Att starta en karriär inom fastighetsbranschen är fullt av utmaningar. Efter att ha arbetat hårt för att få din licens är ditt nästa steg att hitta rätt sponsrande mäklare att arbeta för. Eftersom mäklarfirmor varierar kraftigt genom modelltyper och kommissionsdelningsstrukturer är det viktigt att först ta reda på vad som kommer att vara bäst för dig som ny agent.
För att hjälpa dig med din forskning bad Real Estate Bees-teamet Kristina Morales – en erfaren mäklare och teamledare – att dela med sig av sin expertis till nya agenter som tar sina första steg för att bygga upp sin fastighetskarriär.
Från författaren
Hej, mitt namn är Kristina Morales och jag är en licensierad fastighetsmäklare i staterna Ohio, Kalifornien och Texas. Idag kommer jag att svara på viktiga frågor som en ny fastighetsmäklare kan ha när han eller hon ska välja rätt sponsormäklare att arbeta för.
Notera: Jag talar utifrån min egen erfarenhet och som det gäller de stater som jag har licens för. Du vill vara säker på att undersöka alla delstatsspecifika detaljer innan du fattar ett slutgiltigt beslut.
Hur arbetar fastighetsföretagen?
Inom fastighetsföretagen finns det huvudmäklare och det finns agenter (även kallade säljare eller licenstagare).
Typiskt sett anlitar en mäklare agenter som oberoende entreprenörer (de är alltså inte anställda och får ingen lön eller timlön) för att agera på dess vägnar när de har att göra med kunder.
Ett undantag från detta är ett företag som RedFin som anlitar sina agenter som anställda.
Mäklaren/mäklarföretaget är den enda som lagligen kan ingå ett avtal med en konsument. Alla avtal är mellan mäklaren och köparen eller mäklaren och säljaren.
Avtalen är INTE mellan fastighetsmäklaren/säljaren och kunden.
Håll dig till agentförhållandet som du har lärt dig om i dina kurser i fastighetsmäklaryrket – säljaren (mäklaren) arbetar för den sponsrande mäklarens räkning (uppdragsgivaren).
En annan viktig punkt är att mäklaren/säljaren inte kan få provision direkt. Provisionen ska betalas till mäklaren och sedan betalar mäklaren därefter mäklaren sin andel till agenten.
Alla säljare med licens måste hänga sin licens hos ett mäklarföretag för att kunna utföra fastighetsmäklaruppgifter. Alla fastighetsbolag (stora och små) arbetar på olika sätt.
De måste alla följa de statliga lagarna. Hur de väljer att arbeta och vad de erbjuder sina agenter och kunder skiljer sig dock mycket åt.
Typer av fastighetsmäklare
Det finns flera typer av fastighetsmäklarmodeller att ta hänsyn till när du väljer vilket företag som skulle vara bäst för dig. Jag kommer att gå igenom några av de vanligaste.
Fullservice vs Discount Brokerages
Mäklarföretag är antingen ett fullservicemäklarföretag eller ett rabattmäklarföretag.
Ett fullservicemäklarföretag erbjuder kunderna en rad tjänster när de marknadsför sitt hem och tar ut högre provisionssatser för sin tjänst.
Ett rabattmäklarföretag erbjuder begränsade marknadsföringstjänster men tar ut betydligt mindre i provision. Till exempel kan en fullservicemäklare ta ut 6 % medan en rabattmäklare kan ta ut 2-3 % eller bara en fast avgift.
Traditionella mäklare vs. virtuella mäklare
När folk tänker på fastighetsmäklare tänker de förmodligen på traditionella mäklare. Traditionella mäklarfirmor är fullservicebyråer med ”fysiska kontor” där mäklarna kan arbeta och träffa sina kunder.
Mäklarna har tillgång till skrivbord, kopiatorer, skrivare, administrativ personal, konferensrum, utbildningstillfällen och andra mäklare som de kan interagera med dagligen.
Några exempel på traditionella mäklarfirmor är Keller Williams, Coldwell Banker, ReMax, Howard Hanna och Berkshire Hathaway.
En virtuell mäklarfirma har inga kontor, eller mycket begränsat fysiskt utrymme, för agenterna att gå till. De är en molnbaserad organisation.
En del virtuella eller molnbaserade mäklarfirmor har avtal med företag som tillhandahåller delade utrymmen, till exempel Regus, där agenterna kan använda dessa lokaler för att arbeta, hålla möten, få sin post utdelad osv.
Fördelen med att vara hos en virtuell mäklarfirma är att de inte har lika stora allmänna kostnader. Därför kan du förvänta dig att se bättre uppdelningar och besparingar på avgifter. Det mest kända exemplet på ett virtuellt mäklarföretag är eXp Realty.
Privat vs. offentligt
Mäklarföretag finns i alla storlekar – från extremt små till extremt stora. De har också olika ägarstrukturer.
Vissa mäklarfirmor är offentliga och vissa är privata. Om mäklarföretaget är offentligt görs företagets aktier tillgängliga för allmänheten och handlas på en börs.
Det motsatta gäller för ett privat. Ett privat företags aktier handlas privat och bland få investerare. Några exempel på börshandlade mäklarföretag är: ReMax, RedFin, eXp Realty och Realogy som äger Coldwell Banker, Better Homes and Garden, Sotheby’s International, Century 21 med flera.
Några exempel på privata företag är First Team Real Estate och Howard Hanna och många, många fler.
Franchise vs. Independent
Ett sätt att expandera ett företag är genom franchising. Ett företag som vill växa licensierar ut sin affärsmodell, sitt varumärke, sin teknik osv. till andra i utbyte mot en franchiseavgift.
Det innebär att varje enskilt kontor kan ha olika ägare trots att det är samma varumärke. Många av de större mäklarföretagen som Keller Williams, Coldwell Banker och ReMax är franchiseorganisationer.
Franchiseägare kan äga flera kontor eller bara ett kontor. Varje kontor arbetar inom franchiseriktlinjerna men är oberoende av andra kontor.
Med ett franchisemäklarföretag kan du räkna med en franchiseavgift – vanligtvis runt 5-6 % av din provision.
I dessa typer av mäklarföretag får en mäklare dessutom bara använda det kontor som han/hon tillhör eller de kontor som är under samma ägare.
Det kan till exempel finnas 25 Keller Williams-kontor i ditt område, men du kan inte använda de andra kontoren eftersom de är under separat ägande.
En oberoende fastighetsmäklare har vanligtvis en ägare eller en grupp av ägare och alla kontorslokaler styrs under denna enda ägarstruktur.
Så om du arbetar för ett oberoende mäklarföretag får du vanligtvis använda vilket som helst av deras kontor oavsett var ditt ”hemmakontor” ligger.
Till exempel, när jag arbetade för First Team Real Estate i Newport Beach, Kalifornien, kunde jag, om jag hade en klient i Anaheim Hills, använda Anaheim Hills-kontoret för att träffa mina klienter där.
Jag kunde till och med arbeta från det kontoret om jag behövde vara på den sidan av staden under dagen.
Vad är de olika typerna av provisionsstrukturer?
Som med det mesta kommer de olika typerna av provisionsstrukturer att variera beroende på mäklarföretag. Här är några av de vanligaste:
Split Commission
Du kommer ofta att se provisionsstrukturer som använder sig av den delade modellen. Det innebär att du som agent får en viss procentandel och mäklarföretaget får en viss procentandel.
Några vanliga uppdelningar är: 50/50, 60/40, 70/30 eller 80/20. Ofta beror uppdelningen på agentens erfarenhet och meriter.
En agent betalar denna uppdelning på varje intjänad provision fram till oändligheten. Det finns inget tak. När en agent har en stark meritlista kan agenten omförhandla denna delning genom att begära en bättre delning.
Capped Commissions
En annan struktur innebär ett tak. Det sätt på vilket ett tak fungerar är att det varje år finns ett maximalt belopp som mäklarföretaget kommer att ta emot i provision.
När agenten har betalat den maximala provisionen till företaget kommer agenten att tjäna 100 % av provisionen för återstoden av året.
För att ta ett exempel, låt oss anta en 70/30-delning och ett tak på 21 000 dollar. I det här fallet behåller agenten 70 % av provisionen och mäklarföretaget får 30 %.
Agenten fortsätter att betala mäklaren 30 % av alla intjänade provisioner tills hon betalar företaget 21 000 dollar i provision.
När hon väl når sitt tak på 21 000 dollar tjänar hon 100 % av provisionen för resten av året. Taket återställs varje år (vanligtvis baserat på ett jubileumsår).
Franchiseavgifter
Om du går med i en franchise betalas vanligtvis en franchiseavgift på 5-6 %. Denna franchiseavgift kommer från toppen och före delningen.
Franchiseavgiften försvinner aldrig. Om vi använder samma exempel med en uppdelning på 70/30 och ett tak på 21 000 dollar, men nu lägger vi till en franchiseavgift på 6 %.
I det här fallet, när en provision intjänas, kommer agenten att betala 6 % av sin provision till företaget och sedan delas återstoden upp på 70/30 tills hon når sitt tak på 21 000 dollar.
När taket har nåtts kommer all provision som intjänas att vara 6 % av det översta och återstoden är 100 % av deras provision.
Om det inte finns något tak kommer de 6 % och den förhandlade uppdelningen alltid att betalas till företaget.
Fasta avgifter eller ”100 % provision”
Många fastighetsbyråer annonserar sig själva som ”mäklare med 100 % provision” och säger att deras mäklare får hela deras provision från varje avslut.
Hur som helst kommer de att ha en fast avgift och/eller en avgift per transaktion. Dessa arrangemang kan variera kraftigt.
Ett exempel kan vara att agenten betalar 3 000 dollar per år. Detta kan betalas i förskott eller betalas månadsvis. Det viktiga att notera i detta exempel är att 3 000 dollar betalas oavsett om något avslutas.
När en transaktion avslutas betalar agenten sedan ytterligare 250 dollar per transaktion och 50 dollar för E&O-försäkringen.
E&O-försäkringen
E&O står för Errors and Omissions. Detta är en typ av försäkring som skyddar mäklaren och agenten från krav som riktas mot dem för eventuella fel eller försummelser.
Mäklarföretaget är skyldigt att ha en E&O-försäkring och agenterna betalar in till försäkringen varje år.
Det kommer att variera från mäklare till mäklare hur mycket den erforderliga agentbetalningen är och hur de behöver betala in den till företaget.
En del kan till exempel kräva att den ska betalas i förväg varje år. Andra kan tillåta att man gör månadsbetalningar.
Slutligt kan andra göra det till en avgift per transaktion. Du vill vara säker på att fråga mäklaren hur E&O-försäkringen hanteras på deras företag.
Hur mycket betalar fastighetsmäklare sin mäklare?
Bidraget som fastighetsmäklare betalar sin mäklare varierar stort. Det beror först och främst på den provisionsstruktur som de har kommit överens om.
Förutom provisionen betalar mäklare E&O-försäkring – det exakta beloppet är mäklarspecifikt.
Det kan också tillkomma ytterligare avgifter som:
- transaktionsavgifter
- administrationsavgifter
- franchiseavgifter
- kontorsavgifter
- skrivaravgifter
- och så vidare.
Då det verkligen beror på vilken mäklare du väljer och vilken affär du förhandlar om, finns det inte ett enda svar på frågan ”hur mycket betalar fastighetsmäklare sin mäklare?”.
När du intervjuar mäklare, se till att be om alla avgifter och kostnader som du kan förvänta dig att betala.
Har några fastighetsföretag en grundlön eller anställer på deltid?
Och även om fastighetsmäklare normalt sett inte får timlön finns det fastighetsföretag som betalar en grundlön. Det finns till och med team inom ett mäklarföretag som betalar lön.
Till exempel anställer RedFin sina mäklare – så RedFin-mäklaren får en grundlön plus provision.
För team kan ett exempel vara om en mäklare väljer att vara Inside Sales Agent (ISA) – vilket innebär att de ringer upp för att bestämma möten för andra mäklare.
En ISA kan få en grundlön plus en viss procentsats av provisionen för alla möten de gjort som lett till ett avslut.
Det finns också många fastighetsbolag som anställer deltidsagenter. Majoriteten av agenterna har dock 100 % provision.
Erbjuder fastighetsföretagen sjukförsäkring och andra förmåner?
Då fastighetsmäklare vanligtvis är oberoende entreprenörer erbjuder fastighetsföretagen vanligtvis inga förmåner eller sjukförsäkringar.
Hur som helst finns det genom National Association of Realtors (NAR) REALTORS® Insurance Marketplace som erbjuder NAR-medlemmar en lista med försäkringsplaner och produkter för hälsa och välbefinnande.
Kommer ett fastighetsföretag att betala för din licens?
Typiskt sett kommer du att betala för dina egna licensavgifter. Vissa mäklarföretag som aktivt rekryterar nya agenter kan dock delta i licenskostnaden eller ibland till och med täcka den helt och hållet.
Gör fastighetsföretagen dig ledtrådar?
Många mäklare skulle under intervjun berätta för dig att de ger sina agenter ledtrådar. Ofta är det dock långt ifrån sanningen, särskilt för de större mäklarföretagen som består av hundratals agenter.
De kanske ger sina leads, och det gör de ofta, till en liten grupp av de bästa agenterna på deras kontor för att behålla sin affärsbok inom mäklarföretaget.
Som ny mäklare ska du INTE förvänta dig att få några leads från din mäklare.
Hur som helst kommer många mäklare att lära dig hur du ska generera dina EJNA leads. Kom ihåg att du kommer att behöva kämpa för leads som ny mäklare.
Det sagt finns det några alternativa möjligheter att generera leads som finns inom mäklarföretagen.
Ett exempel är ”golvtid” där du placeras i rotation för att svara på inkommande samtal från potentiella kunder.
Ett annat exempel är att hålla öppet hus för andra agenter inom mäklarföretaget. Detta gör det möjligt för nya agenter att potentiellt plocka upp köparkunder.
Om din plan är att vara soloagent ska du inte gå in i den här branschen och förvänta dig att mäklarföretagen ska ge dig ledtrådar. Om det är viktigt för dig att få leads direkt från början föreslår jag starkt att du går med i ett team.
Utbildar fastighetsföretagen dig?
Ja, det finns många fastighetsmäklare som utbildar dig, men det finns andra som inte gör det. Detta är ett mycket viktigt övervägande när du precis börjar din fastighetskarriär som ny mäklare.
Du vill försäkra dig om att du väljer en fastighetsmäklare med ett omfattande utbildningsprogram ELLER går med i ett team som kommer att utbilda dig.
Hursomhelst är utbildning superviktigt för att lyckas i fastighetsbranschen.
Oavsett vilken utbildningsnivå ditt valda mäklarföretag kommer att erbjuda rekommenderar jag starkt att du inte stannar där. Sträva alltid efter att kontinuerligt avancera dig själv med ytterligare utbildning, träning och coachning.
Det finns många utbildnings- och coachningsprogram, evenemang och böcker där ute som hjälper dig att ständigt förbättra dina färdigheter. Kolla in dessa resurser för din ständiga självförbättring:
- Lista över högst rankade fastighetscoacher
- Lista över högst rankade fastighetsböcker
Har fastighetsföretagen bakgrundskontroller?
Nej, fastighetsföretagen gör vanligtvis inga bakgrundskontroller. Bakgrundskontrollen görs på delstatsnivå när du ansöker om din licens som fastighetsförsäljare.
Rådgivning: Om det finns något i din bakgrund som skulle kunna väcka en röd flagga, vänligen avslöja det. Det kommer att dyka upp i bakgrundskontrollen och då kommer du att se oärlig ut.
Det är bättre att avslöja och förklara. Genom att vara sanningsenlig visar du staten att oavsett vilka misstag du kan ha gjort i ditt förflutna så är du en person med integritet genom att vara ärlig om det.
Har fastighetsmäklare drogtestat?
Nej, fastighetsmäklare gör inga drogtester.
Vilka fastighetsmäklarföretag är bäst för nya mäklare?
För nya mäklare är min rekommendation att gå med i ett fastighetsmäklarföretag med ett omfattande utbildningsprogram.
Keller Williams, First Team Real Estate, Coldwell Banker är några exempel på företag med bra utbildningsprogram.
Det finns säkert fler där ute så du bör fråga om utbildning när du pratar med ett mäklarföretag.
Företagen kommer vanligtvis att ha en inledande 4-12 veckors obligatorisk utbildning för nyare agenter. Kom ihåg att om du som agent gör ett misstag är mäklaren ansvarig. Därför vill de att agenterna ska vara välutbildade.
Många kommer att ha ett mentorprogram för antingen ett år eller ett visst antal transaktioner för att ge dig en resurs medan du lär dig att hantera kunder och transaktioner.
Mentorn kommer vanligtvis att få en procentandel av din provision.
Ett annat alternativ för att välja rätt mäklarföretag för dig är att undersöka lokala fastighetsmäklarlag. En ny mäklare kan ha stor nytta av att gå med i ett team redan från början.
I det här fallet genomför du en undersökning precis som du gjorde för mäklarföretag, men i stället undersöker du fastighetsteam.
Team leds vanligtvis av en eller två framgångsrika mäklare. Precis som mäklarföretag fungerar varje team på olika sätt. Här är några av fördelarna med att gå med i ett team:
- Många ger dig leads;
- Du har ett etablerat varumärke som du kan utnyttja;
- Marknadskostnader täcks;
- Du kommer att utbildas och tränas via faktisk daglig verksamhet;
- Du kommer att ha andra personer att arbeta nära tillsammans med;
- Det kan fungera som en språngbräda innan du blir en fristående agent.
Intervjua teamledare och se om de passar bra ihop. När du väl väljer teamet väljs sedan ditt mäklarföretag åt dig.
Du kommer att gå med det mäklarföretag som din teamledare tillhör. Det finns många fördelar för en ny mäklare att gå med i ett team.
Hur man hittar rätt fastighetsmäklare som sponsrar en fastighetsmäklare att arbeta för?
Här är några sätt att hjälpa dig att välja en fastighetsmäklare. Detta är de sätt som jag personligen använt mig av själv som fastighetsmäklare.
Gör din forskning
Ta dig tid att sitta och undersöka olika företag i ditt område. Internet har massor av information – använd den! Läs, läs, läs!
Fråga din familj och dina vänner
- Vem använde du eller vem skulle du använda för att sälja din bostad?
- Hur var din erfarenhet?
- Skulle du använda det mäklarföretaget igen?
Fråga andra fastighetsmäklare om deras erfarenheter
- Vilka företag har du arbetat med?
- Vilka är de största skillnaderna?
- Vilket skulle du rekommendera till en ny mäklare?
Kör runt i ditt grannskap och titta på skyltarna på gården
Vilka fastighetsbolag ser du mest? Detta är superviktigt eftersom du som ny mäklare kommer att vilja hålla öppet hus för andra mäklare för att generera dina egna leads.
Om du går med i ett företag med liten marknadsandel blir det svårt att få möjligheter till öppet hus.
Använd Real Estate Bees Directory
Begynna att plocka ut några lokala fastighetsmäklare i ditt område från RealEstateBees.coms säljarkatalog.
Den innehåller de högst rankade lokala fastighetsmäklare i hela USA vars betyg beräknas utifrån RealEstateBees.com-plattformens egen algoritm.
Intervjua flera mäklare
Detta är ett MÅSTE. Faktum är att om det är en franchise vill du intervjua flera kontor under samma varumärke.
Franchise-kontor som ägs av olika ägare fungerar på olika sätt. Det kan till exempel sluta med att du intervjuar tre olika ReMax-kontor.
Ta god tid på dig och lär känna de olika företagen. Det är viktigt att förstå hur de fungerar och vad de erbjuder av både ekonomiska och stödjande aspekter.
Om författaren
Kristina Morales är en REALTOR® med över 20 års yrkeserfarenhet. Hon fick sin Bachelor of Arts i företagsledning och sin MBA med inriktning på bank- och finansverksamhet. Före fastighetsbranschen hade Kristina en omfattande karriär inom bank- och finansbranschen. Hon avslutade sin karriär inom finansbranschen som biträdande kassör vid ett börsnoterat olje- & gasbolag i Houston, Texas. Kristina utnyttjar sina olika erfarenheter för att förhandla fram de bästa affärerna för sina kunder och tar med sig inte bara sina 20+ år av bank- och finanserfarenhet, utan också en stark arbetsmoral och positiv energi.
___
Om du också vill bidra med dina expertråd i ett ämne som du känner till, är du välkommen att ansöka om att få delta i vårt Expert Contributor Program.