Hvad enten en lejer flytter ud frivilligt eller efter en udsættelse, skal udlejere ofte ikke kun rydde op og reparere skader, men også håndtere de personlige ejendele, der er efterladt. Normalt vil dette blot være affald, som lejeren ikke vil have, såsom gammel mad, rengøringsartikler og ødelagte møbler. Udlejere kan frit bortskaffe affald, der er efterladt i en lejebolig.
Det er imidlertid en anden sag at håndtere efterladte ejendele, der har værdi – f.eks. en cykel, et stereoanlæg, tøj eller møbler. I nogle stater kan udlejere blive udsat for alvorlige sanktioner og erstatningsansvar, hvis de bortskaffer en lejers efterladte personlige ejendele (bortset fra åbenlyst affald) uden først at følge visse procedurer.
Det er afgørende for udlejere at kende deres stats regler om spørgsmål som:
- meddelelse til tidligere lejere om forladte ejendele
- opbevaring af forladte ejendele
- bortskaffelse af forladte ejendele, og
- anvendelse af midler fra salg af forladte ejendele.
Denne artikel dækker et par grundlæggende begreber, som udlejere i alle stater bør overveje. I slutningen af artiklen finder du vejledning om, hvordan du kan få mere at vide om din specifikke stats lovgivning om efterladt ejendom.
Hvorfor er lejeren rejst?
I mange stater afhænger udlejers muligheder for håndtering af efterladt ejendom af omstændighederne ved lejers fraflytning.
- Lejeren beslutter sig for at flytte ved slutningen af en lejekontrakt eller efter at have givet en opsigelsesvarsel. I denne situation giver mange stater udlejere maksimal fleksibilitet til at disponere over efterladte ejendele.
- Lejer beslutter sig for at flytte efter at have modtaget en opsigelsesvarsel fra udlejeren. Mange stater giver udlejere maksimal fleksibilitet til at bortskaffe resterende ejendele i denne situation.
- Lejeren bliver fysisk smidt ud, og personlige ejendele bliver efterladt i lejemålet eller fjernet til kantstenen. Nogle stater kræver, at udlejere gør sig mere umage med ejendele tilhørende en udvist lejer. På den anden side kræver nogle andre mindre indsats.
- Lejeren forsvinder. I nogle få stater skal ejendele, der tilhører lejere, som forlader lejeren uden varsel, behandles anderledes end ejendele, der forlades, efter at en lejer, der er opsagt eller blevet smidt ud, forlader lejeren.
Når du læser loven i din stat, skal du være opmærksom på forskellige procedurer baseret på årsagen til lejers afrejse.
Udtagelser fra lovene om forladt ejendom
Statens regler om forladt ejendom gælder ikke for følgende typer ejendom:
Indretningsgenstande. Når en genstand er fastgjort mere eller mindre permanent til væggen, f.eks. indbyggede bogreoler, kaldes den for et “inventar”. Hvis der ikke foreligger en skriftlig aftale mellem udlejer og lejer (f.eks. en lejeklausul, der specifikt omhandler inventar og forbedringer), bliver inventar, der er installeret af en lejer, en del af lokalerne. Inventar tilhører udlejeren og skal ikke tilbageleveres til lejeren.
Motorkøretøjer. Det sker af og til, at en afgående lejer efterlader en ubrugelig eller “skrotbil” på parkeringspladsen eller i garagen. Motorkøretøjer er ofte en særlig kategori af personlige ejendele, som statens regler om efterladt ejendom ikke gælder for. Når en lejer efterlader en bil eller et andet køretøj, bør udlejeren ringe til det lokale politi og oplyse køretøjets nummerplade, mærke og model samt oplyse, hvor det er parkeret. Politiet vil sandsynligvis sørge for at få det bugseret efter at have fastslået, at det er efterladt.
Find din stats lov
For at få kendskab til din stats nøjagtige regler for håndtering af efterladt ejendom skal du selv slå loven op eller få professionel hjælp.
Gør din egen research. Nolo’s skema, State Laws on Handling Abandoned Property, indeholder en liste over de enkelte staters love om forladt ejendom og er et godt sted at begynde din research. Hvis du efter at have læst lovene ikke finder en lov, der dækker krav om meddelelse, er der endnu et skridt at tage: I nogle stater har domstolene grebet ind for at skabe regler for meddelelse. Det betyder, at du bør finde og læse alle de sager, der har fortolket din stats lov om forladt ejendom. Du kan finde tips om research i Nolo’s afsnit om juridisk research.
Kontakt til en udlejerforening. Hvis du er udlejer, kan du ofte få gode oplysninger og råd ved at tale med andre udlejere. Du kan eventuelt søge online efter din lokale eller statslige udlejningsejendomsforening. Et sted at begynde din søgning er National Apartment Association, en organisation, hvis medlemmer omfatter mange statslige foreninger. National Multifamily Housing Council tilbyder også mange muligheder for netværksdannelse og informationsudveksling.
Få hjælp fra en advokat. En kvalificeret advokat kan hjælpe dig med at finde og forstå de regler, der gælder for din situation. Det er især klogt at konsultere en advokat, hvis du mener, at den forladte ejendom kan være meget værdifuld, eller hvis du har nogen grund til at tro, at lejeren kan skabe problemer senere. En god advokat kan hjælpe dig med at beskytte dig mod påstande om, at du har stjålet eller ødelagt en lejers ejendom. Du kan søge efter en erfaren udlejer- og lejeradvokat ved hjælp af Nolo’s Lawyer Directory.
Lær mere
For at finde ud af, hvordan du giver besked til en lejer, der har efterladt ejendele, se Håndtering af lejers efterladte ejendele: For flere oplysninger om dine rettigheder og ansvarsområder som udlejer, se Nolo’s afsnit om udlejere.
For flere oplysninger om dine rettigheder og ansvarsområder som lejer, se Nolo’s afsnit om lejere.