Fastighetsmarknaden är lika het som någonsin. I takt med att cap-räntorna pressas samman letar avkastningssökande investerare efter alternativa sätt att öka sina fastighetsportföljer. Flera har vänt sig till crowdfunding av fastigheter, en nischad bransch som har vuxit fram under det senaste decenniet.
Det finns många typer av crowdfundingplattformar för fastigheter online. De erbjuder olika typer av erbjudanden, samlar in medel för olika ändamål och har vitt skilda mål och investeringsstrategier. Nästan alla marknadsför sin erfarenhet, lyfter fram kundvittnesmål och skryter om de riskkapitalbolag som har investerat i deras affärsmodell. I slutändan har den genomsnittlige investeraren svårt att se skillnaden mellan en marknadsplats på nätet och en annan. Det har blivit ännu svårare nu när det finns mer än 100+ crowdfundingmarknadsplatser för fastigheter på nätet idag.
En av utmaningarna med dessa onlineportaler är att de saknar transparens. Ivriga investerare låter sig lätt påverkas av snygga webbplatser och mycket eftersträvansvärda marknadsföringskampanjer. Dessa plattformar lockar investerare av alla slag, både nybörjare och erfarna, och människor kan investera med så lite som 500 dollar i vissa fall. Ändå är det få som kan urskilja det finstilta i samband med de investeringar som de gör.
Med allt som tyder på att plattformar för crowdfunding på nätet är här för att stanna. Med det sagt är dessa marknadsplatser inte för alla. I den här artikeln tar vi en titt på hur crowdfundingplattformar som Fundrise står sig jämfört med att investera i traditionella syndikeringar – och varför vissa investerare, särskilt ackrediterade investerare, är bättre betjänta av att investera i traditionella syndikeringar.
En granskning: Hur online crowdfunding-sajter som Fundrise fungerar
Det är viktigt att förstå att varje online crowdfunding-plattform fungerar lite olika. Vissa, som Patch of Land, är avsedda att samla in skulder för fastighetsprojekt. Andra, som ArborCrowd, crowdfundar eget kapital.
Det finns webbplatser som Fundrise som fungerar som ”eREITs” – eller elektroniska fastighetsinvesteringsfonder.
eREITs har utvecklats som det mest populära online-verktyget för crowdfunding av fastigheter och kommer därför att stå i fokus för den här artikeln. Vi använder Fundrise som ett exempel på eREIT för att kunna jämföra med traditionella fastighetssyndikat.
Fundrise presenterar sig som en professionellt förvaltad offentlig (men icke handlad) REIT som investerar både lån och eget kapital i en rad kommersiella fastighetsprodukter beroende på varje fonds specifika mål. Till exempel riktar sig inkomst-EREIT till investeringar i fastigheter som genererar ett konsekvent kassaflöde för investerare.
Alla kan investera i Fundrise eREITs. Du behöver inte vara en ackrediterad investerare. Faktum är att du kan investera med så lite som 500 dollar och kan sedan öka din investering i steg om 100 dollar. Investerare väljer sitt investeringsmål, t.ex. långsiktig tillväxt eller balanserad diversifiering, och får sedan olika alternativ (eller fonder) att investera i. Du kan investera i en enda portfölj eller flera beroende på dina mål. Fonderna investeras sedan i olika produkttyper, t.ex. lägenheter, hotell, köpcentrum och kontorsbyggnader över hela landet.
Investerare tjänar sina pengar genom räntebetalningar, fastighetsinkomster samt potentiell fastighetsvärdering. Varje investerare tjänar sin andel av inkomsten proportionellt under den förutbestämda utdelningsperioden. Fonderna har ett avkastningsmål (t.ex. 8-10 %), men den faktiska avkastningen kan variera beroende på portföljens resultat.
Det är enkelt att anmäla sig till Fundrise. Vem som helst kan skapa ett konto och på så lite som 10 minuter kan man börja investera. Att registrera sig innebär egentligen bara att man måste ange namn, adress, telefonnummer och personnummer. Därefter kopplar du ditt bankkonto till plattformen, vilket du kommer att använda för att finansiera din första investering. När du väl har valt dina investeringsmål kommer dina pengar att investeras nästan omedelbart.
Enkelheten hos Fundrise är säkert tilltalande för många investerare. Kommersiella fastigheter har notoriskt höga inträdesbarriärer, så att låta människor investera med så lite som 500 dollar är tilltalande för dem som precis har börjat. Du behöver inte vara en ackrediterad investerare för att kvalificera dig (men du kan vara det). En ackrediterad investerare är alla som har en nettoförmögenhet på mer än 1 miljon dollar (exklusive värdet på sitt hem) eller en årsinkomst på minst 200 000 dollar (eller 300 000 dollar för ett gift par). Många kommersiella fastighetsaffärer är endast tillgängliga för ackrediterade investerare, men med Fundrise behöver det inte vara fallet.
Det öppnar också dörrarna till produkttyper som investerare annars inte skulle ha tillgång till, till exempel större kommersiella fastighetsaffärer och utvecklingsprojekt.
Misslyckad insyn i onlineplattformar för crowdfunding som Fundrise
Trots enkelheten hos plattformar som Fundrise finns det andra verkliga nackdelar att ta hänsyn till. Plattformarna erbjuder särskilt lite öppenhet för investerare. Låt oss utveckla detta.
- Du vet inte mycket om de faktiska tillgångarna som du investerar i.
Sättet som eREITs är uppbyggda på lämnar investerarna i stort sett i mörker. Du får inga detaljer om den specifika tillgången, tillgångsklassen (klass A, klass B, klass C) eller den exakta platsen för investeringen. EREIT kan vara inriktad på en tillgångsklass i allmänhet, t.ex. industri eller flerfamiljshus, eller på en viss region, t.ex. fastigheter i nordost, men i övrigt finns det inga detaljer om vilken typ eller kvalitet av investering du köper. Dessutom finns det ingen garanti för att fonden kommer att använda kapitalet i linje med dessa övergripande mål.
Det finns flera anledningar till varför detta är ett problem, men specifikt förbjuder det investerare från att göra sin egen due diligence eller sitt eget underwriting, vilket begränsar deras möjligheter att granska en möjlighet innan de investerar. Du sätter i huvudsak en blind tilltro till Fundrises investeringsteam.
- Fundrise har inte särskilt lång erfarenhet.
Kvaliteten hos en sponsor kan vara avgörande för en affär. Du vill vara säker på att du investerar med någon som är mycket skicklig, har dokumenterad erfarenhet och helst ett investeringsteam som har klarat av flera fastighetscykler. Fundrise kan inte säga det. Fundrise är fortfarande relativt nytt, eftersom det grundades 2010. Företaget har uppnått stor avkastning på en del av sina affärer, men företaget har bara investerat i en hausse på marknaden. Hur deras portföljer presterar under en marknadsnedgång återstår att se.
På samma sätt återstår det att se hur investerare behandlar sina crowdfundade investeringar i händelse av en nedgång. Investerare kan vara mer benägna att försöka sälja sina aktier i en crowdfunded affär, där de individuella insatserna är lägre, än vad de skulle göra med en affär som de personligen har investerat mer väsentligt i. Om många investerare drar ut sina pengar ur dessa portföljer kan hela portföljen lamslås.
- Det är svårt att urskilja vilka avgifter du kommer att debiteras.
En snabb titt på erbjudandematerial är illustrativ. De flesta erbjudandepaket nämner en rad olika avgifter (t.ex. en förvärvsavgift på 0 % till 3 %). Vad betyder det? I själva verket kan eREITs tilldela vilken avgift som helst till affären som är mest fördelaktig för plattformen – inte för dess investerare. eREITs som Fundrise har inte samma press att försöka uppnå den interna avkastningen som de har lovat investerarna, eftersom den vanligtvis också uttrycks som ett intervall (mer om det nedan).
Ovanpå de avgifter som är kopplade till själva affären finns det också avgifter som tas ut av Fundrise direkt för att förvalta fonden. Fundrise tar i allmänhet ut en kapitalförvaltningsavgift på 0,85 % utöver en rådgivningsavgift på 0,15 % (eller mer).
- EREIT:s avkastningsgrad är egentligen bara en gissning.
Investerare utlovas en beräknad avkastningsgrad, som sträcker sig från X % till Z %, t.ex. 6 % till 8 % – men det är bara en gissning, eftersom de faktiska investeringarna ännu inte har identifierats. Detta skiljer sig mycket från att investera i ett traditionellt syndikat, där investerarna garanteras en viss avkastning (som är lättare att fastställa eftersom de vet mer om den faktiska investeringen), och sponsorn får inte sin vinst utbetald förrän investerarna får sin utlovade avkastning.
- Fundrise-erbjudanden är komplexa.
Varje enskilt erbjudande från Fundrise måste lämna in ett dokument till Securities and Exchange Commission (SEC) med en beskrivning av avgifterna och annan relevant information om affären. Dessa erbjudanden kan vara över 200 sidor långa och svåra att förstå för lekmän.
- Inkomsten beskattas på ett annat sätt än i en traditionell syndikering.
Inkomst som genereras genom onlineplattformar för crowdfunding av fastigheter som Fundrise behandlas som vanlig inkomst. Detta kanske inte spelar någon roll för en låg- eller medelinkomsttagare, men alla höginkomsttagare kommer redan att befinna sig i en hög skatteklass och kommer därför att ha en extraordinär skattebörda på alla utdelningar som fonden genererar.
- eREITs som Fundrise är mycket illikvida.
Eftersom eREITs inte är offentligt handlade kan investerare inte helt enkelt köpa och sälja sina aktier på samma sätt som de skulle kunna göra med en traditionell REIT. Fundrise erbjuder en inlösningsmekanism som gör det möjligt för investerare att lämna affären före förfallodagen, men inlösningen är vanligtvis förenad med höga avgifter och straffavgifter. Fundrise säger till exempel att investerare kan ta ut sina pengar under vilket kvartal som helst – i mån av tillgång. Låt oss säga att marknaden börjar mjukna och att flera investerare vill ta ut sina pengar. Fundrise har möjlighet att stoppa inlösen helt och hållet. Därför förblir eREITs faktiska likviditet tvivelaktig.
- Crowdfundingplattformar används ofta som ett finansiellt medel i sista hand.
Frankly, de bästa investeringsmöjligheterna i kommersiella fastigheter har inga svårigheter att locka till sig lån eller eget kapital. De som försöker finansiera fastighetstransaktioner med hjälp av crowdfundingplattformar på nätet har vanligtvis inga alternativ. De letar efter hundratals, om inte tusentals människor som var och en gör små investeringar för att samla ihop det kapital de behöver för en affär. Borde inte detta skrämma dig? Ackrediterade investerare har de finansiella möjligheterna att investera i projekt av högre kvalitet som annars skulle vara otillgängliga för massorna; du bör dra nytta av dessa möjligheter!
Trots dessa nackdelar har det inte bromsat Fundrises popularitet.
När Fundrise öppnade sitt första eREIT-erbjudande 2015 fylldes den första miljonen dollar fullt ut på bara fyra timmar. Detta trots att investerarna inte hade någon information om hur eREIT skulle investera dessa medel. Några dagar senare öppnades fonden på nytt kortvarigt för att samla in ytterligare 1 miljon dollar. Återigen fylldes fonden på bara några timmar.
Fastighetsinvesterare och serieentreprenör Ian Ippolito delar med sig av sin oro över eREIT-modellen. ”Offentliga, icke-noterade REITs (som eREIT) har traditionellt sett avgifter som är så extraordinära att FINRA utfärdade en varning om hela tillgångsklassen”, skriver han.
Som exempel tog Ippolito en djupdykning i ett av Fundrises eREIT-erbjudanden, som han kallar ”märkt med brister”. Han fortsätter:
Jag stördes av vad som verkar vara ett tvivelaktigt marknadsföringsspinn som lackerar över betydande
utspädning av investerare och enorma 1 miljon dollar i organisatoriska kostnader… Det finns en brist på finansiell öppenhet, vilket inkluderar en brist på mål, gränser och detaljerad finansiell information, vilket de flesta konkurrenter fritt avslöjar.
Den 1 miljon dollar i organisatoriska kostnader kan inte förbises. För en fond som tar in 10 miljoner dollar måste fastigheterna som den investerar i generera en avkastning på 10 procent för att fonden bara ska nå break-even. Förordning A+ begränsar fonderna till att samla in 50 miljoner dollar, så det bästa en eREIT kan göra är att erbjuda en förvaltningsavgift på 2 %.
Simpelt uttryckt: Investerarna har bättre, billigare och öppnare investeringsmöjligheter.
Traditionella syndikeringar förblir ett överlägset alternativ
Traditionella fastighetssyndikeringar förblir ett överlägset alternativ till eREITs, särskilt bland privatpersoner med högt förmögenhetsvärde eller på annat sätt ackrediterade investerare. Syndikeringar är mycket mer transparenta än dessa eREITs. Du kan helt och hållet granska sponsorn, deras meriter och de specifika affärer i vilka dina pengar eventuellt kommer att investeras.
Inkomsten behandlas också annorlunda när den genereras av ett syndikat, och är därför mycket mer skattemässigt gynnad än utdelningarna från en Fundrise-portfölj. Detta är viktigt för alla som befinner sig i en hög skatteklass och som annars skulle betala astronomiska skatter på eREIT-utdelningar.
Självklart kräver syndikeringar tålmodiga investeringar. De flesta syndikeringar har en investeringshorisont på 5-7 år och kapitalet är illikvidt under den tiden. Men för alla investerare som kan tolerera denna illikviditet får de tillgång till affärer av högre kvalitet med sponsorer av högre kvalitet genom att investera direkt genom ett syndikat.
Påfyllning av allting
Och även om plattformar för crowdfunding av fastigheter, som Fundrise, lockar till sig kapital i en svindlande takt, befinner sig denna nisch i branschen fortfarande i sin linda. Det har funnits en hörd mentalitet bland massorna som är ivriga att investera i fastigheter för första gången. Detta kommer oundvikligen att leda till en utspädning av de erbjudanden som finns tillgängliga online, och det är något som investerare uppmanas att tänka på.
Vi tror att alla som har möjlighet att investera i traditionella fastighetssyndikat förblir mycket bättre på att utnyttja detta investeringsinstrument.
Om du har några frågor om den här artikeln är du välkommen att kontakta mig på www.ryca.io.