VA Requisitos de Renda de Empréstimos e Renda Residual Gráfico

Durante cerca de uma década, a porcentagem de empréstimos VA em execução hipotecária tem sido constantemente a mais baixa entre todos os tipos de hipotecas. É uma história de sucesso que tem chegado às manchetes de vários e não vê nenhum sinal de abater.

Para os credores, as hipotecas VA são as mais seguras. Nenhuma pergunta feita.

Esta parece ser uma anomalia, mas realmente não é. Empréstimos VA não requerem nenhum pagamento de entrada, o que parece voar em face da sabedoria convencional de que um patrimônio mais baixo é igual a uma taxa de inadimplência mais alta. Além disso, os requisitos de crédito são menos rigorosos do que nos tipos de hipotecas alternativas.

Mas estas características não são responsáveis pela estabilidade e segurança do programa VA. Uma amálgama de fatores astuciosos é a razão pela qual. Um dos factores mais conhecidos que são bastante exclusivos do programa VA, a propósito, é o seu serviço de retenção de casas.

É um plano de intervenção fortemente orientado por funcionários VA em hipotecas em risco à beira da execução. Desde o crash da hipoteca, estes esforços pouparam mais de 500.000 proprietários de imóveis VA da execução da sua propriedade. Só em 2015, mais de 90.000 evitaram a execução da hipoteca graças a estes especialistas da VA.

Outro factor importante é garantir desde o início que um tomador de empréstimo militar seria capaz de pagar a hipoteca ao longo do tempo. Esta pesada assunção de acessibilidade de preços tem uma abordagem multifacetada e holística, que este artigo irá expor pedantilmente.

De facto, gira em torno do montante da renda, mas também é relativo ao tipo de renda, dívidas pendentes, e perspectivas de renda futura.

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Por que são necessários cheques de rendimento VA

A resposta curta é para as financiadoras obterem uma imagem completa da capacidade de um mutuário para lidar com pagamentos de hipotecas.

É tanto uma proteção para os emprestadores contra as altas taxas de inadimplência que afetaria negativamente seus negócios, quanto uma proteção para os mutuários contra hipotecas caras que eles não podem pagar a longo prazo, o que de outra forma os prepararia para as tristezas da execução da hipoteca e um pesado golpe no seu crédito.

Uma verificação minuciosa da renda é efetivamente uma diretriz win-win.

O que os requisitos de renda de Empréstimos VA incluem

A variedade de tipos de renda que os emprestadores VA aceitam é diversa. No entanto, um requisito principal é que a renda DEVE originar-se de emprego em tempo integral.

Por emprego em tempo integral, os emprestadores estipulam um mínimo de 30 horas de trabalho por semana.

Este requisito não visa explicitamente empregados de empregadores tradicionais. Indivíduos autônomos também se qualificam desde que a renda de seus autônomos tenha um histórico de pelo menos DOIS (2) anos.

Prestadores olhariam suas declarações de imposto de renda federal mais recentes para verificar a renda qualificada. Além disso, os emprestadores desejam principalmente uma renda de trabalho independente que mostre um aumento substancial de um ano para o outro.

Mas o que acontece quando você não tem um emprego em tempo integral com um empregador tradicional ou autônomo em tempo integral? Um financiador pode usar a renda de meio período se ela for “consistente”

Os financiadores querem ter certeza de que a renda de meio período tem um histórico de DOIS (2) anos, e é provável que você continue ganhando-a por pelo menos os próximos TRÊS (3) anos.

Além da renda de meio período, os financiadores podem aceitar outras fontes de renda, como pensão, dividendos ou juros, desde que as mesmas regras de consistência se apliquem a eles.

VA Tipos de Renda Qualificada

• Salário/W-2 Renda
• Renda militar estipulada LES
• Renda de trabalhadores independentes; definida como renda de empreendimentos em que o mutuário tem pelo menos 25% de participação acionária. Usado somente quando segue a regra de consistência declarada. O mutuário DEVE fornecer:
  • Declaração de impostos pessoais com dois (2) anos de atraso (incluir todos os cronogramas)
  • K-1, 1120, ou 1120S quando aplicável
  • Folha de balanço e declaração de lucros/perdas do ano até a data
  • Formulários 8821 ou 4506 assinados; para ajudar o mutuante a solicitar cópias de suas declarações de imposto de renda junto à Receita Federal.
• Segundo Emprego; usado somente quando segue a regra de consistência declarada
• Bônus ou Renda de horas extras; usado somente quando segue a regra de consistência declarada. Os credores usam a média dos últimos DOIS anos de renda recebida.
• Renda de meio período; usado somente quando segue a regra de consistência declarada.
• Emprego sazonal; regra de consistência declarada relaxada para DOIS (2) anos de história e simplesmente demonstrando a forte probabilidade de voltar ao trabalho após cada lapso de emprego.

• Renda de aluguel; sujeito às seguintes diretrizes

  • Ingresso de pensionistas ou companheiros de quarto em uma propriedade unifamiliar que o tomador do empréstimo irá ocupar não conta.
  • O contrato de arrendamento do imóvel alugado; ou
  • Retornos fiscais mostrando aluguéis reais que remontam a DOIS (2) anos
  • O mutuário pode ser obrigado a fornecer prova de experiência como locador e reserva contendo três meses de pagamento da hipoteca do imóvel alugado mostrados através de extratos bancários.
• Comissão; os emprestadores usam a média dos últimos DOIS anos da comissão recebida. O mutuário deve subtrair despesas comerciais não reembolsadas da renda bruta.
• Juros e Dividendos; regra de consistência declarada relaxada para demonstrar apenas DOIS (2) anos de histórico de recebimento. Exclui planos de reinvestimento de dividendos e DEVE ser acompanhado por uma demonstração de reserva substancial de ativos disponível após o fechamento da hipoteca.
• Notas Recebíveis; regra de consistência declarada relaxada para um histórico mínimo de 12 meses e DEVERÁ NÃO expirar dentro de TRÊS (3) anos. As instituições financeiras irão usá-la como um fator de compensação se ela expirar dentro de TRÊS (3) anos.
• Child Support, Alimony, or Separate Maintenance; as instituições financeiras não exigem que os mutuários divulguem este tipo de renda. No entanto, os mutuários têm a liberdade de usar esta renda com as seguintes diretrizes:
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  • Entregar uma cópia da sentença de divórcio e pedido de pensão alimentícia, quando aplicável
  • Demonstre o pagamento pontual para os últimos DOZE (12) meses
  • Demonstre que o pagamento pontual continuará por um mínimo de TRÊS (3) anos
• Renda de Aposentadoria/Seguridade Social; regra de consistência declarada relaxada para assegurar apenas que a renda NÃO DEVE expirar dentro de TRÊS (3) anos.

Rendimentos VA não qualificados

• Ganhos de jogo ou de lotaria
• Remuneração de desemprego
• Bónus de desempenho único
• Pagamento isolado de um empregador
• Incomeço de co-promoção não ocupantemutuários
• Uma renda que não tem história consistente nem probabilidade verificada de continuidade

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VA Limite de renda de empréstimo

O programa de hipotecas do USDA que visa especificamente a moderação-, As famílias de baixa e muito baixa renda nas áreas rurais têm, logicamente, um teto de renda, além do qual um tomador de empréstimo não se qualifica.

O programa de empréstimo VA não tem um limite máximo deste tipo (o mesmo que o programa de empréstimo FHA). O VA só considera a sua renda no sentido de ser um fator determinante da sua capacidade de pagar uma hipoteca, e nada mais.

Rácio Dívida para Renda (DTI)

Você pode ter uma grande renda. Mas se você tem muitas dívidas pendentes, então você não teria renda restante suficiente para pagar as novas dívidas. Esta é a premissa básica para emprestadores que colocam um prêmio na relação dívida/renda do mutuário.

A relação DTI é, como o nome implica, uma comparação entre suas dívidas e sua renda mensal bruta.

Tipos da relação DTI

1. Rácio Front-End

Outra variação de nome é a relação dívida/renda. Para calcular esta razão, o credor divide o pagamento mensal projetado da hipoteca pelo seu rendimento mensal bruto. Este pagamento de hipoteca projetado normalmente inclui o principal, juros, seguro e impostos.

Por exemplo, se você ganha $4.000 e pretende fazer um empréstimo com um pagamento mensal cumulativo de $1.000, então a razão MTI é 25% ($1000/$4000*100).

1. Back-End Ratio

Esta relação coloca em foco todas as suas obrigações de dívida atuais (tais como empréstimos pessoais, empréstimos de carro e dívidas de cartão de crédito), adiciona-as à sua hipoteca projetada, e então divide seus pagamentos de dívida mensal acumulada pelo seu rendimento mensal bruto.

Note que despesas domésticas, seguros, e pagamentos de serviços públicos normalmente não contam como dívida.

Enquanto a maioria das principais vias de empréstimo, como o FHA e USDA, usam ambos os rácios front-end e back-end, o VA usa apenas o rácio back-end.

Em geral, quanto mais baixo o seu rácio DTI, maior a sua capacidade de pagar uma hipoteca. Assim, os credores interpretam um elevado rácio DTI como uma bandeira vermelha.

Rácio DTI aceitável em empréstimos VA

Tecnicamente não existe um rácio VA máximo de empréstimos DTI. No entanto, os credores estabelecem seus próprios requisitos máximos de DTI. Em geral, os financiadores de empréstimos VA estipulam um limite máximo de 41% para o índice DTI. No entanto, este não é um limite absoluto. Nesse caso, um índice de DTI mais elevado apenas desencadeia níveis adicionais de escrutínio fiscal. Assim, é concebível que mutuários com um rácio DTI mais elevado possam aceder à hipoteca VA em casos seleccionados.

Isto é numa base caso a caso. E esses mutuários muitas vezes possuem um índice DTI mais alto com fatores mais fortes, como crédito excelente ou mais dinheiro em reserva.

Por isso, embora exista um limite teórico, os mutuantes baseiam as decisões de aprovação em revisões minuciosas de toda a situação financeira de cada mutuário.

VA Renda Residual

O índice DTI calcula a porcentagem da renda bruta, que o mutuário usaria para o pagamento mensal da dívida. A renda residual refere-se a quanto dinheiro resta da renda bruta mensal de um mutuário após o mutuário ter pago as dívidas mensais, impostos e despesas de moradia, serviços públicos, outras obrigações (como pensão alimentícia).

A quantia que resta é sua renda residual, disponível ou discricionária. Você usaria este descartável para necessidades familiares típicas, como roupas, comida, gás, etc..

Não ter uma renda residual substancial pode dificultar o cumprimento de todas as obrigações financeiras. Um rendimento residual substancial pode servir como uma almofada contra atrasos de pagamento em caso de crise. Assim, os mutuantes colocam um limite mínimo no rendimento residual que um mutuário DEVE ter para se qualificar para uma hipoteca VA. No entanto, ao contrário do limite do rácio DTI, este limite não é uniforme.

A necessidade de renda residual para um mutuário depende de:

• Localização da casa que o mutuário pretende comprar
• Número de pessoas que viveriam na casa
• Tamanho da casa

Va Gráfico da Renda Residual

Regiões

Nordeste: Connecticut, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvania, Rhode Island, Vermont

Midwest: Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, Dakota do Norte, Ohio, Dakota do Sul, Wisconsin

Sul: Alabama, Arkansas, Delaware, D.C., Florida, Georgia, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, Carolina do Norte, Oklahoma, Porto Rico, Carolina do Sul, Tennessee, Texas, Virginia, West Virginia

West: Alasca, Arizona, Califórnia, Colorado, Hawaii, Idaho, Montana, Nevada, Novo México, Oregon, Utah, Washington, Wyoming

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Tabela de Rendimentos Residuais VA por Região
Para quantias de empréstimo de $79,999 e abaixo
Tamanho da família	Nordeste	Médio-Oeste	Sul	Oeste
				$1,004
sobre 5	Adicionar $75 por cada membro adicional, até uma família de 7.

Tabela de Rendimentos Residuais VA por Região
Para valores de empréstimo de $80,000 e acima
Tamanho da família	>Nordeste	Médio-Oeste	Sul	Oeste
	$1,025	$1,003	$1,003	$1,117
	$1,062	$1,039	$1,039	$1,158
sobre 5	Adicionar $80 por cada membro adicional até uma família de 7.

VA Rendimento residual e razão DTI

O método de cálculo, assim como a natureza dos limites de rendimento residual e razão DTI, podem diferir. No entanto, os financiadores os consideram em conjunto e não isoladamente. Assim, os limites de renda residual no gráfico acima são para mutuários com DTI não superior a 41%.

Os mutuantes exigem que mutuários com DTI superior a 41% tenham uma renda residual 20% maior. Por exemplo, se a razão DTI para uma família de três em Oklahoma (Sul) for 44% (maior que 41%), a exigência de renda residual será 20% maior que a exigência padrão ($889), que é de $1.067.

Note que a exigência de renda disponível para membros do serviço ativo é 5% menor do que a exigência padrão para alguns credores.

Verificações de emprego

Sua renda é considerável, suas dívidas e renda residual estão dentro de limites aceitáveis, mas os credores ainda precisam marcar mais uma caixa no que diz respeito à renda. É estabilidade.

Um rendimento estável garante que você é capaz de fazer pagamentos em tempo hábil continuamente. Para determinar a probabilidade de continuidade de renda, os credores solicitariam a verificação de emprego há dois anos. Os emprestadores exigiriam uma explicação razoável para qualquer lacuna de emprego observada.

Em certos casos, o emprestador pode contar o tempo gasto na escolaridade da profissão do mutuário (como a escola de enfermagem) como parte da diretriz de dois anos.

Outras vezes, o emprestador tentará certificar-se de que você continuaria a receber renda do seu emprego estipulado por pelo menos os próximos três anos após o fechamento do empréstimo.

No entanto, se um mutuário planeja se aposentar dentro dos primeiros três anos, o doador realizaria verificações de renda usando a renda esperada após a aposentadoria, benefícios da previdência social e tipos de renda similares. Em alguns casos, os emprestadores também podem usar subsídios para emprego sazonal como fontes legítimas de renda.

Quando você cai curto: Ajustando os números

Em algumas situações, os mutuários podem ter métricas que não atendem às diretrizes aceitáveis, tais como uma alta taxa de DTI sem a correspondente alta renda residual. Nestes cenários, os agentes de empréstimo podem aconselhá-lo a s

O agente de empréstimo então mexeria com os números até identificar um número de sweet spot que você pode pagar, assegurando ao mesmo tempo que você cumpra a renda necessária e verificações/orientações de crédito.

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