HELOC Fordele og ulemper: At drage fordel af en egenkapitalkreditlinje

Spring til

• Hvad er en egenkapitalkreditlinje?

• Fordele ved HELOC

• Ulemper ved HELOC

• Alternativer til HELOC

En af de største udfordringer, som mange nybegyndere ejendomsinvestorer og kommende boligejere står over for, er, hvor de skal finde kapital. Men har du nogensinde overvejet at kigge på HELOC fordele og ulemper?

Det er nødvendigt for investorer at finde finansiering for at lukke aftaler, foretage ejendomsforbedringer eller for at drive en rentabel ejendomsinvesteringsvirksomhed. Mens det til tider kan være en kamp at finde kapital, kan det måske være tættere på dig, end du tror. Hvis du har en eksisterende portefølje, kan du måske være i stand til at udnytte din nuværende egenkapital i form af en home equity line of credit.

Som ejendomsinvestor eller boligejer kan dette være en levedygtig mulighed for at finde finansiering til din næste ejendom. Med de fleste ting i fast ejendom er der altid fordele og ulemper. Fortsæt læsning for at opdage fordele og ulemper ved en home equity line of credit.

Hvad er en home equity line of credit, og hvordan fungerer det?

En home equity line of credit (HELOC) udnytter den tilgængelige egenkapital i form af et nyt realkreditlån på ejendommen. Ethvert eksisterende første pant holdes på plads med et nyt andet pant tilføjet. Dette pant er mere baseret på den disponible egenkapital end noget andet. Underwriting- og godkendelsesmetoderne svarer til et første realkreditlån, men der lægges mere vægt på størrelsen af egenkapitalen.

Egenkapital kan defineres som forskellen mellem det skyldige beløb og værdien af en ejendom. Da “værdi” er et subjektivt begreb, er egenkapitalen altid et bevægeligt mål. Vi mener måske, at vores ejendom er 200 000 USD værd, men vi ved det aldrig rigtigt, før vi sætter den på markedet og ser, hvem der tager imod lokkemaden.

Et lån på egenkapitalen er resultatet af, at en låntager bruger sin personlige egenkapital i hjemmet som sikkerhed for at optage et lån, og det bruges normalt til at finansiere store investeringer og udgifter. At optage et home equity-lån kræver normalt, at låntageren har en god kredit samt en god belåningsgrad på sin ejendom. Investering i egenkapital kan være et godt redskab for ansvarlige låntagere til at foretage reparationer af boligen, betale for uddannelse eller løse gæld. Nu vil vi opdele de HELOC fordele og ulemper, som man skal være opmærksom på.

Fordelene ved en Home Equity Line of Credit

• Lavre renter og vilkår: En HELOC har et andet sæt vilkår end dit traditionelle 30-årige faste realkreditlån. De fleste HELOC’er er baseret på den primære rente eller et andet indeks, som i øjeblikket svæver tæt på de laveste nogensinde før. Nogle långivere tilbyder muligheder med fast rente, men de er mere for sekundære lån end for pantrettigheder. Selv om satsen er justerbar, ligger den i øjeblikket et godt stykke under fastforrentede alternativer uden nogen umiddelbare tegn på stigning. HELOCs tilbyder også muligheder for lav månedlig rentebetaling. Med dit lån skal du kun betale renterne i de første ti år. Dette giver dig mulighed for at øge cashflowet og tjene mere på dine penge.

• Snakke godkendelser: Med hensyn til lån til egenkapitallån har HELOCs tendens til at følge en kortere tidslinje. Grunden til dette er, fordi underwritingprocessen er meget enklere. Din långiver bør være i stand til at give en præcis tidslinje, selvom godkendelser i gennemsnit er hurtigere end andre finansieringsmetoder.

• Fleksibilitet: Med en HELOC betaler du kun på det, du bruger. Hvis du tager en linje ud på 50.000 dollars, og du kun bruger 20.000 dollars af den, er din tilbagebetaling baseret på de 20.000 dollars – ikke det fulde beløb. På den måde holdes din betaling så lav som muligt på de penge, du rent faktisk bruger. Som vi nævnte, er den rentebaserede tilbagebetalingsmulighed bare det, en mulighed. Du har stadig mulighed for at øge din betaling når som helst, men er kun på krogen for rentedelen.

• Lette eller ingen gebyrer: Traditionelle realkreditansøgninger kan koste op til 500 dollars alene i gebyrer, men med en HELOC er sagen meget anderledes. Långivere opkræver ikke de samme gebyrer for home equity line of credit-ansøgninger, og nogle ejere kan finde ud af, at de helt undgår dem. Der kan stadig være gebyrer for advokater eller titelsøgninger; men som hovedregel er HELOC’er dog som regel forbundet med færre administrative omkostninger.

• Portfolioudvidelse: Ved at bruge midler fra en HELOC på én ejendom kan du hurtigt udvide din portefølje. Du bruger penge, som du ikke gjorde noget med, og du tjener anslået 12 til 24 procent på et nyt køb. På enhver efterfølgende handel, du afslutter, udvider du din portefølje. Det bedste er, at du gør det med dine egne midler og på dine egne vilkår.

Ulemper ved en Home Equity Line of Credit

• Lånesikkerhed: Den måske største ulempe, eller risiko, ved en HELOC er, at dit hus er sikret som sikkerhed. For alle, der bruger en HELOC på deres primære bolig, kan dette være en særlig skræmmende trussel. Hvis du ikke kan betale lånet, kan banken trods alt foretage tvangsauktion på ejendommen.

• Den ekstra lånebetaling: Selv om din betaling er reduceret, er det stadig en ny betaling på ejendommen. I en perfekt verden ville du bruge denne linje til at udvide din virksomhed. Det, der nogle gange ender med at ske, er, at linjen bliver brugt til andre ting. Så i stedet for at udvikle din virksomhed ender du med at forøge din gæld. Ved at udnytte linjen maksimalt vil du også ende med at sænke din kredit score på grund af den manglende tilgængelige saldo.

• Ballonmulighed: HELOC har en mulighed for kun at betale renter i de første ti år. Da der ikke anvendes nogen hovedstol i den periode, skal den indhentes i de efterfølgende ti år. Denne nye månedlige betaling er ofte meget højere end det rentefrie beløb. Du kan betale dit lån ned eller af når som helst i de første ti år, men herefter lægges hovedstolen til betalingen.

• Ejendomsreduktion: Selv om egenkapital er et upræcist tal, er det stadig vigtigt. Ethvert nyt lån, du optager, lægges til det samlede beløb, du skylder på ejendommen. Jo mere egenkapital du har, jo større er antallet af tilgængelige muligheder. Egenkapital giver dig mulighed for at sælge eller refinansiere, når værdierne stiger. Hvis værdierne skifter nedad, og der ikke er nogen egenkapital, kan du være tvunget til at beholde ejendommen, indtil tingene ændrer sig.

• Sanktioner & gebyrer: Du skal altid, altid, altid, altid sørge for at læse det med småt, når du benytter et HELOC-lån. Nogle långivere vil opkræve årlige gebyrer eller endda inaktivitetsgebyrer, hvis kreditten ikke bliver brugt. Desuden bør brugerne også sikre sig, at de er opmærksomme på eventuelle bøder for at betale beløbet tilbage før tid.

• Uforudsigelige betalinger: HELOCs er afhængige af renten, og som et lån med justerbar rente kan betalingerne svinge en del over tid. Denne faktor er endnu en ulempe, som du skal være opmærksom på, før du bruger en HELOC, selv om den ikke helt bør afskrække dig fra at bruge lånet. Nogle investorer vil søge efter långivere, der er villige til at konvertere til et fastforrentet lån i tide – så de kan undgå skiftende rentesatser.

HELOC vs Home Equity Loan

Både HELOC og home equity-lån indebærer, at der trækkes på den egenkapital, du har opbygget i en ejendom, selv om de fungerer på forskellige måder. En HELOC fungerer på samme måde som et kreditkort, hvor boligejerne kun har adgang til de midler, de har brug for. Med et HELOC-lån betales der kun renter på det beløb, som boligejerne bruger. Rentesatserne kan være justerbare eller faste, afhængigt af långiveren. Et home equity-lån er på den anden side et fast beløb, som boligejerne modtager. Der betales renter på hele lånet, da beløbet udbetales på én gang. Boligkapitallån har typisk faste rentesatser.

Det afhænger af, hvad du har brug for midlerne til, om du skal vælge mellem et HELOC- eller et home equity-lån. Hvis du skal udnytte din boligs egenkapital til at købe en anden ejendom, kan et home equity-lån give dig de penge, du har brug for til en udbetaling. Hvis du derimod arbejder på et renoveringsprojekt eller har brug for mindre beløb på én gang, vil et HELOC-lån give dig mulighed for at hæve midlerne efter behov. Som altid skal du sørge for at undersøge begge muligheder (og deres respektive rentesatser), før du beslutter dig for den rigtige løsning for dig.

Er det bedre at optage et boliglån eller et personligt lån?

Ovenfor berørte vi HELOC fordele og ulemper, men hvordan ved du, om det er den rigtige beslutning for dig? Du undrer dig måske over, hvorfor nogle mennesker vælger at optage egenkapital på deres hjem, når de lige så godt kunne optage et privatlån hos deres långiver.

En af de største ulemper ved lån på egenkapitalen er, at de kræver, at ejendommen bruges som sikkerhed, og at långiveren kan tvangsinddrage ejendommen, hvis låntageren misligholder lånet. Dette er en risiko at overveje, men fordi der er sikkerhed på lånet, er rentesatserne typisk lavere.

Alternativt er et privatlån usikret og er normalt forbundet med højere renter. Hvis timing er en overvejelse, kan en låntager typisk optage et personligt lån meget hurtigere end et lån på egenkapitalen. I sidste ende har begge lånemuligheder unikke fordele og ulemper, og det er en personlig beslutning, som låntageren skal træffe ud fra sine forhold.

Home Equity Loan Calculator

Det kan være svært at beregne sin egen boligkapital, men heldigvis er der flere gode online beregnere til rådighed. Prøv for eksempel at bruge den brugervenlige home equity loan calculator fra U.S. Bank.

Når du beslutter dig for at udnytte en HELOC, anbefales det kraftigt at bruge en home equity loan calculator for at bestemme dine potentielle betalinger og omkostninger forbundet med lånet.

Summarum

Når du overvejer, om en HELOC er noget for dig, er der et par ting, du skal huske. Den første er, at du ligesom ethvert andet lån skal kvalificere dig. Det er ikke en garanti for din godkendelse, at du blot har egenkapital. Underwriting er ikke så streng som ved et første realkreditlån, men du skal stadig have en stærk kredit score, lav gæld og høj indkomst.

Den anden faktor er at overveje dine alternativer. Hard money er en levedygtig mulighed, men når du lægger gebyrer og renter sammen, kan tilbagebetaling på en HELOC være et bedre alternativ. Før du gør noget, bør du også overveje, hvad der ellers er derude, og altid tænke på den lange bane. Dette er en selvfølge i enhver situation, men du bør altid afveje HELOC-for- og ulemperne, før du går videre. Gør dit eget hjemmearbejde og find ud af, hvad der er bedst for dig og din virksomhed.

Har du nogensinde taget et HELOC- eller home equity-lån? Hvad var nogle fordele og ulemper, som du oplevede? Del i kommentarerne nedenfor.

Vil du lære at drage fordel af de aktuelle muligheder på ejendomsmarkedet?

Hvad enten du er helt ny i ejendomsbranchen eller har afsluttet et par handler, dækker vores nye onlinekursus i ejendomshandel alt, hvad du har brug for at vide, så du kan komme i gang. Ekspertinvestor Than Merrill forklarer de bedste ejendomsstrategier for dagens ejendomsmarked for at hjælpe dig på vej mod en bedre økonomisk fremtid.

Klik her for at tilmelde dig vores GRATIS 1-dags webinar om fast ejendom og kom i gang med at uddanne dig selv om, hvordan du investerer i dagens ejendomsmarked!