HUD skærer FHA cash-out refinansiering LTV grænse. Hvad du bør gøre nu

FHA cash-out LTV-grænser reduceret

FHA cash-out refinansiering regler vil ændre sig fra september 1, 2019.

Den nye regel vil begrænse cash-out refinansiering til 80% af en ejendoms rimelige markedsværdi. Dette er ned fra den gamle standard på 85%.

For mange potentielle låntagere vil den nye FHA-regel have en betydelig indvirkning. For en ejendom på $300.000 med en nuværende realkreditsaldo på $150.000 ser ændringen således ud:

Differencen mellem den gamle cash-out-grænse og den nye er på $15.000 i dette eksempel. Hvis du forsøger at få den størst mulige check fra din egenkapital, er dette en meget stor ting.

Hvis du har brug for et FHA cash-out lån på 85% LTV, skal du ansøge senest den 30. august 2019 (den sidste arbejdsdag i august).

Start din FHA cash-out refinansiering ansøgning nu. (Mar 25th, 2021)

Cash-out refinansiering til at blive sværere for dem med lavere egenkapital

Den nye LTV-grænse er en endnu større aftale, hvis du kun har omkring 20% egenkapital i hjemmet.

Tidligere kunne du sagtens få et FHA cash-out lån. Du ville have 5% af din egenkapital til rådighed til at udnytte, for eksempel, hvis du havde 20% egenkapital.

Nu er FHA ikke en mulighed. Det er heller ikke Fannie Mae eller Freddie Mac konventionelle lån, som også har et maksimum på 80% LTV.

Her er hvad gammelt-vs.-nyt scenarie ser ud for låntagere med lavere egenkapital.

Start din FHA cash-out refinansieringsansøgning før LTV-grænserne ændres. (Mar 25th, 2021)

Hvordan ansøger jeg før fristen?

Den nye regel træder i kraft for alle nye FHA-sagsnumre fra 1. september 2019.

Et sagsnummer er en FHA-specifik identifikator, der genereres, typisk den dag, du ansøger om et nyt FHA-lån.

Så i bund og grund skal du ansøge senest den 30. august 2019, hvilket er den sidste arbejdsdag i august.

Men du ønsker måske ikke at vente så længe. Långivere er sikker på at have travlt med at generere FHA-ansøgninger den dag. Plus, den sidste dag i måneden er alligevel travlt for långivere.

Det bedste råd er at ansøge hos en långiver i det øjeblik du læser dette, hvis det stadig er august 2019.

Ansøg straks, før FHA cash-out LTV-ændringer træder i kraft. (Mar 25th, 2021)

Overvej et personligt lån efter August 30, 2019

Læser du dette efter august 2019? Har lav egenkapital? Du vil måske overveje et personligt lån.

Et personligt lån kræver ikke egenkapital i hjemmet, som FHA cash-out refinansieringer gør. Og du modtager midlerne hurtigere. Eventuelle lukkeomkostninger er en brøkdel af dem, der følger med et FHA-lån.

Personlige lån er ved at blive en almindelig måde at opnå en god mængde kontanter hurtigt på, uden den ugelange proces med at blive godkendt til et cash-out realkreditlån.

FHA cash-out refinansiering

Det store spørgsmål er, hvorfor regeringen ændrer politikken for FHA cash-out refinansiering. Når alt kommer til alt, jo større lånet er, jo større er de realkreditforsikringspræmier, som FHA opkræver fra låntagerne.

Hvis du får et FHA-lån, skal du betale to former for forsikring.

Først er der upfront-hypoteksforsikringspræmien (upfront-MIP). Den er lig med 1,75 % af realkreditbeløbet. Du behøver ikke at betale dette beløb kontant. Den kan lægges til lånesaldoen.

For det andet er der en årlig realkreditforsikringspræmie (den årlige MIP). På nuværende tidspunkt er den lig med 0,85 % af lånebeløbet. Denne afgift er inkluderet i den månedlige betaling.

De penge, som FHA opkræver, placeres i en reservefond. Den kaldes Mutual Mortgage Insurance Fund (MMI-fonden). Hvis nogen ikke betaler deres FHA-lån tilbage, bliver långiveren betalt med penge fra MMI-fonden.

Det FHA-program har været en enorm succes. I finansåret 2018 havde reserverne for FHA-forward-hypoteser en positiv økonomisk nettoværdi på 46,8 mia. dollars. Situationen med FHA reverse mortgages var meget anderledes. De havde en negativ økonomisk nettoværdi på 13,63 mia. dollar.

Cash-out refinansiering bekymringer er opbygning på HUD

Hvis FHA-reserverne er så stærke, hvorfor så ændre standarderne for FHA cash-out refinansiering? Svaret er, at FHA er et forsikringsprogram. Man er nødt til at se på, hvordan FHA klarer sig i dag, og hvordan det kan se ud i fremtiden.

I henhold til HUD var der 43.052 FHA cash-out refinansieringer i FY 2013. Fem år senere steg antallet til 150.883 FHA cash-out refinansieringer. Det er en stigning på 250%.

Hvis du er i erhvervslivet kan du generelt godt lide at se salgsstigninger. Hvis du er i forsikringsbranchen, bliver du nervøs. Al den ekstra dækning repræsenterer potentielle krav. Det er rart lige nu at have så stor interesse for FHA cash-out refinansiering, men hvad nu, hvis økonomien bliver sur? Vil regeringen være i stand til at betale alle långiverens krav? Måske er det en god idé at reducere cash-out-refinansieringsniveauet.

“Undersøgelser”, siger HUD, “har vist, at en betydelig stigning i antallet af tvangsauktioner kan have været resultatet af et stort antal cash-out-refinansieringer, der blev gennemført før boligmarkedets kollaps.”

Spørgsmålet om egenkapital

HUD siger i realiteten, at FHA-programmet vil have mindre risiko, hvis låntagerne har mere egenkapital.

Ifølge HUD vil en reduktion af cash-out grænsen være “en forsigtig foranstaltning for at styrke egenkapitalpositionen for cash-out refinansieringer og reducere tabsværdigheden i tilfælde af misligholdelse, være på forkant med ethvert potentielt fremtidigt skift på boligmarkedet og bedre støtte FHA’s mission om at give adgang til bæredygtigt boligejerskab, der opbygger egenkapital.”

Dette giver meget mening, men rejser også et spørgsmål. FHA-låntagere kan nu få finansiering med så lidt som 3,5% ned. Ved hjælp af den logik, der anvendes på FHA cash-out refinansiering, hvad med udbetalinger? Vil vi se en stigning i FHA’s standard for nedbetaling?

Den VA-mulighed

Hvis HUD vil hævde, at undersøgelser berettiger højere egenkapitalniveauer for cash-out-refinansiering, så vil det måske ønske at tage et kig på VA cash-out-programmet. VA-lån er tilgængelige med intet ned. Nul. Samtidig har VA-lån lavere misligholdelsesniveauer end FHA-finansiering. Langt lavere. Ifølge Mortgage Bankers Association var FHA’s misligholdelsesprocent i første kvartal 8,93 % mod 4,37 % for VA-programmet.

Hvis du har militær erfaring, skal du ansøge om et VA cash-out lån i stedet for FHA. (Mar 25th, 2021)

Hvordan gør VA det? Det er diskutabelt, men her er en forskel mellem de to programmer. VA har en “restindkomst” standard, mens FHA ikke gør det. Det betyder, at for at få et VA-lån skal du have et vist beløb af frie kontanter tilbage efter udgifter. Hvor meget du har brug for, afhænger af familiestørrelse, lånebeløb og geografisk placering.
Og hvorfor ikke en standard for restindkomst for FHA-lån ud over et gæld/indkomst-forhold (DTI)? Det er en risikoreduktion, der virker.

Søg om et FHA cash-out lån

På trods af nye LTV-krav er FHA cash-out lån stadig en god værdi, især hvis du har lavere kreditværdighed.

Gå i gang med dit FHA cash-out lån nedenfor, selv efter at de nye regler træder i kraft.

Virificer din nye sats (25. mar. 2021)