Preskriktiva servitut

Vad är ett preskriptivt servitut?

Ett preskriptivt servitut gör det möjligt för någon annan än den ursprungliga fastighetsägaren att få rätt att använda en fastighet. Preskriptiva servitut uppstår ofta på landsbygden när markägare inte inser att en del av deras mark används, kanske av en granne.

Till exempel leder ofta stängsel som byggs på felaktiga platser till att preskriptiva servitut skapas. Om en person använder en annans fastighet under längre tid än vad som är tillåtet enligt delstatens lagar om obehörig besittning (det som kallas preskriptionstiden), kan den personen kanske ”härleda ett servitut genom preskription”. Med andra ord har du en laglig rätt att använda marken.

Enligt lagarna om negativ besittning måste användningen av marken vara:

• Öppen och notorisk: Det är uppenbart att besittningen äger rum. Detta borde ha gett ägaren meddelande om att deras mark används.
• Faktiskt: Personen måste fysiskt behandla marken som om den ägde den.
• Fientligt: Detta betyder inte motsägelsefullt. I stället uppfyller en inkräktare detta krav om han eller hon använder marken med eller utan vetskap. De kan antingen göra det avsiktligt eller av misstag.
• Exklusivt och kontinuerligt: Intrångsgöraren har använt marken exklusivt och kontinuerligt – under ett visst antal år, vilket krävs i delstatens lagar.

Krav på preskriktiva servitut

Tidsfristen för att erhålla ett servitut genom negativ besittning börjar inte löpa förrän den som söker negativ besittning faktiskt gör intrång på marken. Ett negativt servitut kan således inte förvärvas genom preskription eftersom det inte finns någon inkräktare.

Användningen av servitutet måste verkligen vara negativ till rättigheterna för den ursprungliga ägaren av den fastighet genom vilken servitutet söks och måste ske utan markägarens tillstånd. Om ägaren har gett tillstånd att använda marken är besittningen inte negativ.

Det måste finnas ett bevis för kontinuerlig och oavbruten användning under hela den tidsperiod som föreskrivs i statlig lag. Om användningen är alltför sällsynt för att en rimlig markägare inte ska bry sig om att protestera, uppfylls förmodligen inte kontinuitetskravet.

”Tackling” av tidskravet

Säg att du köper en fastighet som har en sidoingång. För att använda sidoingången måste du resa genom en del av din grannes fastighet. Grannen har aldrig beviljat tillträde till den delen av fastigheten. Om du fortsätter att använda sidoingången som ägarna före dig kommer du att fortsätta den negativa användningen.

I fall som dessa – där efterföljande parter i samma ställning till marken fortsätter att använda rätten till vägen på ett negativt sätt – läggs tiden samman för att uppfylla den tidsperiod som krävs för negativ besittning.

Denna situation är känd som ”tacking”. Ett preskriptivt servitut behöver alltså inte vara exklusivt. Det kan delas mellan flera användare över tid.

Adverse Possession: Vad man inte ska göra

Och även om du kan frestas att börja notoriskt och öppet besitta din grannes mark, bör du tänka om. Fråga bara den 22-årige man från Albany som fick ett fängelsestraff för att ha gjort intrång i en annan persons hem och sedan lämnat in falska handlingar till länets kontor. Han försökte sälja fastigheten som han inte ägde. Sensmoralen i historien? Tala alltid med en advokat innan du försöker skapa ditt eget servitut eller ta en annans egendom.

Preskriktivt servitut: Ytterligare resurser

Om du har ytterligare problem eller frågor efter att ha läst den här artikeln kan du fortsätta din forskning här genom att klicka på länkarna nedan. Som alltid är det klokt att tala med en advokat i din stat för att förstå lokala lagar och eventuella uppdateringar eller förändringar.

• Homebuyer’s Financial Worksheet
• Checklista för att hjälpa dig att bestämma om du är redo att köpa en bostad
• Home Ownership: Få hjälp nu

Få professionell juridisk hjälp med ett preskriptivt servitut

Det finns inget mer stressigt än att försöka skydda dina rättigheter till din fastighet. Du måste följa din stats lagar, förordningar och restriktioner. Även om idén om negativ besittning kan låta förvirrande behöver den inte vara det. Lär dig mer om detta urgamla fastighetsbegrepp genom att tala med en lokal fastighetsjurist idag.