Aktualizováno Lina Guillen, advokátka
Co je to „odkup“?
Jedním ze způsobů, jak rozvádějící se manželé řeší rodinný dům, je „odkup“ podílu jednoho z manželů od druhého. (Dalšími způsoby jsou prodej domu nebo jeho další spoluvlastnictví.) Často rodič, který má dům v péči, vykoupí rodiče, který dům v péči nemá, aby děti mohly v domě zůstat. Výhody tohoto postupu jsou zřejmé: dům poskytuje dětem kontinuitu a stabilitu a nemusíte ho prodávat, pokud nejsou dobré podmínky na trhu.
Při každém odkupu však každá strana nese určité riziko. Prodávající manžel může přijít o budoucí zhodnocení a kupující manžel může mít nakonec pocit, že cena byla příliš vysoká, pokud se nemovitost v budoucnu znehodnotí. Odkup může být pro kupujícího manžela také finančně náročný.
K odkupu může dojít v průběhu času, kdy si oba manželé po určitou dobu ponechají podíl na domě – jakákoli dohoda o postupném odkupu by měla být zahrnuta do dohody o vypořádání. Často je však odkup dokončen jako součást rozvodového vyrovnání. Kupující manžel buď vyplatí peníze prodávajícímu manželovi – obvykle refinancováním domu a získáním nového hypotečního úvěru – nebo se vzdá jiného manželského majetku v hodnotě přibližně stejné jako podíl prodávajícího manžela. Jeden z manželů si například může ponechat dům výměnou za to, že se vzdá svého podílu na manželských investicích a penzijních účtech.
Jak určíme hodnotu domu?
Protože se na odkupu nebude podílet realitní makléř, budete muset použít jinou metodu určení reálné tržní hodnoty nemovitosti. Pokud jste si nedávno nechali dům ocenit nebo pokud máte s manželem na začátku podobné představy o jeho hodnotě, nemusíte si s tím příliš lámat hlavu.
Jestliže se však s manželem nemůžete dohodnout nebo chcete mít více informací, můžete požádat realitního makléře, aby vám poskytl informace o nedávných prodejních cenách ve vašem okolí u domů srovnatelných s vaším (často se jim říká „comps“). Můžete také navštívit některou z internetových stránek, které odhadnou hodnotu vašeho domu po zadání vaší adresy, například zillow.com nebo eappraisal.com.
Mezi domy je však mnoho rozdílů a srovnávací ceny nejsou vždy nejpřesnějším způsobem, jak určit spravedlivou tržní hodnotu domu, stejně jako online odhad. Nejpřesnější metodou je najmout si odhadce nemovitostí. To bude dražší – pravděpodobně 300 až 500 dolarů za formální odhad a zprávu – ale pokud se neshodnete na hodnotě domu, je to dobrý způsob, jak tuto otázku vyřešit. Pokud odhad nevyjde, budete se muset obrátit na soud a požádat soudce, aby rozhodl o hodnotě domu. Soudce bude pravděpodobně vycházet z posudku odhadce, nebo pokud existují dva posudky, může soudce použít průměr z obou posudků.
Jakmile se dohodnete na reálné tržní hodnotě pro účely výkupu, můžete se rozhodnout ji upravit, a to z různých důvodů. Zde je několik běžných úprav:
Poplatek makléři
Ačkoli nebudete najímat makléře, kupující manžel někdy vyjedná, aby se od dohodnuté hodnoty odečetla částka odpovídající polovině standardního poplatku makléři, protože kupujícímu manželovi může vzniknout poplatek makléři později, až se dům nakonec prodá.
Některé státy to však neumožňují a vyžadují, aby kupující zaplatil veškeré náklady na uzavření smlouvy, včetně celé odměny makléři, kdykoli se nemovitost prodává. Váš právník nebo zprostředkovatel by vám měl být schopen říci, jaká jsou pravidla ve vašem státě.
Pokud se rozvádíte sami, byl by vhodný čas vyhledat radu advokáta nebo znalého realitního agenta. Zatím jen vězte, že pokud předpokládáte prodej nemovitosti v blízké budoucnosti, možná budete chtít zvážit, zda ji do té doby nebudete nadále držet společně, abyste na tom neprodělali, až přijdou na řadu náklady na uzavření.
Odložená údržba
Pokud jsou na domě práce, které jste během manželství odložili a které je třeba brzy provést, může se kupující manžel pokusit přesvědčit prodávajícího manžela, aby výkupní cenu poněkud snížil. Stejně tak, pokud prodávající manžel dluží kupujícímu manželovi peníze na vyrovnání rozdělení majetku, je snížení kupní ceny jedním ze způsobů, jak se o tento dluh postarat.
Úvahy o manželském výživném
Existuje také možnost, že prodávající manžel může souhlasit s nižší kupní cenou, aby se vyhnul placení manželského výživného. Například pokud manžel, který má nárok na výživné („podporovaný manžel“), vykupuje podíl platícího manžela na domě, aby v něm mohl zůstat s dětmi, může podporovaný manžel souhlasit s tím, že se vzdá manželského výživného, pokud platící manžel prodá svůj podíl za nižší než tržní cenu. S tím však buďte opatrní – může to popřít daňové výhody, které s sebou někdy nese manželská podpora.
Problémy s refinancováním
Ve většině případů jde odkup ruku v ruce s refinancováním hypotečního úvěru na dům. Obvykle kupující manžel žádá o nový hypoteční úvěr pouze na jméno tohoto manžela. Kupující manžel si vezme dostatečně velký úvěr, aby splatil předchozí úvěr a zaplatil prodávajícímu manželovi to, co dluží za odkup.
Například vy a váš manžel můžete mít hypoteční úvěr se zůstatkem jistiny 150 000 USD a stejnou výši vlastního kapitálu (150 000 USD) ve vašem domě. Pokud odkupujete manželovu polovinu vlastního kapitálu, potřebovali byste úvěr ve výši nejméně 225 000 USD. Zaplatili byste 150 000 USD na splacení původního úvěru a poté byste manželovi vyplatili 75 000 USD v hotovosti (polovinu částky vlastního kapitálu), abyste se stali jediným vlastníkem domu. Transakce by probíhala stejně jako prodej třetí osobě, přičemž váš manžel by podepsal smlouvu o převodu vlastnictví nemovitosti na vás a o většinu papírování a převodů finančních prostředků by se postarala escrow společnost.
S největší pravděpodobností se převod listin a peněz uskuteční najednou, při „uzavření“ s escrow společností. Pokud jste prodávající manželé, je to pro vás nejlepší scénář. Pokud k uzavření nedojde, ujistěte se, že je refinancování dokončeno a že jste dostali peníze, než podepíšete smlouvu o převodu.
Jste-li kupující manželé, nezapomeňte dokončit průzkum vlastnického práva, abyste se ujistili, že na vlastnickém právu nejsou žádná zástavní práva (právní nároky – například za dlužné daně) nebo jiné „mraky“. Měla by to za vás udělat společnost, která vyřizuje uzavření smlouvy.
Vyňato z knihy Nolo’s Essential Guide to Divorce, autor Emily Doskow