For- og ulemper ved Rent to Own

Rent-to-own-kontrakter er et alternativ til traditionelle boliglån. Både købere og sælgere kan drage fordel af disse ordninger, men det er vigtigt, at alle forstår risiciene. Sådanne ordninger er i starten meget lig traditionelle lejekontrakter, som udlejere og lejere kan underskrive. Kontrakten giver dog også lejeren eneret til at købe boligen på et bestemt tidspunkt i fremtiden. En del af de penge, der betales på forhånd og som en del af den fastsatte månedlige leje, går også til købsprisen.

Alle to parter kan indgå en sådan aftale, men de bruges nogle gange som en del af boligprogrammer, der er designet til at etablere boliger til overkommelige priser eller genoplive kvarterer.

Pris-leje-forhold

Et pris-leje-forhold måler den relative overkommelighed mellem køb og leje på et boligmarked. Det beregnes ved at dividere den gennemsnitlige pris på boliger, der er solgt i en bestemt periode på et bestemt marked, med 12 måneders gennemsnitlig månedlig husleje på det samme marked.

For eksempel er den gennemsnitlige pris på boliger, der er solgt i USA. i løbet af tredje kvartal af 2019 var 382.700 dollars, mens den gennemsnitlige månedlige husleje, der blev betalt i samme periode i hele landet, var 1.471 dollars. Så for at få forholdet mellem pris og husleje ville du dividere 382.700 med 17.652 (1.471 ganget med 12) og komme frem til 21,68. Jo højere forholdet er, jo mere gunstigt er markedet for udlejning. Jo lavere forholdet er, jo mere gunstigt er markedet for køb.

Det er klart, at de gennemsnitlige boligpriser og huslejer varierer fra marked til marked, så det nationale gennemsnit giver ikke meget mere end et bredt overblik. For at være præcis skal du basere din beregning på de aktuelle tal, hvor du planlægger at købe eller leje. Vi har kortlagt de 10 amerikanske byer med det højeste og laveste forhold mellem pris og leje.

Hvorfor købe med Rent to Own?

Rent-to-own-programmer kan være attraktive for købere, især dem, der forventer at være i en stærkere økonomisk position inden for et par år. Nogle af fordelene omfatter:

• Køb med dårlig kredit: Købere, der ikke kan kvalificere sig til et boliglån, kan begynde at købe et hus med en rent-to-own-aftale. Med tiden kan de arbejde på at genopbygge deres kreditværdighed, og de kan måske få et lån, når det endelig er tid til at købe huset.
• Lås en købspris: På markeder med stigende boligpriser kan køberne få en aftale om at købe til dagens pris, hvor købet finder sted flere år frem i tiden. Køberne har mulighed for at trække sig tilbage, hvis huspriserne falder, selv om det økonomisk set er fornuftigt afhænger af, hvor meget de har betalt i henhold til aftalen.
• Prøvekørsel: Køberne kan bo i en bolig, før de forpligter sig til at købe ejendommen. Som følge heraf kan de lære om problemer med huset, mareridtsnaboer og eventuelle andre problemer, før det er for sent.
• Flyt mindre: Købere, der er engageret i et hus og et kvarter (men ikke er i stand til at købe), kan komme ind i et hus, som de i sidste ende vil købe. Dette reducerer omkostningerne og ulemperne ved at flytte efter et par år.
• Opbyg egenkapital: Teknisk set opbygger lejere ikke egenkapital på samme måde som boligejere gør. Men betalingerne kan akkumuleres og give et betydeligt beløb, der kan bruges til køb af boligen.

Hvorfor sælge med Rent to Own?

Sælgere kan også drage fordel af leje-til-ejendom-ordninger:

• Flere købere: Hvis du har problemer med at tiltrække købere, kan du markedsføre dig til lejere, der håber at købe i fremtiden.
• Tjen en indtægt: Hvis du ikke har brug for at sælge med det samme og bruge pengene til en anden udbetaling, kan du tjene lejeindtægter, mens du bevæger dig hen imod at sælge en ejendom.
• Højere pris: Du kan bede om en højere salgspris, når du tilbyder leje til eje. Folk kan være villige til at betale ekstra for muligheden. Lejerne får også mulighed for at købe huset – hvilket de måske aldrig bruger – men fleksibilitet koster altid mere.
• Investerede lejer: En potentiel køber er mere tilbøjelig til at passe på ejendommen og komme godt ud af det med naboerne end en lejer, der ikke har noget på spil. Lejer/køber er allerede investeret i ejendommen og har en interesse i at vedligeholde den.

Sådan fungerer det

Alt kan forhandles i en leje-til-ejendom-transaktion, også kendt som en lejeoption. Både køber og sælger er enige om visse vilkår, og alle vilkår kan ændres, så de passer til alles behov.

Køber og sælger fastsætter en købspris for boligen i deres kontrakt. På et tidspunkt i fremtiden kan køberen købe boligen til denne pris – uanset hvad boligen faktisk er værd. Når prisen fastsættes, er det ikke ualmindeligt at fastsætte en pris, der er højere end den nuværende pris, for at tage højde for forventede stigninger i boligens værdi. Hvis boligen er steget hurtigere i værdi end forventet, falder tingene ud til køberens fordel. Hvis boligen taber i værdi, kan lejeren trække sig ud af aftalen. Køberne ansøger normalt om et realkreditlån, når tiden er inde til at købe boligen.

Køberne betaler typisk en optionspræmie på forhånd, ofte omkring 5 % af den endelige købspris. Denne betaling giver køberen mulighed – men ikke pligt – til at købe boligen på et tidspunkt i fremtiden. Betalingen kan ikke refunderes, men den kan anvendes på købsprisen.

I kontrakterne fastsættes også størrelsen af den månedlige leje, men lejeren betaler typisk en lille smule ekstra hver måned. Det ekstra beløb krediteres normalt den endelige købspris, så det reducerer det beløb, som køberen skal komme med, når han eller hun køber boligen. Den ekstra leje kan ikke refunderes. Den kompenserer sælgeren for, at han har indvilget i ikke at sælge ejendommen til andre, før aftalen med lejeren udløber. Kontrakterne fastsætter også, hvem der er ansvarlig for vedligeholdelse i lejeperioden.

Faldgruber ved leje-til-ejendom

Ingen ting er perfekt, og det gælder også leje-til-ejendom-programmer. Disse transaktioner er komplicerede, og både købere og sælgere kan få nogle ubehagelige overraskelser.

Risici for købere

Nogle af de ting, man skal overveje, før man indgår en rent-to-own-aftale, omfatter:

• Fortabelse af penge: Hvis du ikke køber boligen, mister du alle de ekstra penge, du har betalt. Sælgere kan være fristet til at gøre det svært eller uattraktivt for dig at købe, så de kan stikke din investering i lommen.
• Langsom fremgang: Du planlægger måske at forbedre din kredit eller øge din indkomst, så du er kvalificeret til et lån, når optionen udløber, men det kan være, at tingene ikke går som planlagt.
• Mindre kontrol: Du ejer endnu ikke ejendommen, så du har ikke fuld kontrol over den. Din udlejer kan holde op med at betale realkreditlån og miste ejendommen ved tvangsauktion, eller du er måske ikke med til at træffe beslutninger om større vedligeholdelseselementer. På samme måde kan din udlejer miste en dom eller holde op med at betale ejendomsskat og ende med at få pant i ejendommen. Aftalen bør tage højde for alle disse scenarier. Udlejeren må ikke sælge, mens du har en option på ejendommen, men juridiske kampe er altid en stor hovedpine og udgift.
• Faldende priser: Boligpriserne kan falde, og du vil måske ikke kunne genforhandle en lavere købspris. Så står du tilbage med muligheden for at fortabe alle dine optionspenge eller købe huset. Hvis din långiver ikke vil godkende et overdimensioneret lån, skal du medbringe ekstra penge til udbetalingen.
• Forsinkede betalinger gør ondt: Afhængigt af din aftale kan du, hvis du ikke betaler huslejen til tiden, miste retten til at købe sammen med alle dine ekstra betalinger. I nogle tilfælde beholder du din mulighed, men din ekstra betaling for måneden tæller ikke med, og den vil ikke blive lagt til det beløb, du har opsparet til et eventuelt køb.
• Boligproblemer: Der kan være problemer med ejendommen, som du ikke kender til, før du forsøger at købe den – f.eks. problemer med ejendomsretten. Behandl et leje-til-ejendomskøb som et rigtigt køb. Få foretaget en inspektion og en titelundersøgelse, før du kaster dig ud i det.

Risici for sælgere

Nogle af de risici, som sælgere står over for, når de indgår leje-til-ejendom-aftaler, omfatter:

• Ingen sikkerhed: Din lejer køber måske ikke, hvilket betyder, at du skal starte forfra og finde en anden køber eller lejer – men i det mindste får du lov til at beholde de ekstra penge.
• Langsomme penge: Du får ikke et stort engangsbeløb, som du måske har brug for til at købe dit næste hus.
• Manglende værdistigning: Du låser typisk en salgspris fast, når du underskriver en leje-til-ejendom-aftale, men huspriserne kan stige hurtigere, end du forventede. Du er nødt til at acceptere dette eller vente et stykke tid med at tilbyde købsoption.
• Faldende boligpriser: Boligpriserne kan falde, og hvis din lejer ikke køber, ville det have været bedre for dig blot at sælge ejendommen.
• Opdagelse af fejl: Køberne kan opdage fejl, som du ikke kendte til, og de kan beslutte sig for ikke at købe. For eksempel er VVS’erne måske tilstrækkelige til et par, men ikke til en familie på fem personer. Selv om denne mangel aldrig kom frem under den tidligere bolig, er det nu et problem, som du bliver nødt til at udbedre eller oplyse fremtidige købere om.