Att äga en andrabostad kan vara en sund ekonomisk investering. Det kan också vara en välkommen tillflyktsort för familjen när du behöver en paus från staden. Finansieringen av en andrahandsbostad är dock ofta mer komplicerad än vad förstagångsköpare förväntar sig.
Långivare har strängare finansieringskrav när det gäller köp av ett andrahandsboende eller en semesterbostad, och det kan göra det svårare för potentiella köpare att kvalificera sig för ett hypotekslån.
Bortom frågorna om finansiering finns det också skattekonsekvenser att ta hänsyn till samt en rad olika kringkostnader som är unika för köpet och ägandet av en andrahandsbostad.
Vad räknas som en andrahandsbostad?
Förstagångsköpare förväxlar ofta idén om fritidshus med investeringsfastigheter. Men när det gäller finansiering är de två termerna inte utbytbara.
Enligt definitionen är en andrahandsbostad en bostad som köparen har för avsikt att bebo vid olika tidpunkter under året. Det kan vara en semesterstuga i skogen eller till och med en bostadsrätt i staden, men under minst 30 dagar under året är det ägarboende.
För att kvalificera sig som ett andrahandsboende måste en fastighet uppfylla följande kriterier:
- Fastigheten måste vara ägarboende minst 30 dagar per år
- Fastigheten måste vara ett enbostadshus
- Fastigheten måste hållas lämplig för att kunna användas året runt
- Fastigheten måste uteslutande stå under ägarens kontroll och får inte vara föremål för uthyrning, time-share- eller fastighetsförvaltningsavtal
Hur skiljer sig ett primärt hypotekslån från ett sekundärt hypotekslån?
Finansiering av ett andrahandsboende är inte helt olikt finansiering av din primära bostad.
För långivaren handlar det om att bedöma din risk som låntagare. Samma kriterier gäller oavsett om bostaden kommer att vara en primär- eller sekundärbostad. Med detta sagt, även om de grundläggande kriterierna vid granskningen är desamma, kan resultatet ofta vara mycket annorlunda för en sekundär insats.
För din bekvämlighet finns här en lista över långivare som erbjuder konkurrenskraftiga räntor i ditt lokala område.
Långivare tenderar att vara mer konservativa när det gäller att finansiera andrahandsbostäder, så de förväntar sig att låntagare ska uppfylla eller överskrida vissa specifika finansiella trösklar innan de överväger att godkänna ansökan om hypotekslån.
Kreditpoäng – Köpare som vill finansiera ett andrahandsboende måste ha ett särskilt starkt kreditbetyg för att deras hypotekslån ska godkännas till en förmånlig ränta. Som en allmän regel är 25-50 poäng över den standard som krävs för att säkra ett första bostadslån standard här.
Down Payments – Beroende på långivaren kräver finansiering av ett andra hem vanligtvis en högre handpenning från köparen. Till skillnad från ett första bostadslån där köparen ofta kan få finansiering med så lite som 3 % i handpenning, vill långivarna se minst 10 % i handpenning på en andrahandsfastighet eller en semesterfastighet. Ännu högre om den sökandes kreditvärdighet är ifrågasatt eller skadad. Om köparen saknar tillräckliga kontantreserver för att uppfylla detta tröskelvärde kommer långivarna ibland att tillåta låntagare att använda kapitalet i sin primära bostad för att kompensera bristen.
Inkomststabilitet – Att köpa ett andra hem innebär att man tar ett andra hypotekslån, och det placerar köparen i en högre riskkategori. Långivarna kommer att vara mer noga med den sökandes arbetshistoria och förväntar sig att köparen visar upp en inkomst som är förenlig med den ökade bördan av ett andra hypotekslån.
Kontantreserver – Återigen innebär ett andra hypotekslån en större risk för långivaren, och de kommer att förvänta sig att mer omfattande kontantreserver finns tillgängliga för att kompensera denna risk. När det gäller ett andrahandsbostadslån bör låntagarna förvänta sig att ha 3 – 5 månaders kontantreserver till hands för att säkra sitt lån. Vissa långivare kan kräva ännu mer beroende på den sökandes kreditvärdighet och handpenning.
Skuld-till-inkomstförhållande – En bostadsköpares skuld-till-inkomstförhållande (DTI) är alltid en kritisk faktor när han eller hon ansöker om ett hypotekslån, och långivarna kommer att ge den ännu större betydelse när köparen finansierar en andra bostad. Om köparens första hem inte är avbetalt kommer de att hantera två lån samtidigt, vilket innebär en ännu större påfrestning på deras inkomst. De flesta långivare kommer att vilja se en kombinerad DTI på mindre än 36 % innan de godkänner finansiering för ett andra bostadsköp.
Totalt sett bör köparna förvänta sig att deras bankman kommer att ha mycket strängare utlåningsnormer när det gäller att godkänna och skriva under ett lån för en andra bostad.
Räntor och skatter på ett andra bostadslån
Under årens lopp har husägare förlitat sig på skatteavdrag för att minska den verkliga kostnaden för att köpa en bostad. Samma avdrag var ofta tillämpliga även på andrahandsbostäder. I och med antagandet av Tax Cuts and Jobs Act of 2018 har nya ändringar i skattelagstiftningen förändrat det sätt på vilket primära och sekundära bostäder beskattas. Vissa avdrag har tagits bort medan andra bara har ändrats något.
Om en sekundär fastighet används strikt som en alternativ personlig bostad kan ägaren dra nytta av det standardiserade avdraget för hypoteksräntor. Enligt den nya skattelagstiftningen kan ägarna dra av räntan på upp till 750 000 US-dollar av ett kvalificerat bostadslån. För att få detta avdrag måste bolånet klassificeras som en skuld med säkerhet.
Varor uthyrning av ett andrahandsboende påverkar hur räntor och skatter hanteras. Om en ägare hyr ut sitt andrahandsboende i 14 dagar eller mindre betraktas det fortfarande som en privatbostad och berättigar till de vanliga avdragen för andrahandsbostadslån.
Om ägaren däremot hyr ut fastigheten i mer än 14 dagar per år och bor där mindre än 10 % av den totala tiden som hyrs ut till andra hyresgäster, betraktas bostaden som en hyresfastighet och omfattas av helt andra skatteskyldigheter.
Capital Gains and Second Homes
Skatterna blir återigen ett viktigt övervägande när husägare bestämmer sig för att sälja sina fastigheter. Enligt gällande skattelagstiftning kan husägare realisera upp till 500 000 dollar i vinst, skattefritt vid försäljning av sin primära bostad. Det är känt som primary home exclusion och kan inte tillämpas på försäljningen av andra bostaden.
Den vanliga försäljningen av en andrahandsbostad resulterar i att skatt ska betalas på hela den vinst som realiseras från transaktionen. Det finns dock några lagliga sätt att manövrera runt kapitalvinstskatten på andrahandsbostäder.
Om ägaren antar sin andrabostad som huvudbostad i minst två år innan han eller hon bestämmer sig för att sälja fastigheten kan han eller hon komma i fråga för standardavdrag. Detta undantag, som är allmänt känt som ”2/5-årsregeln”, kan erbjuda husägare ett sätt att sälja sina andrahandsbostäder och ändå undvika att betala den fulla vikten av kapitalvinstskatten samma år.
Se till att rådgöra med en betrodd yrkesman innan du fattar ett finansiellt beslut.
Fastighetsvärdering och andrahandsbostäder
Fastigheter har alltid betraktats som en bra investering och ett sätt att konsekvent bygga upp förmögenhet. Det gäller både för primära bostäder och fungerande hyresfastigheter. Även om fastighetsmarknaden alltid är utsatt för fluktuationer tenderar sunda fastighetsinvesteringar att förbli värdefulla tillgångar för sina ägare över nästan vilken tidsperiod som helst.
Var beredd på volatilitet
När det gäller andrahandsbostäder eller, i synnerhet, semesterfastigheter, ändras spelplanen.
Läget, som alltid är ett ledord för fastigheter, får en ännu större betydelse. Semesterfastigheter är lyxfastigheter, så deras värde tenderar att fluktuera mer än en primärbostad i ett eftertraktat område. Under en högkonjunktur kan fastighetsvärdena skjuta i höjden, men samma värden kan sjunka lika snabbt under en ekonomisk nedgång.
I slutändan bör köpare som överväger att köpa ett andrahandsboende som en investeringstillgång gå försiktigt fram. Om fastigheten har ett bra läge för en primärbostad, eller till och med en hyresfastighet, har den större chans att behålla eller kanske öka sitt värde.
Om dess värde i stället är mer oförutsägbart på grund av läget kan det i slutändan visa sig vara svårare att realisera de initiala kostnaderna vid försäljning. Försiktighet är nyckeln.
Vacation Home vs. Timeshare or Airbnb?
De flesta köpare som är intresserade av andrahandsbostäder letar efter den perfekta semesterplatsen. Det kan vara bergen eller stranden, men majoriteten av köparna letar i huvudsak efter ett ”hem långt borta från hemmet” där de kan semestra med sina familjer.
Så, är det vettigt att köpa ett andrahandsboende eller är det ett bättre alternativ att investera i ett tidsdelat boende? I slutändan handlar det om ett individuellt val. Båda alternativen har sina positiva och negativa sidor, och inget enkelt svar passar alla köpare.
Om du letar efter ett riktigt hem långt hemifrån, där du bestämmer reglerna och där allt alltid är som du vill ha det, är det förmodligen bättre att köpa en semesterbostad. Som ett andra hem kommer fastigheten att tillhöra dig, och du har total kontroll över hur den underhålls och vem som har tillgång till den.
Självklart har du också det totala ansvaret för dess underhåll samt alla utgifter som är förknippade med att äga och underhålla fastigheten. Ändå kan ett andrahandsboende vara en värdefull tillgång och om den naturliga fastighetsvärderingen talar till din fördel kan ägandet av en semesterbostad säkert hjälpa dig att bygga upp din personliga förmögenhet.
Om du å andra sidan bara letar efter en tillfällig utflykt till en avslappnad semesterort, kan ett tidsdelat boende eller regelbunden användning av Airbnb vara mer passande. Med ett timeshare betalar du dina årsavgifter och följer reglerna i kontraktet, så är du klar. Det finns färre saker att oroa sig för och din semesterbostad kommer att vara redo och vänta på dig och din familj under din tilldelade tid. Många tidsdelat boende erbjuder tillgång till en mängd olika anslutna möjligheter inom nätverket.
Självklart kommer du att vara begränsad i den tid du kan tillbringa där, och kalenderdatumen kanske inte alltid sammanfaller med din familjs önskade planer, men det är fortfarande, mycket mindre av en ekonomisk och känslomässig investering än att köpa ett andra hem.
Det finns andra risker att ta hänsyn till i tidsdelat boende-investeringar, så se till att prata med en kvalificerad finansiell rådgivare innan du fattar ett slutgiltigt beslut. Ekonomiskt sett är de oftast inte det bästa alternativet för semestrar, över tid. Men om beslutet står mellan ett tidsdelat boende och att äga en andrahandsbostad kan tidsdelat boende vara det mer attraktiva alternativet för en mängd olika specifika omständigheter.
Och om du vill ha den ultimata flexibiliteten är det helt enkelt enkelt lätt att boka ett Airbnb när du vill när du har ledigt – även om gästfriheten kan variera mycket från fastighet till fastighet. Vissa hem kan ligga i en källare utan termostat på vintern, medan andra är orörda perfekta vistelser.
Finnande av rätt passform
Det finns mycket att tänka på innan man köper ett andrahandsboende eller en semesterbostad. Medan fastigheter nästan alltid är en bra investering är semesterfastigheter långt ifrån ett säkert kort.
Efterfrågan på fastigheter i centrala stadsmarknader kan förbli relativt stark även under recessioner eftersom människor fortfarande behöver bo nära där de jobbar, medan fastigheter i utflyktsmarknader kan vara mer volatila på nedåtgående marknader.
Om du överväger köpet som en finansiell investering är det bäst att gå försiktigt fram och undersöka fastigheten helt och hållet innan du tar på dig vad som kan bli ett dyrt andra lån. Var medveten om att en het marknad i dag kanske inte är det i morgon.
Tänk på politiska risker – särskilt om du är en utländsk köpare
Politiska vindar förändras och i oroliga tider kan fastigheter vara en tilltalande tillgång att beskatta aggressivt med tanke på dess brist på rörlighet. År 2020 röstar Kalifornien om ett delvis upphävande av Proposition 13 från 1978, även om upphävandet inledningsvis endast skulle gälla industriella och kommersiella fastigheter.
När marknaderna blir överhettade kan lokala politiker också besluta att lägga ytterligare transaktions- eller vakansskatter på utländska ägare, så det är oftast bäst att investera i sitt hemland om man inte uttryckligen köper en utbrytarplats.
Med detta sagt är ett riktigt gediget andrahandsboende eller en hyresfastighet en säker finansiell investering förutsatt att du har den likviditet som behövs för att överleva marknadsturbulens.
Om du letar efter ett hem långt borta från hemmet, eller om du kanske överväger fastigheten som pensionärsdestination för dina gyllene år, blir köpet ännu mer än bara ett tecken på sund finansiell planering. Ditt andra hem kan markera platsen för din familjs framtid och inspirera till egna bestående minnen.
Det viktiga som alla typer av investerare, är att se på det andra bolånet med realistiska förväntningar, och anta endast vad du har råd med. Genom att göra det kommer du att öppna en värld av möjligheter och öka dina chanser att hitta det som passar dig bäst för att öka din portfölj.
Husägare kan vilja refinansiera medan räntorna är låga
USA:s tioåriga statsobligationsräntor har nyligen sjunkit till rekordlåga nivåer på grund av att spridningen av coronaviruset drivit en risk off-sentiment, och andra finansiella räntor har sjunkit i samma takt. Husägare som köper eller refinansierar till dagens låga räntor kan dra nytta av den senaste tidens räntevolatilitet.
Betalar du för mycket för ditt hypotekslån?
Finn ut vad du kvalificerar dig för
Kontrollera dina refinansieringsalternativ med en pålitlig långivare.
Svar på några frågor nedan och få kontakt med en långivare som kan hjälpa dig att refinansiera och spara idag!