VA Residual Income Chart and Income Guidelines for VA loans

Under ungefär ett decennium har andelen VA-lån i utmätning stadigt varit den lägsta bland alla typer av hypotekslån. Det är en framgångshistoria som har gjort rubriker flera gånger och som inte ser några tecken på att avta.

För långivarna är VA-lånen de säkraste. Inga frågor ställs.

Detta verkar vara en anomali men är det verkligen inte. VA-lån kräver ingen handpenning, vilket verkar strida mot den konventionella visdomen att lägre eget kapital är lika med högre betalningsinställelse. Dessutom är kreditkraven mindre stränga än för alternativa typer av hypotekslån.

Men dessa egenskaper är inte ansvariga för stabiliteten och säkerheten i VA-programmet. En amalgam av skarpsinniga faktorer är orsaken till detta. En av de mest kända faktorerna, som för övrigt är ganska unik för VA-programmet, är dess hembevaringstjänst.

Det är en skarpt styrd interventionsplan av VA-tjänstemän i riskhyreslån som står på gränsen till tvångsförsäljning. Sedan bolånekraschen har dessa insatser räddat mer än 500 000 VA-husägare från att tvingas sälja sin egendom. Enbart under 2015 undvek mer än 90 000 tvångsinlösen tack vare dessa VA-specialister.

En annan viktig faktor är att redan från början försäkra sig om att en militär låntagare skulle ha råd med lånet över tid. Denna tunga tagning på överkomlighet tar ett mångfacetterat, holistiskt tillvägagångssätt, som denna artikel kommer att förklara pedantiskt.

Självklart kretsar det kring inkomstbeloppet, men det är också relativt till typen av inkomst, utestående skulder och framtida inkomstutsikter.

Tala med VA-långivare och få aktuella priser

Varför VA-inkomstkontroller är nödvändiga

Det korta svaret är att långivarna ska få en helhetsbild av en låntagares förmåga att klara av bolånebetalningar.

Det är lika mycket ett skydd för långivare mot höga betalningsinställelsefrekvenser som skulle påverka deras verksamhet negativt, som det är ett skydd för låntagare mot dyra hypotekslån som de inte har råd att betala av i det långa loppet, vilket annars skulle ställa dem inför hjärtesorg i form av tvångsinlösen och en kraftig påverkan på deras kredit.

En grundlig inkomstkontroll är i praktiken en win-win-riktlinje.

Vad VA Loans Income Requirements Entail

Den mängd inkomsttyper som VA-långivare accepterar är varierande. Ett viktigt krav är dock att inkomsten MÅSTE härröra från en heltidsanställning.

Med heltidsanställning stipulerar långivarna minst 30 arbetstimmar per vecka.

Detta krav riktar sig inte uttryckligen till anställda hos traditionella arbetsgivare. Egenföretagare kvalificerar sig också så länge inkomsterna från deras egenföretagande har en historia på minst TVÅ (2) år.

Långivare skulle titta på dina senaste federala inkomstskattedeklarationer för att fastställa kvalificerad inkomst. Dessutom önskar långivare oftast inkomster från egenföretagande som visar en betydande ökning från år till år.

Men vad händer när du inte har heltidsanställning hos en traditionell arbetsgivare eller egenföretagare på heltid? En långivare kan använda deltidsinkomst om den är ”konsekvent”.

Långivare vill vara säkra på att deltidsinkomsten har en två (2) års historik och att det är troligt att du kommer att fortsätta att tjäna den under minst de kommande tre (3) åren.

Förutom deltidsinkomst kan långivare acceptera andra inkomstkällor, till exempel pensioner, utdelningar eller räntor, så länge som samma regler för konsistens gäller för dem.

VA Qualifying Income Types

Salary/W-2 Income
LES stipulated military income
Self-employed Income; definierat som inkomst från företag där låntagaren har minst 25 % ägarandel. Används endast när det följer den angivna regeln om konsekvens. Låntagaren MÅSTE tillhandahålla:
- Personliga skattedeklarationer som sträcker sig två (2) år bakåt i tiden (inkludera alla scheman)
- K-1, 1120 eller 1120S i förekommande fall
- Balansräkning och resultaträkning från år till år
- Undertecknade 8821- eller 4506-blanketter; för att hjälpa långivaren att begära kopior av dina inkomstskattedeklarationer från skatteverket.
Andra jobb; används endast när det följer angiven regel om konsekvens
Bonus eller övertidsinkomst; används endast när det följer angiven regel om konsekvens. Långivarna använder genomsnittet av de två senaste årens inkomster.
Deltidsinkomst; används endast när det följer den angivna regeln om konsekvens.
Säsongsanställning; den angivna regeln om konsekvens mildras till två (2) års historik och visar helt enkelt att det är mycket sannolikt att man kommer att återgå till arbetet efter varje anställningsavbrott.
Hyresinkomster; med förbehåll för följande riktlinjer
- Inkomster från pensionärer eller rumskamrater i en enfamiljsfastighet som låntagaren kommer att bebo räknas inte.
- Hyresavtalet för den hyrda fastigheten; eller
- Skattedeklarationer som visar faktiska hyror som går två (2) år bakåt i tiden
- Låntagaren kan bli tvungen att tillhandahålla bevis på erfarenhet som hyresvärd och en reserv som innehåller tre månaders betalning av hypotekslån för hyresfastighet, som visas genom bankkontoutdrag.
Provision; Långivarna använder genomsnittet av de två senaste årens erhållna provision. Låntagaren måste subtrahera de affärskostnader som inte ersätts från bruttoinkomsten.
Räntor och utdelningar; den angivna regeln om konsekvens har lättats upp till att endast visa två (2) års historik av mottagande. Undantaget är planer för återinvestering av utdelning och MÅSTE åtföljas av ett bevis på en betydande tillgångsreserv som är tillgänglig efter det att bolånet har avslutats.
Skuldväxlar; den angivna regeln om konsekvens har mildrats till att gälla minst 12 månaders historik och FÅR INTE förfallas inom TRE (3) år. Långivarna kommer att använda det som en kompensationsfaktor om det löper ut inom TRE (3) år.
Barnbidrag, underhållsbidrag eller underhållsbidrag för särboende; långivarna kräver inte att låntagarna ska redovisa denna inkomsttyp. Låntagare är dock fria att använda denna inkomst med följande riktlinjer:
- Försänd en kopia av skilsmässobrevet och underhållsbeslutet, i förekommande fall
- Demonstrera att betalningen har skett i rätt tid under de senaste TJU (12) månaderna
- Demonstrera att betalningen kommer att fortsätta i minst TRE (3) år
Pensionering/ socialförsäkringsinkomst; den angivna regeln om konsekvens har lättats upp så att den endast säkerställer att inkomsten INTE FÅR förfallas inom TRE (3) år.

Non-Qualifying VA Income Types

Spel- eller lotterivinster
Arbetslöshetsersättning
Enstaka prestationsbonusar
Isolerade utbetalningar från en arbetsgivare
Inkomster från icke-boende medboende.låntagare
Alla inkomster som inte har någon konsekvent historia eller verifierad sannolikhet för fortsättning

Tala med VA-långivare och få aktuella räntor

VA Loan Income Limit

Det USDA-hypotekslånprogram som särskilt riktar sig till moderata-, låg- och mycket låginkomstfamiljer på landsbygden har logiskt sett ett inkomsttak, över vilket en låntagare inte är kvalificerad.

Va-låneprogrammet har inget tak av detta slag (samma som FHA-låneprogrammet). VA tar endast hänsyn till din inkomst i den bemärkelsen att den är en avgörande faktor för din förmåga att ha råd med ett lån, och inget annat.

Skuldsättning i förhållande till inkomst (DTI)

Du kan ha en hög inkomst. Men om du har många utestående skulder skulle du inte ha tillräckligt med överbliven inkomst för att betala av nya skulder. Detta är den grundläggande förutsättningen för att långivare lägger en premie på en låntagares skuldkvot.

DTI-kvoten är, som namnet antyder, en jämförelse mellan dina skulder och din bruttomånadsinkomst.

Typer av DTI-kvot

Front-End Ratio

En annan namnvariant är bolånekvoten. För att beräkna detta förhållande delar långivaren den beräknade månadsbetalningen för bolånet med din bruttomånadsinkomst. Denna beräknade hypoteksbetalning inkluderar vanligtvis kapital, ränta, försäkringar och skatter.

Till exempel, om du tjänar 4 000 dollar och tänker ta ett lån med en ackumulerad månadsbetalning på 1 000 dollar är MTI-kvoten 25 % (1 000 dollar/ 4 000 dollar*100).

Back-end Ratio

Denna kvot sätter alla dina nuvarande skuldförpliktelser (t.ex. privatlån, billån och kreditkortsskulder) i fokus, adderar dem till ditt beräknade hypotekslån och dividerar sedan dina ackumulerade månadsbetalningar av skulderna med din bruttomånadsinkomst.

Notera att hushållsutgifter, försäkringar och elbetalningar vanligtvis inte räknas som skulder.

Men medan de flesta större utlåningsvägar, såsom FHA och USDA, använder både främre och bakre förhållandet, använder VA endast det bakre förhållandet.

I allmänhet är det så att ju lägre DTI-kvot du har, desto högre är din förmåga att ha råd med ett hypotekslån. Långivare tolkar således ett högt DTI-förhållande som en röd flagga.

Acceptabelt DTI-förhållande för VA-lån

Tekniskt sett finns det inget maximalt DTI-förhållande för VA-lån. Långivarna fastställer dock sina egna maximala DTI-krav. I allmänhet föreskriver VA-långivare en maximal gräns för DTI-kvoten på 41 %. Detta är dock inte en absolut gräns. En högre DTI-kvot leder bara till ytterligare skikt av skattekontroller. Det är således tänkbart att låntagare med en högre DTI-kvot kan få tillgång till VA-lån i vissa fall.

Detta sker från fall till fall. Och dessa låntagare skulle ofta besitta kompensera för högre DTI-kvot med starkare faktorer som utmärkt kredit eller mer pengar i reserv.

Därför, medan en teoretisk gräns existerar, baserar långivarna godkännandebeslut på grundliga granskningar av varje låntagares hela ekonomiska situation.

VA Restinkomst

DTI-kvoten beräknar den procentuella andel av bruttoinkomsten, som låntagaren skulle använda för månatliga skuldbetalningar. Restinkomst avser hur mycket pengar som återstår av en låntagares månatliga bruttoinkomst efter att låntagaren har betalat av månatliga skuldbetalningar, skatter och boendekostnader, allmännyttiga tjänster, andra förpliktelser (t.ex. barnbidrag).

Det belopp som återstår är din restinkomst, disponibla eller diskretionära inkomst. Du skulle använda denna disponibla till typiska familjebehov, såsom kläder, mat, bensin, et cetera.

Om du inte har en betydande restinkomst kan det vara svårt att uppfylla alla ekonomiska förpliktelser. En betydande restinkomst kan fungera som en buffert mot sena betalningar i händelse av en kris. Följaktligen sätter långivarna en minimigräns för den restinkomst en låntagare MÅSTE ha för att kvalificera sig för ett VA-lån. Till skillnad från gränsen för DTI-kvoten är denna gräns dock inte enhetlig.

Restinkomstkravet för en låntagare beror på:

Läget för det hus som låntagaren avser att köpa
Antal personer som skulle bo i huset
Lånets storlek

VA Residual Income Chart

Regioner

Nordost: Connecticut, Maine, Massachusetts, New Hampshire, New Jersey, New York, Pennsylvania, Rhode Island, Vermont

Midväst: Illinois, Indiana, Iowa, Kansas, Michigan, Minnesota, Missouri, Nebraska, North Dakota, Ohio, South Dakota, Wisconsin

Syd: Alabama, Arkansas, Delaware, D.C., Florida, Georgia, Kentucky, Louisiana, Maryland, Mississippi, North Carolina, Oklahoma, Puerto Rico, South Carolina, Tennessee, Texas, Virginia, West Virginia

Väst: Alaska, Arizona, Kalifornien, Colorado, Hawaii, Idaho, Montana, Nevada, New Mexico, Oregon, Utah, Washington, Wyoming

Tabell över VA Residual Incomes by Region
För lån på 79 dollar,999 och lägre
Familjestorlek	Nordost	Midwest	Syd	Väst




				$1,004
över 5	Tillägg 75 dollar för varje ytterligare medlem upp till en familj på 7 personer.

Tabell över VA Residual Incomes by Region
För lånebelopp på 80 dollar,000 och mer
Familjestorlek	Nordost	Midväst	Syd	Väst



	$1,025	$1,003	$1,003	$1,117
	$1,062	$1,039	1,039	1,158
över 5	Tillägga 80 dollar för varje ytterligare medlem upp till en familj på 7.

VA Restinkomst och DTI-kvot

Beräkningsmetoden samt karaktären på gränserna för restinkomst och DTI-kvot kan skilja sig åt. Långivarna tar dock hänsyn till dem tillsammans snarare än var för sig. Gränserna för restinkomst i diagrammet ovan gäller således för låntagare vars DTI inte överstiger 41 %.

Långivare kräver att låntagare med DTI på mer än 41 % har 20 % högre restinkomst. Om till exempel DTI-kvoten för en familj med tre personer i Oklahoma (South) är 44 % (högre än 41 %) kommer kravet på restinkomst att vara 20 % högre än standardkravet (889 US-dollar), som är 1 067 US-dollar.

Notera att kravet på disponibel inkomst för militärer i aktiv tjänst är 5 % lägre än standardkravet hos vissa långivare.

Arbetsgivarkontroller

Din inkomst är betydande, dina skulder och din restinkomst ligger inom acceptabla gränser, men långivarna måste fortfarande kryssa i ytterligare en ruta när det gäller inkomst. Det är stabilitet.

En stabil inkomst garanterar att du kan göra betalningar i tid kontinuerligt. För att avgöra sannolikheten för att inkomsten ska vara kontinuerlig skulle långivarna begära en anställningsverifiering som sträcker sig två år bakåt i tiden. Långivarna skulle kräva en rimlig förklaring till varje konstaterad brist i sysselsättningen.

I vissa fall kan långivaren räkna tiden för utbildning för låntagarens yrke (t.ex. sjuksköterskeskola) som en del av de två åren.

Långivaren kommer dessutom att försöka försäkra sig om att du kommer att fortsätta att få inkomster från ditt stipulerade jobb under minst tre år efter det att lånet har avslutats.

Och om en låntagare planerar att gå i pension inom de tre första åren kommer långivaren att utföra inkomstkontroller med hjälp av förväntad inkomst efter pensioneringen, socialförsäkringsförmåner och liknande inkomsttyper. Långivare kan också använda tillägg för säsongsanställningar som legitima inkomstkällor i vissa fall.

När du inte räcker till: Att justera siffrorna

I vissa situationer kan låntagare ha mätvärden som inte uppfyller acceptabla riktlinjer, t.ex. en hög DTI-kvot utan motsvarande hög restinkomst. I dessa scenarier kan lånehandläggare råda dig att s

Lånehandläggaren skulle sedan mixtra med siffrorna tills han/hon identifierar ett bra nummer som du har råd att betala tillbaka samtidigt som du uppfyller de nödvändiga inkomst- och kreditkontrollerna/riktlinjerna.