Framtidens bostäder växer fram i Phoenix

En dator berättade för företaget vad de skulle erbjuda och hur mycket de skulle begära. Det fanns inget behov av att boka en visning med en fastighetsmäklare. Potentiella köpare av Opendoor-bostäder kan ladda ner en app för att låsa upp dörren.

Bostadsfastigheter har länge varit en fragmenterad bransch. Att hyra, köpa och sälja ett hus innebär i allmänhet att man måste ha att göra med ett antal lokala fastighetsmäklare och lokala hyresvärdar, och att man måste arbeta med alla inblandade personers scheman.

Nu vill företag som Opendoor, bland San Franciscos mest flushiga nystartade företag, införa effektivitet i Wall Street-stil och programvara från Silicon Valley i bostadsbranschen.

Huset i Tolleson är ett av flera tusen runt om i staden som Opendoor och två konkurrenter – listningsjätten Zillow Group Inc. och Offerpad Inc. – har köpt sedan 2014 i ett försök att perfektionera programmatisk husförsäljning. Förra året köpte de nästan 5 000 hus i tunnelbaneområdet, ungefär ett av 20 sålda befintliga hus. De är ute efter avgifter för fastighetstransaktioner och allt de kan tjäna på att sälja fastigheten vidare. Marginalerna är låga, så volymerna måste vara stora.

De följer den väg som en annan grupp av kapitalstarka investerare slog in på efter utmätningskrisen: Wall Street-företag som köper hus i förorter och förvandlar dem till hyresrätter. De högteknologiska flipparna följer ofta uthyrningsföretag in i stadsdelar, i hopp om att det ger dem köpare i sista hand om bostadsmarknaden skulle surna till.

Ett par kvarter från Opendoors försäljning i Tolleson ligger det första huset som Blackstone Group LP köpte 2012 på sin väg att skapa Invitation Homes Inc, landets största hyresvärd för enfamiljshus. Huset med tre sovrum hyrs för cirka 1 200 dollar i månaden. Mer än 40 av underavdelningens 520 hus ägs av antingen Invitation eller tre av dess rivaler, enligt skatteregister.

De stora investerarna äger nu mer än 22 000 hyresbostäder i Phoenix, och använder algoritmer för husjakt som är tillräckligt sofistikerade för att upptäcka ett soligt kök i ett bra skoldistrikt snabbare än vad en skylt om att huset är till salu kan slås in på gården.

Löftet för konsumenterna är att det ska bli lättare att hitta ett ställe att bo på. Invitations potentiella hyresgäster och potentiella köpare av Opendoors bostäder kan vanligtvis besöka dem på egen hand och ansöka eller lägga bud på nätet.

Säljare kan begära ett bud genom att fylla i ett formulär och ladda upp några bilder och sedan få ett bud. De kan planera sin flytt utan att behöva arbeta runt en mänsklig köpares behov, och behöver inte oroa sig för att en köpare ska få ett lån.

Då Opendoor, Offerpad och Zillow själva piffar upp husen innan de släpper ut dem på marknaden igen, behöver säljarna inte åtgärda droppande kranar eller försöka tilltala köparnas smak.

Konsumenterna kanske också upptäcker att några få stora aktörer skulle kunna få ett överdrivet stort inflytande över priserna och övertaget när det gäller att köpa i de mest åtråvärda områdena. I Phoenix svalnade bostadsmarknaden 2013 när investerare i hyresbostäder drog sig tillbaka. Ungefär samtidigt som flipparna kom igång igen ett år senare återupptog bostadspriserna sin uppgång. En potentiell köpare som behöver ett hypotekslån kan ha svårt att konkurrera mot en stor investerare som lägger ett kontantbud på ett hus.

För flipparna är mänskliga mellanhänder inblandade-Zillow skickar in en person för att inspektera ett hem innan de slutför ett köp, och de tre företagen arbetar med mäklare, vilket ger dem en del av transaktionsavgifterna. Dessa verksamheter kan dock så småningom ta en del av arbetet från försäljningsagenter, värderingsmän, hypoteksförmedlare och fastighetsbolag.

De kan också professionalisera andra jobb där regelbundna löner är sällsynta. Offerpad, som tenderar att ge sig på mer omfattande renoveringar än sina konkurrenter, har hemrenoveringsspecialister som de som syns på HGTV och hantverkare som målare på sin heltidslönelista.

Och om huspriserna skulle sjunka på en nedåtgående marknad kan de högteknologiska fildelarna få problem med sina fordringsägare och tvingas dumpa sina inventarier med förlust.

Arizonas huvudstad är en idealisk testplats. Det är ett av landets snabbast växande storstadsområden. Husen är relativt billiga och tenderar att vara nybyggda och ganska homogena, vilket underlättar de algoritmiska värderingar som vägleder såväl stora hyresvärdar som husförsäljningsföretag.

Under tiden välkomnar Arizonas lagstiftning risktagare. Låntagarna kan gå därifrån utan att få någon ersättning, vilket ökar antalet fallissemang. Hypotekslånare kan återta lånet på så få som 120 dagar efter uteblivna betalningar utan att blanda in domstolarna. I mars undertecknade Arizonas guvernör en lag som minskar byråkratin och avgifterna för så kallade proptech-företag, som kan omfatta allt från företag som försöker förändra hur hus byter ägare till företag som utformar högteknologiska hemfunktioner.

Bulköp kan visa sig vara oöverkomligt dyrt på andra håll i städer som New York och Boston. Husen runt de stora sjöarna kan variera dramatiskt i årgång och utformning och kan få prisalgoritmerna att störa.

De stora hyresinvesterarna har redan flyttat utanför Phoenix och har samlat på sig mer än 300 000 hyresbostäder runt om i landet, bland annat i Atlanta och Dallas. Eftersom det råder brist på bostäder på vissa marknader har vissa stora hyresbostadsföretag slutit avtal med husbyggare om att bygga nya bostäder bara för dem.

Opendoor, som nu finns i 23 städer, planerar att starta i ytterligare 27 städer till 2020. Zillow siktar på att köpa 5 000 hus i månaden runt om i landet och generera intäkter på 20 miljarder dollar per år inom fem år, genom att tillämpa de lärdomar man dragit i Arizona.

”Det är e-handelns gryning för fastigheter”, säger Zillows verkställande direktör Rich Barton. ”Phoenix är ground zero.”

Investerare från Wall Street anlände för ungefär sju år sedan, när investeringsföretag började köpa utmätningar till lägsta pris efter bostadskraschen för att omvandla dem till hyresrätter.

Phoenix var en av de första platserna där priserna föll. Bara några år tidigare hade byggherrar anordnat lotterier för att hitta köpare till ännu inte byggda bostadsområden. År 2011 hade ett överflöd av utmätta bostäder fått priserna att sjunka med nästan 60 procent från toppen före krisen, i genomsnitt. Smugglare flyttade in i hus i glest befolkade bostadsområden för att kunna gömma kidnappningsoffer från andra sidan gränsen utan att behöva oroa sig för grannarna.

Företagen på Wall Street skickade köpare till auktionerna med resväskor fulla av kontanter. Blackstone, världens största fastighetsinvesterare, slog sig ihop med en grupp lokalbor som hade investerat i husvagnsparker före kraschen.

I april 2012 betalade det nybildade Invitation Homes 100 700 dollar på auktion för sitt första hus – ett hyreshus för 1 200 dollar i Tolleson.

Invitation har nu mer än 80 000 hus på 17 marknader, inklusive 7 600 i Phoenix, och värderas till mer än 24 miljarder dollar, inklusive skulder som backas upp av husen.

Självförvaringsmagnaten B. Wayne Hughes inledde sin egen husjakt i Phoenix ungefär samtidigt som Invitation gjorde det, och gick så småningom samman med en lokal konkurrent för att ge sitt American Homes 4 Rent cirka 3 100 hus i dalen.

Under 2014 valde Eric Wu, en teknikentreprenör från San Francisco som hjälpte till att betala sin skolgång i Arizona genom att köpa och hyra hus, sin hemstad för att testa om det var möjligt att använda datorer för att köpa och sälja bostäder.

Mr Wu kallade sin digitala bostadshandel för Opendoor. Bland investerarna finns Invitations grundare samt hemuthyrningsjätten själv. Opendoors första hem låg nära en maskfarm i Phoenix södra utkanter. Ägaren, som hade betalat 117 500 dollar två år tidigare, accepterade Opendoors bud på 165 000 dollar.

Opendoor rustade upp fastigheten och lade ut den på marknaden igen för 200 000 dollar. Några veckor senare accepterade företaget 193 000 dollar, en vinst på 28 000 dollar, exklusive skatter och renoveringskostnader, som företaget inte redovisar.

När en husägare begär ett erbjudande från Opendoor börjar algoritmerna med de typiska uppgifter som används av fastighetsmäklare överallt: kvadratmeter och jämförbar försäljning. De tar också med mer idiosynkratiska faktorer som kan påverka ett hems värde, t.ex. närheten till golfbanor, luftledningar och bullriga korsningar.

Opendoor betalar kontant, minus sin avgift, som varierar mellan 6 och 13 procent, delvis beroende på hur länge de räknar med att behöva behålla bostaden innan de hittar en annan köpare. Företaget köpte mer än 3 100 hus runt Phoenix förra året, enligt en analys av offentliga försäljningsuppgifter av Mike DelPrete, som leder programmet för fastighetsteknik vid University of Colorado, Boulder.

Investerare har lagt 1,3 miljarder dollar i Opendoor, vilket värderar företaget till 3,8 miljarder dollar.

När Opendoor började starta hade Brian Bair en liknande idé. Han hade flyttat till Phoenix 2005 efter att ha sålt familjens talangbyrå och sökte solsken och närhet till sina markinvesteringar i Arizona. Han skaffade sig en fastighetslicens när marknaden vände och hoppades kunna göra en ny karriär av kraschen.

Han hjälpte uthyrningsföretag, däribland Invitation, att förvärva utmätta bostäder och rådde säljare att lägga pengar på bänkskivor i granit och vitvaror i rostfritt stål för att öka sina försäljningspriser. Vissa föreslog att han skulle köpa deras hus och göra det själv. Han såg en möjlighet och startade Offerpad 2015 tillsammans med en av grundarna av Invitation Homes.

Likt Opendoor använder Offerpad elektroniska lås och algoritmer för prissättning av bostäder, men ägnar mer tid och pengar åt att renovera husen de köper. Företaget, som också är en stor satsning på riskkapital, köper bostäder runt om i 13 storstadsområden, även om dess största marknad förblir Phoenix, där det uppger att det köpte 1 215 hus förra året.

Opendoor och Offerpad har visat sig vara en källa till inventarier för de stora hyresvärdarna. Omkring 10 % av de tusentals bostäder som såldes av de två företagen under 2018 gick till stora hyresinvesterare, enligt fastighetsinformationsföretaget Attom Data Solutions.

Listingsjätten Zillow kom till Phoenix i våras för att testa sin egen datordrivna flipping-strategi.

Företaget från Seattle, som har mer än 180 miljoner månadsbesökare på sina webbplatser och appar, gör omkring två tredjedelar av sina intäkter genom att sälja annonser och kundledningar till fastighetsmäklare. I maj 2018 köpte Zillow sitt första hus, en ranch med fyra sovrum i en sydöstra förort, för 410 000 dollar.

Efter en renovering listade Zillow det 11 dagar senare för 425 000 dollar – och sålde det till slut för 403 000 dollar, cirka 2 procent mindre än vad de betalade.

Zillow har hållit på, tränat sina datormodeller och förfinat sin strategi. De köpte omkring 400 hus i Phoenix under 2018 och ytterligare 348 under de tre första månaderna av 2019, enligt DelPrete.

I slutändan vill Zillow integrera sitt program för omedelbara köp med ett callcenter för hypotekslån som det köpte förra året och omorientera det för att ge lån online. Tanken är att en person ska kunna sälja ett hem, leta efter ett nytt och få ett lån för att köpa det, allt från Zillows digitala plattformar.

Sam Miller, vald ordförande för Phoenix Association of Realtors med 10 000 medlemmar, säger att framväxten av de datordrivna husvändarna bara är den senaste utmaningen som agenterna står inför i området. När priserna sköt i höjden under högkonjunkturåren valde många att sälja bostäder utan mäklare. Under kraschen delade bankerna ut listor över återtagna bostäder till ett fåtal utvalda mäklare. Nu förlorar agenterna listningar från säljare som är villiga att acceptera ett lägre pris för sitt hus än vad de skulle kunna få på den öppna marknaden i utbyte mot lätthet.

”Zillow och Opendoor erbjuder enorma bekvämligheter, men de har ett pris”, sade Miller. ”Jag tycker att de ska användas.”

Christine Abbott tittade på fastigheter på Zillow i mars när ett meddelande dök upp och frågade om hon ville sälja sitt hem till företaget.

I själva verket hade hon velat sälja sin bostadsrätt i en golfanläggning i Scottsdale ända sedan hennes arbete som privatdetektiv tog henne till Las Vegas. Hon hade redan begärt anbud från Opendoor och Offerpad, men avvisat dem för att de var för låga.

Zillow lade ett anbud ungefär en och en halv dag efter det att hon laddat upp foton av sin bostad och svarat på en representants uppföljningsfrågor. Med 319 000 dollar var det tiotusentals dollar högre än de tidigare erbjudandena. Hon accepterade, slutförde försäljningen inom två veckor och flyttade till Nevada.

Mrs Abbott var glad över att slippa besväret med att hålla sitt hus redo för visning. ”Att flytta är en av de största stressfaktorerna i livet”, sade hon. ”Om man kan göra något för att spara på besväret kan man lika gärna göra det.”

Skriv till Ryan Dezember på [email protected] och Peter Rudegeair på [email protected]

.