sunde ejendomsinvesteringer tendens til at forblive værdifulde aktiver for deres ejere over næsten ethvert tidsrum.
Vær forberedt på volatilitet
Når det drejer sig om sekundære boliger eller, mere specifikt, ferieboliger, ændres spillepladen.
Lokalisering, som altid er et nøgleord for fast ejendom, får en endnu større betydning. Ferieejendomme er luksusejendomme, så deres værdi har tendens til at svinge mere end en primær bolig i et eftertragtet kvarter. Under en højkonjunktur kan ejendomsværdierne skyde i vejret, men de samme værdier kan falde lige så hurtigt under en økonomisk nedtur.
I sidste ende bør købere, der overvejer at købe en anden bolig som et investeringsaktiv, gå forsigtigt frem. Hvis ejendommen ligger på en god beliggenhed til en primær bolig eller endog en udlejningsejendom, har den en bedre chance for at holde eller måske øge sin værdi.
Hvis dens værdi i stedet er mere uforudsigelig på grund af beliggenheden, kan det i sidste ende vise sig at være vanskeligere at realisere de oprindelige omkostninger ved salg. Forsigtighed er nøglen.
Feriehus vs. timeshare eller Airbnb?
De fleste købere, der er interesserede i sekundære boliger, er på udkig efter det perfekte feriested. Det kan være bjergene eller stranden, men de fleste købere leder i bund og grund efter et “hjem væk fra hjemmet”, hvor de kan holde ferie med familien.
Så giver det mening at købe et andet hjem, eller er det en bedre løsning at investere i en timeshare? I sidste ende kommer det til at handle om et individuelt valg. Begge muligheder har sine positive og negative sider, og der er ikke noget let svar, der passer til alle købere.
Hvis du leder efter et rigtigt hjem væk fra hjemmet, hvor du selv bestemmer reglerne, og hvor alt altid er, som du vil have det, så er køb af en feriebolig sandsynligvis det bedre valg. Som et andet hjem vil ejendommen tilhøre dig, og du har fuld kontrol over, hvordan den vedligeholdes, og hvem der har adgang.
Selvfølgelig har du også det fulde ansvar for dens vedligeholdelse samt alle udgifter i forbindelse med ejerskab og vedligeholdelse af ejendommen. Alligevel kan et andet hjem være et værdifuldt aktiv, og hvis den naturlige ejendomsværdistigning er til din fordel, kan det at eje en feriebolig helt sikkert hjælpe dig med at opbygge din personlige formue.
På den anden side, hvis du blot er på udkig efter en lejlighedsvis ferie i en afslappet ferieby, er en timeshare eller regelmæssig brug af Airbnb måske mere passende. Med en timeshare betaler du dine årlige gebyrer og overholder reglerne i kontrakten, og så er du helt klar. Der er færre ting at bekymre sig om, og din feriebolig vil være klar og venter på dig og din familie i din tildelte tid. Mange timeshare tilbyder adgang til en række tilsluttede muligheder i netværket.
Naturligvis vil du være begrænset i den tid, du kan tilbringe der, og kalenderdatoerne falder måske ikke altid sammen med din families ønskede planer, men det er stadig, meget mindre af en økonomisk og følelsesmæssig investering end at købe et andet hjem.
Der er andre risici at overveje i timeshare-investeringer, så sørg for at tale med en kvalificeret finansiel rådgiver, før du træffer en endelig beslutning. Økonomisk set er de normalt ikke den bedste mulighed for ferier, over tid. Men hvis beslutningen står mellem en timeshare og at eje et andet hjem, kan timeshare helt sikkert være den mere attraktive løsning under en række specifikke omstændigheder.
Og hvis du ønsker den ultimative fleksibilitet, er det ganske enkelt nemt at booke en Airbnb, når du har fri, når du har fri – selv om gæstfriheden kan variere meget fra ejendom til ejendom. Nogle hjem kan være i en kælder uden termostat om vinteren, mens andre er uberørte perfekte ophold.
Find den rigtige pasform
Der er meget at overveje, før man køber et andet hjem eller en feriebolig. Mens fast ejendom næsten altid er en god investering, er ferieejendomme langt fra en sikker investering.
Efterspørgslen efter fast ejendom på centrale bymarkeder kan forblive relativt stærk selv gennem recessioner, fordi folk stadig har brug for at bo i nærheden af, hvor de arbejder, mens fast ejendom på flugtmarkeder kan være mere volatil på nedadgående markeder.
Hvis du overvejer købet som en finansiel investering, er det bedst at træde forsigtigt og undersøge ejendommen fuldt ud, før du påtager dig, hvad der kan være et dyrt andet realkreditlån. Vær opmærksom på, at et varmt marked i dag, måske ikke er det samme i morgen.
Tænk på politiske risici – især hvis du er en udenlandsk køber
Politiske vinde skifter, og i urolige tider kan fast ejendom være et attraktivt aktiv at beskatte aggressivt i betragtning af den manglende mobilitet. I 2020 stemmer Californien om en delvis ophævelse af Proposition 13 fra 1978, selv om ophævelsen i første omgang kun ville gælde for industrielle og kommercielle ejendomme.
Når markederne bliver overophedede, kan lokale politikere også beslutte at lægge yderligere transaktions- eller tomgangsskatter på udenlandske ejere, så det er normalt bedst at investere i sit hjemland, medmindre man udtrykkeligt køber en udkigsplads.
Når det er sagt, er et virkelig solidt andet hjem eller en udlejningsejendom en sikker finansiel investering, forudsat at du har den nødvendige likviditet til at overleve markedsturbulens.
Hvis du er på udkig efter et hjem væk fra hjemmet eller måske overvejer ejendommen som en pensioneringsdestination for dine gyldne år, bliver købet endnu mere end blot et tegn på sund finansiel planlægning. Dit andet hjem kan markere placeringen af din families fremtid og inspirere sine egne varige minder.
Det vigtige som enhver form for investor, er at se på det andet realkreditlån med realistiske forventninger, og kun gå ud fra hvad du har råd til. Ved at gøre dette vil du åbne op for en verden af muligheder og øge dine chancer for at finde det rigtige match til at udvide din portefølje.
Boligejere kan ønske at refinansiere, mens satserne er lave
US 10-årige statsobligationsrenter er for nylig faldet til alle tiders rekordlave niveauer på grund af spredningen af coronavirus, der driver en risikofri stemning, med andre finansielle renter, der falder i takt hermed. Boligejere, der køber eller refinansierer til dagens lave renter, kan drage fordel af den seneste rentevolatilitet.
Betaler du for meget for dit realkreditlån?
Find ud af, hvad du kvalificerer dig til
Tjek dine refinansieringsmuligheder med en betroet långiver.
Svar på et par spørgsmål nedenfor og få kontakt med en långiver, der kan hjælpe dig med at refinansiere og spare i dag!