En computer fortalte selskabet, hvad det skulle tilbyde, og hvor meget det skulle forlange. Der var ikke behov for at planlægge en fremvisning med en ejendomsmægler. Potentielle købere af Opendoor-boliger kan downloade en app for at låse døren op.
Boligejendomme har længe været en fragmenteret branche. At leje, købe og sælge et hus betyder som regel, at man skal have med et udvalg af lokale ejendomsmæglere og lokale udlejere at gøre, og at man skal arbejde med alle de involverede parters tidsplaner.
Nu har virksomheder som Opendoor, der er blandt San Franciscos mest flushede startups, til formål at bringe Wall Street-stil effektivitet og Silicon Valley-software til boligbranchen.
En bolig til salg ved Offerpad i Chandler, Ariz.
Huset i Tolleson er et af flere tusinde rundt om i byen, som Opendoor og to konkurrenter-listingsgiganten Zillow Group Inc. og Offerpad Inc. har købt siden 2014 i et forsøg på at perfektionere programmatisk husflipning. Sidste år købte de næsten 5.000 huse i metroområdet, omtrent et ud af hver 20 eksisterende huse, der blev solgt. De er ude efter gebyrer for ejendomshandel og alt, hvad de kan tjene på videresalg af ejendommen. Marginalerne er lave, så mængden skal være høj.
De følger den vej, som en anden gruppe af investorer med dybe pengepung gik efter tvangsauktionskrisen: Wall Street-firmaer, der opkøber huse i forstæderne og forvandler dem til lejeboliger. De højteknologiske flippere følger ofte udlejningsfirmaer ind i kvarterer i håb om, at det giver dem købere som sidste udvej, hvis boligmarkedet skulle blive sur.
Et par blokke fra Opendoors salg i Tolleson ligger det første hus, som Blackstone Group LP købte i 2012 på sin vej til at skabe Invitation Homes Inc, landets største udlejer af enfamiliehuse. Huset med tre soveværelser udlejes for omkring 1.200 dollars om måneden. Mere end 40 af underafdelingens 520 huse er ifølge skatteoptegnelser ejet af enten Invitation eller tre af dets rivaler.
Store investorer ejer nu mere end 22.000 udlejningshuse i Phoenix’ metropol og anvender algoritmer til husjagt, der er sofistikerede nok til at finde et solrigt køkken i et godt skoledistrikt hurtigere end et til-salg-skilt kan blive banket ind i gården.
Løftet for forbrugerne i alt dette er mindre besvær med at finde et sted at bo. Invitations potentielle lejere og potentielle købere af Opendoors boliger kan normalt selv kigge forbi på besøg og ansøge eller byde online.
Sælgere kan anmode om et bud ved at udfylde en formular og uploade nogle billeder, hvorefter de kan få et tilbud. De kan planlægge deres flytning uden at skulle arbejde omkring en menneskelig købers behov, og de behøver ikke at bekymre sig om, at en køber får et realkreditlån.
Da Opendoor, Offerpad og Zillow selv pifter husene op, inden de sætter dem på markedet igen, behøver sælgerne ikke at ordne dryppende vandhaner eller forsøge at appellere til købernes smag.
Forbrugerne vil måske også opleve, at nogle få store aktører kan få en overdimensioneret indflydelse på priserne og overtaget ved køb i de mest eftertragtede kvarterer. I Phoenix blev boligmarkedet afkølet i 2013, da investorer i lejeboliger trak sig tilbage. Omkring det tidspunkt, hvor flipperne kom i gang igen et år senere, genoptog boligpriserne deres stigning. En potentiel køber, der har brug for et realkreditlån, kan have svært ved at konkurrere mod en stor investor, der giver et kontant tilbud på et hus.
For flipperne er menneskelige mellemmænd involveret – Billow sender en person ind for at inspicere et hjem, før det afslutter et køb, og de tre selskaber samarbejder med mæglere, hvilket giver dem en del af transaktionsgebyrerne. Disse operationer kan dog i sidste ende tage en del af arbejdet fra salgsagenter, vurderingsmænd, realkreditmæglere og titelfirmaer.
De kan også professionalisere andre job, hvor regelmæssige lønkroner er sjældne. Offerpad, som har tendens til at gå i gang med mere omfattende renoveringer end sine rivaler, har hjem-rehab-specialister som dem, der ses på HGTV, og håndværkere som malere på sin fuldtids-lønningsliste.
Såfremt huspriserne falder i et nedadgående marked, kan de højteknologiske flippere alligevel få problemer med kreditorerne og blive tvunget til at sælge deres lagerbeholdning med tab.
Arizonas hovedstad er et ideelt sted at afprøve. Det er et af landets hurtigst voksende metroområder. Husene er relativt billige og har en tendens til at være nybyggede og ret homogene, hvilket fremmer de algoritmiske vurderinger, der vejleder både store udlejere og house-flipping-firmaer.
I mellemtiden byder lovgivningen i Arizona risikovillige personer velkommen. Låntagere kan gå væk uden regres, hvilket forstærker busts. Realkreditudlånere kan tage ejendommen tilbage i så få som 120 dage efter manglende betalinger uden at involvere domstolene. I marts underskrev Arizonas guvernør en lov, der reducerer bureaukrati og gebyrer for såkaldte proptech-virksomheder, som kan spænde fra virksomheder, der forsøger at ændre den måde, hvorpå huse skifter hænder, til virksomheder, der designer højteknologiske boligfunktioner.
Boligkøb kunne vise sig at være uoverkommeligt dyrt andre steder i byer som New York og Boston. Husene omkring De Store Søer kan variere dramatisk i årgang og design og kan måske forvirre prisalgoritmerne.
Store udlejningsinvestorer har allerede bevæget sig uden for Phoenix og har samlet mere end 300.000 udlejningsboliger rundt om i landet, herunder i Atlanta og Dallas. Da der er mangel på boliger på udvalgte markeder, indgår nogle store udlejningsboligselskaber aftaler med boligbyggere om at opføre nye boliger kun til dem.
Opendoor, der nu findes i 23 byer, planlægger at lancere i yderligere 27 byer inden 2020. Zillow sigter mod at købe 5.000 huse om måneden rundt om i landet og generere en omsætning på 20 milliarder dollars om året inden for fem år ved at anvende de erfaringer, det har gjort i Arizona.
“Det er begyndelsen af e-handel for fast ejendom,” siger Zillows administrerende direktør Rich Barton. “Phoenix er ground zero.”
Opendoor’s Scottsdale, Ariz., kontor.
Wall Street-investorerne ankom for omkring syv år siden, da investeringsfirmaer begyndte at opkøbe tvangsauktioner til lavpris efter boligkrakket og forsøgte at omdanne dem til udlejning.
Phoenix var et af de første steder, hvor priserne faldt. Kun få år tidligere havde bygherrerne afholdt lotterier for at finde købere til de endnu ikke færdigbyggede parcelhuse. I 2011 sendte en overflod af tvangsauktionerede boliger priserne ned med næsten 60 % i gennemsnit i forhold til deres højeste niveau før krisen. Smuglere flyttede ind i huse i tyndt befolkede underafdelinger, så de kunne gemme kidnapningsofre fra den anden side af grænsen uden at bekymre sig om naboerne.
Wall Street-firmaer sendte købere til auktionerne med kufferter med kontanter. Blackstone, verdens største ejendomsinvestor, slog sig sammen med en gruppe lokale, der havde investeret i trailerparker før krakket.
I april 2012 betalte det nystartede Invitation Homes 100.700 dollars på auktion for sit første hus – en lejebolig til 1.200 dollars i Tolleson.
Invitation har nu mere end 80.000 huse på 17 markeder, herunder 7.600 i Phoenix, og er vurderet til mere end 24 milliarder dollars, inklusive gæld, der er bakket op af husene.
Selvopbevaringsmagnat B. Wayne Hughes startede sin egen husjagt i Phoenix omkring samme tid som Invitation og fusionerede i sidste ende med en lokal konkurrent for at give hans American Homes 4 Rent omkring 3.100 huse i dalen.
I 2014 valgte Eric Wu, en tech-iværksætter fra San Francisco, der hjalp med at betale sin skolegang i Arizona ved at købe og leje huse, sin hjemby for at teste, om det var muligt at bruge computere til at købe og sælge boliger.
Mr. Wu kaldte sin digitale bolighandel for Opendoor. Blandt investorerne er Invitation-stifterne samt selve boligudlejningsgiganten. Opendoors første hjem lå i nærheden af en ormefarm i Phoenix’ sydlige udkant. Ejeren, der havde betalt 117.500 dollars to år tidligere, accepterede Opendoors tilbud på 165.000 dollars.
Opendoor piftede ejendommen op og satte den igen på markedet for 200.000 dollars. Det accepterede 193.000 dollars et par uger senere, en gevinst på 28.000 dollars, uden at medregne skatter og renoveringsudgifter, som det ikke oplyser.
Det første hus, som Opendoor solgte i Phoenix-området.
Når en boligejer anmoder om et tilbud fra Opendoor, starter algoritmerne med de typiske data, som ejendomsmæglere overalt bruger: kvadratmeter og sammenlignelige salg. De indarbejder også mere idiosynkratiske faktorer, der kan påvirke en boligs værdi, som f.eks. nærheden af golfbaner, luftledninger og støjende kryds.
Opendoor betaler kontant, minus sit gebyr, som varierer fra 6 % til 13 %, delvis afhængigt af, hvor længe de forventer at skulle beholde boligen, før de finder en anden køber. Virksomheden købte mere end 3.100 huse omkring Phoenix sidste år, ifølge en analyse af offentlige salgsdata foretaget af Mike DelPrete, der leder programmet for ejendomsteknologi ved University of Colorado, Boulder.
Del dine tanker
Vil du sælge dit hjem til en højteknologisk flipper, hvis det betød at tage en lavere pris? Deltag i samtalen nedenfor.
Investorer har investeret 1,3 milliarder dollars i Opendoor, hvilket værdisætter virksomheden til 3,8 milliarder dollars.
Da Opendoor var ved at komme i gang, havde Brian Bair en lignende idé. Han var flyttet til Phoenix i 2005 efter at have solgt sin families talentbureau og søgte solskin og nærhed til sine jordinvesteringer i Arizona. Han fik en ejendomsmæglerlicens, da markedet vendte, i håb om at få en ny karriere ud af krakket.
Han hjalp udlejningsfirmaer, herunder Invitation, med at erhverve tvangsauktionerede boliger og rådede sælgere til at bruge penge på granitbordplader og apparater i rustfrit stål for at øge deres salgspriser. Nogle foreslog, at han købte deres huse og gjorde det selv. Han så en mulighed og startede Offerpad i 2015 sammen med en af stifterne af Invitation Homes.
Lige Opendoor bruger Offerpad elektroniske låse og algoritmer til prisfastsættelse af boliger, men bruger mere tid og penge på at renovere de huse, de køber. Virksomheden, der også er en stor venturekapitalindsats, køber boliger omkring 13 metroområder, selv om dens største marked stadig er Phoenix, hvor den siger, at den købte 1.215 huse sidste år.
Opendoor og Offerpad har vist sig at være en kilde til lagerbeholdning for de store udlejere. Omkring 10 % af de tusindvis af boliger, der blev solgt af de to selskaber i 2018, gik til store udlejningsinvestorer, ifølge ejendomsinformationsfirmaet Attom Data Solutions.
Listingsgiganten Zillow kom til Phoenix sidste forår for at teste sin egen computerdrevne flipping-strategi.
Selskabet fra Seattle, der har mere end 180 millioner månedlige besøgende på sine websteder og apps, tjener omkring to tredjedele af sine indtægter ved at sælge annoncer og kundehenvisninger til ejendomsmæglere. I maj 2018 købte Zillow sit første hus, en ranch med fire soveværelser i en sydøstlig forstad, for 410.000 dollars.
Det første hus, som Zillow købte og flippede, lå i Arizona.
Efter en renovering noterede Zillow det 11 dage senere til 425.000 dollars – og endte med at sælge det for 403.000 dollars, ca. 2 % mindre, end det blev betalt.
Zillow er blevet ved, har trænet sine computermodeller og forfinet sin strategi. Det købte omkring 400 huse i Phoenix i 2018 og yderligere 348 i de første tre måneder af 2019, ifølge DelPrete.
I sidste ende har Zillow til hensigt at integrere sit instant-buying-program med en call-center-hypothekudlåner, som det købte sidste år, og omorientere det til at yde lån online. Ideen er, at en person skal kunne sælge et hus, shoppe efter et nyt og få et lån til at købe det, alt sammen fra Zillows digitale platforme.
Sam Miller, valgt formand for Phoenix Association of Realtors med 10.000 medlemmer, sagde, at fremkomsten af de computerdrevne husflippere blot er den seneste udfordring, som agenterne står over for i området. Da priserne steg kraftigt i højkonjunkturårene, valgte mange at sælge boliger uden ejendomsmæglere. Under krakket uddelte bankerne lister over tilbageholdte boliger til nogle få udvalgte agenter. Nu mister agenterne lister fra sælgere, som er villige til at acceptere en lavere pris for deres hus, end de kan få på det åbne marked, til gengæld for at få lethed.
“Zillow og Opendoor tilbyder enorme bekvemmeligheder, men de har en pris,” sagde Miller. “Jeg siger, at de skal bringes i gang.”
Christine Abbott gennemgik ejendomme på Zillow i marts, da en meddelelse dukkede op og spurgte, om hun ønskede at sælge sit hjem til virksomheden.
I virkeligheden havde hun ønsket at sælge sin ejerlejlighed i et golfresort i Scottsdale, lige siden hendes arbejde som privatdetektiv førte hende til Las Vegas. Hun havde allerede indhentet tilbud fra Opendoor og Offerpad, men havde afvist dem, fordi de var for lave.
Zillow fremsatte et tilbud ca. halvanden dag efter, at hun havde uploadet billeder af sit hjem og besvaret en repræsentants opfølgende spørgsmål. Med 319.000 dollars var det titusindvis af dollars højere end de tidligere tilbud. Hun accepterede det, afsluttede salget inden for to uger og flyttede til Nevada.
Mor Abbott var glad for at undgå besværet med at holde sit hus udstillingsklart. “Flytning er en af de største stressfaktorer i livet,” sagde hun. “Hvis man kan gøre noget for at spare for besværet, kan man lige så godt gøre det.”
En udsigt over det større Phoenix-metroområde.
Skriv til Ryan Dezember på [email protected] og Peter Rudegeair på [email protected]