FHA cash-out LTV-gränserna sänks
FHA cash-out refinansieringsreglerna kommer att ändras från och med den 1 september 2019.
Den nya regeln kommer att begränsa cash-out refinansieringen till 80 % av fastighetens verkliga marknadsvärde. Detta är ned från den gamla standarden på 85 %.
För många potentiella låntagare kommer den nya FHA-regeln att ha en betydande inverkan. För en fastighet på 300 000 dollar med ett aktuellt lån på 150 000 dollar ser förändringen ut så här:
Förre gränsen på 85 % LTV
- Fastighetsvärde: 300 000 dollar
- Aktuellt lån: $150,000
- 85% LTV-lån: $255,000
- Slutkostnader: $255,000
- Slutkostnader: $3,000
- Kassa till låntagare: $102,000
Ny 80% LTV-gräns
- Fastighetens värde: $300,000
- Gällande lån: $150,000
- 80% LTV-lån: 240 000 dollar
- Slutkostnader: 3 000 dollar
- Kassa till låntagaren: 87 000 dollar
Skillnaden mellan den gamla uttagsgränsen och den nya är 15 000 dollar i det här exemplet. Om du försöker få en så stor check som möjligt från ditt eget kapital är detta en mycket stor sak.
Om du är i behov av ett FHA cash-out-lån på 85 % LTV ska du ansöka senast den 30 augusti 2019 (den sista arbetsdagen i augusti).
Starta din FHA cash-out refinansieringsansökan nu. (Mar 25th, 2021)
Cash-out refinansiering att bli svårare för dem med lägre eget kapital
Den nya LTV-gränsen är en ännu större affär om du bara har cirka 20 % eget kapital i hemmet.
Förut kunde du få ett FHA cash-out lån. Du skulle ha 5 % av ditt eget kapital tillgängligt att utnyttja, till exempel om du hade 20 % eget kapital.
Nu är FHA inte ett alternativ. Inte heller är Fannie Mae eller Freddie Mac konventionella lån, som också har en maxgräns på 80 % LTV.
Här är hur det gamla-vs-nya scenariot ser ut för låntagare med lägre soliditet.
Förre gränsen på 85 % LTV
- Fastighetsvärde: 300 000 dollar
- Aktuellt lån: 240 000 dollar (80 %)
- Lån med 85 % belåningsgrad: 255 000 dollar
- Slutkostnader: $3,000
- Kassa till låntagare: $12,000
Ny 80% LTV-gräns
- Fastighetsvärde: $300,000
- Högsta lånebelopp: 240 000 dollar (80 %)
- 80 % LTV-lån: $240 000
- Kassa till låntagaren: 0 dollar (ett cash-out lån blir irrelevant)
Starta din FHA cash-out refinansieringsansökan innan LTV-gränserna ändras. (Mar 25th, 2021)
Hur ansöker jag före tidsfristen?
Den nya regeln träder i kraft för alla nya FHA-fallnummer från och med den 1 september 2019.
Ett fallnummer är en FHA-specifik identifierare som genereras, vanligtvis, den dag du ansöker om ett nytt FHA-lån.
Så i princip måste du ansöka senast den 30 augusti 2019, vilket är den sista arbetsdagen i augusti.
Men du kanske inte vill vänta så länge. Långivarna kommer säkert att vara upptagna med att generera FHA-ansökningar den dagen. Dessutom är den sista dagen i månaden upptagen för långivare ändå.
Det bästa rådet är att ansöka hos en långivare i samma ögonblick som du läser detta om det fortfarande är augusti 2019.
Ansök omedelbart innan FHA cash-out LTV-ändringar träder i kraft. (Mar 25th, 2021)
Konsidera ett personligt lån efter 30 augusti 2019
Läser du detta efter augusti 2019? Har du lågt eget kapital? Du kanske vill överväga ett personligt lån.
Ett personligt lån kräver inte eget kapital i hemmet, vilket FHA cash-out refinances gör. Och du får pengarna snabbare. Slutkostnader, om några, är en bråkdel av dem som kommer med ett FHA-lån.
Personallån blir ett vanligt sätt att snabbt få en bra summa kontanter, utan den veckolånga processen att bli godkänd för ett cash-out-hypotek.
FHA cash-out refinansiering
Den stora frågan är varför regeringen ändrar policyn för FHA cash-out refinansiering. När allt kommer omkring är det så att ju större lånet är, desto större är de hypoteksförsäkringspremier som FHA samlar in från låntagarna.
Om du får ett FHA-hypotekslån måste du betala två former av försäkringar.
För det första finns det en upfront-hypoteksförsäkringspremie (upfront MIP). Den motsvarar 1,75 % av bolånesumman. Du behöver inte betala denna summa kontant. Den kan läggas till lånesaldot.
För det andra finns det en årlig hypoteksförsäkringspremie (annual MIP). För närvarande är den lika med 0,85 % av lånebeloppet. Denna avgift ingår i månadsbetalningen.
De pengar som FHA samlar in placeras i en reservfond. Den kallas Mutual Mortgage Insurance Fund (MMI-fonden). Om någon inte betalar tillbaka sitt FHA-lån betalas långivaren med pengar från MMI-fonden.
FHA-programmet har varit enormt framgångsrikt. Under räkenskapsåret 2018 hade reserverna för FHA:s forward mortgages ett positivt ekonomiskt nettovärde på 46,8 miljarder dollar. Situationen med FHA:s omvända hypotekslån var mycket annorlunda. De hade ett negativt ekonomiskt nettovärde på 13,63 miljarder dollar.
Om FHA-reserverna är så starka, varför då ändra standarderna för FHA cash-out refinansiering? Svaret är att FHA är ett försäkringsprogram. Man måste titta på hur FHA klarar sig idag och hur det kan se ut i framtiden.
Enligt HUD fanns det 43 052 FHA cash-out refinances under FY 2013. Fem år senare ökade antalet till 150 883 FHA cash-out refinances. Det är en ökning med 250 procent.
Om du är i branschen gillar du i allmänhet att se försäljningsökningar. Om man är i försäkringsbranschen blir man nervös. All denna ytterligare täckning innebär potentiella krav. Det är trevligt just nu att ha så mycket intresse för FHA cash-out refinansiering, men vad händer om ekonomin blir sämre? Kommer staten att kunna betala alla fordringar från långivarna? Kanske är det en bra idé att minska nivåerna på cash-out-refinansieringen.
”Studier”, säger HUD, ”har visat att en betydande ökning av antalet utmätningar kan ha varit resultatet av ett stort antal cash-out-refinansieringar som genomfördes före kollapsen på bostadsmarknaden.”
Frågan om eget kapital
HUD säger i själva verket att FHA-programmet kommer att ha mindre risk om låntagarna har mer eget kapital.
Enligt HUD kommer en sänkning av cash-out gränsen att vara ”en försiktig åtgärd för att stärka det egna kapitalet för cash-out refinansieringen och minska förlusterna i händelse av betalningsinställelse, ligga steget före eventuella framtida förändringar på bostadsmarknaden och bättre stödja FHA:s uppdrag att ge tillgång till ett hållbart ägande av bostäder som bygger upp ett eget kapital.”
Det här är mycket vettigt, men det väcker också en fråga. FHA-låntagare kan nu få finansiering med så lite som 3,5 procent i handpenning. Med den logik som tillämpas på FHA cash-out refinansiering, hur är det då med handpenning? Kommer vi att få se en ökning av FHA:s standard för handpenning?
Va alternativ
Om HUD kommer att hävda att studier motiverar högre nivåer av eget kapital för kontantuttagsrefinansiering kanske de vill ta en titt på VA:s kontantuttagsprogram. VA-lån är tillgängliga utan någon nedskrivning. Noll. Samtidigt har VA-lån lägre brottslighetsnivåer än FHA-finansiering. Mycket lägre. Enligt Mortgage Bankers Association var FHA:s brottsfrekvens under det första kvartalet 8,93 % jämfört med 4,37 % för VA-programmet.
Om du har militär erfarenhet ska du ansöka om ett VA cash-out lån istället för FHA. (Mar 25th, 2021)
Hur gör VA det? Det kan diskuteras, men här är en skillnad mellan de två programmen. VA har en standard för ”restinkomst” medan FHA inte har det. Det innebär att för att få ett VA-lån måste du ha en viss mängd fria pengar kvar efter utgifter. Hur mycket du behöver beror på familjestorlek, lånebelopp och geografiskt läge.
Varför finns det förutom ett skuld-till-inkomstförhållande (DTI) inte en standard för restinkomst för FHA-lån? Det är en riskreducerande åtgärd som fungerar.
Ansöka om ett FHA cash-out-lån
Trots nya LTV-krav är FHA cash-out-lån fortfarande ett bra värde, särskilt om du har lägre kreditvärdighet.
Förbered dig på ditt FHA cash-out-lån nedan, även efter det att de nya reglerna har trätt i kraft.
Verifiera din nya ränta (25 mars, 2021).