För- och nackdelar med Rent to Own

Rent-to-own-avtal är ett alternativ till traditionella bostadslån. Både köpare och säljare kan dra nytta av dessa arrangemang, men det är viktigt att alla förstår riskerna. Sådana arrangemang är till en början mycket lika traditionella hyresavtal som hyresvärdar och hyresgäster kan skriva under. Kontraktet ger dock också hyresgästen exklusiva rättigheter att köpa bostaden vid en viss tidpunkt i framtiden. En del av de pengar som betalas i förskott och som en del av den fastställda månadshyran går också till köpeskillingen.

Alla två parter kan ingå ett sådant arrangemang, men de används ibland som en del av bostadsprogram som är utformade för att etablera bostäder till överkomliga priser eller för att återuppliva bostadsområden.

Pris-till-hyreskostnadskvot

En pris-till-hyreskostnadskvot mäter den relativa överkomligheten av att köpa jämfört med att hyra på en bostadsmarknad. Det beräknas genom att dividera det genomsnittliga priset på bostäder som sålts under en viss tidsperiod på en viss marknad med 12 månaders genomsnittlig månadshyra på samma marknad.

Till exempel kan det genomsnittliga priset på bostäder som sålts i USA vara under tredje kvartalet 2019 var 382 700 dollar, medan den genomsnittliga månadshyran som betalades under samma tid i hela landet var 1 471 dollar. Så för att få fram förhållandet mellan pris och hyra skulle du dividera 382 700 med 17 652 (1 471 multiplicerat med 12) och få fram 21,68. Ju högre förhållandet är, desto gynnsammare är marknaden för uthyrning. Ju lägre förhållandet är, desto mer gynnsam är marknaden för köp.

Det genomsnittliga priset på bostäder och hyror varierar naturligtvis från marknad till marknad, så det nationella genomsnittet ger inte mycket mer än en bred överblick. För att vara korrekt måste du basera din beräkning på aktuella siffror där du planerar att köpa eller hyra. Vi har kartlagt de 10 amerikanska städerna med de högsta och lägsta förhållandena mellan pris och hyra.

Varför köpa med Rent to Own?

Rent-to-own-program kan vara attraktiva för köpare, särskilt för dem som förväntar sig att vara i en starkare ekonomisk ställning inom några år. Några av fördelarna är:

• Köp med dålig kredit: Köpare som inte kan kvalificera sig för ett bostadslån kan börja köpa ett hus med ett rent-to-own-avtal. Med tiden kan de arbeta på att återuppbygga sin kreditvärdighet och kanske kunna få ett lån när det äntligen är dags att köpa huset.
• Låsa fast ett inköpspris: På marknader med stigande bostadspriser kan köparna få ett avtal om att köpa till dagens pris med köpet som sker flera år framåt i tiden. Köparna har möjlighet att backa ur om bostadspriserna sjunker, även om det är ekonomiskt vettigt eller inte beror på hur mycket de har betalat enligt avtalet.
• Provkörning: Köparna kan bo i en bostad innan de förbinder sig att köpa fastigheten. På så sätt kan de lära sig om problem med huset, mardrömsgrannar och andra problem innan det är för sent.
• Flytta mindre: Köpare som är engagerade i ett hus och ett bostadsområde (men som inte kan köpa) kan komma in i ett hus som de så småningom kommer att köpa. Detta minskar kostnaden och besväret med att flytta efter några år.
• Bygg eget kapital: Tekniskt sett bygger hyresgäster inte upp eget kapital på samma sätt som husägare gör. Betalningarna kan dock ackumuleras och ge en betydande summa som kan sättas in i köpet av bostaden.

Varför sälja med Rent to Own?

Säljare kan också dra nytta av arrangemang med hyresrätt:

• Fler köpare: Om du har svårt att locka köpare kan du sälja till hyresgäster som hoppas kunna köpa i framtiden.
• Tjäna inkomster: Om du inte behöver sälja genast och använder pengarna till en annan handpenning kan du tjäna hyresintäkter medan du går mot att sälja en fastighet.
• Högre pris: Du kan begära ett högre försäljningspris när du erbjuder hyresrätt. Folk kan vara villiga att betala extra för möjligheten. Hyresgäster får också möjlighet att köpa huset – vilket de kanske aldrig använder – men flexibilitet kostar alltid mer.
• Investerad hyresgäst: En potentiell köpare är mer benägen att ta hand om fastigheten och komma överens med grannarna än en hyresgäst som inte har något eget skinn på näsan. Hyresgästen/köparen är redan investerad i fastigheten och har ett intresse av att underhålla den.

Hur det fungerar

Allt är förhandlingsbart i en hyres-till-eget-transaktion, även känd som en hyresoption. Både köparen och säljaren kommer överens om vissa villkor, och alla villkor kan ändras för att passa allas behov.

Köparen och säljaren fastställer ett inköpspris för bostaden i sitt kontrakt. Någon gång i framtiden kan köparen köpa bostaden för det priset – oavsett vad bostaden faktiskt är värd. När priset fastställs är det inte ovanligt med ett pris som är högre än det nuvarande priset för att ta hänsyn till prognostiserade ökningar av bostadens värde. Om bostaden har stigit i värde snabbare än förväntat, går det till köparens fördel. Om bostaden förlorar i värde kan hyresgästen backa ur affären. Köparna ansöker vanligtvis om ett hypotekslån när det är dags att köpa bostaden.

Köparna betalar vanligtvis en optionspremie i förväg, ofta omkring 5 % av det slutliga köpeskillingen. Denna betalning ger köparen möjlighet – men inte skyldighet – att köpa bostaden någon gång i framtiden. Betalningen är inte återbetalningsbar, men den kan tillämpas på köpeskillingen.

I avtalen fastställs också storleken på månadshyran, men hyresgästen betalar vanligtvis lite extra varje månad. Det extra beloppet brukar krediteras den slutliga köpeskillingen, så det minskar den summa pengar som köparen måste komma med när han eller hon köper bostaden. Den extra hyran kan inte återbetalas. Den kompenserar säljaren för att han eller hon går med på att inte sälja fastigheten till någon annan förrän avtalet med hyresgästen löper ut. I avtalen anges också vem som är ansvarig för underhållet under hyresperioden.

Fallgropar för Rent-to-Own

Inget är perfekt, och det gäller även rent-to-own-program. Dessa transaktioner är komplicerade, och både köpare och säljare kan få obehagliga överraskningar.

Risker för köpare

Några av de saker man bör tänka på innan man ingår ett hyres-till-ägo-avtal är:

• Förverkande av pengar: Om du inte köper bostaden förlorar du alla extra pengar du betalat. Säljarna kan vara frestade att göra det svårt eller oattraktivt för dig att köpa så att de kan lägga din investering i fickan.
• Långsamma framsteg: Du kanske planerar att förbättra din kreditvärdighet eller öka din inkomst så att du kan få ett lån när optionen löper ut, men det kanske inte går som planerat.
• Mindre kontroll: Du äger ännu inte fastigheten, så du har inte total kontroll över den. Din hyresvärd kan sluta göra amorteringar och förlora fastigheten genom utmätning, eller så kanske du inte kan fatta beslut om större underhållsobjekt. På samma sätt kan din hyresvärd förlora en dom eller sluta betala fastighetsskatt och få panträtt i fastigheten. Avtalet bör ta upp alla dessa scenarier. Hyresvärden får inte sälja medan du har en option på fastigheten, men rättsliga strider är alltid en stor huvudvärk och kostnad.
• Fallande priser: Bostadspriserna kan falla och du kanske inte kan omförhandla ett lägre inköpspris. Då står du inför valet att förverka alla dina optionspengar eller att köpa huset. Om din långivare inte godkänner ett överdimensionerat lån måste du ta med dig extra pengar till avslutningen för en handpenning.
• Sena betalningar skadar: Om du inte betalar hyran i tid kan du, beroende på ditt avtal, förlora rätten att köpa, tillsammans med alla dina extrabetalningar. I vissa fall behåller du din option, men din extra betalning för månaden räknas inte och kommer inte att läggas till det belopp som du har samlat på dig för ett eventuellt köp.
• Hemfrågor: Det kan finnas problem med fastigheten som du inte känner till förrän du försöker köpa den – till exempel problem med äganderätten. Behandla ett hyresköp som ett riktigt köp. Få en besiktning och en äganderättssökning innan du ger dig in.

Risker för säljare

Några av de risker som säljare möter när de ingår hyres-till-eget-avtal är följande:

• Ingen säkerhet: Din hyresgäst kanske inte köper, vilket innebär att du måste börja om från början och hitta en annan köpare eller hyresgäst – men du får i alla fall behålla de extra pengarna.
• Långsamma pengar: Du får ingen stor klumpsumma som du kan behöva för att köpa ditt nästa hus.
• Saknar värdeökning: Du låser vanligtvis fast ett försäljningspris när du undertecknar ett hyres- och äganderättsavtal, men bostadspriserna kan stiga snabbare än du förväntade dig. Du måste acceptera detta eller vänta ett tag med att erbjuda köpoption.
• Sjunkande bostadspriser: Bostadspriserna kan falla, och om din hyresgäst inte köper, hade det varit bättre för dig att helt enkelt sälja fastigheten.
• Upptäcka brister: Köparna kan upptäcka brister som du inte kände till och de kan besluta sig för att inte köpa. Till exempel kan VVS-installationen vara tillräcklig för ett par, men inte för en familj på fem personer. Även om denna brist aldrig uppstod under det tidigare boendet är det nu ett problem som du måste åtgärda eller avslöja för framtida köpare.